หลายวันก่อนได้มีโอกาสให้ความเห็นเรื่องมูลค่าทรัพย์สินเพื่อใช้ในการโอนชำระหนี้
ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวเป็นที่ดินเปล่า ตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก
ในพื้นที่อำเภอแปลงยาว จังหวัดฉะเชิงเทรา หากใครเป็นคนในพื้นที่หรือเคยผ่านไปคงจะนึกสภาพของพื้นที่ในย่านนี้ได้ไม่ยากนัก
เพราะส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์ในด้านเกษตรกรรมเป็นหลัก
โดยมีพืชเศรษฐกิจที่สำคัญ เช่น มันสำปะหลัง และยูคาลิปตัส
อย่างไรก็ตามพื้นที่ในย่านนี้บางส่วนยังเป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ
ตลอดจนนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ คือ นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์
ซึ่งมีพื้นที่กว่า 5,000 ไร่ ทรัพย์สินที่นำมาเป็นกรณีศึกษานี้
มีประเด็นที่น่าสนใจในการประเมินค่าโดยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
กับทรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่องในการซื้อขายเกิดขึ้นจริง
ๆ ณ สภาพตลาดปัจจุบัน ควรมีการวิเคราะห์และพิจารณาอย่างไร
จึงจะสามารถสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
จากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา
(นับตั้งแต่ปี 2540) นับว่าเป็นช่วงที่ยากลำบากช่วงหนึ่ง
สำหรับผู้ประเมินราคา ในการที่จะหามูลค่าตลาดที่แท้จริง
(Market Value) ของทรัพย์สิน เนื่องจากวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่เหมาะสมตามหลักสากลที่ใช้ส่วนใหญ่คือ
วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด เพราะสามารถสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินตามสภาพกลไกตลาดเศรษฐกิจในขณะนั้นได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
ณ ช่วงสภาพเศรษฐกิจที่เป็นปกติ โดยมีผู้ต้องการซื้อและผู้เสนอขายเป็นจำนวนมาก
มีการรับรู้ข้อมูลโดยเปิดเผย และมีระยะเวลาอยู่พอสมควรในตลาด
แต่หากเราย้อนกับไปในช่วงที่เกิดวิกฤติดังกล่าวจะเห็นว่า
กลไกของเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 นั้น จะอยู่ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ
ตลาดเกิดสภาวะขาดสภาพคล่อง (Liquidity) เป็นอย่างมาก
การซื้อขายทรัพย์สินมีค่อนข้างน้อยมาก โดยเฉพาะในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์
มีแต่ผู้เสนอขายเป็นจำนวนมากในตลาดเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสด
เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับตัวเองมากที่สุด
ทำให้ช่วงระยะเวลาดังกล่าว ผู้ชื้อเป็นผู้มีอำนาจต่อรองสูง
(ตลาดของผู้ชื้อ) และหากผู้ขายตกอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของความต้องการสภาพคล่องเป็นอย่างสูงแล้ว
ก็อาจตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้
หรือในตรงกันข้ามหากผู้ขายไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของสภาพคล่อง
และผู้ขายก็ไม่เต็มใจขายทรัพย์สินของตนในราคาที่คิดว่าต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง
แต่เต็มใจที่จะถือครองทรัพย์สินนั้นไว้เอง
(Supply size) จนทำให้การซื้อขายไม่สามารถเกิดขึ้นได้
ราคาตลาด ณ สถานการณ์ดังกล่าว จึงมีความผันผวนเกิดขึ้นเป็นอย่างมาก
ซึ่งจากสาเหตุเหล่านี้ ทำให้ผู้ประเมินไม่สามารถสืบหาข้อมูลตลาดที่มีการซื้อขายอย่างแท้จริง
มาเปรียบเทียบได้มากเพียงพอ
แต่อย่างไรก็ตาม
กรณีทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ (Income
Producing Property) เช่น อาคารสำนักงาน, โรงแรม,
อพาร์ทเม้นท์ และศูนย์การค้า เราสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีรายได้
(Income Approach) ซึ่งวิธีการนี้จะวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สิน
โดยพิจารณาจากรายได้จากการประกอบการเป็นสำคัญ
แต่ถ้าในกรณีที่ทรัพย์สินเป็นที่ดินเปล่า (กรณีที่ไม่สามารถหาข้อมูลตลาดมาเปรียบเทียบได้อย่างเพียงพอ)
มีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินอีกวิธีใช้กันอย่างแพร่หลาย
คือ วิธีการสมมติฐานการพัฒนา (Hypothetical
Development Method) โดยวิธีการนี้ จะเป็นการวิเคราะห์มูลค่าที่ดินโดยพิจารณาเชิงศักยภาพที่ดินโดยการวิเคราะห์
การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest
and Best Use) ของทรัพย์สิน เพื่อประมาณค่าที่ดินที่เหมาะสม
โดยจะตั้งสมมติฐานเป็นโครงการจัดสรร, อาคารชุดพักอาศัย,
อาคารสำนักงาน และ อพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ในข้อจำกัดที่มีความเป็นไปได้ในเรื่องของกฎหมาย,
การเงิน, ตลาด และสภาพทางกายภาพของที่ดินด้วย
คราวนี้เรากลับมาถึงประเด็นในกรณีศึกษาทรัพย์สินที่เป็นที่ดินเปล่า
ตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก ในพื้นที่อำเภอแปลงยาว
จังหวัดฉะเชิงเทราอีกครั้ง ซึ่งใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
โดยข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่และตั้งอยู่ติดถนนสายหลักเช่นกัน
(ขนาดแปลงที่ดิน 10 ไร่ ขึ้นไป) ราคาเสนอขายจะอยู่ที่ไร่ละ
400,000-500,000 บาท แต่ไม่มีข้อมูลตลาดที่เป็นราคาซื้อขายแล้ว
ดังนั้นโดยส่วนใหญ่แล้ว จะนำข้อมูลเสนอขายมาปรับแก้ตามสมมติฐานว่าควรต่อรองได้อีกประมาณการ
10-30% จากราคาเสนอขาย (หากมีการปรับแก้สูงกว่านี้แสดงว่าข้อมูลที่นำมาใช้ไม่เหมาะสมที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ
เนื่องจากมีค่าความคลาดเคลื่อนมากเกินไป) เพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้กับทรัพย์สิน
แล้วคิดว่าน่าจะทำให้เกิดการซื้อขายขึ้นได้จากกลไกตลาด
การวิเคราะห์ดังกล่าวเป็นการวิเคราะห์จากขนาดความต้องการขาย
(Supply size) และขนาดความต้องการซื้อ (Demand
size) ณ ราคาดุลยภาพ (Equilibrium Price) ตามปัจจัยพื้นฐานเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง
แต่สภาพตลาดในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ปรากฏให้เห็นนั้น
จะมีแต่ผู้เสนอขายเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก แต่ไม่มีผู้ซื้อจริงที่เกิดขึ้น
(ไม่นับรวมจากการบังคับคดีจากกรมบังคับคดี
หรือการตีโอนชำระหนี้จากสถาบันการเงิน) ถึงแม้ว่าในการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด
จะมีการปรับลดราคาเสนอขายของทรัพย์สินลงมาแล้วก็ตาม
แต่ก็ไม่สามารถสร้างกำลังให้เกิดการซื้อขายได้
เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจตกอยู่ในช่วงของการขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง
และถ้าหากผู้ประเมินพิจารณาปรับลดราคาเสนอขายลงมาอีก
(มากกว่า 30%) ซึ่งจะเป็นการปรับลดลงมากกว่าปกติ
ก็อาจมีคำถามจากทางด้านผู้ขายว่า ใช้หลักอะไรในการปรับลดราคาที่เกินเลยมากกว่าที่ควรจะเป็น
สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นข้อจำกัดและเป็นประเด็นปัญหาในการประเมินค่าทรัพย์สินตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
จากหลักกลไกตลาดตามราคาดุลยภาพของผู้ซื้อและผู้ขาย
ซึ่งเป็นภาพ 2 มิติ สำหรับในการพิจารณาตามวิธีการประเมินดังกล่าว
มิติที่สามในการประเมินราคาโดยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
(Market Comparison Approach) เป็นแนวคิดที่นำเสนอปัจจัยในเรื่องของระยะเวลา
(Timing) เข้ามาช่วยขจัดปัญหาเรื่องสภาพคล่องตลาด
ในช่วงเศรษฐกิจที่ไม่ปกติ เกิดความผันผวนเป็นอย่างมาก
จนทำให้การซื้อขายที่แท้จริงเกิดขึ้นค่อนข้างน้อย
และหากเจ้าของทรัพย์สินเสนอขายในช่วงที่มีความผันผวนเกิดขึ้น
ก็อาจทำให้ได้ราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดที่แท้จริงก็เป็นได้
ดังนั้นวิธีการแก้ปัญหาของเจ้าของทรัพย์สิน
คือยินยอมที่จะถือครองทรัพย์สินนั้นไปเรื่อย
ๆ จนกว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่ไม่แตกต่างกับราคาตลาดที่ได้รับรู้มา
ซึ่งอาจจะเป็นราคาซื้อขายในสภาวะเศรษฐกิจปกติ
ดังนั้นการรับรู้ราคาตลาดที่ผู้เสนอขายนำมาเป็นพื้นฐานในการตั้งราคา
ณ ราคาปัจจุบันนั้น จึงควรนำค่าความต่างของเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลามาทำการปรับแก้ด้วยอีกปัจจัยหนึ่ง
โดยสามารถหาค่าความต่างดังกล่าวได้ด้วยรอบระยะเวลาการปรับตัวในแต่ละช่วงของสภาวะเศรษฐกิจตามวัฏจักรธุรกิจ
การปรับแก้ค่าความต่างของสภาวะเศรษฐกิจ
ด้วยการใช้ช่วงเวลาที่สภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงผันผวนเพื่อกลับเข้าสู่สภาวะปกติ
ที่มีสภาพคล่องตามกลไกซื้อขายเกิดขึ้น จะทำให้เราสามารถขจัดปัญหาในการขัดแย้งที่ว่า
แม้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด
ณ ปัจจุบัน เป็นมูลค่าที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
แต่ทว่าก็ยังไม่ก่อให้เกิดการซื้อขายได้จริง
ณ ปัจจุบันแต่อย่างใด เนื่องจากลักษณะการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าว
ยังอยู่ในช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม และต้องรอเวลาในอนาคตเพื่อให้สภาพคล่องทางเศรษฐกิจกลับคืนมาอีกครั้ง
(อาจเป็น 3-5 ปี ตามรอบวัฎจักรธุรกิจ) ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากข้อมูลตลาด
ณ ปัจจุบัน ยังคงต้องปรับแก้เรื่องค่าเสียโอกาสจากการถือครองทรัพย์สิน
(Opportunity Cost) ที่แฝงอยู่ ดังนั้นเราจึงต้องแปลงมูลค่าทรัพย์สินที่คาดว่าจะขายได้ในอนาคต
(Future Value) กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน (Present
Value) ด้วยอัตราคิดลด (Discount rate) ตามที่กำหนด
เพื่อให้ได้มูลค่าปัจจุบันต่อไป
และจากกรณีตัวอย่างเมื่อเราพิจารณาปรับแก้ข้อมูลตลาดกับทรัพย์สินแล้ว
มูลค่าที่ประเมินได้จะอยู่ที่ไร่ละ 350,000
บาท แต่เนื่องจากสภาพโดยรวมของทรัพย์สิน คือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมปัจจุบันยังไม่มีสภาพคล่องมากนัก
และพิจารณาเห็นว่ามูลค่าที่ประเมินได้จะสามารถซื้อขายได้ในอีก
3 ปี ข้างหน้า ดังนั้นจึงเห็นควรประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงเท่ากับ
ไร่ละ 350,000 บาท หักด้วยอัตราคิดลด (Discount
rate 8% at 3 year or PV factor = 0.79382)
คงเหลือมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริง ณ ปัจจุบันเท่ากับ
ไร่ละ 277,841 บาท โดยลดลงจากมูลค่าปัจจุบันประมาณ
21% |