เรื่องทางเข้า-ออกทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า
คุณเปล่งศักดิ์
ศรีบัว
ผู้จัดการโครงการ
บจก.แปลน เอสเตท
มีหลายกรณีที่ทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่มีอาณาเขตติดต่อกับถนนซอยต่างๆโดยที่ปากซอยปรากฏชื่อเป็นซอยของกรุงเทพมหานคร
เช่น ซอยพหลโยธิน 35 ซอยลาดพร้าว 62 และซอยเอกชัย
43 เป็นต้น แต่เมื่อทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน
หรือระวางแผนที่จากสำนักงานที่ดินแล้ว ปรากฏว่าถนนดังกล่าวยังปรากฏเป็นเลขที่ดิน
และยังไม่มีการจดทะเบียนยกให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์แต่อย่างใด
ซึ่งในกรณีนี้มีประเด็นที่ต้องศึกษาดังนี้
ประเด็นแรก ถนนซอยที่ปัจจุบันยังไม่มีการจดทะเบียนยกให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น
บุคคล ทั่วไปมีสิทธิใช้เข้า-ออกได้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ โดยมีหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องเหล่านี้
เช่น เรื่องการได้ภารจำยอมโดยอายุความ ถึงแม้ไม่มีการจดภารจำยอมเรื่องทางเข้า-ออก
ก็ตาม ถ้าสืบได้ว่ามีการใช้ถนนซอยดังกล่าวติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี เจตนาเป็นเจ้าของ
และมีการครอบครองโดยสงบ ก็สามารถใช้ถนนซอยได้เสมือนเป็นถนนสาธารณประโยชน์ เจ้าของถนนซอยไม่มีสิทธิปิดกั้นทางเข้า-ออกได้
หรือกรณีเจ้าของที่ดินอุทิศถนนซอยให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ ถึงแม้ยังไม่มีการจดทะเบียนการยกให้ที่สำนักงานที่ดิน
ก็ถือว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ได้เช่นกัน ซึ่งสามารถอ้างถึงคำพิพากษาฎีกาที่ 583/2483
การอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณะนั้น ไม่จำเป็นต้องมีการจดทะเบียน และคำพิพากษาฎีกาที่
782/2523 การยกที่ดินให้เป็นสาธารณะ ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
สรุปก็คือถนนซอยที่ไม่มีการจดทะเบียนยกให้กับสำนักงาน ที่ดินนั้น ถ้าเข้าข่ายกรณีข้างต้นก็สามารถใช้เข้า-ออกได้
มีสิทธิและหน้าที่เท่าเทียมกับถนนสาธารณประโยชน์
ประเด็นที่สอง ที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลกับที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์มีมูลค่าเท่ากันหรือไม่
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่า ที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์จะต้องมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล
แต่ก็ไม่ได้เป็นอย่างนั้นเสมอไป อาจมีข้อยกเว้นได้ เช่นที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน
มีความเงียบสงบ และเป็นส่วนตัว แต่ต่อมามีการยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ ความเป็นส่วนตัวดังกล่าวจะหมดไป
มูลค่าที่ดินอาจลดลงได้
แต่อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าทรัพย์สินตามวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
(Market Comparison Approach) ตามหลักการความเป็นไปได้ในการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด
(Highest and Best Use) จะพบได้ว่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลจะมีข้อจำกัดมากกว่า
ยกตัวอย่างในกรณีการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งตามกฎหมายแล้วจะกำหนดให้โครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรต้องติดถนนสาธารณประโยชน์
หรือติดถนนส่วนบุคคลที่มีการจดภารจำยอมเรื่องทางเข้า-ออก เชื่อมกับถนนสาธารณประโยชน์
หรือกรณีก่อสร้างอาคารสาธารณะ และอาคารขนาดใหญ่กฎหมายก็จะระบุว่าต้องติดถนนสาธารณประโยชน์เช่นกัน
ซึ่งถ้าพิจารณามูลค่าทรัพย์สินจากหลักการนี้ มูลค่าของที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์
น่าจะสูงกว่ามูลค่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล
ในประเด็นเหล่านี้ ที่ผู้เขียนได้พบมา
ถือเป็นข้อพึงระวังในการแสดงข้อความอย่างเปิดเผยในรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน
ถึงแม้ที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลจะมีสิทธิการใช้ถนนนั้นเพื่อเป็นทางเข้า-ออกได้ก็ตาม
แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีสิทธิเท่าเทียมกับที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์ทุกประการ
ข้อเท็จจริงนี้จะพบได้บ่อยครั้งมากในหลายๆ ซอยที่มีสภาพเป็นซอยที่มีป้ายของกรุงเทพมหานครปรากฏอยู่
แต่ตามเอกสารสิทธิ์แล้วยังเป็นเลขที่ดินส่วนบุคคล ซึ่งหากมีการนำที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลดังกล่าวไปขออนุญาตจัดสรร
จะต้องมีการให้คณะกรรมการจัดสรรตีความ และยื่นคำร้องต่อสำนักงานเขตให้ชี้ว่า ถนนซอยดังกล่าวนั้นเป็นถนนสาธารณประโยชน์อันเนื่องมาจากไม่มีผู้ดูแล
ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่สาธารณชนทั่วไป
ประเด็นต่างๆ เหล่านี้ ยังต้องได้รับการวินิจฉัยจากทางหน่วยงานราชการ
ดังนั้นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินควรใส่รายละเอียดในส่วนนี้ไว้เป็นส่วนหนึ่งของรายงานประเมินค่าทรัพย์สินด้วย
ทั้งนี้ผู้เขียนหวังว่าบทความเหล่านี้จะเป็นประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อยสำหรับการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินของเรา
หากมีข้อเท็จจริงคลาดเคลื่อนประการใด ต้องขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วย ขอบคุณครับ |
