อ.พัลลภ กฤตยานวัช ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

1. ทำไมต้องมีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ?
          ในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงิน มีความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดคือ ความเสี่ยงด้านเครดิต (credit risk/default risk) ซึ่งหมายถึง ความเสี่ยงของสถาบันการเงิน ที่จะไม่ได้รับชำระหนี้จากผู้กู้ ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งธนาคาร จะใช้วิธีป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยการวิเคราะห์ความสามารถในการชำระหนี้ โดยพิจารณาจากความต่อเนื่องของรายได้และความมั่นคงในอาชีพการงานเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม แม้จะได้วิเคราะห์อย่างดีแล้ว ปัญหาการค้างชำระหนี้ก็ยังคงเกิดขึ้นได้ในอนาคต ทั้งนี้เนื่องจากสาเหตุต่างๆ กันเช่น การเสียชีวิต การเจ็บป่วย หรือเกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำที่นำไปสู่การตกงาน การถูกลดเงินเดือนค่าจ้าง หรือการปิดกิจการ เป็นต้น ดังนั้น หากผู้กู้ไม่สามารถจ่ายชำระหนี้ได้ สถาบันการเงิน จึงจำเป็นต้องอาศัยหลักประกันอย่างอื่น เพื่อป้องกันความสูญเสียที่จะเกิดขึ้นกับสถาบันการเงิน หลักประกัน (collateral) นั้นก็คือที่อยู่อาศัย หรืออสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้กู้นำมาจำนองกับสถาบันการเงินเพื่อประกันการชำระหนี้นั่นเอง
          ในกรณีที่มีการค้างชำระหนี้ เกินกว่า 3 เดือน สถาบันการเงินอาจจะดำเนินการฟ้องร้องผู้กู้เพื่อนำทรัพย์ที่เป็นหลักประกันขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ขายได้มาชำระหนี้ที่ค้างอยู่กับสถาบันการเงิน และเพื่อให้มั่นใจได้ว่าเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพียงพอที่จะชำระหนี้ได้ โดยสถาบันการเงิน ไม่เสียหาย สถาบันการเงินจึงจำเป็นต้องประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้เงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอไป จำนวนส่วนต่างของมูลค่าหลักประกัน (appraised value) และวงเงินกู้ (loan amount) นั้นเรียกว่า "เงินส่วนเหลือของหลักประกัน" (margin of security) หรืออาจเรียกว่า "ส่วนทุนของผู้กู้" (borrower equity) ตัวอย่างเช่น มูลค่าหลักประกัน 1 ล้านบาท ให้กู้ 8 แสนบาท จะมีเงินส่วนทุนของผู้กู้ 2 แสนบาท ในการปล่อยสินเชื่อนั้น สัดส่วนของเงินส่วนทุนจะมากหรือน้อย มักจะขึ้นอยู่กับเครดิตของผู้กู้ด้วย ถ้าผู้กู้มีเครดิตต่ำ สถาบันการเงินจะกำหนดให้ผู้กู้มีเงินส่วนทุนสูง (หรือต้องมีเงินดาวน์สูงนั่นเอง) และเงินส่วนทุนยิ่งมีมากเพียงใด สถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมากเพียงนั้น

2. วงเงินสินเชื่อกับมูลค่าประเมิน
          โดยทั่วไป สถาบันการเงิน จะให้สินเชื่อในวงเงินที่มีมูลค่าต่ำกว่าหลักประกันโดยเรียกสัดส่วนนี้ว่า loan to value ratio - LTVR และสัดส่วนนี้ จะมากหรือน้อย มักจะขึ้นกับประเภทของ อสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายได้ในอนาคตหากมีการบังคับจำนองเกิดขึ้น ตัวอย่างเช่น ธนาคาร บางแห่ง กำหนด LTVR สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน ในสัดส่วนไม่เกินร้อยละ 90 ในขณะที่กำหนด LTVR ของอาคารชุดเพียงร้อยละ 70 - 80 เป็นต้น สัดส่วนนี้ ยิ่งสูงมากเท่าใด สถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงสูงขึ้นมากเท่านั้น
          อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตว่า มูลค่าประเมินเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น หลักประกันที่อาจมีการถูกบังคับจำนองในอนาคตจะมีการซื้อขายกันได้ในราคาเท่าใด จะขึ้นอยู่กับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนั้น ดังนั้นหากสถาบันการเงินเล็งเห็นว่ามูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยประเภทใดในอนาคตมีแนวโน้มที่จะลดลง การกำหนด LTVR ของที่อยู่อาศัยประเภทนั้นก็จะต่ำลงด้วย เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น
          ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า วัตถุประสงค์ในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ คือการใช้ประกอบการพิจารณากำหนดวงเงินกู้แก่ผู้ขอกู้ โดยวงเงินกู้ที่จะให้กู้นั้น จะต้องต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกัน ทั้งนี้เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงของสถาบันการเงิน กรณีที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ สถาบันการเงิน จะได้บังคับจำนองหลักประกันโดยการขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้อย่างเพียงพอ
          จะเห็นได้ว่าการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หากมีการประเมินค่าหลักประกันไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดที่เป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการประเมินโดยไม่สุจริต โดยทำราคาให้สูงหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดมากเกินไป ก็จะเกิดความเสียหายต่อสถาบันการเงิน หรือก่อความเดือดร้อนต่อผู้กู้ได้ ตัวอย่างเช่น ถ้าประเมินสูงเกินจริง เช่นราคาซื้อขายที่ดินจริงเพียง 1 ล้านบาท แต่ประเมินสูง 2 ล้านบาท ผู้กู้อาจจะได้รับสินเชื่อสูงถึง 1.4 ล้านบาท (LTVR = 70%) และเมื่อผู้กู้ไม่ชำระหนี้จนต้องบังคับจำนองขายทอดตลาด อาจจะขายได้ 1 ล้านบาท สถาบันการเงิน ก็จะเกิดความเสียหายจากหนี้สูญ ตรงกันข้าม หากประเมินต่ำเกินไปโดยปราศจากความรอบคอบ หรือโดยมีเหตุจูงใจอื่น เช่น มุ่งป้องกันตนเองเกินไป ราคาซื้อขายทาวน์เฮ้าส์จริง 1 ล้านบาท ประเมินเพียง 7 แสนบาท ผู้กู้อาจจะได้รับเงินกู้สูงสุดเพียง 5.6 แสนบาท (LTVR = 80%) ในขณะที่ต้องการเงินกู้ถึง 8 แสนบาท ในกรณีนี้ สถาบันการเงิน ก็จะเสียลูกค้าไป ทั้งๆที่ลูกค้ามีความสามารถชำระหนี้ได้ หรือลูกค้าอาจเดือดร้อน เนื่องจากได้วางเงินดาวน์ไปแล้วร้อยละ 20 แต่ไม่สามารถกู้ในส่วนที่ขาดอยู่ได้ ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิเป็นของตนเองได้ เป็นต้น

3.ความจำเป็นในการพัฒนามาตรฐานและจรรยาบรรณในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์
          การประเมินค่าทรัพย์สิน มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อธนาคารและผู้กู้ ดังนั้น สถาบันการเงินจึงควรเน้นย้ำให้พนักงานเห็นความสำคัญของมาตรฐานและจรรยาบรรณเกี่ยวกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้การศึกษา อบรม พนักงานประเมินภายใน และพนักงานวิเคราะห์สินเชื่อ ให้มีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับงานการประเมินมากขึ้น เช่น ความรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แนวความคิดด้านการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการประเมิน และผลกระทบของการประเมินต่อสถาบันการเงิน เป็นต้น และควรพัฒนาระบบการควบคุมมาตรฐานการประเมินที่รอบคอบ รัดกุมมากขึ้น เช่น กำหนดให้พนักงานวิเคราะห์สินเชื่อ และพนักงานประเมินประจำสถาบันการเงินพิจารณารายงานการประเมินค่าหลักประกันอย่างรอบคอบมากขึ้น หากเห็นว่ามูลค่าที่ประเมินสูงหรือต่ำมากอย่างผิดสังเกต ควรให้ผู้ประเมินชี้แจงเหตุผล หรือให้พนักงานประเมินภายในสถาบันการเงิน(internal valuers) ลงพื้นที่จริงเพื่อการตรวจสอบและประเมินใหม่ และในกรณีที่การประเมินค่าหลักประกันที่มีมูลค่าสูงเป็นพิเศษ ควรมีหน่วยงานเฉพาะหรือมีคณะกรรมการประเมินทำหน้าที่กลั่นกรองรายงานผลการประเมินเป็นผู้พิจารณาสอบทานก่อนใช้เป็นฐานในการให้สินเชื่อ ในกรณีที่ผู้ประเมินที่เป็นสมาชิกวิชาชีพสมาคม ทำการประเมินค่าในลักษณะที่ไม่สุจริตอย่างเห็นได้ชัด สถาบันการเงินควรแจ้งให้สมาคมดำเนินการตรวจสอบข้อเท็จจริงและมีมาตรการลงโทษทางจรรยาบรรณ เพื่อการปรับปรุงคุณภาพการประเมินและการรักษาจรรยาบรรณที่เคร่งครัดต่อไป
          ในส่วนของบริษัทประเมิน ควรจัดฝึกฝนอบรมพนักงานของตนหรือส่งไปรับการอบรมที่จัดโดยสมาคมวิชาชีพให้มีความรู้ความเข้าใจในวิชาชีพประเมินมากขึ้น และย้ำให้ผู้ประเมินปฏิบัติตามมาตรฐานวิชาชีพ (Professional standards of Practices) และจรรยาบรรณทางวิชาชีพประเมิน(code of ethics) อย่างแท้จริง โดยทำหน้าที่ประเมินโดยความเห็นอิสระ ไม่เห็นแก่ประโยชน์ที่เป็นอามิสสินจ้างจากผู้เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ โดยสมาคมวิชาชีพที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน ควรจะควบคุมดูแลบริษัทหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นสมาชิก ให้อยู่ในกรอบมาตรฐานการปฎิบัติงานและจรรยาบรรณวิชาชีพ โดยเคร่งครัด จริงจัง เพื่อการยอมรับของสถาบันการเงินและสาธารณชนต่อไป