ประเมินค่าโรงแรม
. . . ทำกันอย่างไร
เมื่อวันที่ 25 มกราคม 2549 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย
ได้จัดเสวนาวิชาการรายเดือนเรื่อง "เทคนิคการลงทุนและการประเมินมูลค่าโรงแรม"
เพื่อเป็นการแบ่งปันความรู้แก่ผู้สนใจซึ่งประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
เจ้าหน้าที่สถาบันการ นักลงทุน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อื่นและผู้สนใจทั่วไป
การจัดเสวนานี้ถือเป็นโครงการศึกษาต่อเนื่อง
(continuing professional development หรือ
CPD program) สำหรับนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์
เพื่อพัฒนาความรู้ให้สามารถให้บริการแก่ผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
โรงแรมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าท้าทายในการประเมินค่า
เพราะไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับ "อสังหาริมทรัพย์"
ยังต้องพิจารณาถึง "สังหาริมทรัพย์" อื่น (อันได้แก่
เครื่องใช้ไม้สอยต่าง ๆ โต๊ะ ตู้ เตียง จาน ชาม
ฯลฯ) และยังอาจรวมไปถึง "ทรัพย์ที่จับต้องไม่ได้"
(intangible assets) อันได้แก่ยี่หรือหรือชื่อเสียงของกิจการ
การประเมินค่าโรงแรมแห่งหนึ่งจึงอาจหมายรวมถึงการประเมินมูลค่ากิจการ
(business valuation)
โดยหลักการแล้ว การประเมินค่าโรงแรมเป็นสิ่งที่ไม่มีอะไรซับซ้อน
เพราะโรงแรมเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (commercial properties) จึงประเมินด้วยการวิเคราะห์รายได้สุทธิของโรงแรมเฉลี่ยในแต่ละปี
แล้วนำมาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่สมควรสำหรับธุรกิจนี้ ณ ห้วงเวลาที่เหมาะสม ก็จะได้เป็นมูลค่าสุทธิของโรงแรมนั้น
ๆ และหากต้องการคำนวณเฉพาะค่าของ "อสังหาริมทรัพย์" ก็เพียงหัก "สังหาริมทรัพย์"
ออกจากมูลค่าที่ประเมินได้ โดยหาราคาตลาดของ "สังหาริมทรัพย์" ณ เวลาที่ประเมินแล้วหักด้วยค่าเสื่อม
ยิ่งกว่านั้นหากประสงค์จะทราบมูลค่าของยี่ห้อหรือชื่อเสียงกิจการ
ก็ทำได้โดยการเปรียบเทียบกิจการโรงแรมธรรมดา ณ ระดับเดียวกับกับกิจการโรงแรมที่มีเครือข่ายกว้างขวางเป็นที่ยอมรับกันทั่วไป
แล้ววิเคราะห์ดูว่า กิจการโรงแรมที่มีชื่อเสียงดีกว่าสามารถใช้ชื่อเสียงสร้างรายได้
ได้สูงกว่าจริงหรือไม่เพียงใด เป็นต้น
อุปสรรคในการประเมินโรงแรม
อย่างไรก็ตาม
การประเมินค่าโรงแรมในความเป็นจริงก็มีอุปสรรคหรือความยากลำบากในการบรรลุผลบางประการเช่นกัน
อุปสรรคสำคัญในการประเมินค่าโรงแรมก็คือ ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายกิจการประเภทนี้
มีการซื้อขายน้อย ข้อมูลราคาที่ซื้อขายอาจเชื่อถือไม่ได้
(ไม่ได้แจ้งตามราคาจริง) และข้อมูลไม่มีการแพร่หลายเท่าที่ควร
ทำให้การประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่ดี
เชื่อถือได้และจับต้องได้มากที่สุดไม่อาจทำได้โดยสะดวก
อุปสรรคประการต่อมาก็คือ ข้อมูลค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ของโรงแรมแต่ละแห่ง ซึ่งอาจจะเป็นความยากลำบากในการแยกแยะ "ทำความสะอาด" เพื่อให้เห็นชัดว่า
ค่าใช้จ่ายใดเป็นไปเพื่อการสร้างรายได้ให้กับกิจการโรงแรมนั้น ๆ อย่างสมเหตุสมผล
ไม่สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงด้วยเหตุผลทางบัญชี ความแตกต่างและการ "ทำความสะอาด"
ข้อมูลจึงเป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญก่อนที่จะมาถึงขั้นตอนการวิเคราะห์เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน
อุปสรรคประการที่สามก็คือ "สถานการณ์" ซี่งอาจแปรเปลี่ยนได้ในอนาคต
เราไม่อาจทราบได้แน่ชัดว่าจำนวนเงินประมาณการ (estimated amount of value) ที่เราวิเคราะห์ไว้จะเป็นจริงได้หรือไม่
เพราะล้วนขึ้นอยู่กับอนาคต อนาคตมีความไม่แน่นอน การคำนวณต่าง ๆ อาจผิดพลาดได้ ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมินได้
ในทำนอง "คนคำนวณหรือจะสู้ฟ้าลิขิต" ผมเองไม่เชื่อ "ฟ้าลิขิต" แต่โอกาสที่ "คนคำนวณ"
ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น มีค่อนข้างสูง
การรวบรวมข้อมูลเพื่อการประเมินค่าโรงแรม
ในการประเมินค่าโรงแรมนั้น
ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมของเราเป็นโรงงแรมประเภทไหน
เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา
(luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention
hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว <3> แล้วจึงรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้:
1.
อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว
สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ
2. ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา
10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage)
รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น
3. แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ
การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร
4. ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง
5. ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน
6. ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง
7. ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง
ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง <4>
ในทางปฏิบัติ
แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจน
อีกประการหนึ่งก็คือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง
ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง
ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert)
ซึ่งหยั่งรู้ถึงภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต
(ผู้ประเมินอาจไม่ได้อยู่ในวงการโรงแรมโดยตรงจึงต้องอาศัยผู้รู้จริง)
ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง "ทำความสะอาด"
ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า
จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป
ขั้นตอนการประเมินโรงแรม
ในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้:
1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนขอวัฏจักรชีวิตธุรกิจ
เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต
2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง
การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว
(sensitivity) ของรายได้ในอนาคต
3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง
ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น
ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้
4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา
ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต
5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
(income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization
approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน
หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง
ๆ
6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ
แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้
ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน
(cost approach to value) เช่นกัน
อนึ่งในที่นี้คงไม่สามารถแจกแจงวิธีการประเมินโดยการเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุนในรายละเอียด
แต่อาจกล่าวได้ว่าการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาดนั้นก็เป็นไปตามหลักที่ว่า
ทรัพย์สินของเราควรจะขายได้ตามราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ใกล้เคียงที่สุด
ส่วนวิธีต้นทุนก็ถือหลักว่า มูลค่าของสิ่งหนึ่งเท่ากับต้นทุนในการหาอีกสิ่งหนึ่งมาทดแทนด้วยวิธีการสร้างใหม่นั่นเอง
ข้อสังเกต
การประเมินค่าทรัพย์สินโรงแรมด้วยวิธีใดก็ตาม
สิ่งสำคัญอันดับแรกจึงอยู่ที่ข้อมูล ผู้ประเมินจำเป็นต้องแสดงให้เห็นว่า
ตนได้ข้อมูลมาอย่างไร และที่สำคัญตนมีความเห็นต่อข้อมูลต่าง
ๆ อย่างไรเพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หามูลค่าที่ประเมินได้
นอกจากนี้ผู้ประเมินยังต้องแสดงวิธีการประเมินที่ชัดเจน
อธิบายให้เข้าใจได้เพื่อผู้ว่าจ้าง นักลงทุนหรือผู้เกี่ยวข้องอื่นสามารถศึกษาได้ว่า
มูลค่าที่ประเมินนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่เพียงใด
การแสดงวิธีทำที่ชัดเจนนี้ ในด้านหนึ่งเป็นการแสดงความตรงไปตรงมา
(objectivity) ต่อการวิเคราะห์ผล ไม่เป็นการเอาเปรียบผู้ใช้บริการหรือผู้เกี่ยวข้องอื่น
และนี่เองการประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นศาสตร์ ที่ใช้วิชาความรู้ไม่ใช้การคาดเอาที่อธิบายให้กระจ่างไม่ได้
ในอีกด้านหนึ่ง ก็เป็นการช่วยปกป้องผู้ประเมินเอง เพราะหากผู้มีส่วนได้เสีย ได้นำรายงานนี้ไปใช้
ก็ต้องสมมติว่า ได้ทำการศึกษาวิธีการทำและเห็นควรด้วยแล้ว (หาไม่ก็คงต้องซักถาม)
จะโยนความผิดพลาดจากความไม่แน่นอน (uncertainty) มาให้ผู้ประเมินไม่ได้ (ยกเว้นในกรณีที่ผู้ประเมินตั้งใจโกงหรือฉ้อฉล) |
