Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ความเป็นอิสระทางวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเป็นอย่างไร
(VAT NEWS 2/2001)
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

        ในปัจจุบันหน่วยงานหลายแห่งได้ใช้บัญชีรายชื่อบริษัทประเมิน (ที่ กลต. รับ รอง ว่าเป็นบริษัทประเมินที่ได้มาตรฐานให้สามารถว่าจ้างประเมินค่าทรัพย์สินได้) เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และในกรณีสำคัญ ๆ ก็ ยัง ต้องว่าจ้างมากกว่า 1 บริษัทเพื่อให้ได้เกิดการเทียบเคียงผลการประเมินค่าทรัพย์สินกัน
        โจทย์ข้างต้นนี้ ดูคล้ายเห็นความเป็นอิสระของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอยู่ "รำไร" แต่ที่ควรสงสัยก็คือ ความเป็นอิสระนี้ เป็นเพียงความเป็นอิสระในเชิงรูปแบบเท่านั้น (แท้จริงไม่เป็นอิสระ) หรือไม่
        ข้อสงสัยในความเป็นอิสระ "ปลอม" อาจเป็นในกรณีทรัพย์สินกรณีสำคัญ ๆ ที่การซื้ อ-ขาย-ประนอมหนี้นั้น ๆ กระทบต่อประโยชน์ของประเทศชาติหรือภาษีอากรของประชาชนซึ่งต้องใช้ไปในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ กรณีเช่นนี้ หากผู้ว่าจ้างเกิดสามารถ "ตกลง" กับผู้ประเมิน 2-3 รายที่ "รู้ใจกัน" แล้วหมุนเวียนจ้างบริษัทเหล่านี้ร่ำไป เพื่อให้ได้มูลค่าที่ประเมินตามที่ประสงค์จะทำอย่างไร
        พูดง่าย ๆ ก็ คือ ในกรณีสำคัญ ๆ จะให้ผู้ว่าจ้างติดต่อกับผู้ถูกจ้างโดยตรงอาจจะไม่เหมาะสมก็ได้ ความเป็นอิสระสามารถปกป้องไว้โดยมีมาตรการต่อไปนี้:
        1. ให้มี "องค์กรกลาง" ที่สั่งงานประเมินชิ้นสำคัญ เช่น ทรัพย์สินเพื่อการประนอมหนี้ของ TAMC หรือของบริษัทมหาชนที่เกี่ยวข้องกับราคาหุ้นที่ประชาชนลงทุน ที่มีมูลค่าประมาณ 500 ล้านขึ้นไป โดยผู้รับจ้างจะได้ไม่ต้อง "เกรงใจ" ผู้ว่าจ้าง เพราะคนสั่งทำงานคือ "องค์กรกลาง"
        2. "องค์กรกลาง" เป็นผู้ทดลองจ่ายค่าจ้างไปก่อน แล้วค่อยไปเก็บจากบริษัทมหาชน สถาบันการเงินหรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ ฯลฯ อีกครั้งหนึ่ง
        3. ผู้ประเมินซึ่งหมายถึงบริษัทประเมินในงานแต่ละชิ้น ได้จากการ "จับสลาก" จากรายชื่อรวมของบริษัทที่ได้รับการอนุมัติ เพราะถือว่าบริษัทแต่ละแห่งมีมาตรฐานที่ทำงานสำคัญ ๆ เช่นนี้ได้ (แต่ถ้าไม่แน่ใจ ก็ จัดทำบัญชีรายชื่อใหม่ - สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็จะจัดสอบผู้ประเมินทั้งหมดอยู่แล้ว) บริษัทใดที่ได้รับการจับสลากหากไม่พร้อมสามารถ "บาย" ได้ ถ้ามีการ "บาย" ก็ "จับสลาก" ใหม่ บริษัทใดที่ "บาย" ตั้งแต่ 3 ครั้งขึ้นไปใน 1 ปี ต้องถูกคัดชื่อออก ถือว่า ไม่มีความพร้อมหรือความสามารถเพียงพอ
        4. ผู้สำรวจประเมินค่าทรัพย์สิน ณ สถานที่ตั้ง ต้องไม่เปิดเผยว่ามาจากบริษัทใด เพื่อป้องกันการถูก "ล็อบบี้" จากผู้มีส่วนได้เสีย ต่อเมื่อจัดส่งรายงานไปแล้ว และทาง "องค์กรกลาง" เปิดเผยรายงานที่ได้ตรวจสอบแล้ว จึงสามารถเปิดเผยชื่อได้จากรายงานนั้น
        5. ในทรัพย์สินหนึ่ง ๆ เช่นตั้งแต่ 500 ล้านบาทขึ้นไป ให้คิดค่าประเมินประมาณ 0.1% ของมูลค่า หรือเป็นเงิน 500,000 บาท โปรดสังเกต เงินค่าประเมินจำนวนนี้ถือว่าน้อยมาก เพราะถ้าเป็นค่านายหน้าในตลาดทั่วไปคือ 2-3% หรือประมาณเป็นเงินถึง 10,000,000 - 15,000,000 บาท แน่นอนเงินจำนวนนี้ผู้ใช้รายงานคือผู้จ่าย ไม่ใช่ "องค์กรกลาง"
        6. แบ่งเงิน 500,000 บาท (0.1% ของมูลค่า 500 ล้านบาทนี้) ดังนี้:
• 300,000 บาท หรือ 0.06% ของมูลค่าประมาณการ จ้างบริษัทประเมิน 3 แห่ง ซึ่งจะได้เงินแห่งละประมาณ 100,000 บาท ซึ่ง ถือเป็นค่าจ้างที่เหมาะสมในตลาดผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
• 100,000 บาท หรือ 0.02% จ้างผู้ทรงคุณวุฒิในวงการ เป็นรายบุคคล กลั่นกรองให้ความเห็นต่อรายงานประเมินทั้ง 3 ชิ้นอีก 4 ท่าน ๆ ละ 25,000 บาท
• ที่เหลืออีก 100,000 บาท หรือ 0.02% เป็นค่าใช้จ่าย-ดำเนินการของ "องค์กรกลาง" ในการนี้
        7. การจ้างบริษัทประเมิน 3 แห่งก็เพื่อให้สามารถมีการสอบทานกัน รวมทั้งการจ้างผู้ทรงคุณวุฒิด้วย จะได้เกิดความโปร่งใสในการประเมินค่าทรัพย์สิน และค่าจ้างที่กำหนดให้ชัดเจนนี้ ทำให้ไม่เกิดการแข่งขันกันด้านราคา การแข่งขันด้านราคานั้น ในแง่หนึ่งอาจดูเป็นการเสรี แต่ความจริงไม่ใช่ เพราะบางคนอาจยอมรับค่าจ้างต่ำเพียงเพื่อให้มีผลงานในช่วงแรก หรืออาจเป็นบริษัทในเครือสถาบันการเงินที่ไม่จำเป็นต้องทำกำไรก็ได้ ยิ่งกว่านั้นการเปิดเสรีในด้านการแข่งราคาอาจเป็นการเปิดช่องเสรีในการโกง!! เพราะอาจยอมรับค่าจ้างต่ำ แต่มีค่า "โกง" แพงก็ได้
        8. ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้คือผู้บริหารบริษัทประเมิน ผู้ประเมินอาวุโสของสถาบันการเงิน หรือหน่วยราชการ ตลอดจนอาจารย์มหาวิทยาลัยที่ขึ้นทะเบียนไว้ ว่าเป็นผู้ทรงคุณวุฒิด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าเป็นอาจารย์ผู้สอน ต้องมีประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินจริงด้วย นอกจากนี้ยังหมายถึงผู้รู้ในวงการที่เกี่ยวข้อง เช่น นักพัฒนาที่ดิน supplier หรือช่างซ่ อมเครื่องจักร ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้เรื่องในกิจการเฉพาะ เช่น โรงแรม สถานบันเทิง (ในยามที่ต้องประเมินทรัพย์สินแต่ละประเภท) ผู้ทรงคุณวุฒิเหล่านี้ "องค์กรกลาง" จะเชิญมานั่งทบทวนรายงานผลการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมิน 3 แห่งที่จ้างให้ดำเนินการ
        9. กรณีประเมินไม่ตรงกัน ให้เชิญบริษัทประเมินมาชี้แจง แนวทางการวัดความถูกผิดทำได้ง่ายเช่น
• โดยให้ออกหาข้อมูลใหม่พร้อมกันทุกบริษัท เพื่อให้ได้ข้อมูลที่สอดคล้องกัน แล้วนำข้อมูลร่วมกันนี้ให้แต่ละบริษัทนำไปวิเคราะห์ อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะสามารถทำให้ผลการประเมินออกมาสอดคล้องกัน
• สร้างแบบจำลองในการวิเคราะห์มูลค่าร่วมกันแล้วหาดูว่า สมมติฐานตรงไหนที่แตกต่างกัน อะไรที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เช่น capitalization rate, ต้นทุนค่าดำเนินการต่าง ๆ ก็จะสามารถตรวจสอบได้ชัดเจนว่า มันต่างกันได้อย่างไร ตรงไหนผิด เพราะสามารถหาผู้ทรงคุณวุฒิมาช่วยพิจารณาได้ง่าย
        ในกรณีที่บริษัทใดประเมินแตกต่างจากบริษัทอื่นอย่างชัดเจนรวมทั้งต่างจากความเห็นของผู้ทรงคุณวุฒิด้วย ให้บริษัทนั้น ๆ พักการจับสลากบริษัทประเมินในงานใหม่ 3 รายติดต่อกัน และหากมีการผิดซ้ำ 3 ครั้งติดต่อกันใน 1 ปี ให้ลบชื่อบริษัทประเมินนั้นออกจากบัญชีรายชื่อ 1 ปี
        10. การนี้การประเมินอาจจะใช้เวลาในการดำเนินการนานนับเดือน ก็คงต้องอดทน เพราะการแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ของชาติเรา ทนกันมาหลายปี ก็ยัง้ไม่สำเร็จ ขอรออีกสักเดือนคงไม่นานเกินไป มีแต่กรณีการทุจริตเท่านั้นที่ต้องรีบทำรีบกลบเกลื่อนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ถ้าไม่ใช่การทุจริตแล้ว ทุกอย่างยังพอรอได้
        11. สำหรับผลการประเมินนั้น สามารถให้เป็นระดับเช่นประมาณ 90-110 ล้าน โดยตัวเลขทั้งสองนี้ห่างกันไม่เกิน 10% ของค่าเฉลี่ย ไม่จำเป็นต้องเป็นตัวเลขเดียว เพราะตัวเลขโดดอาจถูกนำไปใช้ในกรณี "แสร้ง" เถรตรง (เกิด "เข้าทาง" ใคร) ได้ และที่สำคัญผลการประเมินจะต้องประกอบไปด้วยวิธีการและขั้นตอนที่เข้าใจได้อย่างละเอียด ชัดเจนและน่าเชื่อถือ จะให้แต่ตัวเลขมูลค่ารวม ๆ โดยไม่มีวิธีการที่เหมาะสมไม่ได้ วิธีการไม่เหมาะสมก็ เช่น การสักแต่ทำ "weighted quality score" โดยไม่ "ลืมหูลืมตา" โดยไม่ตระหนักถึงจำนวน sample size ที่เหมาะสม

        นี่เป็นตัวอย่างหนึ่งของการทำอะไรให้โปร่งใส การโปร่งใสในเชิงรูปแบบแต่แท้จริงคือการโกงมีมากมายในทุกวงการ ถ้าเราไม่ทำการให้โปร่งใสอาจเป็นเพราะเรารู้เท่าไม่ถึงการณ์ประการหนึ่ง แต่ถ้ามองในแง่ร้ายก็คือ เราก็กำลังพยายามเปิดช่องไว้สำหรับการทุจริตของเราในวันหน้า

Perhaps, the conventional form of indenpendency of valuation practices may really mean something else and can lead to corruption and unfair deals. In valuation for public purposes or major debt restructuring, that financial institutions or their clients select and hire valuation firms themselves may be reconsidered. There should also be some careful crosscheck on the value appraised prior to be in use. Some observations on valuation standard and practices can be seen at: http://www.area.co.th/head6.html
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่