Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ยกระดับจรรยาบรรณ-มาตรฐานประเมินค่าทรัพย์สินในอเมริกา
(VAT NEWS 1/2001)
 

พัลลภ กฤตยานวัช
ผอ.ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธอส.

        ในรอบ 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ และการเงินในปี 2540 ได้มีสถาบันการเงิน และผู้เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการประเมินของไทย ได้มีการตั้งคำถามเกี่ยวกับมาตรฐานการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ และจรรยาบรรณของผู้ประเมินกันมาก เพราะการทำงานของผู้ประ-เมินได้ส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงิน และผู้มีส่วนได้เสียโดยตรง
        ในต่างประเทศ โดยเฉพาะในสหรัฐ ได้มีการให้ความสำคัญในเรื่องการควบคุมจรรยาบรรณและมาตรฐานวิชาชีพของผู้ประเมินมานานแล้วกว่า 70 ปี และหลังวิกฤติการณ์การเงินในช่วงทศวรรษที่ 1980 ก็ได้มีการดำเนินการอย่างจริงจังขึ้นอีกครั้งหนึ่ง ดังจะรายงานโดยสังเขป เพื่อเป็นคติอุทาหรณ์ในการพัฒนาของไทยต่อไป
1. การควบคุมวิชาชีพ
        The Appraisal Institute The Society of Real Estate Appraisers และ The American Institute of Real Estate Appraisers ก่อตั้งขึ้นในสหรัฐ มาตั้งแต่ช่วงทศวรรษที่ 1930 ระหว่างที่สหรัฐเผชิญกับมหาภัยเศรษฐกิจตกต่ำ (Great Depression) โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการส่งเสริมการศึกษา และการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณของผู้ประเมิน
        ในปี 1991 สมาคมประเมิน 2 สมาคมดังกล่าว ได้รวมตัวกันเป็นสมาคมเดียว เรียกชื่อว่า The Appraisal Institute มีสำนักงานใหญ่ที่ชิคาโก สหรัฐอเมริกา สมาคมนี้ ได้ให้ความสำคัญอย่างสูงในเรื่อง มาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณของผู้ประเมิน โดยที่สมาชิกทุกคนของสมาคมจะต้องตกลงปฏิบัติตาม "จรรยาบรรณวิชาชีพ" ซึ่งมีการจัดทำขึ้นเป็นเอกสาร เพื่อควบคุมวินัยของผู้ประเมินและต้องดำเนินการตาม "มาตรฐานการปฏิบัติงานวิชาชีพการประเมิน" ซึ่งกำหนดหลักการและวิธีการในการประเมิน การทบทวนผลการประเมิน การให้บริการคำปรึกษา และแนวทางปฏิบัติต่างๆเกี่ยวกับการดำเนินงาน ทั้งนี้ ผู้ฝ่าฝืน จะต้องได้รับการลงโทษทางวินัย โดยสมาคม จะมีหน่วยงานที่ดำเนินการด้านนี้ โดยตรงเรียกว่า The Ethics Administration Division และ The Appellate Division
        นอกจากนี้ ยังมี the Appraisal Standards Council มีหน้าที่พิจารณาปรับปรุงมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและสิ่งแวดล้อม ปัจจุบันใช้มาตรฐาน the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) ที่กำหนดโดย Appraisal Foundation (รายละเอียด: www.appraisalinstitute.org)
2. Appraisal Foundation
        Appraisal Foundation เป็นองค์กรเอกชนที่จัดตั้งขึ้นเมื่อปี 1987 เพื่อเสริมสร้างความก้าวหน้าของวิชาชีพการประเมิน สมาชิกประกอบด้วยสมาคม และหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการประเมินกว่า 80 หน่วยงาน โดยไม่มีสมาชิกประเภทบุคคล สำนักงานใหญ่อยู่ที่กรุง วอชิงตัน ดีซี
        มูลนิธินี้เกิดขึ้น เนื่องจากวิกฤติการณ์การเงินที่สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ล้มลงจำนวนมากในช่วงทศวรรษที่ 1980 ซึ่งส่วนหนึ่ง เป็นผลมากจากการปล่อยสินเชื่อที่มากเกินไป และอิงกับราคาประเมินที่เกินจริง ดังนั้นจึงมีการทบทวนถึงมาตรฐานการประเมินและการประเมินที่ยึดจรรยาบรรณ ปราศจากการกดดันของภายนอก และมีการตั้งคำถามที่สำคัญคือ How can a lender, in reveiwing an appraisal, distinguish between good and bad appraisal? (judgement or fraudulent appraisal)
        ในปี 1986 สมาคมเกี่ยวกับการประเมินทั้งในสหรัฐและแคนาดา ได้รวมกลุ่มทำงานเฉพาะกิจขึ้น เรียกว่า Ad Hoc Committee on the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice เพื่อร่วมกันทำมาตรฐานการประเมิน และต่อมา ในปี 1987 จึงได้มีการจัดตั้ง The Appraisal Foundation ขึ้น เพื่อดำเนินการให้สมาชิกปฎิบัติตาม the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
The Appraisal Foundation ได้มีการจัดตั้ง Board ขึ้น 2 Board ได้แก่
        1) Appraisal Qualifications Board ทำหน้าที่ในการกำหนดคุณสมบัติผู้ประเมิน
        2) Appraisal Standards Board ทำหน้าที่กำหนดมาตรฐานวิชาชีพการประเมินขึ้นมา และในปี 1989 ได้มีการอนุมัติ The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ซึ่งได้มีการยอมรับใช้กันทั่วไปในสหรัฐ
        ในปี 1989 รัฐสภาได้ออกกฎหมาย The Financial Institution's Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA) ซึ่งให้อำนาจ 2 Board ดังนี้
        1) Appraisal Qualifications Board (AQB) กำหนดคุณสมบัติหรือหลักเกณฑ์ ในการสอบเพื่อรับ License หรือ certification สำหรับ Real Estate Appraiser ทั้งนี้ FIRREA กำหนดว่า certified appraisers ของภาครัฐ จะต้องมีคุณสมบัติด้านการศึกษา ประสบการณ์ และการทดสอบความรู้ตามที่ AQB กำหนด
        2) Appraisal Standards Board (ASB) กำหนดมาตรฐานวิชาชีพ กำหนดระเบียบ รวมทั้งการควบคุมให้สมาชิกผู้ประเมินค่าทรัพย์สินปฏิบัติตาม USPAP ปัจจุบันมีกว่านักประเมินที่ได้รับอนุญาตกว่า 80,000 (รายละเอียดที่ appraisalfoundation.org)

ข้อคิดเห็นบางประการต่อ
พรก.บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
THAI ASSET MANAGMENT CORPORATION

        ในขณะนี้ประเทศไทยก็ได้มีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย เกิดขึ้นแล้ว การนี้เป็นความพยายามประการหนึ่งของรัฐบาลไทยชุดปัจจุบันในการแก้ไขปัญหาหนี้เสียและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ อย่างไรก็ตามพระราชกำหนดฉบับนี้มีข้อสังเกตที่น่าสนใจดังนี้:

ความไม่เข้าใจปั ญหาอย่างถ่องแท้
        ในมาตราที่ 45 (2) ระบุว่า "ในกรณีที่ทรัพย์ สินที่เป็นหลักประกันเป็นที่ดิน ให้มีมูลค่าเท่ากับราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" (หน้า 16 ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 118 ตอนที่ 83 ก, 8 มิถุนายน 2544)
        สำหรับชาวบ้านทั่วไป อาจเข้าใจผิดได้ว่า "ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์" หรือเรียกกันทั่วไปว่า "ราคากรมฯ" คือ มูลค่าตลาดที่สามารถใช้อ้างอิงเพื่อการซื้อขายได้ แต่สำหรับทางราชการ โดยเฉพาะหน่วยงานของชาติที่จะมาแก้ไขปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ อันเป็นเครื่องชี้วัดความอยู่รอดของชาติ ไม่สามารถเข้าใจผิดหรือสับสนเช่นนี้ได้เลย
        "ราคากรมฯ" ก็เขียนกำกับไว้ชัดเจนว่า "เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" จึงย่อมไม่สะท้อนราคาตลาด "ราคากรมฯ" ประเมินทุก 4 ปี ไม่อาจตามสถานการณ์ตลาดที่ขึ้น ๆ ลง ๆ อยู่บ่อย ๆ นอกจากนี้ "ราคากรมฯ" ในแต่ละท้องที่ก็ไม่เหมือนกัน ไม่ได้มีสัดส่วนผกผันไปตามราคาตลาดแต่อย่างใด ยิ่งเป็นบริเวณรอยตะเข็บของ 2 พื้นที่ หรือนักประเมินกรมที่ดิน 2 คนทำแล้ว ก็ยิ่งอาจมีข้อแตกต่างกัน
        ก่อนหน้าออก พรก. บสท. นี้ก็เคยมีนักการเมืองเสนอให้กรมที่ดินจัดทำ "ราคากรมฯ" ใหม่เพื่อให้สอดรับกับ พรก. นี้ซึ่งเป็นการสะท้อนได้ชัดเจนถึงความไม่เข้าใจปัญหา และยิ่งกว่านั้นยังเป็นการ "ขี่ช้างจับตั๊กแตน" เสียอีกด้วย เพราะเฉพาะในเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็มีที่ดินเกินกว่า 2 ล้านแปลงแล้ว ยิ่งหากนับรวมทั่วประเทศ ก็ ยิ่งมีเกือบ 20 ล้านแปลง ในขณะที่ทรัพย์สินที่ติดกับ บสท. น่าจะมีไม่ถึง 200,000 แปลง หรือเพียง 1% ของทั่วประเทศเท่านั้น
        สิ่งที่ทำให้วิตกต่อเนื่องได้ก็คือ ถ้าไม่สามารถเข้าใจปัญหาอย่างถ่องแท้เช่นนี้ตั้งแต่แรก ความพยายามในการแก้ไขปัญหาที่กำลังดำเนินการอยู่นี้จะสามารถบรรลุผลสำเร็จได้หรือไม่

การว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน
        เราต้องให้ความสำคัญกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับความเป็นจริงเป็นอย่าง
มาก เพราะในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู กรณีการกู้เงินจำนวนมากมาย ไม่ได้ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเลย เป็นเพียง "ลายเซ็นต์" -แปะโป้ง" เป็นสำคัญ ทำให้มีหลักทรัพย์ค้ำประกันไม่มากนัก และมีอีกมากมายที่หลักทรัพย์ด้อยคุณภาพ แต่ที่สถาบันการเงินให้กู้ไปเพื่อผลทางการเมืองหรือดูเพียงฐานะของกิจการนั้น ๆ เท่านั้น การไม่ให้ความสำคัญกับการประเมินค่าทรัพย์สิน ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น อาจก่อให้เกิดความสงสัยได้ว่าความพยายามในการแก้ไขปัญหามีจริงและหากมีอยู่บ้างนั้น จะมีอยู่มากน้อยเพียงใด
        ในมาตราที่ 45 เดียวกันยังมีระบุเพิ่มเติมไว้ว่า "สถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือ บสท. อาจขอให้มีการประเมินราคาตามมวรรคสามใหม่โดยยื่นเป็นหนังสือต่อคณะกรรมการภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งราคา และคณะกรรมการจะกำหนดให้ทำการประเมินราคาใหม่โดยผู้ประเมินราคาอิสระที่ บสท. เห็นชอบก็ได้ โดยให้ผู้ขอให้มีการประเมินราคาเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการประเมิน
        ความจริงแล้ว ควรทำการประเมินค่าทรัพย์สินใหม่สำหรับทรัพย์สินทุกรายการ ค่าจ้างประเมินที่ใน พรก. ให้ "เกี่ยง" กันออกนั้น มีค่าเพียงแค่เศษเสี้ยวของมูลค่าเท่านั้น ไม่สมควรนำมาเป็นข้ออ้างที่จะ "ไม่จำเป็น" ต้องประเมินใหม่
        ตามสถิติที่ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยสำรวจไว้พบว่า ราคาบ้านเฉลี่ยใน กทม.และปริมณฑลเป็นเงินหน่วยละ 1.5 ล้านบาท ค่าประเมินเป็นเงิน 2,000 บาท หรือเพียง 0.13% (1 ใน 750 ส่วนของมูลค่าเท่านั้น) ยิ่งถ้าเป็นทรัพย์สินที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ค่าจ้างประเมินจะถูกกว่านี้มาก อาจเป็น 1 ใน 5,000 - 10,000 ส่วนของมูลค่าจริงเลย เช่น ประเมินที่ดิน 100 ล้าน ค่าประเมินเพียง 10,000 บาท หรือ 0.01%
        ค่าจ้าประเมินไม่ได้สูงแต่อย่างไร แต่ในปัจจุบันนี้ผู้ว่าจ้างพยายาม "กด" ค่าจ้างประเมินนี้ให้ต่ำมาก ต่ำจนคล้ายกับว่าไม่ต้องการให้ประเมินให้ถูกต้อง ไม่ต้องการให้มูลค่าสะท้อนความจริง

การจำหน่ายทรัพย์สิน
        ในมาตราที่ 77 ระบุว่า "การจำหน่ายทรัพย์สินตามมาตรา 76 ให้ บสท. ประกาศล่วง
หน้าไม่น้อยกว่าสิบห้าวันก่อนวันจำหน่าย โดยลงโฆษณาในระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์และในหนังสือพิมพ์รายวันที่แพร่หลายอย่างน้อยหนึ่งฉบับ เป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่าสามวัน" (หน้า 27 ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 118 ตอบ 83 ก, 8 มิถุนายน 2544)
        ตามธรรมชาติของการซื้อ-ขายทรัพย์สิน ระยะเวลา 15 วันน้อยเกินไป อาจทำให้เกิดช่องทางขายที่ "ฉ้ อฉล" ได้ ควรเป็นเวลาประมาณ 1-3 เดือน ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเฟื่องฟู ระหว่างปี 2530-2533 อาจมีผู้สนใจซื้อทรัพย์สินภายในระยะเวลาไม่กี่วัน แต่สุดท้ายก็มักได้ทรัพย์สินที่ไม่สมราคา ในเมื่อการแก้ไขหนี้สินบานปลายและรอมานานเพียงนี้แล้ว การรอคอยอีก 1-3 เดือนไม่น่าจะใช้เวลามากเกินไปนัก
        นอกจากนี้ สิ่งที่ต้องคิดก็คือกลไกการขายที่มีประสิทธิภาพ การจะเพียงลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์รายวัน "ที่แพร่หลาย" แค่ไหนก็ไม่ทราบ และเป็นการลงแบบ "ส่งเดช" หรือไม่ก็ไม่ทราบนั้น ไม่มีนัยของการขายอย่างมีประสิทธิภาพ อันจะกลับเป็นการสะท้อนว่า การแก้ไขปั ญหาโดย บสท. หรือ TAMC นี้อาจไม่สำเร็จก็ได้
        กลไกการขายที่ดี ควรให้มีการประเมินที่เป็นกลาง ให้ผู้สนใจไปตรวจสอบทรัพย์สิน ดูรายงานประเมิน และมีเวลาพิจารณา อันจะก่อให้เกิดการแข่งขัน และการขายนั้นอาจขายรวมกันเป็นชุด ๆ ก็ได้ เพื่อให้มีงบประมาณในการโฆษณาที่มีประสิทธิภาพและเพียงพอ โดยอาจกันงบประมาณในการขาย-โฆษณาไว้ถึง 1-2% ของมูลค่าที่ประเมินไว้ เช่น ถ้าเป็นบ้าน ราคา 1.5 ล้าน ก็กันงบประมาณ 15,000 - 30,000 บาท เพื่อการขาย (โปรดสังเกต: ค่าจ้างประเมินบ้าน 1.5 ล้านตกเป็นเงินในท้องตลาดเพียง 2,000 บาทเท่านั้น)
        ในช่วงเวลา 4 ปีที่ผ่านมา เวลาได้พิสูจน์แล้วว่า การแก้ไขปั ญหาแบบ "ตีขลุม" "ยำยำ" ด้วยการออกกฎหมาย ด้วยมาตรการทางการเงินแบบฉาบฉวยไม่อาจบรรลุผลโดยเร็ว และทั่วหน้าตามที่คาดหวังได้ และที่สำคัญ "ยิ่งแก้ ก็ ยิ่งแย่" การแก้ไขปัญหาที่หมักหมมมานานนี้ ต้องดำเนินการอย่างลงละเอียด เป็นราย ๆ ไป และทำแบบทุ่มเทจริง ๆ (ใคร ๆ ก็พูดว่า "ทุ่มเท" แต่เวลาพิสูจน์แล้วว่า ที่ผ่านมาไม่มีใครพูดและทำจริง) จึงได้แต่หวังว่า มาตรการรัฐบาลนี้จะไม่เป็นอย่างที่ผ่าน ๆ มา)

Thailand recently established the Thai Asset Management Corporation (TAMC) in order to help solve the problems of Non-performing loans (NPL) of financial institutions. See details at: http://www.mof.go.th/tamc/tamc_setle_e.htm

Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่