Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
การประเมินในกรณีที่โครงการขายลด 50%
 

อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

        ในช่วงเศรษฐกิจบูมที่ผ่านมา เราพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สินในช่วงเวลาอันรวดเร็ว ในช่วงที่พีคสุด ๆ ในปี 33-35 ถึงกับมีการเปลี่ยนแปลงกันเป็นรายเดือน สืบเนื่องจากการเก็งกำไร หรืออะไรก็แล้วแต่ ในช่วงนั้นนักประเมินที่ประเมินโดยอ้างอิงตามกระแสเกินไป โดยขาดการพินิจพิเคราะห์ก็ส่งผลเสียหายทั้งโดยส่วนตัว และส่วนรวม เมื่อภาวะราคาทรัพย์สินตกต่ำลง หลังภาวะฟองสบู่แตก ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำที่ผ่านมา

        ในทางกลับกันเช่นปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจและภาวะราคาทรัพย์สินตกต่ำ การประเมินราคาก็ยังต้องพึงระมัดระวังเช่นเดียวกัน ไม่ใช่จะอิงกระแสขาลง ประเมินให้ต่ำไว้ก่อนเพื่อเซฟตัวเองคงจะไม่ได้ กรณีประเมินต่ำเกินไปก็ทำให้เกิดผลผลเสียหายได้เช่นกัน เช่น กรณีการปรับโครงสร้างหนี้

        ผมจะยกตัวอย่างที่เป็นประเด็นที่พบมากในปัจจุบัน คือ การขายลดราคาของโครงการต่าง ๆ เช่น ลดถึง 50% (เอาที่ลดจริง ๆ ไม่ได้ลดหลอก ๆ) นักประเมินจะประเมินอย่างไรดี
        เช่น โครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง แต่เดิมขายถึง 1.6 ล้านบาท แต่ต่อมาลดราคาขายลงเหลือเพียง 800,000 บาท อย่างนี้เป็นต้น ในฐานะผู้ประเมินถ้าต้องไปประเมินโครงการนี้จะประเมินอย่างไรดี โดยจะประเมินเท่ากับราคาที่ลด 50% หรือถ้าเป็นอย่างอื่น จะประเมินอย่างไร และเท่าไรดี

        ตามหลักการประเมินแล้ว ประการแรกต้องทำการศึกษาโครงการนี้ให้ชัดเจนว่า ที่นำมาขายนั้นเป็นเพียงบางส่วนเพื่อการทำโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดลูกค้าหรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นเช่นนี้ ซึ่งถ้าเป็นเช่นนี้เราไม่ได้พิจารณาส่วนนี้อยู่แล้วเพราะถือส่วนเล็กน้อย แต่กรณีนี้เราคิดกันในกรณีการลดราคาจริง ๆ

        ในการประเมินนั้นต้องพิจารณาจาก "ราคาตลาด" ในกรณีคงต้องทำการสำรวจตลาดจากคอนโดมิเนียมอื่น ๆ ในระดับเดียวกันในย่านใกล้เคียง หลาย ๆ โครงการ แล้วนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบกันในรายละเอียด ตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) แล้วของเราควรจะเป็นเท่าไร ก็ควรประเมินไปตามนั้น โดยไม่ได้พิจารณาราคาขายของโครงการเป็นสำคัญ และอีกทางหนึ่งที่สามารถพิจารณาประกอบกันได้ คือ ราคาที่มีการซื้อขายกันต่อโดยผู้ซื้อในโครงการเดียวกัน แต่ต้องเป็นราคาก่อนการลดราคา 50% ก็สามารถเป็นข้อมูลในการวิเคราะห์ได้เช่นกัน ถ้าสรุปวิเคราะห์ตามวิธีการแล้ว ราคาควรจะลดลงเพียง 20% เราก็ควรประเมินลดลงแค่นี้

        การที่นักประเมินไม่อาจประเมินไปตามราคาที่ลดได้ เพราะไม่ถือว่าเป็นราคาตลาด การลดราคาเช่นนี้ส่วนใหญ่แล้วมักจะเป็นเหตุมาจากความจำเป็น ไม่ว่าเป็นการตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต หรือเหตุผลอื่น ๆ ซึ่งในการประเมินไม่อาจประเมินไปตามความจำเป็นพิเศษได้ ต้องศึกษาให้ถ่องแท้ว่าราคาตลาดอยู่ตรงไหน

        อย่างไรก็ตาม อาจมีประเด็นปัญหาในกรณีการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่ถ้าประเมินตามหลักการที่ว่าแล้ว มูลค่าที่ประเมินอาจสูงกว่าราคาที่ซื้อขายจริง (เพราะซื้อในราคา 50%) ในกรณีนี้สถาบันการเงินควรต้องกำหนดเงื่อนไขในการให้สินเชื่อไว้โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายจริง ๆ (ตามสัญญาซื้อขาย) ไม่ใช่จะแกล้งพาซื่อ ให้สินเชื่อไปตามมูลค่าที่ประเมิน ซึ่งปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งก็กำหนดเงื่อนไขดังกล่าวอยู่แล้ว

        โดยเฉพาะราคาจากการประมูลต่าง ๆ เช่น กรมบังคับคดี หรือในงานการประมูลต่าง ๆ ที่มีอยู่มากในปัจจุบันไม่อาจนำมาเป็นราคาตลาดได้เช่นกัน เพราะส่วนใหญ่เป็นราคาต่ำ (บางครั้งก็มีประมูลกันด้วยอารามลืมตัว ด้วยศักดิศรี ทำให้ราคาสูงกว่าราคาตลาดก็มี) จึงไม่อาจยึดถือเป็นสรณะได้

        ดังนั้นการประเมินค่าทรัพย์สินในภาวะที่แตกต่างกันนี้ นักประเมินต้องพินิจพิเคราะห์อย่างถ่องแท้เสียก่อน เพื่อจะได้ไม่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจส่วนรวมแห่งประเทศนี้ ซึ่งปัจจุบันก็ไม่รู้ว่าเป็นของใครกันแน่ ไม่ว่าในภาวะขาขึ้นจะได้ไม่ประเมินแบบขาดสติจนเสียหาย หรือในภาวะขาลง จะได้ไม่เป็นการซ้ำเติมคนไทยด้วยกัน

Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่