Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
 
ที่ TAF.09/215/48
6    กันยายน    2548
 
เรื่อง    ความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย
 
เรียน    ท่านนายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
            ท่านนายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
 
สำเนาเรียน ท่านผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย
ท่านเลขาธิการ สำนักงาน กลต.
ท่านอธิบดี กรมธนารักษ์
ท่านอธิบดี กรมการประกันภัย
ท่านอธิบดี กรมบังคับคดี
กรรมการผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
สมาคมที่เกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่ง
                                         
 
สิ่งที่ส่งมาด้วย    เอกสารเผยแพร่เกี่ยวกับการจัดประกวดเรียงความ “ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนซื้อ-ขาย”
                        ชิงโล่ห์เกียรติยศจาก พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ฯพณฯ ประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษ
 
                        

เนื่องด้วยกระผมในนามของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย อันเป็นองค์กรการกุศลเพื่อเผยแพร่ความรู้แก่สาธารณชนโดยไม่ได้เป็นผู้แทนนักวิชาชีพเช่นสมาคมวิชาชีพ ได้จัดการสำรวจความคิดเห็นของผู้เกี่ยวข้องในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน จึงขอเรียนเสนอข้อสรุปและความคิดเห็นเพิ่มเติมในกรณีที่เกี่ยวข้อง เพื่อท่านโปรดพิจารณาประกอบการพัฒนาวงการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ดังนี้:

                     การดำเนินการ มูลนิธิจัดทำการสำรวจนี้เพื่อมุ่งหวังให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน และผู้ใช้บริการตลอดจนประชาชนทั่วไปได้ช่วยกันตรวจสอบวิชาชีพนี้และร่วมสนับสนุนการพัฒนาวิชาชีพนี้

                     สำหรับวิธีการสำรวจนั้นใช้แบบสอบถามและให้ผู้เกี่ยวข้องได้กรอกแสดงความคิดเห็น จัดส่งไปยังไปรษณีย์หรือแจกจ่ายทั่วไปในช่วงเดือนกรกฎาคม - สิงหาคม 2548 โดยได้แบบสอบถามกลับคืนมาทั้งหมด 503 ชุด แยกเป็นผู้ให้บริการหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน 27% และอีก 73% เป็นผู้ใช้บริการหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่น ในที่นี้เป็นการนำเสนอผลการสำรวจเบื้องต้น

                    

ความแตกต่างของมูลค่าที่ประเมินได้ ต่อข้อถามเกี่ยวกับว่า มูลค่าตลาดที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินวิเคราะห์ออกมาโดยผู้ประเมิน 2 รายนั้น ไม่ควรต่างกันเกินกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ ผลปรากฎว่า เฉลี่ยคือ 12% โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่าไม่ควรเกิน 15% แต่ผู้ใช้บริการรับได้ที่ 11%

                     จำนวนผู้ให้บริการที่ควรจ้าง สำหรับในการประเมินค่าทรัพย์สินสำคัญ ๆ ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 500 ล้านขึ้นไป ทั้งผู้ใช้บริการและผู้ให้บริการ ต่างเห็นตรงกันว่า ควรมีการว่าจ้างบริษัทประเมิน 3 แห่ง (ไม่น้อยกว่า 2 แห่ง) ทั้งนี้เพื่อจะได้ตรวจสอบมูลค่าที่ประเมินให้ชัดเจน สำหรับในข้อนี้ หากเป็นในกรณีบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ควรให้ผู้ว่าจ้างติดต่อกับผู้ประเมินโดยตรง การคัดเลือกบริษัทรประเมินควรเป็นการจับฉลากระหว่างบริษัทที่ได้รับอนุญาตทุกแห่ง (ถือว่าทุกแห่งควรมีมาตรฐานเท่าเทียมกัน – ยกเว้นถ้ากระทำผิดก็ต้องลงโทษซึ่งเป็นอีกกรณีหนึ่ง) การจ่ายค่าจ้าง ให้จ่ายผ่าน กลต. (โดยรับค่าจ้างจากบริษัทมหาชน) ทั้งนี้เพื่อป้องกันการสมรู้ร่วมคิดกันกัน
 
                     ปัจจัยพิจารณาเลือกใช้บริการ ในการเลือกใช้บริการบริษัทประเมินนั้น ผู้ใช้บริการเห็นว่า ชื่อเสียงมาอันดับหนึ่ง ประสบการณ์เป็นอันดับ 2 ข้อเสนอด้านเทคนิคเป็นอันดับสาม และค่าจ้างที่ต่ำเป็นอันดับสี่ ซึ่งถ้าหากให้ชื่อเสียงมีคะแนนเท่ากับ 100% ประสบการณ์ จะเป็น 79% เทคนิคดี 74% และค่าจ้าง 56% ตามลำดับ แต่ข้อนี้เชื่อว่าในความเป็นจริงของปัจจุบันที่มีการแข่งขันรุนแรง ทำให้การว่าจ้างปกติยังต่ำกว่าอัตราค่าจ้างมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
 
                     ความรับผิดชอบ ทั้งผู้ประเมินและผู้ใช้บริการต่างเห็นว่า ในกรณีที่สถาบันการเงินให้สินเชื่อไปสูงกว่าที่ควร เพราะเชื่อมูลค่าที่บริษัทประเมินได้ ถือเป็นความผิดของทั้งสองฝ่าย (47%) อย่างไรก็ตามก็มีอีก 38% ที่เห็นว่าผู้ประเมินควรรับผิดชอบ และมีเพียง 14% ที่เห็นเป็นความรับผิดชอบของผู้ให้สินเชื่อ
 
                     ความน่าเชื่อถือของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน มีผู้ตอบแบบสอบถามถึง 88% เห็นว่าผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่ควรประกอบกิจการอื่นที่มีบทบาทขัดแย้ง เช่น เป็นนายหน้าในเวลาเดียวกัน ในสหรัฐอเมริกามีการกำหนดชัดให้แยกกัน แต่ของระบบอังกฤษ “ไม่ถือสา” ในกรณีประเทศไทย เราควรทำให้ชัดเจนว่า ถ้าใครเป็นผู้ประเมิน ต้องไม่มีอาชีพเป็นนายหน้าด้วย

                     สำหรับความน่าเชื่อถือของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเมื่อเทียบกับวิชาชีพอื่น โดยสมมติให้ความน่าเชื่อถือสูงสุดเท่ากับ 100% คือแพทย์ วิศวกรได้ 93% นักบัญชีได้ 90% ส่วนผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้ 80% ซึ่งได้ไม่ต่ำกว่านักวิชาชีพอื่นทางด้านอสังหาริมทรัพย์ แสดงว่าวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนี้ได้รับการยอมรับพอสมควร แต่ยังต้องพยายามแสดงบทบาทให้เป็นที่ยอมรับยิ่งขึ้น

 
                     แนวทางการกำกับวิชาชีพ ได้มีผู้เสนอไว้ดังนี้:
                     1. ต่อกรณีถ้าผู้ประเมินค่า ประเมินสูง/ต่ำกว่าความเป็นจริง โดยไม่มีเหตุผลสนับสนุนเพียงพอ ผู้ประเมินไม่สมควรรับค่าจ้าง ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 67% ผู้ประเมินเห็นด้วย 41%
                     2. ต่อกรณีที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ควรทำประกันความเสี่ยงทางวิชาชีพ (เผื่อประเมินผิด บริษัทปรกันจะได้ช่วยชดใช้) เพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการหรือไม่ ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 72% ผู้ประเมินเห็นด้วย 68%
                     3. ต่อกรณีที่ผู้ประเมิน ประเมินผิดพลาดเพราะความประมาท ขาดความรู้ ทุจริต ผู้ประเมินสมควรจ่ายค่าชดเชยแก่ผู้ว่าจ้างหรือไม่ ข้อนี้ผู้ใช้บริการเห็นด้วย 82% ผู้ประเมินเห็นด้วย 64%
 
                     ปัจจัยแห่งความสำเร็จของการประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ดีต่อส่วนรวม โดยให้คะแนนอันดับหนึ่งเท่ากับ 100% พบว่า “ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีความรู้เพียงพอ” คืออันดับหนึ่ง (100%) รองลงมาคือ “การมีระบบฐานข้อมูลที่ดีพอ” (71%) การมีสมาคมวิชาชีพที่เข้มแข็ง (69%) และสุดท้ายคือ การสนับสนุนจากทางราชการ (53%) ดังนั้นเราจึงต้องเร่งพัฒนาความรู้ทั้งผู้ใช้บริการและผู้ให้บริการ
 
                     การควบคุมวิชาชีพ พบว่า มีผู้เห็นด้วยกับการให้หน่วยราชการเข้ามาควบคุมโดยตรง เช่น กรณีช่างรังวัดเอกชนเพียง 17% หรือการให้สมาคมผู้ประเมินเป็นผู้ควบคุมกันเองเพียง 16% ส่วนใหญ่ที่สุดถึง 68% เห็นควรให้มีการตั้งสภาวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น สภาสถาปนิก สภาวิศวกร (ซึ่งแม้มีสมาคมสถาปนิกและวิศวกรรมสถานฯ ในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังตั้งสภาเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการควบคุม หรือสภานักบัญชีก็มีแล้ว (อันเป็นผลจากการยุคเลิกสมาคมนักบัญชีและผู้ตรวจสอบบัญชีรับอนุญาตแห่งประเทศไทย)
 
                     ข้อเรียกร้องสำคัญของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายก็คือ
                         1. ข้อมูลราคาซื้อ-ขายที่แจ้ง ณ สำนักงานที่ดินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ควรถือเป็นข้อมูลสาธารณะที่นำมาเปิดเผยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน
                         2. กรมที่ดินควรมีบทบาทสนับสนุนข้อมูลแก่การประเมินค่าทรัพย์สิน ด้วยการอนุญาตให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิเพื่อให้การประเมินค่าทรัพย์สินได้รับข้อมูลที่ถูกต้อง สอดคล้องกับความเป็นจริง
 
                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และหากทางมูลนิธิสามารถให้การสนับสนุนประการใดเพื่อการพัฒนาวิชาชีพ กระผมยินดีรับดำเนินการเสมอ
 
ขอแสดงความนับถือ


(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานกรรมการ

 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่