การประเมินโดยวิธี Street Value คือ การประเมินมูลค่าที่ดินโดยกำหนดที่ดินมาตรฐานที่ติดถนนตามความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์ เช่น ตึกแถว โดยทั่วไปมีความลึก 20 เมตรจากถนน ถือเป็นความลึกมาตรฐาน เช่น ที่ดินลึก 20 เมตร (หน้ากว้าง 4 เมตร) มีมูลค่าตารางวาละ 100,000 บาท หากที่ดินแปลงที่ลึกเกินกว่ามาตรฐาน ราคาที่ดินจะลดลง (หรือเพิ่มขึ้นบางกรณี) เท่าใดต่อ 1 เมตรที่ลึกเพิ่มขึ้น
ส่วนมูลค่าที่ดินมาตรฐานลึก 20 เมตร (กว้าง 4 เมตร หรือ 20 ตารางวา) ก็ได้มาจากการประเมินปกติ เช่น วิธีเปรียบเทียบตลาด หรือมูลค่าคงเหลือ หรืออื่นๆ ตามเหมาะสม
ส่วนในรายละเอียดว่าที่ดินลึกมากขึ้น 1 เมตร จะมีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้นเท่าใด ก็ต้องมีการวิเคราะห์โดยวิธีการทางสถิติ เช่น การวิเคราะห์การถดถอย (regression analysis) เป็นต้น
ในบ้านเราส่วนใหญ่ใช้กรณีการประเมินของภาครัฐ คือ สำนักประเมินราคา กรมธนารักษ์ ในการประเมินที่ดินในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ เนื่องจากที่ดินมีความลึกแตกต่างกันมาก เลยจำเป็นต้องกำหนดแนวทางที่เป็นมาตรฐานให้ผู้ประเมินใช้ร่วมกัน
พอเข้าใจคร่าว ๆ นะครับ
มูลนิธิประเมินฯ
อ.วสันต์ คงจันทร์
