ทำไมบริษัทประเมิน ถึงประเมินราคาที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน และที่สำคัญตอนแรกสอบถามราคาประเมินจากผู้ประเมินได้ราคาหนึ่ง แต่พอเรื่องไปถึงธนาคาร แล้วแจ้งกลับมากลับได้ราคาประเมินที่ลดต่ำลงไปอีก ซึ่งพอถามกลับไปที่ผู้ประเมินกลับได้คำตอบว่า พอเรื่องประเมินไปถึงผู้ประเมินหลัก ผู้ประเมินหลักลดราคาประเมินลงอีก อย่างนี้หมายความว่าอย่างไร ผู้ประเมินประเมินเอื้อประโยชน์กับธนาคารใช่หรือไม่ เพราะบริษัทประเมินคือบริษัทที่ธนาคารส่งมา

ขอบคุณครับ

ตอบ: เรียน คุณภรมพล

ปกติแล้ว ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ผู้ประเมินจะประเมินมูลค่าตามราคาตลาด หรือมูลค่าตลาด เป็นหลัก ณ วันที่ประเมิน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะสูงกว่าราคาประเมินราชการ (หรือที่เรียกเป็นทางการว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) เนื่องจาก
1. ราคาประเมินราชการ ไม่ได้เป็นการประเมินตามภาวะปัจจุบัน กล่าวคือ ราคาราชการประกาศใช้ถึง 4 ปี (ก่อนประกาศใช้ก็ต้องทำล่วงหน้า 1-2ปี) เช่น ที่ประกาศใช้ในรอบปัจจุบัน คือ ปี 2551-2554 จะมีการสำรวจตั้งแต่ปี 2549-2550 ทำให้ข้อมูลไม่ทันกับสถานการณ์ ประเด็นนี้ก็คือ หากราคาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจะทำให้ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการไปเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป แต่กลับกันหากเวลาผ่านไปแล้ว สถานการณ์แย่ลงโดยเฉพาะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจในบางบริเวณ ราคาตลาดอาจตกลงมาก จนต่ำกว่าราคาประเมินราชการได้ (เพราะราคาราชการไม่ได้ขยับตาม)
2. ในอดีตที่ผ่านมา การกำหนดราคาประเมินราชการ ดำเนินการโดยคณะอนุกรรมการแต่ละจังหวัด ซึ่งอาจไม่ประสงค์กำหนดราคาสูงเท่ากับราคาตลาด เพราะเอาไว้ใช้ในการคิดคำนวณภาษีค่าธรรมเนียมโอน และอื่นๆ แต่ในปัจจุบัน ผู้กำหนดราคาคือ กรมธนารักษ์ ได้พยายามทำการประเมินให้ใกล้เคียงราคาตลาดแล้ว แต่ยังมีข้อจำกัดที่จำนวนแปลงที่ดินในประเทศไทยมีมากเกิน กำลังเจ้าหน้าที่ เฉพาะที่มีเอกสารสิทธิ์มีกว่า 30 ล้านแปลง และเรื่องของเวลาที่ไม่ทันกับสถานการณ์ดังกล่าวแล้ว (แม้ว่าบางพื้นที่จะมีการปรับราคา โดยไม่รอให้ครบ 4 ปี แต่ก็ทำได้ไม่มาก)

กรณีผู้ประเมินประเมินต่ำกว่าราคาราชการ จึงไม่ได้หมายความว่าจะประเมินผิดพลาด โดยสาระสำคัญว่าประเมินผิดพลาดหรือไม่ วิธีการก็คือ
1. ต้องไปตรวจสอบราคาที่มีการซื้อขายจริงในท้องตลาด ในช่วงเวลาที่ประเมิน หากพบว่ามีการซื้อขาย (เพียงพอจำนวนหนึ่งพอจะถือเป็นราคาตลาดได้ ไม่ใช่เพิ่งจะมีเพียง 1-2 แปลง ยังไม่นับเป็นราคาตลาดได้) ที่สูงกว่าที่ประเมินไว้ ก็สามารถนำข้อมูลมาแจ้งต่อผู้ประเมินให้ทบทวนได้
2. หากผู้ประเมินยังยืนยัน อาจแจ้งไปยัง สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.vat.or.th) หรือ สมาคมผู้ประเมินราคาอิสระไทย (www.tva.or.th) ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมผู้ประเมินในปัจจุบัน ช่วยตรวจสอบได้

ส่วนกรณีที่บริษัทแจ้ง กับธนาคารฯ ไม่เท่ากันนั้น คงต้องเอาหลักฐานเป็นเอกสารเป็นหลักว่ากันครับ อาจเป็นการแจ้งราคาในเบื้องต้น ซึ่งในกระบวนการทำงานของบริษัทประเมินแต่ละแห่งจะมี คณะผู้ตรวจสอบรายงาน หลายฝ่าย หลายขั้นตอน (ผู้สำรวจ ผู้ประเมิน ผู้ประเมินหลัก ผู้จัดการ ฯลฯ) ไม่อาจให้บุคคลเพียงคนเดียวเป็นผู้กำหนดราคาได้ จึงอาจทำให้พบกรณีดังที่แจ้งมาได้ แต่จริงๆ แล้ว การแจ้งราคาให้กับลูกค้าควรให้เป็นข้อสรุปที่ชัดเจนก่อน (แต่บางทีลูกค้าเองก็อาจใจร้อน อยากรู้เบื้องต้นก่อน ก็เลยเกิดปัญหาดังว่าได้)

ส่วนกรณีของธนาคารฯ หากเป็นการขอสินเชื่อ หรือเกี่ยวข้องกับธนาคารฯ ธนาคารฯ ก็ยังจะมีคณะกรรมการรับราคาของธนาคารฯ อีกชั้น หากกรรมการรับราคาไม่เห็นด้วย ก็อาจให้ผู้ประเมินทบทวนราคาได้อีก ซึ่งก็อาจแก้ไขได้อีก (ซึ่งการจะแก้ไขหรือไม่ ต้องใช้เหตุผล หรือข้อมูลราคาซื้อขายเป็นหลักฐานในการโต้แย้ง ไม่ใช้ว่าอยู่ๆ จะแก้ไขกันได้ง่ายๆ หากบริษัทสรุปราคาไปแล้ว)

หวังว่าคงพอเป็นประโยชน์น่ะครับ

มูลนิธิประเมินฯ