ยักษ์อสังหาฯปักธงจอง4ทำเลทองถนนตัดใหม่
ประชาชาติธุรกิจ วันจันทร์ที่ 10 มิถุนายน 2545 หน้า 1

สรุปสาระข่าว

กทม.คุมเข้มระยะถอยร่น15ม.ที่ดินรายย่อยกระอัก
        เปิดทำเลถนนตัดใหม่ 'พระรามที่ 5 ตากสิน-เพชรเกษม อักษะ พระรามที่ 8' กทม.ตื่นออกข้อบัญญัติคุมเข้มก่อสร้างอาคาร 12 ประเภท ไฟเขียวเฉพาะบ้านเดี่ยว กำหนดระยะถอยร่น 15 เมตร ตึกสูงไม่เกิน 16 เมตร เข้าทางดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ดักซื้อที่ดินรอขึ้นโครงการใหม่เพียบ เจ้าของที่ดินแปลงเล็กกระอัก

 
ข้อคิดเห็น
เรื่องนี้มีคำถามหลายประการ
        1. ตามเนื้อข่าวบอกว่า กรุงเทพมหานคร "จะ" ออกข้อบัญญัติ กทม. ทำไมต้อง "จะ" ออกมาก่อนค่อยให้เป็นข่าวไม่ได้หรือ อย่างนี้เป็นการ "ชี้โพรงให้กระรอก" หรือเปล่า เกรงแต่ว่าพอ กทม.ออกกฎมาจริง สองข้างทางสร้างกันเต็มหมดแล้ว
        2. ในเขตกรุงเทพมหานคร ตามสองข้างทางของถนนหลายสายที่ควบคุมให้ 15 เมตรแรกห้ามก่อสร้าง ทำไมจึงมีตึกใหม่ๆ ผุดขึ้นมากมาย จริงหรือที่เขาขออนุญาตไว้แล้วก่อน กทม. "จะ" ออกข้อบัญญัติ
        3. การออกข้อบัญญัติเช่นนี้ ถือเป็นการริดรอนสิทธิส่วนบุคคลหรือไม่ ต้องได้ค่าชดเชยหรือไม่ ฟ้องศาลปกครองได้หรือไม่ เพราะอยู่ดี ๆ เจ้าของที่ดินก็เสียสิทธิโดยไม่รู้จะไปเอาประโยชน์ที่สูญเสียจากใคร
        4. สงสัยว่านักข่าวไม่ทราบจะไปถามใครต่อดี เลยไปถามนักพัฒนาที่ดินหรือเปล่า เลยเป็นโอกาสให้นักพัฒนาที่ดินได้รณรงค์ทางการตลาดเสียเลย จริง ๆ เราน่าจะไปถาม ประชาชนในพื้นที่ที่เสียประโยชน์ เจ้าของอาคารที่สร้างแล้วในระยะ 15 เมตรแรกของถนนสายนี้ และถนนสายอื่นที่ห้ามไปแล้ว และควรค้นข้อมูลจำนวนโครงการที่ขออนุญาตในขณะนี้และดูว่ามีแนวโน้มสูงขึ้นไหมก่อน ("จะ") ออกข้อบัญญัติ รวมทั้งผลกระทบของการออกข้อบัญญัตินี้ทำให้ราคาที่ดินตกอย่างไร
        ท่านทราบไหม จริง ๆ รัฐบาลสามารถการป้องกัน "วิว" ริมถนนไม่ให้ถูกบังได้ บังคับระยะร่นเป็นกิโลเมตรก็ยังได้ สั่งรื้อถอนอาคารออกไปเสียเลยก็ยังได้ แต่ทุกอย่างต้อง "จ่าย" ค่าทดแทน ไม่ใช่ทำตามอำเภอใจ การช่วยเหลือประชาชนในกรณีนี้ "สมัชชาคนจน" ทำสำเร็จมาแล้ว ไม่ว่าจะเป็นความเดือดร้อนกรณีทางเลี่ยงเมือง การเสีย/รอนสิทธิ์ที่ดิน ฯลฯ โปรดดูรายละเอียดได้ที่ตามข่าวของกรมที่ดินเรื่อง การแก้ไขปัญหาที่ดินของสมัชชาคนจน
ดูหน่วยงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมใน web ได้ที่ www.irwaonline.org, www.iaao.org, www.rightofway.com เป็นต้น
 

รายละเอียดของเนื้อข่าว

ยักษ์อสังหาฯปักธงจอง4ทำเลทองถนนตัดใหม่

กทม.คุมเข้มระยะถอยร่น15ม.ที่ดินรายย่อยกระอัก
        เปิดทำเลถนนตัดใหม่ 'พระรามที่ 5 ตากสิน-เพชรเกษม อักษะ พระรามที่ 8' กทม.ตื่นออกข้อบัญญัติคุมเข้มก่อสร้างอาคาร 12 ประเภท ไฟเขียวเฉพาะบ้านเดี่ยว กำหนดระยะถอยร่น 15 เมตร ตึกสูงไม่เกิน 16 เมตร เข้าทางดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ดักซื้อที่ดินรอขึ้นโครงการใหม่เพียบ เจ้าของที่ดินแปลงเล็กกระอัก

รัฐคุมเข้มการใช้ที่ดิน
        แหล่งข่าวจากศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย 'ประชาชาติธุรกิจ' ว่า กทม.จะอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้าง เรื่องระยะถอยร่นและจำกัดความสูง ตามแนวถนนตัดใหม่ 4 สาย ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว เพื่อความเป็นระเบียบและไม่บดบังทัศนียภาพ ขณะนี้กำลังเร่งประกาศบังคับใช้เป็นกฎหมาย เนื่องจากสภา กทม.ก็เร่งรัด
        ถนนที่ กทม.จะคุมเข้มมี 4 เส้นทางหลัก คือ 1.ถนนพระรามที่ 5 (สะพานวัดนครอินทร์) ของกรมโยธาธิการ ควบคุมเฉพาะพื้นที่ตั้งแต่เพชรเกษม-ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ เขตทางกว้าง 60 เมตร ระยะทาง 8.4 กิโลเมตร 2.สายตากสิน-เพชรเกษม-กาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอก) เขตทางกว้าง 36 เมตร เฟสแรกระยะทาง 6 กิโลเมตร 3.ถนนอักษะ (อุทยาน) มีเขตทาง 90 เมตร
        แหล่งข่าวกล่าวว่า ทั้ง 3 สายจะห้ามก่อสร้างอาคาร 12 ประเภท คือ ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้า คลังสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม อาคารที่มีระยะห่างจากอาคารอื่นน้อยกว่า 4 เมตร อาคารที่มีระยะห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่า 2 เมตร อาคารที่มีความสูงของอาคารจากระดับถนนถึงส่วนสูงสุดของอาคาร ไม่เกิน 15 เมตรและอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร หากจะก่อสร้างต้องมีระยะถอยร่นจากริมถนนเข้าไปไม่น้อยกว่า 15 เมตร
        เส้นที่ 4 คือ สะพานพระราม 8 จะควบคุมความสูงของอาคาร ในพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี โดยให้ก่อสร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 16 เมตร เพื่อไม่ให้บดบังทัศนีย ภาพบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ ในส่วนนี้แม้จะมีข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างริมแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่แล้ว แต่ต้องออกข้อบัญญัติใหม่มาควบคุมเพิ่มเติม เนื่องจากต้องการจะควบคุมในรายละเอียดให้ลึกลงไป เพราะเกรงจะเกิดปัญหาเช่นกรณีอาคารริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณเชิงสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า
        'บริเวณที่ควบคุมการก่อสร้างอาคาร เราจะให้เฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวและต้องเป็นไปตามที่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารกำหนด เช่น ห่างจากอาคารอื่นไม่น้อยกว่า 4 เมตร พื้นที่น้อยกว่า 2,000 ตารางเมตร เป็นต้น'
        แหล่งข่าวกล่าวว่า การกำหนดระยะถอยร่น ถือ ว่าเป็นสิ่งที่ดี เพราะพื้นที่ด้านหน้าจะเหลือมาก สามารถก่อสร้างเป็นที่จอดรถหรือปลูกต้นไม้ได้ และช่วยลดปัญหาการจราจรด้วย เช่น ถนนรัชดาภิเษก, ถนนพระรามที่ 3 ที่ กทม.ออกข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ทำให้พื้นที่บริเวณ 2 ข้างทางมีที่ว่างเหลือ ทำประโยชน์อย่างอื่นได้มาก ทั้งยังช่วยให้ถนนเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น ดูเป็นสัดส่วน จากเดิมจะมีการจอดรถริมฟุตบาทก็ไม่มี ทั้งหมดนี้เป็นการป้องกันไม่ให้อาคารขนาดใหญ่เข้าไปก่อสร้าง หรือหากจะก่อสร้างก็จะมีกฎหมายควบคุมเข้มงวดขึ้น

ค่ายแลนด์ฯสนทำเลใหม่
        นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย 'ประชาชาติธุรกิจ' ว่า การออกกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร 2 ฝั่งถนนที่ตัดใหม่ถือเป็นเรื่องปกติ เพราะถนนศรีนครินทร์ก็มีระยะถอยร่นเช่นกัน และผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะติดตามเรื่องนี้อยู่แล้ว ในความคิดเห็นส่วนตัว ระยะถอยร่นคงไม่ได้มีผลทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นหรือต่ำลง
        ในส่วนของบริษัทแลนด์ฯ ได้ซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเกือบทั่วทุกทำเลในกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ หากที่ดินทำเลนั้นมีศักยภาพ แต่ไม่มีนโยบายซื้อที่ไว้เพื่อเก็งกำไร เพราะปัจจุบัน สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ในการซื้อที่ดินเปล่า ดังนั้น เมื่อซื้อก็ต้องรีบนำมาพัฒนาและขายในระยะเวลาอันรวดเร็ว
        สำหรับทำเลถนนตัดใหม่ย่านนนทบุรี สะพานพระราม 8 นายอนันต์มองว่า เป็นอีกทำเลหนึ่งที่น่าสนใจ ซึ่งบริษัทแลนด์ฯได้ซื้อที่ไว้แล้วก่อนหน้านี้เพื่อเตรียมขึ้นโครงการใหม่ โดยจะพัฒนาบ้านเดี่ยวตามนโยบายของบริษัทที่เน้นจับตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงระดับบน

จัดสรรแห่ผุดโครงการเพียบ
        นายกนก เดชาวาศน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมเพลส กรุ๊ป จำกัด เปิดเผย 'ประชาชาติธุรกิจ' ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อนำมาพัฒนาโครงการในขณะนี้มีเพียงไม่กี่ราย ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอเชี่ยน พร็อพ เพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท ลลิล แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด, บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) และโฮมเพลส กรุ๊ป ฯลฯ เป็นการซื้อเพื่อพัฒนาโครงการไม่ซื้อเก็บไว้ระยะยาว และจะเลือกเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพเท่านั้น ล่าสุด กลุ่มโฮมเพลสฯได้ซื้อที่ดินบนถนนตัดใหม่แล้ว แถวสะพานวัดนคร อินทร์, ย่านปิ่นเกล้า-นครชัยศรี
        'สำหรับเรื่องระยะถอยร่นไม่เป็นปัญหากับผู้ประกอบการ ทุกคนติดตามข้อมูลอยู่แล้ว และส่วนใหญ่จะซื้อที่ดินแปลงใหญ่ขนาดตั้งแต่ 30 ไร่ขึ้นไป ตรงกันข้ามกลับเป็นผลดีมากกว่าในแง่การคมนาคมที่สะดวกสบายขึ้น การจัดโซนที่อยู่อาศัยให้น่าอยู่ แต่กรณีดังกล่าวจะส่งผลกระทบกับเจ้าของที่ดินแปลงเล็ก คือ ขนาด 1-2 ไร่ มากกว่า เพราะขายออกยาก หรือได้ในราคาไม่ดีเท่าที่ควร' นายกนกกล่าว
        นายไชยยันต์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นด้วยกับเรื่องการกำหนดระยะถอยร่นของเส้นทางตัดใหม่ เพราะถนนจะมีความกว้างมากกว่าปกติ การระบายของรถจะคล่องตัว ถือเป็นการวางผังเมืองตั้งแต่แรก
        ส่วนนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย 'ประชา ชาติธุรกิจ' ว่า บริษัทก็ซื้อที่ดินแปลงใหม่ในทำเลถนนตัดใหม่แล้วเช่นกัน โดยเฉพาะสายตากสิน-เพชรเกษม และมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ ชื่อว่า 'บ้านสาธร' ที่ตั้งโครงการห่างจากถนนใหญ่เพียง 200 เมตรเท่านั้น บริษัทจึงไม่ได้รับผลกระทบจากระยะถอยร่น การซื้อที่ดินของบริษัทส่วนใหญ่จะ เลือกทำเลที่ห่างจากถนนหลักนิดหน่อย เพื่อพัฒนาโครงการให้มีความเป็นส่วนตัว และไม่มีเสียงรถรบกวนผู้อยู่อาศัย ส่วนผลกระทบจากระยะถอยร่นจะเกิดปัญหากับเจ้าของที่ดินแปลงเล็กมากที่สุด

เปิดเทคนิคขาใหญ่กว้านซื้อที่
        แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดิน กล่าวกับ 'ประชาชาติธุรกิจ' ว่า ก่อนที่โครงการสาธารณูป โภคขนาดใหญ่จะก่อสร้างเสร็จและเปิดใช้บางส่วน มีบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่หลายรายได้เข้าไปกว้านซื้อที่ดินกันมาก และเป็นที่รู้กันในวงการว่า ใครมือเจ๋ง/ไม่เจ๋ง แต่หลังวิกฤตครั้งนี้การซื้อที่ของรายใหญ่จะเปลี่ยนไป โดยเลือกซื้อบางทำเล เพื่อบริหารต้นทุนและลดความเสี่ยงทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำ เพราะในอดีตทุกคนได้รับบาดเจ็บจากการถือแลนด์แบงก์ในมือกันมาก
        'อย่างค่ายแลนด์ฯ นายอนันต์ (อัศวโภคิน) จะได้รับการยอมรับสูงสุดในเรื่องการต่อรองและเลือกแปลงที่ดิน เลือกทำเล โดยมีนายนพร (สุนทรจิตต์เจริญ) รองกรรมการผู้จัดการ ค่ายเดียวกันก็พัฒนาฝีมือขึ้นมาระดับหนึ่ง ซึ่งปรากฏว่ากลุ่มแลนด์ฯและคิวเฮ้าส์ ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ ได้ยึดหัวหาดทำเลใหม่ย่านวัดนครอินทร์ ที่ทะลุรัตนาธิเบศร์ และวงแหวนรอบนอกไว้แล้ว ไม่ต่ำกว่าแปลงละ 50 ไร่ ณ วันนี้คิดว่ากลุ่มนี้คงมีหลายร้อยไร่ โดยต้นทุนซื้อประมาณไร่ละ 2.5-3 ล้านบาท จะถูกกว่าฟากโซนฝั่งธนฯ ที่มาจากสะพานสาทร' แหล่งข่าวกล่าว และว่า
        ขณะที่กลุ่มโกลเด้นแลนด์ฯ จะมีนายธงชัย คุณากรปรมัตถ์ ประธานบริหาร และทีมอีก 2 คน คือ นายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ และนางวรรณา ชัยสุพัฒนากุล เป็นผู้ลงไปสำรวจและเลือกซื้อที่ดินเอง ในทำเลโครงการตากสิน-เพชรเกษม ในราคาประมาณไร่ละ 5-6 ล้านบาท ทั้งนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงการปะทะกับบริษัทใหญ่อย่างกลุ่มแลนด์ฯที่ยึดหัวหาดโซนพิบูลสงคราม-รัตนาธิเบศร์ไปแล้ว
        'พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นอีกค่ายหนึ่งที่มีแลนด์แบงก์ในแถบถนนตัดใหม่ย่านรัตนาธิเบศร์ ที่เชื่อมนครอินทร์เยอะมาก คาดว่ากลุ่มนี้มีแผนจะขึ้นโครงการอยู่แล้วตามแผนฟื้นฟูกิจการ โดยใช้ที่ดินเดิมแต่มารับโชคหลังวิกฤต เมื่อรัฐเปิดทำเลใหม่'
        แหล่งข่าวกล่าวว่า การกำหนดระยะถอยร่นถึง 15 เมตร จะมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กที่จะพัฒนาอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ซึ่งไม่คุ้มทุน และตลาดตึกแถวยังโอเวอร์ซัพพลายอยู่มาก ส่วนเจ้าของที่ดินแปลงเล็กและอยู่ด้านหน้าจะขายไม่ค่อยได้ราคาด้วย
        'แต่ภาพรวมการคุมเข้มการใช้ประโยชน์ที่ดินจะดีมากกับประชาชนที่จะได้อยู่ในทำเลที่น่าอยู่จริงๆ เหมือนกับผังเมืองที่กำลังปรับกันอยู่ในแต่ละโซน เช่นทำเลเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา'