ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2548 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้เชิญ นายเกอร์จิต ซิงห์ <3> ผู้บริหารเกาะเซ็นโตซา มาเป็นองค์ปาฐกในงานเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 35 ผมจึงขออนุญาตถ่ายทอดข้อคิดที่น่าสนใจอันจะเป็นประโยชน์วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยไว้ ณ ที่นี้

ว่าด้วยเกาะเซ็นโตซา
          เกาะท่องเที่ยวแห่งนี้ลงทุนโดยหน่วยงานคล้ายองค์การมหาชนของรัฐบาลสิงคโปร์ เมื่อปี 2514 โดยได้สิทธิการบริหารที่ดินเกาะนี้ประมาณ 103 ปี แต่ไม่ได้รับเงินงบประมาณใด ๆ หน่วยงานนี้ได้ร่วมกับโรงแรมและกิจการเอกชนทั้งหลายเช่น ภัตตาคาร โรงแรม แบ่งสรรที่ดินบนเกาะไปพัฒนาเป็นส่วน ๆ
          เกาะเซ็นโตซ่ามีขนาดประมาณ 2,500 ไร่ เมื่อปี 2547 มีนักท่องเที่ยวไปเยี่ยมเยือนถึง 5.1 ล้านคน สำหรับแหล่งท่องเที่ยวประเภทเดียวกันที่มีคนไปเยี่ยมเยือนมากที่สุดก็คือ เมจิกคิงดอม (อังกฤษ) 15.1 ล้านคน ดีสนีย์แลนด์ (สหรัฐอเมริกา)13.4 ล้านคน เก็นติ้ง (มาเลเซีย) 13 ล้านคน ส่วนในไทยก็ได้แก่ สวนสยาม 1.3 ล้านคน ซาฟารีเวิร์ล 1.4 ล้านคน และดรีมเวิร์ล 0.75 ล้านคนเท่านั้น
          กิจการนี้ก้าวหน้าจนกระทั่งปัจจุบันสามารถพัฒนาการทางวิชาการโดยตั้ง The Tourism Academy หรือสถาบันสอนเรื่องเกี่ยวกับการท่องเที่ยวซึ่งปัจจุบันมีนักศึกษา 400 คนและในอนาคตวางแผนว่าจะเปิดรับให้ได้ถึง 1,000 คน
          ในอนาคตยังจะเชื่อมรถไฟฟ้าสายหลักจากตัวเกาะใหญ่ของสิงคโปร์เข้ามาในเกาะเซ็นโตซ่านี้ ซึ่งยิ่งจะทำให้การเข้าถึงเป็นไปได้ง่ายขึ้น
          อาจกล่าวได้ว่า เซ็นโตซ่าพัฒนามาจากเกาะที่แทบไม่มีอะไรเลย แม้แต่ชายหาดก็เสกสรรค์ขึ้นมาเอง กลายเป็นสวรรค์ของนักท่องเที่ยวได้ มาเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของโลกได้ด้วยการบริหาร-จัดการที่ดีเป็นสำคัญ

ขยายตัวจากการเสริมสร้างพันธมิตร
          ภายในเกาะเซ็นโตซ่ามีผู้เช่าช่วงที่ดินซึ่งถือเป็นพันธมิตร อันได้แก่ โรงแรม ภัตตาคาร และกิจการต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก ส่วนมากก็ดำเนินการเป็นเอกเทศจากการที่เข้าร่วมใช้ที่ดินตามที่แบ่งสรรกันแต่แรก เป็นการเสริมพลังของกันและกัน
          บริเวณนอกเกาะเซ็นโตซ่ายังมีกิจการแบบพันธมิตรเช่น Vivo City ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาด 100,000 ตารางเมตรตั้งอยู่ก่อนถึงทางขึ้นเกาะ (กะว่าหลังจากเที่ยวเซ็นโตซ่าเสร็จก็ช็อปปิ้งต่อเลย) นอกจากนี้ยังมีการพัฒนา Sentosa Cove (1,062 ไร่) โดยจัดสรรที่ดินเป็นแปลง ๆ ริมทะเลทางฝั่งตะวันอกเฉียงใต้ของเกาะเซ็นโตซ่าเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินไปสร้างอาคารชุดต่อ นอกจากนี้ยังจัดสรรที่ดินให้สร้างเป็นบ้านเดี่ยว โดยราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 410,000 บาท และจาการพัฒนาโครงการนี้นี่เองที่เซ็นโตซ่ามีรายได้เข้ามาเพียงพอที่จะจ่ายหนี้สินทั้งหมด
          นอกจากนี้ยังมีโครงการ Southern Islands ซึ่งเป็นกลุ่มเกาะเล็ก ๆ มาทำให้ติดกันด้วยการถมทะเล แล้วนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและโรงแรมตามแผนในโครงการของเซ็นโตซ่าต่อไป (ประเทศเพื่อนบ้านคือ มาเลเซียและอินโดนีเซีย ไม่ค่อยพอใจนักที่ขนาดพื้นที่ของสิงคโปร์ขยายออกไปเรื่อย ๆ เพราะการถมทะเล บ้างก็ถากถางว่า สิงคโปร์ดูดเอาดินเอาทรายจากประเทศเพื่อนบ้านไปขยายประเทศตัวเอง!)

สร้างแบรนด์-ส่งเสริมการขายทั่วโลก
          กิจการนี้ต้องมีการจัดกิจกรรมใหม่ ๆ อยู่ตลอดเวลา ต้องพยายามสร้างแบรนด์ให้คนมีความประทับใจในบริการ สินค้าอาจไม่ถึงขนาด “สุดยอด” แต่บริการต้อง “สุดยอด” เพราะเป็นจุดที่คนจะประทับใจ อันจะส่งผลให้เกิดการมาซ้ำ และ “บอกต่อ”
          แบรนด์ที่ดียังจะทำให้ผู้ใช้บริการเกิดความภาคภูมิใจที่ได้มาใช้บริการ และจะทำให้ใครอื่นที่คิดจะทำเหมือนเซ็นโตซ่าต้องใช้เวลาตามต่าง ๆ “อีกหลายขุม” กว่าจะมีโอกาสเท่าทัน
          เซ็นโตซาเองก็ออกไปขาย ไปเจาะตลาดตามภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลก ทำให้ใครต่อใครรู้จักและอยากมาเที่ยวเซ็นโตซ่า ก็ทำให้เป็นประโยชน์ต่อพันธมิตรกันเอง ไม่ใช่ประเภททำศูนย์การค้าแบบเมืองไทยเรา พอเก็บค่าเซ้งเสร็จ เจ้าของอาคารก็ไม่ใส่ใจเท่าที่ควร
          แม้จะสร้างชื่อเสียงทั่วโลก แต่อัตราค่าธรรมเนียมเข้าชมเกาะเซ็นโตซ่า ก็ต้องพยายาให้ “ไม่แพง” เช่นคิดเป็นเงินไทยประมาณ 1,200 บาท หรือ พอ ๆ กับการไปเที่ยวสวนสยาม (ที่สิงคโปร์ค่าครองชีพแพงกว่าเราประมาณ 4 เท่า)

กิจการนี้เสี่ยงและคุ้มเสี่ยง
          กิจการนี้คุ้มค่าในการลงทุนในมิติของประเทศ ด้วยเป็นการสร้างชื่อเสียง ดึงดูดเงินตราจากต่างประเทศ ทำให้เงินตราไม่ไหลออกนอกประเทศ ส่งเสริมการศึกษาแก่เยาวชน และยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ความจริงที่ “ไม่พึงประสงค์” ประการหนึ่งก็คือ ยิ่งถ้าเป็นกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับการพนันยิ่งจะช่วยทำให้การพัฒนาพื้นที่ เช่น นครลาสเวกัสที่แต่เดิมไม่มีอะไรเลยแถมอยู่กลางทะเลทราย หรือเมืองชายแดนประเทศเพื่อนบ้านของเราที่เติบโตมากขึ้นเนื่องจากกิจการบ่อนการพนัน เป็นต้น
          สำหรับผู้คนจะไปเที่ยวสวนสนุกต่าง ๆ นั้นต่างมุ่งให้มีประสบการณ์ที่รื่นรมย์ น่าประทับใจและคุ้มค่า มีปัจจัยเสริมที่ดีหลายอย่างในปัจจุบัน เช่น สายการบินราคาถูก การส่งเสริมจากรัฐบาล แต่ปัจจัยลบก็มีมากมายเช่น โรคซาร์ส ไข้หวัดนก เศรษฐกิจตกต่ำในภูมิภาคและอื่น ๆ
          สิ่งท้าทางสำคัญของกิจการนี้ก็คือ การไม่มีรูปแบบตายตัว คาดการณ์อนาคตได้ยาก ประสบการณ์อดีตไม่อาจช่วยในการวิเคราะห์อนาคตได้มากนัก เพราะมีกิจกรรมรูปแบบใหม่ ๆ เกิดขึ้นทั่วทุกมุมโลกเสมอ อนาคตยังมีแนวโน้มอื่นอีก เช่น ประเด็นการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ประเด็นสวัสดิภาพสัตว์ป่า เป็นต้น นอกจากนี้กิจการนี้ยังขึ้นอยู่กับการจัดการทางการเงินเป็นอย่างมาก โดยกิจการนี้สร้างรายได้ทุกวัน แต่ก็ต้องการเม็ดเงินเพื่อใช้จ่ายดำเนินการอยู่อย่างต่อเนื่อง ถ้ากระแสทางการเงินติดขัด โอกาสที่จะ “เจ๊ง” ย่อมสูงมาก

วงจรชีวิตของธุรกิจ
          วงจรชีวิตของเครื่องเล่นและกิจกรรมต่าง ๆ นั้นค่อนข้างสั้นมาก จึงต้องมีการสร้างใหม่หรือลงทุนใหม่ ๆ อยู่เรื่อย ๆ ไม่รู้จบ หาไม่คนก็จะไม่ไปซ้ำ เช่น กรณีสวนสัตว์ ถ้าไม่มีอะไรใหม่ คนเราก็อาจไปเพียงครั้งเดียวในชีวิต (สมัยเด็ก ๆ) เท่านั้น
          ช่วงชีวิตของกิจการนี้กับอสังหาริมทรัพย์อาจต่างกัน เช่น กรณีแดนเนรมิต เมื่อปี 2520 ที่ดินแถวนั้นอาจถือเป็นชานเมือง จึงเหมาะที่จะสร้างเป็นสวนสนุก แต่ในภายหลัง (พอดีกับช่วงหมดสัญญา, พ.ศ.2543) ก็อาจคุ้มกว่าที่จะเอาที่ดินไปทำกิจการอื่น ในทำนองเดียวกันในอีก 20 ปีข้างหน้าที่ตั้งของดรีมเวิร์ล รังสิตอาจเหมาะนำไปใช้ทำกิจการอื่นด้านอสังหาริมทรัพย์
          กิจการประเภทนี้ที่ตั้งอยู่ในศูนย์การค้า ซึ่งก็มีหลายแห่งในประเทศไทยของเรานั้น ก็ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จนัก ทั้งนี้เพราะเป็นกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายของศูนย์การค้านั้น ๆ เป็นสำคัญ ทำให้ผู้คนมาใช้เวลาในศูนย์การค้าอันจะทำให้มีโอกาสจับจ่ายมากขึ้นมากกว่า
          ความเป็นเอกเทศต่างหากที่อาจทำให้ประสบความสำเร็จ แต่การนี้ก็ต้องอาศัยความอลังการ ความใหญ่ ความใหม่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ ต้องเป็นที่สุดจึงจะคุ้มทุนที่จะลงทุน เข้าทำนอง “size does matter!” แบบในหนังเรื่อง “ก็อตซิลล่า”

ข้อที่น่าคิด
          เหนือฟ้ายังมีฟ้า! ความจริงแล้วกิจการพักผ่อน (leisure) เช่นเซ็นโตซ่านี้ แม้ดึงดูดคนได้ถึง 5.1 ล้านคนในปีที่แล้ว หรือสูงสุดอย่างสวนสนุกระดับโลกอื่นที่ดึงดูดคนได้ถึง 13-15 ล้านคนก็ตาม แต่ถ้าเทียบกับ leisure แบบ “บ่อน” ต่าง ๆ แล้วต่างกันมาก จำนวนคนไปลาสเวกัสคงมีมากกว่าหลายเท่า หรือเทียบในภูมิภาคเดียวกัน เก็นติ้งก็มีคนไปมากกว่าเซ็นโตซ่าเกือบ 3 เท่า และนี่เองที่ในภายหลังทางรัฐบาลสิงคโปร์จึงอนุมัติให้มีการสร้างบ่อนได้ถึง 2 แห่งในสิงคโปร์
          การสนับสนุนของรัฐบาลนับเป็นปัจจัยสำคัญของความสำเร็จของเซ็นโตซ่า นักพัฒนาสวนสนุกของไทยเราที่ออกเงินทำเองทุกอย่าง เคยบ่นว่า แม้แต่จะขอให้มีรถประจำทางไปถึงสวนสนุกนั้นยังยากเต็มทน จะขอให้ปรับปรุงถนนทางเข้าก็แสนยาก แต่ที่สิงคโปร์รัฐบาลเขาส่งเสริมกันเต็มที่ เพียงแต่ไม่ได้ให้เป็นตัวเงินเท่านั้น
          ผู้บริหารเซ็นโตซ่าบอกว่า 34 ปีแรกที่ผ่านมายังถือเป็นการเริ่มต้น ความท้าทาย และความสำเร็จใหม่ ๆ ยังรอเขาอยู่เบื้องหน้า! มหัศจรรย์ใหม่ ๆ กำลังทยอยเกิด!
          นี่คือความมหัศจรรย์ของน้ำมือมนุษย์ ในประเทศที่หาการคอรัปชั่นได้ยาก (มาก)