ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th)
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (www.area.co.th)

          ขณะนี้ทางราชการกำลังคิดจะตั้ง “สภาอสังหาริมทรัพย์” สภานี้จะตั้งขึ้นมาเพื่ออะไร มีประโยชน์จริงหรือ ในต่างประเทศเขามีประสบการณ์มาอย่างไร แล้วเราควรจะตั้งกันอย่างไร เรามาลองพิจารณากันดู

ตั้งไปทำไม
          บางคนอาจอ้างว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ ดังนั้นจึงควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษ นี่อาจเป็นความเข้าใจผิด เศรษฐกิจต่างหากที่เป็นตัวกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ก็ไม่มีคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เหมือนทองหยอง คนเราถ้ามีเงินเหลือ ก็จะซื้อไว้ใช้สอยหรือประดับบารมี แต่ถ้าไม่มีเงินก็จะขายออกเพื่อประทังชีวิต

          ช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เราพยายามสร้างอสังหาริมทรัพย์มากมายโดยเฉพาะบ้านและอาคารชุดราคาถูก เพราะในขณะนั้นเศรษฐกิจเริ่มส่อแววแย่ วงการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเริ่ม "ขอดน้ำ" ที่แห้งเหือด ผลก็คือพอเศรษฐกิจพังพาบไป เรามีบ้านและห้องชุดที่สร้างเสร็จแต่ไร้คนอยู่ถึง 350,000 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งกลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุดราคาถูกนั่นเอง แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจดีขึ้น ก็เริ่มมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สังเกตได้ว่า สินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูกที่ยังเหลืออยู่มากมายนั้นแทบไม่มีการเปิดตัวออกมาใหม่เลย

          ในเมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตัวกระตุ้นเศรษฐกิจและไม่ได้มีความสำคัญกับเศรษฐกิจอย่างยิ่งยวดเช่น อุตสาหกรรมบริการ อุตสาหกรรมส่งออก การท่องเที่ยว การคิดจะตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องตรองใหัหนัก

ต้องเอาผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง
          เราควรให้ความสำคัญโดยตรงต่อผู้บริโภคสินค้าอสังหาริมทรัพย์ ผลจากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ผู้บริโภคจำนวนมากซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน สูญเสียเงินดาวน์ไป ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้ตั้งใจโกงผู้ซื้อบ้าน แต่ภาวะเศรษฐกิจขณะนั้น บังคับให้ต้อง "ตกกระไดพลอยโจน" ไป เช่น สถาบันการเงินเห็นท่าไม่ดีก็งดปล่อยสินเชื่อ โครงการก็ไม่อาจสร้างต่อ คนซื้อบ้านก็เลยตกที่นั่งลำบาก

          จากบทเรียนอันเจ็บปวดของผู้บริโภคนี้เราจึงต้องให้ความสำคัญกับพวกเขาที่ออมเงินมาชั่วชีวิตเพื่อคิดซื้อบ้าน นโยบายสำคัญเช่น การมีสัญญามาตรฐานเราก็เพิ่งบังคับใช้ไม่นาน การประกันเงินดาวน์ (escrow account) เราก็ยังไม่มี ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อจัดหาข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม เราก็เพิ่งเปิด เป็นต้น เราผ่านบทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจมา 7 ปีแล้ว แต่นโยบายเพื่อผู้บริโภคของเรายังช้าอยู่มาก

          สิ่งที่ผมอยากขอย้ำก็คือ มาตรการการ "พิทักษ์" ประโยชน์ของผู้บริโภคนั้น ไม่ใช่การ "พิฆาต" ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแต่อย่างใด ไม่ทราบว่าทางราชการเข้าใจผิดในข้อนี้หรือไม่ (จึงช้านัก) ในทางตรงกันข้ามการพิทักษ์ประโยชน์ของผู้บริโภค จะทำให้ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นในสินค้า ในตลาด และในตัวผู้ประกอบการมากขึ้น ยิ่งเป็นการกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายมากขึ้นในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ หรืออีกนัยหนึ่งการคุ้มครองผู้บริโภค ก็คือการส่งเสริมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินให้มีการทำธุรกิจอย่างยั่งยืนนั่นเอง แต่เสียดายเราทำช้าเกินไป

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครใหญ่?
          ในยามเศรษฐกิจ "บูม" ก่อนปี 2540 ทาง AREA.co.th ค้นพบว่ามีผู้ประกอบการ (ไม่นับซ้ำ) มากกว่า 2,000 รายรวมโครงการที่พัฒนาประมาณ 6,000 โครงการ ทำไมจึงเป็นเช่นนี้ ก็เพราะในยามเศรษฐกิจดี คนมีเงินก็มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พอเศรษฐกิจตกต่ำนักลงทุนก็ถอนตัวออกไปมากมาย ไม่ใช่เหลือแต่มืออาชีพนะครับ พูดให้ถูกต้องบอกว่าเหลือแต่ผู้ที่มีอาชีพทางด้านนี้โดยตรง (ทำอย่างอื่นคงไม่ถนัด) และผู้ที่จำต้องทำต่อไป เช่น อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ หรือเป็นหนี้เขาอยู่จำเป็นต้องทำให้จบ

          ทุกวันนี้เรามีโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในท้องตลาดประมาณ 1,000 โครงการ ที่เป็นสมาชิกในสมาคมนักพัฒนาที่ดินทั้ง 3 สมาคมนั้นเป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้น ที่เป็นของบริษัทมหาชนทุกแห่งรวมกัน มีเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้น สมาคมต่าง ๆ หรือบริษัทมหาชนจึงไม่ใช่เป็นตัวแทนของโครงการพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่

          แน่นอนครับว่าเศรษฐีระดับโลกหลายรายรวยมาจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ท่านเชื่อไหมในทั่วโลก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นผู้พัฒนาบ้านจัดสรรรายเล็ก ๆ เท่านั้น ทั้งนี้เพราะปี ๆ หนึ่งการเพิ่มขึ้นของประชากรอาจเป็นประมาณ 1-2% บวกการย้ายถิ่นอีกบางส่วน ความต้องการบ้านใหม่ ๆ มีไม่มากนัก ในสหรัฐอเมริกา จากจำนวนบ้านที่มีอยู่ 106 ล้านหน่วยนั้น ปีหนึ่งมีการซื้อขายบ้านกันประมาณ 8 ล้านหน่วย และเพียง 1.2 ล้านหน่วยเท่านั้นที่เป็นบ้านใหม่ นอกนั้นเป็นการซื้อขายบ้านมือสอง <1>

          ในอนาคตผู้ที่จะเป็นใหญ่มีสองกลุ่มคือ กลุ่มเจ้าของอาคารธุรกิจขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ ในต่างประเทศถึงขนาดมีการตั้งสมาคมเจ้าของและผู้จัดการอาคาร (building owners and managers association, boma.org) พวกนี้มีอิทธิพลมาก เพราะมีอาคารขนาดใหญ่ของตนเองมากมาย นักพัฒนาที่ดินที่ซื้อที่มาแล้วสร้างบ้านขายไปแบบพ่อค้าทั่วไป (trader) จึงเป็นเพียงกลุ่มเล็ก ๆ ที่กระจัดกระจาย

          อีกกลุ่มหนึ่งที่จะมีอิทธิพลมากในอนาคตก็คือ นายหน้า เช่น ในสหรัฐอเมริกา มีสมาคมนายหน้าชื่อว่า National Association of Realtors, realtor.org) ที่มีสมาชิกรวมกันถึง 1 ล้านคน (จากประชากร 293 ล้านคน<2>) ที่นายหน้าเป็นใหญ่เพราะเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคในอนาคต การซื้อขายอาจตราเป็นกฎหมายให้ผ่านนายหน้าซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญการซื้อขาย ทำให้กิจการนายหน้าเติบโต

          ลองตรองดู ถ้าค่านายหน้าเป็น 3% นายหน้าขายบ้าน 33 หลังก็เท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้านหลังหนึ่งแล้วโดยที่นายหน้าไม่ต้องลงทุนหนักในการจัดสรรหรือก่อสร้างใด ๆ เลย ยิ่งถ้าเทียบให้ละเอียดจะยิ่งเห็นชัด เช่น ถ้าบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ค่านายหน้าจะเป็น 30,000 บาท และหากสมมตินายหน้ามีต้นทุนอยู่ที่ 50% ต่อหลัง ก็จะได้กำไรสุทธิหลังละ 15,000 บาท แต่สำหรับนักพัฒนาที่ดิน อาจมีกำไรสุทธิเพียง 15% หรือ 150,000 บาท ดังนั้นถ้านายหน้าขายบ้านได้เพียง 10 หลังก็ได้กำไรเท่ากับนักพัฒนาที่ดินขายบ้าน 1 หลังแล้ว <3>

ประเทศอื่นทำยังไงกัน
          ประเทศที่พอมี "สภา" ของนักพัฒนาที่ดิน ก็มีอยู่สองแห่งคือ ญี่ปุ่นและอินเดีย ในญี่ปุ่นเขามีสภาอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ชื่อ All Japan Real Estate Federation (www.zennichi.or.jp) ก่อตั้งในปี 2495 มีสมาชิกถึง 20,295 บริษัท (มีสมาชิกมากขนาดนี้จึงเป็นสภาได้) ส่วนที่อินเดียเขาก็มี The Confederation of Real Estate Developers Associations of India (www.credai.com) ซึ่งเป็นศูนย์รวมของสมาคมนักพัฒนาที่ดินและผู้รับเหมาทั้ง 18 รัฐ และยังมีสมาชิกบุคคลอีก 3,500 ราย ครอบคลุมกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ถึง 60% ของทั้งตลาด

          ที่นครนิวยอร์ค สหรัฐอเมริกา มี The Real Estate Board of New York, Inc. (www.rebny.com) องค์กรนี้คือสมาคมของเหล่าผู้เกี่ยวข้องในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยทั้งเจ้าของอาคาร (ตัวชูโรง) นักพัฒนาที่ดิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน นักกฎหมาย สถาปนิก วิศวกร นักผังเมือง สถาบันการเงิน ฯลฯ ซึ่งทำหน้าที่คอยประสานงานกับภาครัฐและภาคเอกชนด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ องค์กรนี้ยังมีการจัดการศึกษาเพื่อพัฒนาและยกระดับฐานะทางวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ด้วย นับเป็นองค์กรที่น่าศึกษาเป็นอย่างมาก

          ในทำนองเดียวกันในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ก็มี The Property Council of Australia (www.propertyoz.com.au) และ The Property Council of New Zealand (www.propertynz.co.nz) ซึ่งเป็นที่รวมของกลุ่มผลประโยชน์ในวงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (ซึ่งย่อมไม่จำเป็นต้องเป็นนักพัฒนาที่อยู่อาศัย)

เรื่องของผู้คุมกฎ
          ความจริงในแต่ละรัฐในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เช่น Real Estate Council of British Columbia (www.recbc.ca) บริติชโคลัมเบียเป็นรัฐหนึ่งในประเทศแคนาดา ทางชายฝั่งมหาสมุทธแปซิฟิค ใกล้เมืองซีแอตเติลของสหรัฐอเมริกา) องค์กรนี้เป็นองค์กรควบคุม (regulatory agency) จัดตั้งขึ้นมาโดยทางราชการในการควบคุมนักวิชาชีพประเภทนายหน้าโดยเฉพาะอันถือเป็นการคุ้มครองผู้บริโภคไม่ให้ถูกเอาเปรียบ นอกจากนี้พวก “ผู้คุมกฎ” เหล่านี้ยังมีสมาคมของตนเองคือ Association of Real Estate License Law Officials (www.arello.org) ในประเทศไทย ผมได้รับเชิญและเป็นสมาชิกสมาคมน

          สำหรับประเทศเพื่อนบ้านเราอย่างมาเลเซีย เขาก็มี The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia (www.lppeh.gov.my) ซึ่งควบคุมนักวิชาชีพด้านประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้า ถือเป็นองค์กรที่จัดตั้งขึ้นเพื่อควบคุมนักวิชาชีพและคุ้มครองผู้บริโภค

          สำหรับการควบคุมนักพัฒนาที่ดินนั้นส่วนมากก็ใช้กฎหมายที่มีอยู่ เช่นในกรณีประเทศไทยก็มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เพียงแต่อาจยังไม่ได้ถึงขนาดออกใบอนุญาตการเป็นนักพัฒนาที่ดินมืออาชีพเท่านั้น สำหรับในมาเลเซียเขามีใบอนุญาตสำหรับนักพัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค โดยออกในปี 2539 นอกจากนี้ยังมีการกำหนดค่าปรับให้กับผู้บริโภคในกรณีที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จเป็นรายเดือนอีกด้วย เช่น หากภายใน 24 เดือนยังก่อสร้างไม่เสร็จ ผู้ประกอบการต้องจ่ายค่าปรับให้แก่ผู้ซื้อบ้านเป็นเงินประมาณ 3,000 - 8,000 บาทต่อราย เป็นต้น<4>

ย้อนมาดู "สภา" ของไทยเอง
          ในประเทศไทยเรามีสองสภาหลักคือ สภาหอการค้าไทยกับสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หอการค้าไทย (www.thaiechamber.com) ก่อตั้งจากสภาการค้า เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2498 ต่อมารัฐบาลได้ตราพระราชบัญญัติหอการค้า พ.ศ. 2509 ขึ้น เพื่อให้เป็นสถาบันกลางในการประสานงานทางการค้าและเศรษฐกิจระหว่างภาครัฐกับภาคเอกชน ให้ข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล เกี่ยวกับนโยบายและมาตรการส่งเสริมพัฒนาและแก้ไขปัญหาการประกอบธุรกิจ และการพัฒนาเศรษฐกิจ-การค้าของประเทศ เป็นต้น

          ส่วนสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (www.fti.or.th) ก่อตั้งขึ้นจากสมาคมอุตสาหกรรมไทยในภายหลัง (ในปี 2510) และยกฐานะเป็น "สภา" ตาม พรบ. สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2530 โดยอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม สำหรับการหน้าที่ก็คล้ายคลึงกับสภาหอการค้าไทย แต่เน้นทางด้านอุตสาหกรรมเป็นสำคัญ

          ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมี สภาวิศวกร (www.coe.or.th) ซึ่งจัดตั้งตาม พรบ.วิศวกร พ.ศ.2542 และ สภาสถาปนิก (www.thaiarchitects.org) ซึ่งจัดตั้งขึ้นตาม พรบ. สถาปนิก พ.ศ. 2543 และในอนาคตอาจมีสภาอื่น ๆ อีกเช่น สภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สภานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือกระทั่งสภาผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

ทำไมจึงต้องมีสภา
          ธุรกิจการค้าใหญ่ ๆ จำเป็นต้องมีสภาเพื่อให้สามารถต่อรองกับภาครัฐและประสานงานกับต่างประเทศได้อย่างมีน้ำหนักมากขึ้น ส่วนในกรณีนักวิชาชีพนั้น จำเป็นต้องมีสภาก็เพราะสมาคมนั้นอาจ "อาสาสมัคร" บำเพ็ญประโยชน์ต่อสังคมมากเพียงใดก็ตาม สมาคมก็ปกป้องผลประโยชน์ของสมาชิกเป็นสำคัญ (อาจมีหน้าที่จัดการศึกษาหรือจัดงานบันเทิงระหว่างสมาชิกด้วยก็ได้) แต่ไม่ได้มีหน้าที่ปกป้องประโยชน์ของประชาชน ดังนั้นแม้แต่ในวงการสถาปนิกและวิศวกร ที่มีสมาคมเพียงสมาคมเดียวและเป็นสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ ก็ยังต้องมีสภาเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมคือผู้บริโภคและสังคมเป็นที่ตั้ง

          เราจะมีสภาหรือไม่คงต้องว่ากันต่อไป แต่ในเบื้องต้นมีสิ่งที่รัฐบาลควรทำก็คือ
          ประการแรก การควบคุมนักพัฒนาที่ดิน ไม่ใช่คุมกำเนิด ทำให้มีการแข่งขันกันน้อยและผู้ประกอบการเท่านั้นที่จะได้ประโยชน์ แต่หมายถึงว่า นอกจากเราตรวจสอบว่าโครงการนั้น ๆ จะ "ผ่าน" จัดสรรหรือไม่ เราควรมีการตรวจสอบผู้ประกอบการด้วยว่ามีความเป็นมืออาชีพเพียงใด มีฐานะมั่นคงเพียงพอหรือไม่ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของสังคมโดยรวม

          ประการที่สอง การมี "สภาที่ปรึกษา" ให้กับทางราชการ (คล้ายสภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ www.nesac.or.th) โดยประกอบไปด้วยผู้แทนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด โดยเฉพาะตัวแทนของผู้บริโภค เพื่อช่วยให้รัฐบาลสามารถมีข้อมูลชัดเจน รอบด้าน ใกล้ชิดและรวดเร็วในการกำหนดนโยบายและแผนต่าง ๆหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการเข้าร่วมเป็น "สภาที่ปรึกษา" ควรประกอบไปด้วย (เรียงตามลำดับอักษร) ผู้แทนนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด สมาคมผู้ซื้อบ้านจัดสรร (ในมาเลเซียมี National House Buyers Association, www.hba.org.my )มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย, มูลนิธิสถาบันที่ดิน, มูลนิธิสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาแห่งประเทศไทย, วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์, สภาวิศวกร, สภาสถาปนิก, สมาคมคอนกรีตไทย, สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน, สมาคมนักบริหารอาคารชุด, สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย, สมาคมนักผังเมืองไทย, สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย, สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย, สมาคมภูมิสถาปนิกประเทศไทย, สมาคมมัณฑนากรแห่งประเทศไทย, สมาคมโรงแรมไทย, สมาคมสถาปนิกชุมชนเมืองไทย, สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยในพระบรมราชูปถัมภ

          ส่วนกรณีจะตั้งสภาที่เป็นของผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวนั้น จะสมควรหรือไม่ก็ค่อยว่ากันไป และคงต้องเป็นศูนย์รวมของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ที่ไม่ใช่เฉพาะรายใหญ่หรือขาประจำ

          แต่จะเป็นอย่างไรก็ตาม อย่าลืมว่า เราต้องเอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง เพราะมีแต่เรานึกถึงผู้บริโภคจึงจะเกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนและเป็นมงคลต่อธุรกิจของเราในระยะยาว

หมายเหตุ
<1> http://www.meyersgroup.com/homebuilding/homebuilding.asp
<2> http://www.cia.gov/cia/publications/factbook/geos/us.html#People
<3>โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความ"นายหน้า,ผู้ยิ่งใหญ่ที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์"ที่  http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market31.htm
<4>โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคมาเลเซียได้ที่
       www.kpkt.gov.my/artikel/perumahan/eng03.html และ www.minhousing.sarawak.gov.my/buyerscorner.html