ดร.โสภณ พรโชคชัย(sopon@area.co.th)
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

        ความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้ ล้วนมาจากการสรุปบทเรียนแห่งการเสียรู้ในอดีต ซึ่งบางครั้งอาจแลกมาด้วยความสูญเสียของผู้เกี่ยวข้อง และคงเป็นความโชคดีที่เราจะได้เรียนรู้โดยไม่ต้องเอาตัวเข้าแลก อย่างไรก็ตามในชีวิตจริงของการศึกษาใด ๆ บางครั้งผู้คนก็อาจไม่ “ซึ้ง” หากไม่ใช่เป็นบทเรียนราคาแพงที่ประสบด้วยตนเอง

ทำไมที่ดินมีค่า
        เมื่อเดือนกรกฎาคม 2547 ผมได้เชิญศาสตราจารย์พรเทพ ศรีนฤหล้า  มาบรรยายให้กับโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่านกล่าวว่า บรรพบุรุษของท่านหรือของคนอินเดียส่วนมากในไทย มักมาจากรัฐปันจาป ซึ่งตั้งอยู่ชายแดนทางด้านตะวันตกเฉียงเหนือของอินเดีย
        แต่โบราณไม่ว่าใครจะรุกรานอินเดียก็จะผ่านรัฐนี้ และในการรุกรานทั้งหลายมักมีการปล้นสะดมชาวบ้านไปแทบทุกอย่างแม้แต่สตรี และนั่นเองจึงเป็นที่มาของการที่มีประเพณีว่าหญิงใดที่เสียสามี ก็จะโดดเข้ากองไฟตายตามไปด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปล้นชิงไป
        มีเพียงสิ่งเดียวที่ไม่มีใครปล้นไปได้ก็คือที่ดิน ดังนั้นจากบทเรียนนับร้อยนับพันปีนี้จึงทำให้พอชาวอินเดียเดินทางมาเมืองไทย เมื่อสามารถตั้งตัวได้แล้ว ก็มักจะสะสมที่ดินเพื่อเป็นทุนต่อไป
        ชนชาติอื่นอาจมีประสบการณ์ที่แตกต่างกันแต่ก็ต่างสรุปได้ว่าที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ ทำลายไม่ได้ จึงมีคุณค่าที่แน่นอนยาวนานในตัวเอง

ทำเลดีมีชัยแน่นอน
        เมื่อสรุปได้ว่าที่ดินมีมูลค่าสูง คงทนและสามารถแบ่งซอยครอบครองได้เป็นแปลง ๆ แล้ว ก็ต้องมาพิจารณาต่อว่า แล้วแปลงไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน ในทางการค้านั้น แปลงที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าจะมีมูลค่ามากกว่า
        ทำเลจึงมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง และถ้าใครยึดครองทำเลที่ดีได้ ก็ยากที่คนอื่นจะหาทำเลที่มีศักยภาพที่ใกล้เคียงกันมาทดแทน ดังนั้นที่ดินในทำเลดีย่อมมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินทั่วไป
       ตัวอย่างง่าย ๆ ก็เช่น ตึกแถวที่ตั้งอยู่หัวมุมถนนจะมีมูลค่าสูงกว่าตึกแถวคูหาอื่น ๆ ถึงประมาณ 15% และถ้าคิดเฉพาะส่วนที่ดินอาจจะสูงถึง 30% ทั้งนี้เพราะสามารถค้าขายได้ดีกว่า ด้วยมีทางเข้าออกและมุมมองที่กว้างขวางกว่า (อย่างไรก็ตามก็อาจมีข้อยกเว้นเช่นมีการสร้างสะพานข้าม/อุโมงค์ลอดทางแยกก็อาจทำให้มูลค่าตึกแถวตกต่ำลงได้)
        ในฮ่องกง นักพัฒนาที่ดินที่ยิ่งใหญ่ทั้งหลาย ยึดถือสูตรสำเร็จเรื่องทำเลข้างต้นนี้ และประสบความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มาตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา ความรู้เรื่องทำเลจึงเป็นสิ่งเที่ยงแท้แน่นอน ไม่อาจลบล้างได้

ทำเลทอง, สร้างใหม่ได้ทุกวัน!
       พอประเทศจีนเปิดประเทศในช่วงทศวรรษที่ 90 (พ.ศ. 2533-2542) นักลงทุนฮ่องกงผู้มากประสบการณ์ได้แห่เข้าไปลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยประสบการณ์อันอุดมของตนด้วยการพัฒนาที่ดินในทำเลทองเป็นหลัก แต่ปรากฏว่าผลการประกอบการในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา นักลงทุนฮ่องกงกลับสู้นักลงทุนจีนแผ่นดินใหญ่ผู้มีประสบการณ์น้อยกว่า) ไม่ได้
       บทสรุปข้างต้นนี้ได้มาจากการศึกษาคณะผู้รู้ชาวฮ่องกงและสหรัฐอเมริกาที่ได้นำเสนอในการศึกษาการเก็งกำไรราคาที่ดินทั่วโลก ซึ่งจัดขึ้นที่ Lincoln Institute of Land Policy ซึ่งตั้งอยู่นครบอสตัน เมื่อเดือนมีนาคม 2545 ผมเองก็ได้มานำเสนอผลการศึกษาในกรณีประเทศไทยด้วย
       ที่นักลงทุนฮ่องกงมีผลประกอบการที่ด้อยกว่าก็เพราะมัวแต่ยึดถือเรื่อง “ทำเลทอง” ที่ตนมีประสบการณ์มา โดยไม่เข้าใจว่า “ทำเลทอง” ในจีนนั้นสร้างใหม่ได้ทุกวัน ในจีนเมืองทั้งเมืองยังสร้างใหม่ได้ในเวลาไม่เกิน 10 ปี เช่น ผู่ตง เซินเจิ้น เป็นต้น

ความรอบรู้จึงสำคัญกว่าความรู้
        เมืองอื่น ๆ เกือบทั่วโลกไม่สามารถมีทำเลทอง หรือศูนย์ธุรกิจ (CBD, Central Business District) ใหม่ได้แบบ “พลิกผ่ามือ” เช่นนี้ แต่จีนสามารถสร้างได้ (ในระยะหลังที่นิวเดลีก็ทำแบบจีนเช่นกัน) ความจริงข้อนี้อาจนอกเหนือความคาดหมายและความเคยชินของนักลงทุนฮ่องกง
        นักลงทุนจีนแผ่นดินใหญ่ แม้มีทุนน้อยกว่า มีประสบการณ์น้อยกว่า มีความรู้น้อยกว่า แต่ยึดกุมสภาพความเป็นจริงในพื้นที่ได้มากกว่า จึงกลับพลิกเอาชนะนักลงทุนฮ่องกงผู้มีประสบการณ์มาชั่วชีวิตได้
        ความจริงนักลงทุนรายใหญ่หลายรายไม่จำเป็นต้องประสบชะตากรรมเช่นนี้เลย หากน้อมใจศึกษา ทำการสำรวจวิจัยให้ถ้วนถี่ ก่อนที่จะลงมือทำ การทรนงว่ารู้มาก ความย่ามใจและเชื่อมั่นในตนเองอย่างมืดบอด ก็เสือกไสตนเองให้ตกที่นั่งลำบากในที่สุด

การควบคุมและการตีกรอบ
        ความเสียหายของนักลงทุนฮ่องกงนั้น ในแง่หนึ่งอาจมองเป็นเรื่องส่วนบุคคล แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เป็นสิ่งที่รัฐควรยื่นมาเข้ามาเกี่ยวข้องตามห้วงเวลาที่สมควร (แต่ไม่ใช่มา “สงเคราะห์” นักลงทุนผู้อาภัพนะครับ)
        การลงทุนและโดยเฉพาะการเก็งกำไรอย่างมืดบอดนั้น สร้างความเสียหายต่อเศรษฐกิจได้ เพราะแทนที่คนจะไปลงทุนในการพัฒนาการด้านอุตสาหกรรมหรืออื่น ๆ กลับไปหารายได้จากการซื้อมาขายไปโดยไม่ได้ทำการผลิตใด ๆ
        ยิ่งกว่านั้นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีการใช้สอยถือเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจอย่างหนึ่ง ปล่อยวางไว้ก็กลายเป็นทัศนอุจาด สิ้นเปลืองทรัพยากรของแผ่นดินในการสร้างสาธารณูปโภคไปบำรุง
        รัฐบาลจึงควรมีความรอบรู้ในการเข้ามาชี้นำ ตีกรอบการพัฒนาไม่ให้มีการลงทุนเกินตัวหรือเกินความต้องการของประชาชนนัก จะปล่อยให้ภาคเอกชน "ซึ้ง" กับบทเรียนจากความเสียหายของตนเองอย่างเดียวคงไม่เหมาะ เพราะความเสียหายนั้นอาจลุกลามไปถึงสังคมและเศรษฐกิจโดยรวมด้วย
        รัฐบาลจึงควรมีข้อมูลที่ถูกต้อง เพียงพอและเชื่อถือได้ มีผลการศึกษาวิจัยที่มีคุณภาพในการชี้นำการออกนโยบายและแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเมืองในอนาคต โดยไม่ใช้แค่ “ลางสังหรณ์”