ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA *

        เมื่อปลายเดือนก่อน ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (thaiappraisal.org) ร่วมกับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (trebs.ac.th) จัดการเสวนาวิชาการเรื่อง “การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” (Environmental Impact Assessment: EIA) โดยมีวิทยากรประกอบด้วย
        1.หน่วยราชการที่ดูแลทางด้านนี้ คือ คุณสุทธิศักดิ์ ภัทรมานะวงศ์ (นิติกร 8 สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม              หรือ "สผ."
        2. บริษัทพัฒนาที่ดิน ได้แก่ คุณประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และคุณอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
        3. บริษัทรับจ้างศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม คือ คุณกฤษดารักษ์ แพรัตกุล เลขานุการชมรมนักวิชาการและที่ปรึกษาสิ่งแวดล้อม และ
        4. ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน โดยผมในฐานะประธานคณะกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และเป็นผู้ดำเนินรายการ

อะไรคือการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
        โดยที่ทั่วโลกต่างตระหนักถึงผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่จะเกิดจาการดำเนินการต่าง ๆ โดยน้ำมือของมนุษย์ ทางราชการจึงได้ออกกฎหมายการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมขึ้น ซึ่งจะเกิดจากการพัฒนาที่ดินด้วย
       อย่างไรก็ตามการศึกษานี้ไม่ใช่การขออนุญาตใด ๆ เพียงแต่จัดทำการศึกษานี้ให้ถูกต้องตามหลักวิชาโดยผ่านการตรวจสอบจากผู้ทรงคุณวุฒิ แล้วนำผลนี้ไปใช้ประกอบการพิจารณาของหน่วยงานที่จะให้อนุญาตก่อสร้างอาคารต่าง ๆ (สุทธิศักดิ์)
        ผลการศึกษาจะบอกว่า การพัฒนาที่ดินที่วางแผนไว้ มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือไม่ และถ้ามีจะต้องมีมาตรการแก้ไขใด ๆ และก็แน่นอนว่าถ้าต้องแก้ไข ก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย และถ้าเป็นเงินมหาศาล ผู้ประกอบการก็คงจะไม่อยากจ่าย ดังนั้นจึงมีความพยายามจะทำให้ "ผ่าน" การศึกษา หรือให้ระบุว่าไม่มีหรือมีผลกระทบแต่น้อยโดยไม่ต้องเสียเงินทองแก้ไขอะไรมากมาย (ถ้ามี)
        การศึกษานี้เกี่ยวข้องกับนักพัฒนาที่ดินใน 3 กรณีหลัก ๆ คือ การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ (ที่มีขนาด 500 หน่วยขึ้นไป หรือมีเนื้อที่เกิน 100 ไร่, โรงแรม สถานที่พักตากอากาศและอาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีขนาดห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป (กฤษดารักษ์)

ข้อกังวลของผู้ประกอบการ
        การจัดทำผลกระทบสิ่งแวดล้อมนี้จะมีมาตรฐานเดียวกันหรือไม่ และตามประสบการณ์ที่ผ่านมา ดูเหมือนจะไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน (อธิป) และหากเป็นเช่นนั้น สิ่งที่เป็นกังวลก็คือ ความไม่เท่าเทียมกันและความเสียเปรียบในการแข่งขันในระหว่างผู้ประกอบการด้วยกันเอง (ประสงค์) นอกจากนี้ใครจะเป็นผู้จ่าย ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ โดยเฉพาะในกรณีที่ต้องมีการตรวจสอบคุณภาพสิ่งแวดล้อมเป็นรายปี ผู้ประกอบการเมื่อขายหมดแล้ว ก็คงไม่สามารถตามไปดูแลได้ตลอดเวลา
        ทางผู้ประกอบการยินดีให้ความร่วมมือ (อธิป) แต่บางครั้งอาจดูประหนึ่งการเลือกปฏิบัติ เช่น หมู่บ้านจัดสรรต่าง ๆ มีระบบบำบัดน้ำเสีย ขณะที่บ้านชาวบ้านทั่วไปไม่ดีด้วยซ้ำไป นอกจากนี้ถ้าเทียบกับโครงการขนาดใหญ่อย่างสำนักงาน กลับไม่จำเป็นต้องทำการศึกษา
        ทางราชการก็เข้าใจดีว่า การศึกษานี้อาจทำให้เสียเวลาในการดำเนินการ และอาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้น (สุทธิศักดิ์) แต่จำเป็นเพราะส่งผลกระทบต่อประชาชนผู้บริโภค

นักวิชาการสิ่งแวดล้อมคิดอย่างไร
        ปัจจุบันมีบริษัทรับจ้างศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมประมาณ 48 บริษัท แต่ละโครงการอาจใช้เวลาพอสมควร แต่ไม่เกิน 6 เดือน (กฤษดารักษ์) เดี๋ยวนี้ทางบริษัทเหล่านี้ได้รวมตัวกันเป็นชมรมนักวิชาการและที่ปรึกษาสิ่งแวดล้อม และมีการจัดประชุมบ่อย ๆ เหมือนกัน
        กฎหมายสิ่งแวดล้อมก็คือ พรบ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 และประกาศที่เกี่ยวข้องซึ่งออกตาม พรบ.ดังกล่าว (สุทธิศักดิ์)
        การทำการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมมุ่งให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนเป็นสำคัญ แต่ปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็คือ หนึ่ง การมีทัศนคติที่ไม่ถูกต้อง มุ่งเอาแต่ธุรกิจ สองการไม่เข้าใจหลักและวิธีการศึกษา และสามคือการละเลยต่อการปฏิบัติตามมาตรการที่รับปากไว้

มาร่วมกันสร้างสรรค์การศึกษา EIA
        การที่ทาง สผ. ขาดบุคคลากร (สุทธิศักดิ์) ทำให้งานล่าช้า ควรมีการเพิ่มเติมจำนวนบุคลากร รวมทั้งการเพิ่มเติมเบี้ยเลี้ยง (อธิป) ส่วนการที่ทาง สผ. ยังควรมีความเข้าใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรมีการตั้งคณะกรรมการที่ปรึกษาจากนักวิชาการและผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์บ้าง (โสภณ) จะได้คล้ายกับกรณีที่ทางกรมการผังเมือง หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้เชิญผู้ประกอบการเข้าร่วมด้วย (ประสงค์) และกรณีที่ผู้ที่เกี่ยวข้องรวมทั้งประชาชนยังไม่มีความเข้าใจดีต่อเรื่องนี้ ก็ควรจะมีการรณรงค์ให้ความรู้ทางด้านนี้อย่างกว้างขวาง เพื่อไม่ให้มอง EIA เป็นสิ่งแปลกแยกจากชีวิตของเรา (โสภณ)

ความเพิ่มเติมเรื่องมูลค่าทรัพย์สิน
         ปกติแล้ว มาตรการเพิ่มเติมทางสิ่งแวดล้อมก็คงไม่ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำในต้นทุนการแข่งขัน ในทางตรงกันข้าม โครงการที่มีการศึกษาที่ดี น่าจะได้รับการต้อนรับจากผู้บริโภคมากกว่าด้วย (โสภณ) อย่างไรก็ตามหากผลการศึกษาระบุว่าต้องใช้เงินเพื่อการรักษาสิ่งแวดล้อมมหาศาล ก็แสดงถึงความเป็นไปไม่ได้ของโครงการทางด้านข้อกฎหมาย และการตลาดแล้วส่วนหนึ่ง (กฤษดารักษ์)
         ในการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะที่ดิน-อาคารที่ปนเปื้อนสารพิษหรือเชื้อโรคต่าง ๆ (contaminated site) ผู้ประเมินก็ยังต้องหาผู้เชี่ยวชาญเฉพาะเรื่องนี้มาประเมินว่าต้นทุนการ "ทำให้สะอาด" เป็นเท่าไร แล้วจึงนำมูลค่าตลาดของทรัพย์สินในยามปกติมาลบด้วยต้นทุนดังกล่าว (โสภณ) แต่ในบางกรณีต้นทุนการ "ทำให้สะอาด" ดังเดิมอาจจะสูงกว่าราคาที่ดินด้วยซ้ำไป เช่นกรณีชาวบ้านท้ายลำเหมืองแร่คลิตี้ เป็นต้น ถ้าจะทำสายน้ำให้สะอาดดังเดิม อาจมีต้นทุนมหาศาล การให้เวลาบำบัดและการเคร่งครัดกับทางโรงงานในอนาคต คงดีกว่า และเช่นนี้แล้ว ก็ควรย้ายชาวบ้านออกไปให้พ้นจากสภาพความเป็นพิษ โดยต้องจ่ายกันอย่างงามทีเดียว เพราะไม่ใช่ความผิดของพวกเขา
         อย่าลืมนะครับ การศึกษา EIA ไม่ใช่สิ่งแปลกแยก เป็นความจำเป็นที่จะทำให้เกิดความเป็นอารยะ และทำให้การพัฒนาต่าง ๆ มีความยั่งยืน เผื่อแผ่ไปถึงลูกหลานของเราในอนาคต