ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th  www.facebook.com/dr.sopon

          การพัฒนาท่าเรือน้ำลึกทวาย สร้างความฮือฮาคึกคักให้กับการลงทุนในอสังหาริมทร้พย์ในจังหวัดกาญจนบุรีในระยะนี้ ราคาที่ดินพุ่งกระฉูด ดูน่ายินดี แต่พึงระวังในห้วงการ “บูม” อาจมี “หุบเหว” ที่พลาดพลั้งได้ เราลองมามองดูการพัฒนาเมืองชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้านสุวรรณภูมิของเรา
          สำหรับกรณีทวาย นักลงทุนไม่พึงหลงไปกับกระแส โดยพึงมองต่างมุมดังนี้
          1. โครงการสาธารณูปโภคที่ว่าจะดำเนินการ ก็ยังค่อนข้างล่าช้า โดยเฉพาะการตัดถนนจากบ้านพุน้ำร้อนถึงบางใหญ่ นนทบุรี ยังค่อนข้าง “เลือนราง” ล่าช้า โดยเฉพาะโครงการบางใหญ่-ราชบุรีนั้น วางแผนการดำเนินงานมาราว 30 ปีแล้ว แต่ก็ยังไม่มี “วี่แวว” แต่อย่างใด การสร้างทางรถไฟเชื่อมต่อระหว่างบ้านพุน้ำร้อน กับสถานีน้ำตก ไทรโยค ซึ่งยังไม่มีเขตทางเพราะไม่มีการเวนคืน ดังนั้นจึงคงต้องใช้เวลาอีกนานในการเวนคืน ระบบรางของรถไฟอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอันใกล้ พร้อมกับการเชื่อมทางรถไฟของจีนสู่ประเทศต่าง ๆ ในอินโดจีน ซึ่งก็คงยิ่งทำให้ความล่าช้าเกิดขึ้นได้อีก
          2. กรณีการตั้งนิคมอุตสาหกรรมในชายแดนไทย-พม่า ฝั่งไทยโดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยนั้น ขณะนี้ยังไม่มีที่ดิน เพราะเป็นที่ดินราชพัสดุ ดูแลอยู่โดยทหาร ยังไม่รู้จะใช้ที่ดินบริเวณใด ที่สำคัญก็คืออาจตั้งไม่สำเร็จ เพราะหากต่างชาติจะตั้งโรงงาน ก็ตั้งฝั่งพม่าที่มีเงื่อนไขดีกว่า ค่าแรงถูกกว่า และลงทะเลส่งออกจากท่าเรือน้ำลึกทวาย คงจะสะดวกกว่า เช่นที่เคยเกิดขึ้นกับความล้มเหลวในการคิดตั้งนิคมอุตสาหกรรมในเขตเมืองมุกดาหาร เพราะนักลงทุนต่างชาติมุ่งไปทำโรงงานในฝั่งสะหวันเขตที่มีค่าแรงถูกกว่า
          3. กรณีราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นสูงมากนั้น เกือบทั้งหมดเป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย กว่าจะรวบรวมที่ดินได้และซื้อขายกันสำเร็จอาจจะเกิด “นองเลือด” เป็นอาชญากรรมฆ่ากันตายมากมายระหว่างผู้ครองครองที่ดิน นายหน้า และนักลงทุนก็เป็นไปได้ กลายเป็นการทำลายบรรยากาศในการลงทุนทางอ้อมไปก็ได้
          4. การพัฒนาหลักน่าจะอยู่ฝั่งพม่า อันได้แก่ บ่อนการพนัน โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้าปลอดภาษี ส่วนฝั่งไทยก็อาจเป็นตลาดสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็นสำหรับคนฝั่งพม่า โรงแรมสำหรับพนักงานขายสินค้า เป็นต้น ดังนั้นโอกาสที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่บริเวณชายแดนจึงอาจไม่ได้มากเช่นที่คิด
          5. ในกรณีที่พม่ามีท่าเรือน้ำลึก และมีนิคมอุตสาหกรรมมากมายนั้น เมื่อผลิตสินค้าเสร็จ ก็คงลงเรือไปขายยังต่างประเทศ ไม่จำเป็นต้องผ่านมาส่งออกทางทะเลที่มาบตาพุดซึ่งต่อไปจะมีขนาดเทียบได้เพียงหนึ่งในสิบของขนาดอุตสาหกรรมในทวาย ยิ่งหากพิจารณาจากการ “ขายฝัน” ว่าอาจจะส่งสินค้าผ่านรถไฟหรือทางด่วนข้ามจากไทยไปฝั่งกัมพูชาและส่งออกทางท่าเรือเมืองกวีเญิน (Quy Nhon) หรือ หวุงเต่า (Vung Tao) ของเวียดนาม ก็ยิ่งเป็นสิ่งที่ถือเป็น “ฝันกลางวัน” โดยแท้ เพราะไม่มีเหตุผลใดที่ต้องลำบากทำเช่นนั้นเลย สินค้าที่ผลิตเสร็จในนิคมอุตสาหกรรมทวายก็ควรลงเรือที่ท่าเรือน้ำลึกทวายสู่ทั่วโลกมากกว่าจะผ่านไทย
          6. อย่างไรก็ตามในขณะนี้ ท่าเรือน้ำลึกและนิคมอุตสาหกรรมยังไม่ได้สร้างอย่างจริงจัง ระยะทางเพียงประมาณ 30 กิโลเมตรจากตัวเมืองทวายไปยังบริเวณท่าเรือที่จะสร้างก็ใช้เวลาเกือบ 2 ชั่วโมงในการเดินทางแล้ว แสดงว่าโอกาสที่จะเสร็จคงอีกนานมาก ยิ่งกว่านั้นถนนที่จะสร้างเชื่อมต่อมายังบ้านพุน้ำร้อน ก็ยังอยู่ระหว่างการเจรจากับชนกลุ่มน้อย ใช่ว่าจะแล้วเสร็จได้ในเร็ววัน
          ดังนั้นเราจึงพึงสังวรการลงทุนชายแดนพม่าตามภาษิตไทยที่ว่า “ไม่เห็นน้ำ อย่าตัดกระบอก ไม่เห็นกระรอก อย่าเพิ่งโก่งหน้าไม้” นั่นเอง
          อย่างไรก็ตามเมืองชายแดนตามจุดผ่านแดนถาวรต่าง ๆ ตามตะเข็บกับประเทศเพื่อนบ้านทั้งพม่า ลาว เขมร และมาเลเซีย มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวการณ์ค้าขายชายแดนอาจได้รับผลกระทบทางการเมืองบ้าง หากไทยจะสร้างนิคมอุตสาหกรรมในฝั่งไทยจริง ก็ควรให้แรงงานสามารถเดินทางกลับบ้านผ่านแดนได้ตลอด โดยไม่ต้องให้ตั้งรกรากในไทย ทำให้ไทยไม่เสียค่าใช้จ่ายในการดูแลประชากรเพื่อนบ้าน
          กรณีศึกษาหนึ่งก็คือ ในบริเวณชายแดนกัมพูชาตรงข้ามบ้านหาดเล็ก ในเขตเมืองเกาะกงของกัมพูชา มีสถานตากอากาศ มีซาฟารีเวิร์ล มีการแสดงโชว์ปลาโลมา จระเข้ สวนนก เป็นต้น รวมทั้งการมีแหล่งการพนันในเมืองชายแดน อย่างไรก็ตามในมิติใหม่ของความร่วมมือ การพัฒนาต่าง ๆ ควรดำเนินการบนพื้นฐานความร่วมมือกันเพื่อการเติบโตร่วมกัน ไม่เช่นนั้นก็จะทำให้ประเทศเพื่อนบ้านได้เปรียบฝ่ายเดียว
          อีกบริเวณหนึ่งที่น่าสนใจก็คือที่บ้านด่านนอก ตำบลสำนักขาม อำเภอสะเดา จังหวัดสงขลา บริเวณนี้เป็นเขตที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเป็นจำนวนมาก มีโรงแรมถึง 40 โรง ตั้งอยู่ในเขตไทย ทั้งนี้เพราะประเทศไทย มีเศรษฐกิจที่ด้อยกว่ามาเลเซีย จึงมีการท่องเที่ยงในฝั่งไทยมากกว่า ประกอบกับมาเลเซียเป็นประเทศมุสลิม จึงไม่มีโรงแรมเพื่อกิจกรรมบันเทิงมากนัก แต่หากเป็นในกรณีประเทศเพื่อนบ้านอื่น โรงแรมโดยเฉพาะบ่อนการพนัน มักตั้งอยู่ในฝั่งประเทศเพื่อนบ้าน
          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ชายแดนจะเป็นประโยชน์ต่อความมั่นคงทั้งทางเศรษฐกิจและสังคมและความมั่นคงของประเทศ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมีนโยบายและแผนที่ชัดเจนกับประเทศเพื่อนบ้านเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน