ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA *

         สหพันธ์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (International Real Estate Federation หรือมีชื่อย่อตามภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI) ได้จัดการประชุมประจำปีขึ้นในระหว่างวันที่ 24-30 พฤษภาคม ศกนี้ ณ นครฮูสตัน มลรัฐเท็กซัส สหรัฐอเมริกา ผมก็ไปเข้าร่วมงานสำคัญนี้ด้วยในนามของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ซึ่งองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย
        สมาพันธ์นี้ไม่ใช่มีแต่กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ยังมีการจัดประกวดรางวัลพัฒนาชุมชนแออัดดีเด่น มอบรางวัลและเงินสดเพื่อบำรุงชุมชนอีกด้วย ผมได้รับเกียรติแต่งตั้งให้เป็นหนึ่งในหกกรรมการตัดสินโครงการพัฒนาชุมชนแออัดที่ส่งเข้าประกวดทั้งหมดเกือบ 10 โครงการทั่วโลก
         แบบอย่างของชุมชนที่ได้รับรางวัลนี้น่าสนใจมาก ผมจึงขอร่วมแบ่งปันให้ทุกท่านได้ทราบเพื่อเป็นการกระตุ้นการพัฒนาชุมชนแออัดในประเทศไทย

ท่านทราบไหมหนึ่งในสามของคนเมืองอยู่ชุมชนแออัด
        ในเว็บไซต์ของ fiabci.org ระบุไว้ว่า จากการสำรวจเมื่อเร็ว ๆ นี้พบว่า มีประชากรที่อยู่ในชุมชนแออัดทั่วโลกถึง 924 ล้านหรือ 15% ของประชากรโลก และหากนับเฉพาะประชากรเมือง คนที่อาศัยอยู่ในชุมชนแออัด มีมากถึงหนึ่งในสามเลยทีเดียว โชคดีที่ประเทศไทย ชุมชนแออัดมีไม่ถึง 2% ของประชากรไทย หรือเพียง 6% ของประชากรกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
        ที่ประเทศไทยอยู่ในสถานะที่ดีกว่า ก็เพราะประเทศไทยมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยภาคเอกชนอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดในโลกก็ว่าได้ ท่านทราบไหมในปี 2525 ที่กรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี เรามีบ้านในกรุงเทพมหานครเพียงหนึ่งล้านหน่วย เป็นชุมชนแออัดถึงประมาณสองแสนหน่วย (20%) แต่เดี๋ยวนี้เวลาผ่านไปอีก 22 ปี เรามีบ้านเพิ่มขึ้นรวมกันเป็นราวสามล้านหน่วย แต่มีชุมชนแออัดน้อยกว่าสองแสนหน่วย หรือเพียง 6% เท่านั้นิ
        ภาคเอกชนของไทยสร้างบ้านเป็นส่วนใหญ่ โดยไม่ต้องพึ่งพิงการสนับสนุนจากรัฐบาล รัฐบาลแทบไม่ต้องออกเงินสร้างบ้านให้คนจนเลยในช่วงที่ผ่านมา และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในช่วงเวลาเดียวกัน รัฐบาลโดยการเคหะแห่งชาติสร้างบ้านเพียงประมาณหนึ่งแสนสามหมื่นหน่วยเท่านั้น ซึ่งเทียบไม่ติดกับภาคเอกชนเลย
        การที่ภาคเอกชนไทยรับภาระสร้างบ้านได้อย่างน่าอัศจรรย์ หรือ อเมซิ่งนี้ น่าสนใจมาก เพราะขนาดสิงคโปร์ที่ว่า "แน่" ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ (80%) ยังสร้างโดยการอุดหนุนจากภาครัฐ แต่ของเราไม่ต้องเลย

เวสท์เลค เอสเตท ที่ได้รับรางวัลระดับโลก
        โครงการ Westlake Estate นี้ตั้งอยู่ในเมือง Westlake ประเทศอาฟริกาใต้ เป็นโครงการฟื้นฟูเมืองที่มีสภาพเป็นชุมชนแออัดเดิม โดยอาศัยภาคเอกชนมามีส่วนร่วม และภาคเอกชนที่เข้าร่วมจนได้รับรางวัลนี้คือ
        โครงการนี้มีขนาด 600 ไร่ ประกอบด้วยบ้าน "สลัม" ถึง 700 หน่วย สังเกตดูของเขาไม่ค่อยแออัด หรืออาจไม่เรียก "ชุมชนแออัด" แต่เป็นสลัมที่เสื่อมโทรม ต่ำกว่ามาตรฐานและขาดสาธารณูปการอันสมควรแก่การอยู่อาศัยตามอัตภาพ ท่านอาจทราบว่าในประเทศอาฟริกาใต้ มีขนาดที่ดินเป็น 2.4 เท่าของประเทศไทย แต่มีประชากรเพียง 43 ล้านคนหรือสองในสามของไทย
        ทางเทศบาลของเมืองเวสท์เลคได้ว่าจ้างให้นักพัฒนาที่ดินเอกชนเข้ามารับเหมาปรับปรุงชุมชนแออัด โดยบริษัทที่ได้รับการคัดเลือกคือพันธมิตรบริษัทสองแห่งคือ Rabie Property Projects (rabie.co.za) and Cavcor การพัฒนาใช้เวลา 5 ปี (2540-2545) โดยการรื้อบ้าน "สลัม" ที่ต่ำกว่ามาตรฐานทั้งหลายออก แล้วสร้างใหม่ให้มีคุณภาพดีขึ้น แต่ขนาดเล็กลง สร้างศูนย์ธุรกิจ สำนักงาน มินิแฟคตอรี่สำหรับอุตสาหกรรม SME ที่ไม่ก่อมลภาวะ พื้นที่ค้าปลีก โรงเรียน โบสถ์ และที่อยู่อาศัยระดับสูงขึ้นจำนวนหนึ่งด้วย
        สำหรับแรงงานก็พยายามจ้างจากคนในพื้นที่ ใช้วัสดุก่อสร้างภายในท้องถิ่นและภายในประเทศเป็นหลักถึง 80% เป็นการช่วยชาวบ้านที่ยากจนให้มีที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานควรแก่การอยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็สามารถคืนทุนได้โดยไม่เป็นภาระด้วยการขายที่ดินเพื่อการพาณิชย์ และการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยและธุรกิจอื่น ทำให้ย่านนี้เจริญขึ้น ไม่ใช่เฉพาะแหล่งที่อยู่ของคนจนอีกต่อไป ที่อยู่อาศัยในโครงการนี้มีตั้งแต่บ้านของคนจนที่ได้รับการสร้างใหม่เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต ตลอดจนบ้นสอง-สามห้องนอน รวมถึงบ้านหลังละหลายสิบล้าน
        นอกจากโครงการนี้จะได้รับรางวัล FIABCI - HABITAT Award แล้ว ยังได้รับรางวัล Green Spiral Award จากสมาคมพัฒนาที่ดินอาฟริกาใต้ (South Africa Property Owners' Association หรือ Sapoa) อีกด้วย

สิ่งที่ไทยควรเรียนรู้
         การพัฒนาชุมชนแออัดจริง ๆ แล้วไม่ใช่การ "ลูบหน้าปะจมูก" ทำเป็นปรับปรุงนิด ๆ หน่อย ๆ ก็ถือว่า "ได้ทำ" แล้ว ทั้งที่การทำเช่นนั้นไม่ได้ก่อให้เกิดคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นเลย
         จะเห็นได้ว่า เมืองไทยพัฒนาชุมชนแออัดมาตั้งนาน ไม่ได้ผล จนเศรษฐกิจดีจึงได้ผลขึ้นมา แสดงว่าไม่ใช่เพราะผลงานของทางราชการแต่อย่างใด แต่เป็นเพราะกระแสทางเศรษฐกิจที่ประเทศไทยเจริญขึ้น
         ในประเทศอินเดีย การพัฒนาก็ไม่ก้าวหน้าเหมือนกัน ที่นั่นท่านคงจำได้ว่ามี "แม่ชีเทเรซ่า" เป็นเสมือนเทพผู้อุทิศตนเพื่อชาวชุมชนแออัด แต่เชื่อเถิดว่า ถึงแม้มีเทพ หรือนางฟ้าเช่นนี้นับร้อยนับพันองค์ ก็คงทำให้ชุมชนแออัดหายหรือดีขึ้นไม่ได้อย่างแท้จริง หากเศรษฐกิจของประเทศไทยมีการพัฒนา
        ก็อย่างว่า บางคนอยากให้ประเทศไทยดูจน จะได้ไปขอเงินมาทำการกุศล เข้าทำนอง "ขอทานอินเตอร์" หรือเป็นการ "ขายความจน" นั่นเอง
        อีกสิ่งหนึ่งที่ควรให้ความสนใจก็คือ การที่ชาวบ้านยินดี ก็เพราะพวกเขาได้รับการชดเชยหรือตอบแทนอย่างคุ้มค่า ทำให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น มีบ้านที่ดีขึ้น มีงานทำ มีเศรษฐกิจที่ดี ไม่ใช่อยู่รวมกลุ่มกันเฉพาะผู้ยากจนที่ใคร ๆ ก็เมิน แต่อยู่กันอย่างผสมผสานหลายระดับรายได้ การพัฒนาอย่างไม่แยกส่วนนี้จึงมีความสำคัญ