ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
www.facebook.com/dr.sopon  Email: sopon@area.co.th

          นับเป็นพิบัติภัยโดยแท้ที่น้ำท่วมมากขนาดนี้ และยังต้องใช้เวลาอีกนับเดือนกว่าจะแก้ไขปัญหาให้ลุล่วงไปได้ เรามาประเมินกันว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร และทางออกจะเป็นอย่างไรกัน

ความเสียหายของภาคประชาชน
          จากภัยน้ำท่วมใน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดและอยู่ในมือของประชาชนผู้ซื้อในพื้นที่น้ำท่วมแล้วในปัจจุบันมีอยู่ 329,569 หน่วย ที่เป็นแนวราบคือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว (ยกเว้นห้องชุด) มีรวมกัน 295,439 หน่วย ใน 1,467 โครงการ รวมมูลค่าถึง 726,161 ล้านบาท ตกเป็นเงินหน่วยละ 2.458 ล้านบาทโดยเฉลี่ย
          หากสมมติว่าห้องชุดพักอาศัยไม่ได้รับความเสียหาย (แต่ในความเป็นจริงอาจเสียหายบ้างโดยเฉพาะอาคารจอดรถส่วนใต้ดิน) ความเสียหายเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ จะเป็นเงิน 51,436 ล้านบาท โดยการประมาณการว่า 85% ของบ้านในพื้นที่นี้ได้รับความเสียหาย มูลค่าของที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเป็นส่วนของอาคารราวหนึ่งในสาม และอาคารเสียหายในส่วนงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารไปประมาณ 25% ของมูลค่าอาคาร ความเสียหายส่วนนี้อยู่ในพื้นที่ พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ซอยกันตนา (ฝั่งตะวันตก) ตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี ติวานนท์-สรงประภา นครอินทร์ นวนคร-รพีพัฒน์ บางบัวทอง ปทุมธานี-ทล.345 รังสิต-นครนายก คลอง 1-7 รังสิต-บางพูน ราชพฤกษ์-ท่าอิฐ ลำลูกกา และอยุธยา (บางปะอิน-วังน้อย)
          นอกจากนี้ยังมีพื้นที่เสียงภัย ซึ่ง ณ วันที่แถลงโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 นี้ บางส่วนก็ถูกน้ำท่วมไปบ้างแล้ว พื้นที่เหล่านี้ได้แก่คลองสามวา-หนองจอก ปิ่นเกล้า ฝั่งธนบุรี รังสิต-คลอง 7-15 รามฯ-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ลาดกระบัง และสายไหม จำนวนบ้านแนวราบ (ไม่รวมห้องชุด) ในพื้นที่เสี่ยงนี้มีอีก 958 โครงการ จำนวน 166,225 หน่วย รวมมูลค่า 421,809 ล้านบาท หรือหน่วยละ 2.538 ล้านบาท
          สำหรับในพื้นที่เสี่ยงนี้ หากรัฐบาลไม่อาจป้องกันภัยไว้ได้ จึงได้ตั้งสมมติฐานความเสียหายไว้ที่ประมาณ 65% ของบ้านแนวราบทั้งหมด มูลค่าของที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเป็นส่วนของอาคารราวหนึ่งในสาม และอาคารเสียหายในส่วนงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารไปประมาณ 25% ของมูลค่าอาคาร ดังนั้นความเสียหายในส่วนนี้จะเป็นเงิน 22,848 ล้านบาท ดังนั้น คาดว่าความเสียหายโดยรวมสำหรับบ้านเรือนของประชาชนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยรวมคงเป็นเงินประมาณ 74,284 ล้านบาท และหากท่วมทุกพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ความเสียหายคงมากเกินกว่าจะประเมินค่าได้ โดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ และความเชื่อมั่นของประเทศไทยในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ

ความเสียหายของบริษัทพัฒนาที่ดิน
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เปิดเผยว่า ขณะนี้ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมไปแล้วยังมีหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่และอยู่ในมือของผู้ประกอบการถึง 311 โครงการ รวม 34,203 หน่วย มูลค่าทั้งหมด 98,008 ล้านบาท พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ กันตนา (ฝั่งตะวันตก) ตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี ติวานนท์-สรงประภา นครอินทร์ นวนคร-รพีพัฒน์ บางบัวทอง ปทุมธานี-ทล.345 รังสิต-นครนายก คลอง 1-7 รังสิต-บางพูน ราชพฤกษ์-ท่าอิฐ ลำลูกกา และอยุธยา (บางปะอิน-วังน้อย)
          นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ที่เสี่ยงต่อน้ำท่วมอีกส่วนหนึ่ง มีโครงการทั้งหมด 226 โครงการ ประกอบด้วยหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ 23,908 หน่วย รวมมูลค่า 76,511 ล้านบาท ในพื้นที่คลองสามวา-หนองจอก ปิ่นเกล้า ฝั่งธนบุรี รังสิต-คลอง 7-15 รามฯ-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ลาดกระบัง และสายไหม เมื่อรวมทั้งหมด จะมี 537 โครงการ รวมจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ 58,111 หน่วย มูลค่ารวม 174,519 ล้านบาท
          ณ มูลค่าที่รอขายอยู่ 174,519 ล้านบาท และอาจมีหน่วยขายที่ขายแล้วอีก 20% ที่คืนเงินเพราะน้ำท่วม ก็จะมีมูลค่ารอขายเพิ่มเป็น 227,614 ล้านบาท หากน้ำท่วมทำให้ยอดรับรายได้ล่าช้าไป 6 เดือน ณ อัตราดอกเบี้ย 0.5% ต่อเดือน ก็จะเป็นเงิน ประมาณ 6,711 ล้านบาท และหากในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมแล้ว ต้องทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้นอีก 5% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมด 225,349 ล้านบาท ก็จะเป็นเงินอีก 11,267 ล้านบาท รวมมูลค่าความเสียหายเบื้องต้นประมาณ 17,978 ล้านบาท เฉพาะที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน
          อย่างไรก็ ความเสียหายเบื้องต้นสำหรับผู้ประกอบการ ณ ระดับนี้คงไม่ทำให้เกิดความไร้เสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือสถาบันการเงิน ตราบเท่าที่สาธารณูปโภคใจกลางเมืองยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม แต่หากเขตใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครถูกน้ำท่วม กิจการต่าง ๆ คงต้องปิดชั่วคราว ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเป็นอัมพาตได้ จนอาจส่งผลต่อการติดลบของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ซึ่งก็คือประเทศชาติและประชาชนยากจนลง ความสามารถในการซื้อบ้านก็จะลดน้อยลง ถึงเวลานั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะตกต่ำลงเพราะขาดกำลังซื้อ หุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็จะพลอยได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ลำพังการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยใหม่ก็เป็นเพียงการซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ ไม่ได้ก่อผลต่อการสร้างความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจโดยตรง

ทางออกจากปัญหาน้ำท่วม
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าหลังจากภัยธรรมชาตินี้ รัฐบาลคงช่วยเยียวยาได้เฉพาะการลดภาษีเป็นสำคัญ เพราะมูลค่าความเสียหายมีมากมายและกระจายไปทุกภาคส่วน การฟื้นตัวของเศรษฐกิจอาจช้าเนื่องจากมีจะมีประชาชนตกงานเป็นจำนวนมาก เศรษฐกิจอาจติดลบในสภาพคล้ายวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 แต่คงเป็นในช่วงสั้น ๆ
          สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือการเร่งสร้างสาธารณูปโภคใหม่ด้วยระบบสัมปทานเพื่อความมั่นใจในเม็ดเงินลงทุนากนักลงทุนแทนที่รัฐบาลจะลงทุนเอง โดยเฉพาะการสร้างทางด่วนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งหรือโครงการขนาดใหญ่ประเภทเขื่อนกั้นอ่าวไทยเพื่อการผลักดันน้ำและการป้องกันน้ำทะเลหนุน การพัฒนาเหล่านี้จะเป็นการพลิกวิกฤติเป็นโอกาสการพัฒนาที่ดินใหม่ ๆ ในอนาคต นอกจากนี้ยังควรจัดการประชุมนานาชาติต่าง ๆ ในกรุงเทพมหานครเพื่อกระตุ้นให้เกิดการเยือนและการสร้างความมั่นใจกับทั่วโลก