ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

        ข่าวใหญ่ที่ชาวบ้านร้านตลาดพูดกันทุกหัวระแหงคงไม่พ้นข่าวที่ท่านนายกรัฐมนตรีของเรามีดำริจะซื้อหุ้น 30% ของสโมสรฟุตบอลลิเวอร์พูล ด้วยเงินประมาณ 4,600 ล้านบาท (ไทยรัฐ 9 พฤษภาคม 2547) และต่อมาคณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันที่ 18 พฤษภาคม ศกนี้ว่า จะออกสลากพิเศษเพื่อระดมทุน 10,000 ล้านบาทเพื่อการนี้
        ขณะนี้ได้มีการวิจารณ์กันในหลายแง่มุมอย่างกว้างขวางเหลือเกินเกี่ยวกับดำรินี้ของท่านนายกรัฐมนตรี ซึ่งย่อมมีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย
        สำหรับผมใคร่ขอนำเสนอประเด็นสำคัญยิ่งยวดประการหนึ่งที่ควรพิจารณาก็คือ ราคาหุ้นที่ว่าจะซื้อนั้น เป็นราคาที่สมควรแล้วหรือไม่ เพราะถ้าจะลงทุนด้วยเงินจำนวนมหาศาล จะต้องไตร่ตรองอย่างรอบคอบเสียก่อน ไม่ว่าเงินนั้นจะเป็นที่ระดมมาจากประชาชน หรือมาจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่/เล็กทั้งในและนอกประเทศก็ตาม

ต้องตีมูลค่าของสโมสรโดยรวมเสียก่อน
        ดังนั้นงานแรกที่ต้องทำก็คือ การตีราคาหุ้นหรือประเมินค่าของกิจการสโมสรฟุตบอลลิเวอร์พูลเสียก่อนว่า ราคาเป็นเท่าไหร่กันแน่ เผื่อจะได้ไม่ซื้อผิดราคา อันอาจยังความสูญเสียแก่ผู้เกี่ยวข้องทั้งรายใหญ่และรายย่อยในภายหลังได้
        วันนี้ผมจึงขอนำเสนอเกี่ยวกับการประเมินค่ากิจการกรณีสโมสรลิเวอร์พูล เพื่อย้ำให้เห็นความสำคัญของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินต่อการตัดสินใจครั้งสำคัญของการลงทุน

"ลิเวอร์พูล" มีค่าที่ตรงไหน
        มูลค่าของสโมสรลิเวอร์พูล ประกอบด้วยทั้งทรัพย์สินที่จับต้องได้และที่จับต้องไม่ได้ ทรัพย์สินที่จับต้องได้ ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ (นับรวมตั้งแต่สนามฟุตบอล ซึ่งบางสโมสร เป็นเจ้าของหรือบางแห่งก็ได้สิทธิเพียงเซ้งหรือเช่าระยะยาวเท่านั้น จนถึงอาคารและที่ดินอื่น ๆ ที่สโมสรได้เช่า ซื้อหรือมีสิทธิครอบครองไว้) และ สังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็มีรายการมากมายเช่น รถยนต์ เครื่องมือ เครื่องจักร ฯลฯ
        ทรัพย์สินอีกกลุ่มหนึ่งคือเป็นในเชิงนามธรรม เช่น ชื่อเสียงกิจการที่มีเกียรติภูมิมานับร้อยปี ค่าตัวนักฟุตบอล สต๊าฟโค๊ช และผู้เชี่ยวชาญอื่น สัญญาต่าง ๆ ลิขสิทธิ์ถ่ายทอดหรืออื่น ๆ สิทธิบัตร แฟรนไชส์ เครื่องหมายการค้าในการใช้ในโอกาสต่าง ๆ รายได้สุทธิจากการดำเนินกิจการในแต่ละปี เงินสดที่เก็บไว้ หุ้นในกิจการอื่น ตลอดจนกิจการของบริษัทลูก เช่น บริษัทมีเดีย บริษัทขายอาหาร โรงเรียนสอนฟุตบอล เป็นต้น

การศึกษาภาวะตลาดและการหาข้อมูล
        สำหรับแนวทางการประเมินในเบื้องต้นก็คือ
        1.การประเมินด้วยการเปรียบเทียบตลาดในแง่มุม และในรายการทรัพย์สินทั้งหลาย ทั้งราคาในการซื้อขายและเช่า
        2.การประเมินด้วยการแปลงรายได้เป็นมูลค่าจากรายได้ที่คาดหวังได้ในอนาคตทั้งหลาย ลดทอนด้วยอัตราคิดลดและค่าความเสี่ยง โดยในเบื้องต้น อาจพิจารณาจากรายได้ต่อปี 3-4 ปีติดต่อกัน (เช่น ล่าสุดปี 2546 มีรายได้ประมาณ 7,000 ล้านบาท ถือเป็นอันดับ 8 โดยมี "แมนยูฯ" มาอันดับหนึ่งที่ 11,200 ล้านบาท เป็นต้น) และ
        3.จากต้นทุนการก่อสร้างทั้งชื่อเสียงและการจัดหา (อ)สังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แล้วนำมาลบด้วยค่าเสื่อมซึ่งในกรณีนี้ใช้สำหรับทรัพย์สินที่ไม่อาจเปรียบเทียบตลาดได้
        เสร็จจากนั้นจึงมาพิจารณารวบยอดว่า มูลค่าหุ้นที่แท้ควรเป็นเท่าใด
        ในการสำรวจ วิจัยเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงนี้ อาจกินเวลาตั้งแต่ 1.5 - 4.0 เดือน แล้วแต่รายการทรัพย์สินและความซับซ้อนในการประกอบกิจการ

เงื่อนไขการซื้อเป็นสิ่งที่ต้องรู้
        การที่เราจะคิดว่าคุ้มค่าไหมที่จะซื้อ (หรือเก็บเงินไปลงทุนอย่างอื่นดีกว่า) ยังต้องพิจารณาจากเงื่อนไขต่าง ๆ ที่จะมีการตกลงกันตามบันทึกข้อตกลง (MOU) ซึ่งจนบัดนี้ในวันที่ผมเขียนบทความนี้ (22 พฤษภาคม) ยังไม่เคยมีใครเห็นสำเนาหนังสือที่ส่งไปต่อรองกับทางลิเวอร์พูล
        เงื่อนไขรายละเอียดนี้สำคัญมาก ผู้คนทั่วไปมักเข้าใจว่าถ้าเราถือหุ้น 30% ในสโมสรลิเวอร์พูลแล้ว เราจะเอาสินค้าโอท็อบไปขาย หรือไปติดป้ายได้ แต่ความจริงแล้วมันอาจไม่เป็นดังคิด เพราะไม่เคยมีการตกลงไว้
        สิ่งเหล่านี้ผู้ลงทุนไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลฝ่ายเดียว ผู้ซื้อหุ้นรายใหญ่ ผู้ซื้อหุ้นรายย่อยจากการซื้อสลากพิเศษ ควรได้รับข้อมูลการประเมินค่าหุ้นสโมสรลิเวอร์พูลนี้ก่อนจะตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่

ข้อคิด
        การที่กำหนดราคาล่วงหน้าไว้โดยไม่ได้ทำการศึกษาอาจทำให้เกิดความเสียเปรียบต่อผู้ซื้อได้ และการได้ว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญซึ่งอาจไม่ใช่รายเดียวจากทั้งในและต่างประเทศทำการศึกษาอย่างจริงจัง อย่างน้อยก็ทำให้ผู้ขายตระหนักได้ว่า ผู้ซื้อ จะซื้ออย่างรอบรู้ ผู้ขายจะไม่อาจตั้งราคาตามใจชอบเพื่อเอาเปรียบผู้ซื้อได้
        วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินจึงช่วยชาติให้เกิดความโปร่งใส เป็นธรรม