ดร.โสภณ พรโชคชัย
http://www.facebook.com/pornchokchai

          ช่วงนี้มีข่าวนักลงทุนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างแดนจนเป็นที่ฮือฮากันพอสมควร ในฐานะผู้เสพข่าว เราควรจะทำความเข้าใจสาระนี้ให้กระจ่าง เผื่อจะได้ไปลงทุนโดยไม่เสียรู้ ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นกับนักลงทุนไทยในอดีต และนักลงทุนญี่ปุ่นที่เที่ยวไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก แต่สุดท้ายเจ๊งกลับไป
          ผมเพิ่งกลับจากพาคณะข้าราชการระดับสูง ผู้บริหารสถาบันการเงิน และภาคเอกชนรวม 12 คน ไปดูงานและประชุมวิชาการของสมาคม Right of Way Association ณ นครแอตแลนตา มลรัฐจอร์เจีย สหรัฐอเมริกา ในระหว่างวันที่ 8-18 มิถุนายน ศกนี้ พบว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาตกรูดกันยกใหญ่ แม้แต่ผู้บริหารการขายหรือนายหน้าหลายรายยังถอดใจเลิกอาชีพนี้ไปเลย คนไทยในสหรัฐอเมริกาที่ซื้อบ้านเก็งกำไรแบบมืออาชีพไว้หลายหลัง ก็ยังต้องยอมให้ธนาคารยึดบ้านเหล่านั้นไป
          ประเด็นที่น่าสนใจก็คือ เราควรไปซื้อบ้านในอเมริกาตอนนี้หรือไม่ หลายคนบอกว่า น่าซื้อเป็นอย่างมาก เพราะราคาลดไปเหลือครึ่งต่อครึ่งในหลายบริเวณ บางแห่งลดเกินครึ่งด้วยซ้ำไป แต่คำถามสำคัญที่พึงพิจารณาก็คือ ราคาบ้านจะลดต่ำลงกว่านี้อีกหรือไม่ เพราะจากสถิติที่ผมติดตามมาต่อเนื่องพบว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาขึ้นสูงสุดตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และตกต่ำต่อเนื่องมาโดยตลอด จนถึงเดือนพฤศจิกายน 2551 เป็นเวลารวมกันประมาณ 19 เดือน หลังจากนั้นก็เริ่มทรงตัวค่อนไปทางตกต่ำเล็กน้อยจนถึงเดือนพฤษภาคม 2553 เป็นเวลาอีก 18 เดือน และนับแต่นั้นมาจนถึงเดือนมีนาคม 2554 ราคาบ้านกลับตกต่ำลงมาต่อเนื่อง
          ท่านทราบหรือไม่ว่าในสหรัฐอเมริกา อังกฤษและยุโรปหลายประเทศ เขามีตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Secondary Mortgage) กลับกลายเป็นว่า สถาบันการเงินเล่นเล่ห์ปล่อยสินเชื่อหละหลวมกลายเป็นหนี้สูญไปมากมาย แต่สถาบันการเงินเหล่านั้นกลับไม่ต้องรับผิดชอบเพราะได้ขายสินเชื่อให้กับตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปแล้ว ประเด็นนี้จึงเป็นปมสำคัญที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศเหล่านี้จะซึมยาวไปอีกหลายปี ดังนั้นการรีบร้อนช้อนซื้ออาจติดกับดักวังวนของตลาดที่อยู่อาศัยที่ล้มเหลวก็ได้
          ดังนั้นผู้ซื้อหรือนักลงทุนจึงควรสังวรเป็นพิเศษ แนวทางในการลดความเสี่ยงประการหนึ่งก็คือ การว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพในท้องถิ่นที่ประสงค์จะไปซื้อหรือลงทุน และอาจจะว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากประเทศไทยไปตรวจสอบให้รัดกุมอีกชั้นหนึ่ง ที่ผ่านมาแม้แต่ญี่ปุ่นที่ไปเที่ยวช้อนซื้อทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา ยุโรป และออสเตรเลีย ยัง “เสียค่าโง่” ให้กับเจ้าของทรัพย์สินและบรรดานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ จนต้องล่าถอยกลับญี่ปุ่นไปในที่สุด
          เมื่อ 20 ปีที่แล้วนักพัฒนาที่ดินไทย ก็เที่ยวไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจีน ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย เป็นต้น ผลปรากฏว่าต่างล้มเหลวกลับเมืองไทย ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเพราะไม่ได้รับการแนะนำผู้ร่วมทุนที่ดีและไม่เข้าใจภาวะตลาดเท่าที่ควร การขาดความเข้าใจภาวะตลาดเกิดจากอาการ “ฆ่าควายเสียดายเกลือ” คือไม่ได้ศึกษาวิจัยข้อมูลให้ถ่องแท้นั่นเอง แม้แต่นักลงทุนฮ่องกงที่ว่าแน่ ๆ ยังม้วนเสื่อกลับมาจากประเทศจีน เพราะขาดความรอบรู้ในตลาดท้องถิ่นนั่นเอง
          ประเด็นหัวใจสำคัญที่พึงพิจารณาในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ก็คือภาษี อันประกอบด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก โดยเฉลี่ยแล้วบ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกามีราคาประมาณ 10 ล้านบาท ในแต่ละปีเจ้าของทรัพย์สินต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% ของราคาบ้าน ถ้าสมมติว่าเป็น 2% ก็แสดงว่าปีหนึ่ง ๆ ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 2 แสนบาทต่อปี ซึ่งเป็นภาระภาษีก้อนใหญ่ ซึ่งแทบจะไม่มีในกรณีประเทศไทย นอกจากนั้นหากในอีก 30 ปีข้างหน้าจะยกให้บุตรหลาน และหากราคาตอนนั้นเพิ่มเป็น 50 ล้านบาท ก็อาจจะต้องเสียภาษีมรดกอีก 30% หรือ 15 ล้านบาท ภาระภาษีเหล่านี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนพึงสังวรเป็นอย่างยิ่ง
          อย่างไรก็ตาม หากคิดอีกชั้นหนึ่งเราอาจควรไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ราคาทรัพย์สินกำลังพุ่งขึ้น เพราะจะได้กำไรเห็น ๆ แทนที่จะซื้อในประเทศที่ราคากำลังตกต่ำและยังไม่รู้ว่าเมื่อไหร่ราคาจะเพิ่มขึ้น ประเทศที่พึงพิจารณาลงทุนในขณะนี้ได้แก่ ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย จากประสบการณ์ที่ผมเคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังเวียดนาม บรูไน และอินโดนีเซีย ผมเชื่อว่าทั้งฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซียเป็นยักษ์ที่กำลังตื่นจากหลับ ประเทศเหล่านี้มีธรรมชาติที่สวยงาม ทั้งเกาะแก่ง ป่าเขา อาจถือได้ว่าสวยงามยิ่งกว่าประเทศไทยด้วยซ้ำ แต่ที่ผ่านมาไม่เป็นที่สนใจ เนื่องจากความไม่สงบทางการเมืองที่คุกรุ่นมาเป็นเวลาหลายสิบปี ในขณะนี้สถานการณ์กลับมั่นคงขึ้น และดูคล้ายเติบโตสวนกระแสกับประเทศไทย
          ข้อสังเกตส่งท้ายก็คือ ข่าวคราวการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศอาจเป็นเพียงการสร้างราคาให้กับกลุ่มนักลงทุนที่ให้ข่าว การลงทุนจริงยังอาจต้องใช้เวลา ดังนั้นผู้ที่คิดจะไปลงทุนจริงจึงควรศึกษาให้ถ้วนถี่ อย่าหลงรีบร้อนลงทุนโดยขาดการศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ