ดร.โสภณ พรโชคชัย *

          เราจะ Make Money ในฐานะที่เป็นนักพัฒนาที่ดินนั้น เราต้องดูว่าเขาทำอะไร สินค้าแบบไหน ณ ระดับราคาไหน และในทำเลใดที่ขายดี สินค้าที่คนอื่นขายดีกัน แสดงว่าเราก็ต้องขายดีด้วย ยกเว้นเราไปเลียนแบบเขามากเกินไป หรือทำในช่วงที่ตลาดกำลังจะวายแล้วเป็นต้น ดังนั้นนักพัฒนาที่ดินจึงต้องศึกษาให้ละเอียด
          ในพื้นที่ต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่ขายกันอยู่ ณ ระดับราคาที่จูงใจและในทำเลที่น่าสนใจอยู่มากพอสมควร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้สำรวจไว้อย่างละเอียด และผมขออนุญาตนำมาเสนอเพื่อให้นักลงทุน และผู้สนใจซื้อบ้านสามารถนำไปพิจารณาประกอบการลงทุน และเพื่อให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินได้ศึกษาแบบอย่างการพัฒนาในพื้นที่ต่าง ๆ
          จากการสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยราย 6 เดือน นับแต่ปี 2537 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ผมเป็นประธานกรรมการบริหารนั้น พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยในทำเลและระดับราคาต่อไปนี้สามารถขายได้ดี เรามาลองดูกันให้ชัด ๆ เพื่อศึกษาแบบอย่างกัน:
          ทำเล C2: ติวานนท์-กรุงเทพ-นนท์ อาคารชุด ราคา 1.001-2 ล้านบาท ขายได้ 36% ต่อเดือน ที่เป็นเช่นนี้เพราะอาคารชุดกลุ่มนี้ ตั้งอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้ขายได้ดี
          ทำเล D6: นวมินทร์ อาคารชุด ระดับราคา 0.500-1 ล้านบาท ขายได้ 100% ต่อเดือน อาคารชุดกลุ่มนี้เป็นสินค้าราคาถูกจึงขายดีเป็นพิเศษ ในลักษณะที่เปิดแล้วขายหมดภายใน 1 เดือนเลย
          ทำเล F2: รัชโยธิน อาคารชุด ณ ราคา 1.001-2 ล้านบาท ขายได้ 80% ต่อเดือน และทำเล F5: รัชดา-ลาดพร้าว อาคารชุด ซึ่งขายในราคา 1.001-2 ล้านบาท ขายได้ 44% ต่อเดือน ทั้งสองทำเลนี้เป็นทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ทำให้มีโอกาสขายได้ดี ถือเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการขายอาคารชุดระดับราคาปานกลางค่อนข้างต่ำ
          ทำเล G3: อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ อาคารชุด ที่ขายในราคา 2.001-3 ล้านบาท ขายได้ 54% ต่อเดือน ขณะเดียวกัน อาคารชุด ราคา 5.001-10 ล้านบาท ก็ขายได้ 39% ต่อเดือน ส่วนอาคารชุด ราคา 1.001-2 ล้านบาท ขายได้ 33% ต่อเดือน พื้นที่ส่วนนี้เป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ทำให้มีศักยภาพสูง แม้ในพื้นที่ห่างไกลจากตัวสถานีรถไฟฟ้าออกไป ก็ยังสามารถขายได้ แต่ควรเป็นในระดับราคาปานกลางค่อนข้างถูกคือ 1.001-2 ล้านบาทนั่นเอง
          ทำเล G5: ลาดกระบัง อาคารชุด ที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขายได้ 39% ต่อเดือน ในพื้นที่นี้เป็นแหล่งของอาคารชุดราคาถูก และขายได้เร็ว คาดว่าจะขายได้หมดในเวลา 3-4 เดือนเท่านั้น สินค้าประเภทนี้เหมาะกับผู้ที่ทำงานในพื้นที่นี้ และผู้ที่หวังจะลงทุนซื้อเพื่อการให้เช่าต่อ
          เช่นเดียวกับ ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 อาคารชุด ราคา 0.500-1 ล้านบาท ขายได้ 36% ต่อเดือน ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายออกไปนอกเมือง แต่โดยที่มีการพัฒนาที่ดินที่เข้มข้นในพื้นที่นี้ จึงมีอาคารชุดออกมามาก และเชื่อว่า จะเป็นอาคารชุดที่ผู้ซื้อมุ่งที่จะปล่อยให้เช่าในอนาคต เพราะในพื้นที่มีแหล่งงานและแหล่งการศึกษามากมาย
          ทำเล I1: พหลโยธิน อาคารชุด ที่ขายในราคา 3.001-5 ล้านบาท ขายได้ 33% ต่อเดือน เป็นอาคารชุดในเขตใจกลางเมืองริมรถไฟฟ้า ราคาต่อหน่วยไม่แพงนัก แต่ต่อตารางเมตรราคาเกือบแสนบาท ถือเป็นทำเลที่มีความต้องการสูงเพื่อการเดินทางที่สะดวกในอนาคต
          ในทำนองเดียวกัน ทำเล I2: ปทุมวัน อาคารชุด ณ ระดับราคา 3.001-5 ล้านบาท ขายได้ 50% ต่อเดือน ทำเลนี้อยู่ใจกลางเมืองยิ่งกว่าทำเล I1 พหลโยธินเสียอีก เป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนในระระยาว ในพื้นที่นี้ อาคารชุด ราคา 2.001-3 ล้านบาท ก็ขายได้ดีถึง ขายได้ 41% ต่อเดือน และอาคารชุด ระดับราคา 5.001-10 ล้านบาท ขายได้ถึง 34% ต่อเดือน จะเห็นได้ว่าทำเล I2: ปทุมวันนี้ เป็นแหล่งรวมอาคารชุดที่น่าสนใจ
          สำหรับทำเลต่อเนื่องคือ ทำเล I3: สุขุมวิท-พระราม4 อาคารชุด ที่ขายกันในราคา 1.001-2 ล้านบาท ขายได้ 40% ต่อเดือน ซึ่งเป็นสินค้าราคาค่อนข้างต่ำบนถนนพระรามที่ 4 ที่ไม่ติดเส้นทางรถไฟฟ้า ในทำเลเดียวกัน ห้องชุดราคา 5.001-10 ล้านบาท ก็ยังขายได้ถึง 30% ต่อเดือน ซึ่งคล้ายกับทำเลปทุมวัน เพราะอยู่ในแนวใกล้รถไฟฟ้าบนถนนสุขุมวิทนั่นเอง
          ในฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ทำเล K6: วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม ปรากฏว่า อาคารชุด ณ ราคา 2.001-3 ล้านบาท ขายได้ 50% ต่อเดือน ทั้งนี้เพราะความหวังที่จะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมายังพื้นที่ดังกล่าวนั่นเอง
          โดยสรุปแล้ว อาจกล่าวได้ว่า สินค้าในทำเลต่าง ๆ ที่ขายดี ส่วนสำคัญหนึ่งก็คือการมีรถไฟฟ้า หากมีรถไฟฟ้ามากขึ้น ก็ยิ่งทำให้มีโอกาสสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่ถีบตัวสูงขึ้นนัก เพราะมีทำเลใหม่ ๆ ให้เลือกนั่นเอง นอกจากนี้บ้านที่ขายในระดับราคาที่ไม่แพงนัก สมกับทำเลและประเภทที่อยู่อาศัย ย่อมสามารถขายได้ เป็นที่ต้อนรับของลูกค้า
          แฟน ๆ Make Money ทั้งที่เป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้านและนักพัฒนาที่ดิน ต้องศึกษาให้ถี่ถ้วนก่อนการลงทุนนะครับ

ปล. ขออนุญาตประชาสัมพันธ์หน่อยนะครับ หลักสูตรประกาศนียบัตรการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ รุ่น 14 หลักสูตรที่กระทรวงศึกษาธิการรับรอง จะเปิดกลางเดือนมีนาคม 2554 สนใจติดต่อ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โทร. 02.295.2294 หรือ Email: info@trebs.ac.th นะครับ