ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

          การจัดรูปที่ดินที่ออกเป็นกฎหมายมาตั้งแต่ปลายปี 2547 จนถึงปัจจุบัน 6 ปีแล้ว ยังไม่ถึงไหน แม้จะมีคณะกรรมการมา 2 ชุดและคณะอนุกรรมการมาหลายจุดแล้วก็ตาม อาจทำให้เห็นว่าเป็นกฎหมายที่ไม่มีประโยชน์ในทางปฏิบัติ อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่เคยจัดทำแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นรายแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2533 (20 ปีมาแล้ว) และได้ดำเนินการศึกษาการจัดรูปที่ดินให้กับกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง สภาพัฒน์ฯ และ JICA (หน่วยงานที่ปรึกษาของญี่ปุ่น) เชื่อว่า การจัดรูปที่ดินจะเป็นอาวุธที่ทรงพลังของนักพัฒนาที่ดินในอนาคต

วิธีการจัดรูปที่ดิน
          ตามคำจำกัดความใน พรบ. ข้างต้น การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หมายถึง “การดำเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลงโดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการสอดคล้องกับการผังเมือง”
          โดยนัยนี้ก็คือการนำแปลงที่ดินของชาวบ้านหลายแปลงมารวมกัน แล้วแบ่งแปลงใหม่ สร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปาเข้าไปในพื้นที่ การนี้จะทำให้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่มีขนาดเล็กลงกว่าเดิม และยังไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่บริเวณจุดเดิม เพราะจุดเดิมอาจถูกตัดเป็นถนนใหม่ในพื้นที่โครงการ แต่การแบ่งนั้นต้องให้เกิดผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมเท่าเทียมกันนั่นเอง
          วิธีนี้ก็คล้ายกับการพัฒนาที่ดินตามปกติของผู้ประกอบการภาคเอกชน ที่ซื้อที่ดินจากชาวบ้านแล้วรวมเป็นแปลงเดียวกัน สร้างสาธารณูปโภคแล้วจัดสรรใหม่ ต่างกันแต่ว่ากรณีนี้ชาวบ้านรวมตัวกันเอง หรืออาจมีผู้ช่วยสนับสนุนให้เกิดการรวมตัว เช่น ภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ได้ การจัดรูปที่ดินนี้มีข้อดีคือเป็นการปลดล็อกที่ดินที่แต่เดิมเจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมทำอะไรเป็นการกีดขวางการพัฒนา แต่การจัดรูปที่ดินในบริเวณใด ถ้าเจ้าของที่ดินส่วนน้อยไม่เห็นด้วย ก็ยังสามารถดำเนินการได้

หัวใจแห่งความสำเร็จ
          หัวใจสำคัญแห่งความสำเร็จอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สินที่ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรม กล่าวคือต้องประเมินค่าที่ดินก่อนและหลังแผนการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นที่ยอมรับของคนส่วนใหญ่ให้ได้ ชาวบ้านเจ้าของที่ดินอาจไม่ใช่นักประเมินแต่ย่อมเข้าใจได้ว่าอย่างไรจะเป็นธรรมหรือไม่ อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องผลประโยชน์ แต่หากให้เจ้าของที่ดินผู้มีส่วนได้เสียได้มาถกกันให้ชัด ๆ ถึงการแบ่งผลประโยชน์ตามหลักวิชาประเมินแล้ว ความร่วมมือก็จะเกิดขึ้น ความสำเร็จที่ยั่งยืนก็จะตามมา
          ผลของการประเมินค่าทรัพย์สิน ชี้ให้เห็นว่าความเป็นไปได้ของโครงการจัดรูปที่ดินมีอยู่จริงเพราะในทางการเงินแล้วนับว่าประสบความสำเร็จมาก มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวแม้ขนาดที่ดินหลังการจัดรูปจะเล็กลงไปก็ตาม การที่อยู่ดี ๆ มูลค่าเพิ่มขึ้นก็ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจอะไร เพราะแต่เดิมที่ดินส่วนใหญ่ไม่มีถนนตัดผ่าน เป็นที่ตาบอด หรือมีเพียงถนนเส้นเล็ก ๆ แต่เมื่อมีการจัดรูปมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างสาธารณูปโภคขึ้น มูลค่าที่ดินก็กระโดดเพิ่มสูงขึ้นทันที

ความเป็นธรรมในการจัดการ
          สิ่งที่ควรเข้าใจก็คือ แม้ในโครงการจัดรูปหนึ่ง มูลค่าของที่ดินโดยเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว แต่ก็ต้องเสียค่าพัฒนาที่ดิน เช่น มูลค่าที่ดินเดิมรวมกันอาจเป็นเงิน 1,000 ล้านบาท แต่พอจัดรูปที่ดินเสร็จ จะมีมูลค่า 2,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเท่าตัว แต่ก็ต้องเสียค่าพัฒนาที่ดินไปสัก 100 ล้าน จึงเหลือกำไรประมาณ 900 ล้านบาท อย่างไรก็ตามถ้ากรณีที่ดินตาบอดด้านในโครงการ มูลค่าที่ดินอาจเพิ่มขึ้นถึง 3 เท่า ถ้าแบ่งสรรผลประโยชน์ไม่เป็นธรรมโดยไม่ละเลยความจริงที่เจ้าของที่ดินตาบอดได้กำไรสูงมาก แต่เจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนด้านนอกอยู่แล้วจะแทบไม่ได้อะไร (กลับต้องเสีย)
          หลักการที่ควรพิจารณาก็คือในพื้นที่จัดรูปที่ดินหนึ่ง ถ้ามูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 1 เท่า ทุกคนต้องได้เท่ากันหมด เจ้าของที่ดินด้านนอกก็ได้เพิ่ม 1 เท่า ด้านในก็ได้เพิ่ม 1 เท่าเช่นกัน การแบ่งส่วนที่ดินภายหลังจึงต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าเป็นหลัก ถ้าแบ่งส่วนตามสัดส่วนที่ดินเดิม เช่น แต่เดิมก่อนจัดรูปที่ดินส่วนบุคคลมี 100 ไร่ แต่พอตัดถนนเหลือ 70 ไร่ ก็หักลดลงแปลงละ 70% อย่างนี้ชาวบ้านโดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่อยู่ด้านนอกหรือมีถนนอยู่แล้วเขาก็คงไม่เอาด้วยอย่างแน่นอน

กลไกทางการเงิน
          กลไกสำคัญอีกอย่างหนึ่งคือการจัดการทางการเงิน กล่าวคือ เจ้าของที่ดินที่ตั้งอยู่ด้านในบางรายอาจเป็นชาวบ้านทั่วไป ไม่สนใจอะไรมาก สมมติท่านมีที่ดินเป็นสวนผักเพียง 1 ไร่ หรือ 400 ตารางวา ๆ ละ 5,000 บาท เป็นเงินรวม 2,000,000 บาท เมื่อมีการจัดรูปที่ดิน ราคาที่ดินจะเพิ่มเฉลี่ยเป็น 2 เท่าหรือเป็นเงิน 4,000,000 บาท แต่ราคาที่ดินจากการคำนวณหลังจากมีถนนตัดผ่านจะเป็นเงินตารางวาละ 15,000 บาท ดังนั้น ณ เงิน 4 ล้านบาท เจ้าของที่ดินท่านนี้จะได้ที่ดินกลับคืนไปเพียง 266 ตารางวา หน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็คือต้องอธิบายได้ชาวบ้านเข้าใจว่า ขนาดที่ดินแม้ลดไปถึง 33% แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าโดยประมาณ
          เจ้าของที่ดินบางท่านอาจบอกว่า ถ้าเช่นนั้นอยากได้ที่ดินมูลค่าเท่าเดิมคือ 2 ล้าน แต่อยากได้เงิน 2 ล้านส่วนที่ได้เพิ่ม ในกรณีนี้ เจ้าของที่ดินรายนั้นจะได้ที่ดิน 133 ตารางวาไว้ปลูกบ้าน ส่วนอีกครึ่งหนึ่งให้ขายคืนกับโครงการ หน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงต้องชี้ให้เจ้าของที่ดินได้เห็นว่า ที่ดินเดิม 400 ตารางวาซึ่งเป็นที่ตาบอด เดินออกได้อย่างเดียว ขายก็ได้ราคาเพียง 2 ล้านบาท แต่ที่ดินใหม่ที่ได้หลังจัดรูปคือ 133 ตารางวา แล้วได้เงินอีก 2 ล้านบาทไปใช้หรือเก็บไว้ หรือถ้าไม่อยากได้เงิน 2 ล้าน ก็เอาที่ดิน 266 ตารางวา ที่ดินที่เล็กลงนี้ ในอนาคตเมื่อถึงคราวจำเป็น ลูกหลานก็สามารถขายได้ราคาเพราะตั้งอยู่ติดถนน มีความเจริญเข้าถึง เป็นต้น
          ด้วยเหตุนี้จึงควรมีกองทุนการจัดรูปที่ดินที่เผื่อซื้อที่ดินจากชาวบ้านที่ไม่ต้องการที่ดินขนาดใหญ่นักหลังการจัดรูป แต่ต้องการเงินมากกว่า หากมีกองทุนเช่นนี้ความร่วมมือจากชาวบ้านก็มีแนวโน้มสูงขึ้น และหากปล่อยให้เจ้าของที่ดินภายในโครงการเดียวกันซื้อขายกันเอง อาจไม่มีเจ้าของรายได้ประสงค์จะซื้อที่ดินส่วนเกิน ทำให้การจัดรูปที่ดินสะดุดหยุดลงได้

สรุปบทบาทนักพัฒนาที่ดิน
          นักพัฒนาที่ดินสามารถทำการรวมแปลงที่ดินได้ เป็นผู้เจรจาต่อรอง และพยายามทำให้การจัดรูปที่ดินสำเร็จลงได้ รวมทั้งการเป็นตัวกลางในการจัดการด้านการเงินของโครงการ การได้มาซึ่งแปลงที่ดินนั้น ลำพังอาศัยการรวมแปลงที่ดินตามปกติอาจมีต้นทุนสูง การรวมแปลงที่ดินโดยวิธี ยังไม่ต้องเสียค่าโอน และยังสามารถได้รับการสนับสนุนจากทางราชการได้อีกด้วย การพัฒนาที่ดินโดยอาศัยการจัดรูปที่ดินจึงมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติในเชิงธุรกิจทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของนักพัฒนาที่ดินและทางราชการในอนาคต

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังรัฐบาลอินโดนีเซีย และรัฐบาลเวียดนาม และเคยได้รับเชิญจากรัฐบาลและภาคเอกชนไนกัมพูชา บรูไน พม่า ฟิลิปปินส์ และมาเลเซียให้ไปบรรยายและสำรวจวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นที่ปรึกษาและผู้เชี่ยวชาญของธนาคารโลก และองค์การระหว่างประเทศอื่นในด้านนี้และในภูมิภาคนี้ FB: www.facebook.com/sopon.pornchokchai  Email: sopon@area.co.th