ดร.โสภณ พรโชคชัย

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2552 ขึ้นใหม่ ปรากฏว่าราคาค่าก่อสร้างโดยรวมกลับลดลง ข้อนี้อาจเป็นประเด็นที่หลายฝ่ายอาจมีข้อสงสัยว่า เกิดอะไรขึ้น ทำไมราคาค่าก่อสร้างจึงลดลงไปได้
          ผมในฐานะเลขานุการคณะทำงานค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมฯ และเป็นผู้ริเริ่มให้มีการจัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารตั้งแต่สมัยเป็นกรรมการบริหารสมาคมดังกล่าว จึงขออธิบายถึงรายละเอียดและการเปลี่ยนแปลงบางประการ โดยตัวเลขดังกล่าวถือเป็นตัวเลขมาตรฐานที่ใช้สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งในส่วนของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันการเงินและผู้เกี่ยวข้องอื่น

ว่าด้วยการหักค่าเสื่อม
          ทรัพย์สินทั้งหลายรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ ล้วนมีค่าเสื่อม ในที่นึ้จึงกำหนดค่าเสื่อมไว้ว่า ในกรณี ‘ก’ ตามตาราง ซึ่งเป็นอาคารไม้ และมีโอกาสเสื่อมสลายไปหากไม่มีการดูแลรักษา จึงกำหนดให้หักค่าเสื่อมจนถึง 0 (ศูนย์) เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน
          ส่วนกรณี ‘ข’ ให้หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปีนั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง
          อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป

ค่าก่อสร้างส่วนเพิ่มเติม
          สำหรับอาคารตามรายการที่ 18, 21 และ 22 มีรายละเอียดเพิ่มเติมคือ กรณีอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. และสูงเกิน 23 เมตร จะต้องมีลิฟท์ดับเพลิง 1 ชุด มูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท ส่วนอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. ขึ้นไปยังต้องมีระบบดับเพลิง เช่น ระบบพ่นน้ำอัตโนมัติ รวมเป็นเงินอีกตารางเมตรละประมาณ 1,000 บาท
          และสำหรับอาคารในรายการที่ 24 อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น กำหนดให้มีลิฟท์และบันไดเลื่อนอย่างละไม่เกิน 4 ตัว กรณีที่เกินกว่านี้ ประมาณว่ามีค่าก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นเงิน ตัวละประมาณ 4-5 ล้านบาท และนำไปเฉลี่ยเป็นค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่อไป

ข้อสังเกตในการใช้
          องค์ประกอบมาตรฐานของราคาค่าก่อสร้างที่กำหนดไว้นี้ ประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย
          ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย เช่น การคำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม)
          ค่าก่อสร้างนี้เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอย เช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น
          ค่าก่อสร้างนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุม รวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วนพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้
          สิ่งที่ไม่รวมไว้ในค่าก่อสร้างขึ้นได้แก่ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง  นอกจากนี้ยังไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป
          อาจกล่าวได้ว่า ค่าก่อสร้างนี้จัดทำขึ้นสำหรับสิ่งก่อสร้างทั่วไป กรณีที่มีลักษณะพิเศษหรือมีต้นทุนที่สูง-ต่ำผิดปกติจำเป็นที่จะต้องคำนวณอย่างละเอียดโดยการถอดแบบก่อสร้างเป็นราย ๆ ไป โดยไม่สามารถใช้มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างนี้  นอกจากนี้ค่าก่อสร้างนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ
          อนึ่งในบางกรณี แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกต้วย ในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน

การเปลี่ยนแปลงราคา
          อาจประมวลได้ว่า อาคารไม้ ราคาเพิ่มขึ้น เพราะไม้หายากยิ่งทุกวัน โดยบ้านเดี่ยวไม้ 2 ชั้น ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 6.5% ในช่วงปี 2551-2552 (ณ เดือนมิถุนายนของทุกปี) รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยวไม้ ใต้ถุนสูง (ประเมินเฉพาะชั้นบน) เพิ่มขึ้น 6.3%  ส่วนอาคารห้องแถวไม้ 1-2 ชั้น ราคาเพิ่มขึ้น 6.2%  และบ้านเดี่ยวไม้ชั้นเดียว ราคาเพิ่มขึ้น 6.0% ส่วนกรณีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ ราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง
          นอกจากนั้น อาคารเกือบแทบทุกรายการ  ราคาค่าก่อสร้างลดลงเป็นครั้งแรก นับแต่การจัดทำราคาที่เทียบตั้งแต่ปี 2539, 2543 จนถึงปัจจุบัน อาคารที่มีค่าก่อสร้างลดลงสูงสุดคือ สนามเทนนิส และอาคารจอดรถส่วนบนดิน ที่ลดลงไปประมาณ 8.4-8.7% ที่ลดหลั่นรองลงมาได้แก่ อาคารโกดัง-โรงงานทั่วไป ซึ่งลดลง 6.8%  และอาคารจอดรถส่วนใต้ดิน (1-2 ชั้น)  ลดลง 5.5% ทั้งนี้เพราะอาคารเหล่านี้ใช้เหล็กเป็นวัสดุก่อสร้างสำคัญ และเหล็กได้ลดราคาลงเหลือเพียงครึ่งเดียว จากเดิมในปี 2551 การที่เหล็กลดราคาลงเช่นนี้ก็เพราะการก่อสร้างต่าง ๆ ทั่วโลกชะลอตัวลงเพราะพิษเศรษฐกิจโลก ความต้องการเหล็กจึงลดลงอย่างมหาศาล
          อาคารอื่นที่มีการปรับลดราคาค่าก่อสร้างลงประมาณ 3-4% ได้แก่ อาคารพาณิชย์ชั้นเดียว (3.7%), อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (3-4 ชั้น) (3.1%), อาคารพาณิชย์ 4-5 ชั้น (-2.9%) และอาคารพาณิชย์ 2-3 ชั้น (2.8%)
สำหรับอาคารอื่น ๆ ที่ปรับลดลงไม่มาก ส่วนมากเป็นอาคารขนาดใหญ่ ได้แก่ อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น ลดลง 1.5% อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น ลดลง 1.2% อาคารธุรกิจสูง <23 เมตร ลดลง 1.2% อาคารธุรกิจสูง >23 เมตรแต่ไม่เกิน 20 ชั้น ลดลง 1.0% อาคารศูนย์การค้าสูง 4 ชั้นขึ้นไป ลดลง 0.9% และอาคารธุรกิจ 21-35 ชั้น ลดลง 0.5%
          ในความเห็นส่วนตัวของผมเอง นับแต่เดือนมิถุนายน 2552 ถึงเดือนกันยายน 2552 เห็นว่า ราคาค่าก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยราคาเหล็กปรับขึ้นกว่า 8% ส่วนราคาปูนซีเมนต์ยังเท่าเดิม ดังนั้น ราคาค่าก่อสร้างจึงไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด บัญชีราคาค่าก่อสร้างที่สมาคมประกาศใช้สำหรับเดือนมิถุนายน 2552 จึงยังไม่ต้องปรับปรุงเพิ่มเติม
          สำหรับผู้สนใจรายละเอียด สามารถเข้าร่วมการประชุมชี้แจงการใช้ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ในวันอังคารที่ 22 กันยายน 2552 ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย  เวลา 13:00 – 17:00 น. โดยได้รับเกียรติเปิดงานโดย อ.วันชัย ตัณฑ์สกุล เลขาธิการ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย นำเสนอราคาค่าก่อสร้างโดย ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานคณะทำงาน และ ดร.โสภณ พรโชคชัย เลขานุการคณะทำงาน พร้อมทั้งฟังการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ โดย อ.วสันต์ คงจันทร์ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
ดร.โสภณ พรโชคชัย
เลขานุการคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคาร สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
และประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
โทร. 0.2295.3905  Email: sopon@thaiappraisal.org
ดูรายละเอียดค่าก่อสร้างได้ที่ www.vat.or.th หรือ www.thaiappraisal.org