อสังหาริมทรัพย์อินโดนีเซียที่ได้เห็นมา
Property Report ไทยแลนด์ ฉบับที่ 11 มกราคม 2552 หน้า 26
ดร.โสภณ พรโชคชัย *
อินโดนีเซียถือเป็นประเทศที่สุดในหลาย ๆ ด้าน เช่น เป็นประเทศที่มีเกาะจำนวนมากที่สุดในโลก ถึง 17,000 เกาะ หรือ เป็นประเทศมุสลิมที่ใหญ่ที่สุดในโลกเป็นต้น อินโนนีเซียจึงมีความน่าสนใจในหลาย ๆ ด้าน วันนี้ผมจึงถือโอกาสพาเที่ยวประเทศนี้ ซึ่งถือเป็นประเทศเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้แค่เอื้อมเท่านั้นเอง
ผมเดินทางไปอินโดนีเซียหลายครั้งตั้งแต่ปี 2526 และเมื่อกลางปี 2551 นี้ ผมก็เดินทางไปสอนวิชาประเมินค่าทรัพย์สินให้กับเจ้าหน้าที่กระทรวงการคลังของประเทศนี้ทั้งในกรุงจาการ์ตา นครสุราบายา และเมืองมาคัสซาร์ คราวนี้ผมไปติดต่อกับทางสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอินโดนีเซียเพื่อจัดสัมมนาวิชาการร่วมกัน
ตอนแรกผมมีกำหนดกลับในวันที่ 25 พฤศจิกายน ศกนี้ แต่ขณะเดินทาง เครื่องบินก็หันหัวกลับกรุงจาการ์ตาเพราะพันธมิตรฯ ยึดสนามบินไปเสียแล้ว ผมจึงต้องอยู่ต่อถึงวันที่ 2 ธันวาคม จึงได้กลับ ทางสถานทูตบอกว่าผมมีสิทธิเบิกค่าเสียหายวันละ 2,000 บาท แต่ไม่เป็นไรหรอกครับ ผมสงสารประเทศชาติ
พอผมได้อยู่ยาว จะให้ผมจำวัดถือศีลหรือไปเที่ยวก็คงจะใช่ที่ ผมก็เลยถือโอกาสสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่นั่นเพิ่มเติมมาเล่าสู่กันฟังในที่นี้แหละครับ
ที่อยู่อาศัย
ที่อินโดนีเซียก็คล้ายบ้านเราอย่างหนึ่งคือ ในรอบหลายปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจฟื้นคืนจากวิกฤติปี 2540 โดยมีบ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัยเกิดขึ้นมากมายเป็นดอกเห็ด อาคารชุดพักอาศัยขนาดราคาตารางเมตรละเป็นแสนก็มีเหมือนกันแต่น้อยกว่าไทย เพราะประเทศนี้ยังเจริญน้อยกว่าไทย แต่ปรากฏการณ์บูมของอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองมีให้เห็นอยู่ดกดื่น มีคนซื้อไปอยู่อาศัยและเก็งกำไรกันพอสมควร
รัฐบาลอินโดนีเซีย ตั้งใจจะสร้างบ้านราคาถูก เช่น บ้านเอื้ออาทรที่เลียนแบบมาจากรัฐบาลท่านทักษิณ ชินวัตร ผมเชื่อว่าถ้าทำจริง น่าจะประสบความสำเร็จ เพราะประเทศนี้ยังต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูกอีกมาก แต่สำหรับในประเทศไทย ผมยืนยันได้ว่าบ้านเอื้ออาทร ไม่ประสบความสำเร็จ หรือแม้แต่บ้านมั่นคง ก็ไม่อาจถือว่าประสบความสำเร็จแต่อย่างใด อาคารสำนักงาน
ปรากฏการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อินโดนีเซียฟื้นตัวเร็วกว่าไทย ก็ดูได้จากการก่อสร้างอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นมากกว่าเราในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ในประเทศไทยแทบจะไม่ค่อยมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่มากนัก บริษัทข้ามชาติมากมายก็ไปเปิดสำนักงานที่นั่น เช่น บริษัทโคโนโคที่ทำปั้มน้ำมันเจ็ตในไทยซึ่งบอกลาไทยไปแล้ว เพราะประเทศนี้มีน้ำมันอยู่มหาศาล การลงทุนของต่างชาติจะเป็นดัชนีชี้ความเจริญของประเทศได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตามพื้นที่อาคารสำนักงานของกรุงจาการ์ตามีเพียง 5 ล้านตารางเมตร แต่ของกรุงเทพมหานครจะมีราว 7 ล้านตารางเมตร นี่แสดงว่าในรอบหลายสิบปีที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครเจริญกว่ากรุงจาการ์ตา ท่านเชื่อไหม นักท่องเที่ยวที่เข้าอินโดนีเซียนั้น ไปบาหลีมากกว่าไปกรุงจาการ์ตา แต่ในอนาคตอาจไม่แน่ กรุงจาการ์ตาอาจแซงหน้าไทย หากความไม่สงบในประเทศไทยขยายวงกว้างขึ้น ศูนย์การค้ารุ่นใหม่
ประเทศนี้ก็คล้ายไทย ที่ห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ ขยายสาขามหาศาล ประมาณว่าในปี 2550 มีพื้นที่ค้าปลีกรวมกันถึง 5 ล้านตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าอาคารสำนักงานเล็กน้อย ห้างที่ขยายตัวมากที่สุดก็คือห้างคาร์ฟูร์จากฝรั่งเศส ซึ่งผิดกับประเทศไทยที่เทสโก้โลตัสจากอังกฤษขยายตัวมากกว่า ส่วนร้านสะดวกซื้อ ก็มีมากมายเช่นกัน แต่ไม่มียี่ห้อ 7-eleven มีแต่ Indomaret และ Alfa Mart
สังเกตได้ว่ามีศูนย์การค้าที่สร้างอยู่ในกลุ่มอาคารใช้สอยรวม (Complex) ขนาดใหญ่ อยู่มากมายหลายแห่ง เช่น ชั้นล่าง ๆ เป็นศูนย์การค้า ส่วนชั้นบนเป็นอาคารสำนักงานหรืออาคารชุดพักอาศัย แต่เท่าที่สังเกต อาคารประเภทนี้ไม่น่าจะประสบความสำเร็จเท่าที่ควร เพราะมีจำนวนผู้ใช้สอยน้อยนั่นเอง
นิคมอุตสาหกรรม
ในประเทศอินโดนีเซีย มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 225 แห่ง กระจายอยู่ทั่วประเทศ แต่ประมาณสองในสามกระจายอยู่ในเกาะชวา เฉพาะที่กรุงจาการ์ตาและปริมณฑล มีอยู่เกือบ 70 แห่ง และส่วนมากก็ครอบครองโดยบริษัทข้ามชาติที่มาผลิตสินค้าในอินโดนีเซียนั่นเอง
อย่างไรก็ตามนับแต่เศรษฐกิจโลกเริ่มถดถอยเมื่อปี 2550 ปรากฏว่าพื้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแทบขายไม่ออกเลย ปริมาณที่ขายได้กับปริมาณที่ยกเลิกกลับพอ ๆ กัน พื้นที่ขออนุญาตทำนิคมอุตสาหกรรม และมีการพัฒนาขึ้นจริงมีเพียงประมาณไม่ถึงสองในสาม ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงไม่ค่อยมีอนาคตมากนักในขณะนี้
เจริญหรือไม่อยู่ที่การเมือง
ผมเห็นอินโดนีเซียมาโดยตลอด และเห็นว่าประเทศนี้มีศักยภาพดีมาก ทรัพยากรก็มากมาย แต่ความเจริญน้อวกว่าไทย ทั้งนี้ก็เพราะประเทศตกอยู่ในภายใต้ระบอบเผด็จการทหารในอดีตที่ผ่านมา ซึ่งได้สูบเลือดเนื้อและทรัพยากรของประเทศและประชาชนไปเป็นจำนวนมาก พอเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 ก็ยังมีเหตุการณ์คล้าย “ฆ่าล้างเผ่าพันธุ์” ของคนต่างศาสนา และต่างเชื้อชาติเสียอีก
ถ้าประเทศนี้มีการเมือง การปกครองที่ดีกว่านี้ ก็คงจะเจริญขึ้นอย่างมาก อาจคล้ายกับประเทศเวียดนามที่ผมก็เคยไปเป็นที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังที่นั่น และขณะนี้ ในมิติของการแข่งขัน เวียดนามก็กำลังหายใจรดต้นคอไทยอยุ่
ผมก็คงขอเล่าพอสังเขปเพียงเท่านี้ แต่ขอแถมสักนิดว่า ในวันที่ 2 ธันวาคมที่ผมได้มีโอกาสบินกลับประเทศไทยนั้น ทำให้ผมเห็นใจคนไทยอื่น ๆ ที่ไกลบ้านโดยไม่จำเป็นเป็นเวลานาน ๆ ตามข่าวบอกว่า มีคนไทยตกค้างอยู่เกือบ 5,000 คน ปี 2552 ที่เคลื่อนเข้ามานี้ทั่วโลกล้วนหวั่นวิตกกันมากมาย ในอินโดนีเซีย สถาบันการเงินเริ่มไม่ปล่อยกู้กันแล้ว
แต่ของไทยเรายังมีปัญหาศึกภายในอีกต่างหาก ทั้งโจรใต้ และความวุ่นวายทางการเมืองในนครหลวง ผมเลยห่วงว่าประเทศชาติจะเสียหาย และประชาชนจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ยังไง ๆ ก็ช่วยกันประคับประคองประเทศไทยของเราไว้นะครับ
ผู้นำไทยจะอยู่หรือตายไปกี่คนไม่สำคัญ ประเทศชาติและประชาชนต้องอยู่ยั้งยืนยง
* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ เคยเป็นผู้เชี่ยวชาญในโครงการขององค์การสหประชาชาติหลายแห่ง เช่น ILO, UN-Habitat, FAO และ ESCAP เป็นต้น รวมทั้งได้รับเชิญจากรัฐบาลเวียดนาม อินโดนีเซีย บรูไน ในด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ปัจจุบันเป็นประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th) Email: sopon@area.co.th |
