วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย
วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549
ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย <2>
เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล <3> นั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม
ช่วงชีวิตของตลาดที่อยู่อาศัยไทย
แต่เดิมประเทศไทยไม่เคยมี ตลาด ที่มีการจัดสรรที่อยู่อาศัย ยกเว้นการจัดที่ดินให้ชาวจีนอยู่ในย่านสำเพ็ง หรือชาวมุสลิมได้อยู่อาศัยแถวบ้านครัว โครงการจัดสรรแรกคือการจัดสร้างคลองรังสิตใน พ.ศ.2433 แต่ไม่ใช่การจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยแต่เป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตรกรรม <4> ในช่วงประมาณ 10-15 ปีก่อนการปฏิวัติ 2475 มีการจัดสรรที่ดินแถวถนนสาทร วิทยุ ราชดำริ เพลินจิตและพญาไทบ้าง แต่ก็เป็นเพียงพื้นที่เล็ก ๆ ส่วนมากอาจสำหรับข้าราชบริพาร อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปยังแทบไม่มีการจัดสรรใด ๆ จึงถือว่ายังไม่มี ตลาด ในขณะนั้น
ก่อนปีกึ่งพุทธกาล (พ.ศ.2500) มีความพยายามที่เกี่ยวข้องในภาครัฐบาล เช่น การตรา พรบ.ผังเมือง ใน พ.ศ.2475 การก่อตั้งกองเคหะสถานสงเคราะห์ใน พ.ศ.2483 แต่การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนเริ่มปรากฎชัดนับแต่การก่อตั้งสำนักงานอาคารสงเคราะห์ใน พ.ศ.2494 และการก่อตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ขึ้นมาทำหน้าที่เป็นนักพัฒนาที่ดินในสมัยนั้นแต่ก็ยังมีการพัฒนาที่จำกัด การพัฒนาสำคัญในภาคเอกชนในช่วงนั้นคือการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิท
รัฐบาลเริ่มสร้างอาคารสงเคราะห์แบบคอนกรีตในครั้งแรกเมื่อ พ.ศ.2506 ซึ่งได้แก่แฟลตดินแดงที่กำลังคิดรื้อทิ้งไปในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามการสร้างแฟลตก็ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้เท่าที่ควร <5> ส่วนในภาคเอกชนตลาดที่อยู่อาศัย ในช่วงหลังนี้เป็นตลาดที่ดินจัดสรร (แล้วจัดสร้างบ้านกันเอง) โดยมีการแพร่หลายมากในเขตชานเมือง และกลุ่มลูกค้าสำคัญก็คือบรรดาข้าราชการในกระทรวง ทบวง กรมต่าง ๆ
อาจกล่าวได้ว่าการสร้าง บ้านจัดสรร เริ่มต้นในยุคตั้งแต่ พ.ศ.2511 เป็นต้นมา โดยการก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยว โดยพบว่าใน พ.ศ.2512 มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่ประมาณ 40 โครงการแล้ว <6> รัฐบาลไทยก็เริ่มมีการควบคุมการจัดสรรด้วยการออกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อ พ.ศ.2515 เพื่อให้การจัดสรรที่ดินและทำบ้านจัดสรรมีระเบียบเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค อย่างไรก็ตามภาวะเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ซวนเซเมื่อมีปัญหาวิกฤติน้ำมันโลกเมื่อ พ.ศ. 2516
กว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวก็กินเวลาระยะหนึ่ง กล่าวคือจวบจน พ.ศ.2519 เริ่มมีที่อยู่อาศัยแนวใหม่คือ ทาวน์เฮาส์ และเติบโตต่อเนื่องจนถึงปัญหาวิกฤติน้ำมันครั้งที่ 2 เมื่อ พ.ศ.2523 หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยก็ซบเซาลงอีกคำรบหนึ่ง จนเริ่มมีการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย พรบ.อาคารชุดพักอาศัย เกิดขึ้นตั้งแต่ พ.ศ.2522 แต่อาคารชุดเริ่มต้นเกิดขึ้นจริงในช่วง พ.ศ.2524 จะเห็นได้ว่า การฟื้นตัวของตลาดในแต่ละครั้งมักจะมีสินค้าใหม่ ๆ เช่น ทาวน์เฮาส์และอาคารชุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งในช่วง พ.ศ.2529-2533 และหยุดชะงักไปโดยสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 และเหตุการณ์รัฐประหาร พ.ศ.2534 ทำให้อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและการค้าที่ดินต่างจังหวัดชะงักงันไป อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตต่อเนื่องจนถึง พ.ศ.2540 ซึ่งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทรุดตัวลงอย่างเด่นชัดและได้มีการค้นพบว่า มี บ้านว่าง (บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนมากโอนแล้วแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่) รวมกันถึง 350,000 หน่วยใน พ.ศ.2541 จากที่เคยสำรวจไว้ว่ามี 300,000 หน่วยใน พ.ศ.2538 <7>
หลังจากเกิดวิกฤติใน พ.ศ.2540 อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงอย่างเด่นชัด และเริ่มฟื้นตัวใน พ.ศ.2543 จนมีการเปิดตัวโครงการต่าง ๆ เพิ่มสูงสุดใน พ.ศ.2547 เนื่องจากดอกเบี้ยในขณะนั้นค่อนข้างถูก จึงมีการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยกันมากมาย อย่างไรก็ตามในปัจจุบันภาวะตลาดกลับชลอตัวลงพอสมควร แต่ก็ยังไม่ได้เกิดภาวะวิกฤติเช่นมใน พ.ศ. 2540 เนื่องจากเป็นการปรับตัวแต่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น
วงจรชีวิตรอบล่าสุด (พ.ศ.2537-2549)
รอบล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยที่ทาง Agency for Real Estate Affairs สำรวจไว้เริ่มตั้งแต่ พ.ศ.2537 ซึ่งเป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุด และชลอตัวลงตามลำดับใน พ.ศ.2538 และ 2539 (โปรดดูแผนภูมิที่ 1) อย่างไรก็ตามเมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 การเปิดตัวโครงการใหม่ได้หดตัวลงเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของปีก่อนหน้า และแทบจะไม่เกิดโครงการใหม่เลยในช่วง พ.ศ.2541-2542 การฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ใน พ.ศ. 2543
สิ่งที่ได้เรียนรู้จากปรากฏการณ์ข้างต้นคืออะไร จะสังเกตได้ว่าปริมาณการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนับจาก พ.ศ.2543-2547 (4 ปี) ที่เริ่มฟื้นตัวนั้น เพิ่มขึ้นนับเท่าตัวต่อปี นี่แสดงถึงปรากฎการณ์อย่างหนึ่งว่า การตกต่ำและการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างรวดเร็วพอสมควร โดยก่อนการตกต่ำจะมีการชลอตัวในช่วงหนึ่ง (พ.ศ.2538-2539) แต่เมื่อถึงจุดตกต่ำก็หดตัวลงอย่างชัดเจน (พ.ศ.2540)
ปรากฎการณ์ในช่วง พ.ศ.2548-2549 อาจดูคล้ายช่วง พ.ศ.2538-2539 แต่ความจริงแตกต่างกันโดยพื้นฐาน เพราะในช่วง 2 ปีหลังนี้เป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจชลอตัวลง แต่พื้นฐานทางเศรษฐกิจไม่ได้เปราะบางเช่นก่อน พ.ศ.2540 อย่างไรก็ตามหากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในช่วง พ.ศ.2549 สร้างวิกฤติขึ้นเช่นเดียวกับใน พ.ศ.2515 และ 2523 แล้ว พ.ศ.2550 ก็อาจเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้ แต่โชคดีที่ประเทศไทยเราสามารถปรับตัวได้ดีกว่าแต่ก่อน ค่าเงินบาทแข็งและมีพลังงานทดแทนอื่น หายนะทางเศรษฐกิจจึงไม่เกิดขึ้นเช่นในอดีต
การลงทุนของต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์
ช่วง บูม ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement <8> เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น <9>
การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไป ขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด (โปรดดูแผนภูมิที่ 2) และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) <10> การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 <11> และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฎขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีกนัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ
อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรมกลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด
วงจรเศรษฐกิจกับกับวงจรอสังหาริมทรัพย์
หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก
ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง
ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด <12> แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น (โปรดดูผลการสำรวจราคาที่ดินอย่างต่อเนื่องของ Agency for Real Estate Affairs ในแผนภูมิที่ 3) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน
ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ <13> ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เน่า (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น <14> และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ <15>
การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% (โปรดดูแผนภูมิที่ 3) ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน ดังเช่นที่เคยมีการศึกษาไว้ว่า fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lending, lack of disclosure, unsound practices... led to over investment in real estate <16> และclose relationships were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians <17>
ข้อสังเกต: เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ
เรื่อง เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ นั้น ผู้เขียนมุ่งที่จะชี้ให้เห็นถึงประเด็นที่ควรศึกษาเพิ่มเติม บังเอิญว่าหน้ากระดาษของวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ฉบับนี้ค่อนข้างจะจำกัด ผู้เขียนจึงนำเสนอผลการศึกษาได้เพียงบางส่วน แต่ก็ใคร่ขอสรุปให้เห็นเป็นข้อสังเกตไว้
1. ปรากฏการณ์วงจรชีวิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเห็นได้ชัดเจนในรอบ 100 ปีที่ผ่านมาเช่นในกรณีของอังกฤษ <18> และในประเทศอื่น เช่น สหรัฐอเมริกา (2529) อังกฤษ (2530) ญี่ปุ่น (2533) ออสเตรเลีย (2534) สวีเดน (2534) และประเทศในอาเซียน (2540)
2. วงจรของสหรัฐอเมริกากับญี่ปุ่นแตกต่างกัน ในญี่ปุ่นนับแต่เกิดวิกฤติในปี 2533 ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาโดยตลอด และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย แต่สำหรับสหรัฐอเมริกา นับแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้นทุกปี
3. วงจรอสังหาริมทรัพย์ยังมีแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตามทำเลและอื่น ๆ บางครั้งอาจดูเหมือนยังไม่ขึ้นถึงขีดสุดก็ตกต่ำลงมาแล้ว ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่อาจผันผวนได้
4. ปรากฏการณ์หนึ่งของการเกิดฟองสบู่ก็คือการเก็งกำไร ผู้เขียนได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับการเก็งกำไรไว้อย่างกว้างขวางไว้แล้ว <19> การเก็งกำไรนี้เป็นธรรมดาเพื่อการแสวงหากำไร เพียงแต่จะมีมาตรการป้องปรามที่เหมาะสมอย่างไร
5. วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ล่วงหน้า <20> มีปรากฎการณ์มากมายให้สังเกต เช่น เกิดบ้านว่างจำนวนมหาศาล ราคาอสังหาริมทรัพย์ชลอตัวลง แต่ในยามที่กำลัง สนุกสนาน กับการเก็งกำไร นักลงทุน สถาบันการเงินหรือแม้แต่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องอาจไม่ทันได้นึกถึงมาตรการป้องปรามต่าง ๆ ไว้
6. การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI (Foreign Direct Investment) เป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาประเทศและถือว่าขาดเสียมิได้ การที่ประเทศไทยเติบโตมั่งคั่งจนชุมชนแออัดลดลงอย่างเด่นชัด <21> ดังนั้นการส่งเสริม FDI ด้านอุตสาหกรรมหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นจึงเป็นสิ่งที่พึงดำเนินการเป็นอย่างยิ่ง แต่การมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติถือเป็นเพียง อีแร้ง ที่ไมได้ช่วยเศรษฐกิจโดยตรงแต่อย่างใด เพราะไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการผลิตใด ๆ เกิดขึ้น <22>
เอาไว้เมื่อมีโอกาสเพิ่มเติม ผู้เขียนจะได้นำเสนอในรายละเอียดต่อไป แต่สิ่งหนึ่งที่พึงเสนอไว้ในที่นี้ก็คือในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะการศึกษาถึงวงจรชีวิตนั้น ควรดำเนินการอย่างเข้มข้นเพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน และควรมุ่งศึกษาเรียนรู้จากประสบการณ์จากทั่วโลกเพื่อนำประสบการณ์ต่าง ๆ มาประกอบการวิเคราะห์ภายในประเทศไทย จะอาศัยการนึกคิดหรือฟัง ๆ กันมาไม่ได้
มีแต่การศึกษาอย่างเข้มข้นเช่นนี้จึงจะสามารถคิดค้นมาตรการที่ดีในการแก้ไขปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ และวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้
หมายเหตุ |
|
| <1> |
ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และ ASEAN Association for Planning and Housing และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@thaiappraisal.org |
| <2> |
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org |
| <3> |
ที่เจาะจงเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยก็เพราะตลาดอื่น ๆ ยังมีขนาดเล็ก จากการสำรวจของ Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดถึง 70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ที่เหลือคือ 20% เป็นที่อยู่อาศัยในเขตภูมิภาคและอีก 10% เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น |
| <4> |
สุนทรีย์ อาสะไวย์ (2530). ประวัติคลองรังสิต การพัฒนาที่ดินและผลกระทบต่อสังคม. กรุงเทพฯ: มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| <5> |
Faculty of Social Administration, Thammasat University (1971). Klong Toey Slum: A Social Work Survey and Photographs. Bangkok, Thammasat University (Thai version). |
| <6> |
พิภพ รอดภัย. บ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. กรุงเทพฯ: การเคหะแห่งชาติ |
| <7> |
Agency for Real Estate Affairs (1998). A Comprehensive Survey of BMR Unoccupied Housing. p.10 |
| <8> |
ดูรายละเอียดเกี่ยวกับ Plaza Accord ได้ที่ http://en.wikipedia.org/wiki/Plaza_Accord |
| <9> |
อ่านเพิ่มเติมจากบทความ Pornchokchai, et.al. (2006). Private Developers in the 1997 Housing Market Crisis in Bangkok. The Appraisal Journal, Vol.LXXIV, No. 1 (Winter 2006), Pages 77-85. |
| <10> |
โปรดดูรายละเอียดได้ที่ http://www.nidambe11.net/glossword/index.php?a=term&d=2&t=385 |
| <11> |
พัลลภ กฤตยานวัช (2546). วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 35 (ตุลาคม-ธันวาคม 2546) หน้า 95. |
| <12> |
โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมจากบทวิคราะห์ที่แสดง ณ http://www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/im/0412_2.gif |
| <13> |
Blustein, Paul (2001). The Chastening: Inside the Crisis that Rocked the Global Financial System and Humbled the IMF. New York, PublicAffairs หน้า 55-56 |
| <14> |
Bank of Thailand (2000). Debt Restructuring Overview (2000) : Monthly Report of Debt Restructuring Carried out by Financial Institutions classified by types of business, March-April 2000). http://www.bot.or.th/bothomepage/General/ PressReleasesAndSpeeches/PressReleases/News%202543/Eng/n7043eannex.xls |
| <15> |
ดูรายละเอียดได้ในรายงานนี้: Thai Asset Management Corporation (2001). Annual Report 2001 downloaded at: www.tamc.or.th/admin/uploadfile/file_art/C231_006(006-009).pdf |
| <16> |
Renaud. Bertrand (2000). "Chapter 9: How Real Estate Contributed to the Thailand Financial Crisis. In Mera, Koichi and Renaud, Bertrand (ed.) (2000). Asias Financia Crisis and the Role of Real Estate. New York, M.E. Sharp. หน้า 195 |
| <17> |
Yap, Kioe Sheng and Kirinpanu, Sakchai (1999). Bangkoks Housing Boom and the Financial Crisis in Thailand: Only the Sky Was the Limit. AIT, UEM-Asia Occassional Paper No.43 หน้า 12 |
| <18> |
Key, Tony et.al. The UK Property Cycle - A History from 1921 to 1997. London, The Royal Institution of Chartered Surveyors. |
| <19> |
Pornchokchai, Sopon and Perera, Ranjith (2005). Housing speculation in Bangkok: lessons for emerging economies (with Ranjith Perera). Habitat International, Volume 29, Issue 3, September 2005, Pages 439-452 |
| <20> |
Pornchokchai, Sopon and Perera, Ranjith (2003). Housing Market in Bangkok after the Financial Crisis of 1997: Lessons learned from the Perspectives of Housing Developers, Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol.8 No. 3 December 2003, p.167-178. |
| <21> |
งานวิจัยของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ดำเนินการให้องค์การสหประชาชาติใน UN-Habitat Global Report on Human Settlements 2003: Slums and Poverty in the City, City Report: Bangkok, Development Planning Unit, University College London, July 2002, 25 pp. |
| <22> |
โปรดอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง เช่น ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ให้มันซื้อ (พฤษภาคม 2549) โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ (มกราคม 2545) ถึงจะยากแค้น จนตัวตาย . . ก็ไม่ขายแผ่นดินไทยให้ต่างชาติ (พฤษภาคม 2541) เมืองไทย, ใช่ซาก ไม่ยอมให้ต่างชาติ รุมทึ้งเช่นแร้ง กา (กุมภาพันธ์ 2541) กำลังซื้อต่างชาติมีมากและจริง แต่ต้องไม่ให้ซื้อ (เมษายน 2540) และ ตัดแผ่นดินขายใช่วิสัยมืออาชีพ (มิถุนายน 2539) ใน http://www.thaiappraisal.org/Thai/News/News.htm |
|
