คุณวสันต์ คงจันทร์ *
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

        ถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตามไปด้วย เศรษฐกิจพังในช่วงปี 2540 ทรัพย์สินก็ลงราคา ผู้คนก็ปล่อยมือ อสังหาริมทรัพย์ราคาก็ตกต่ำ นี่คือสัจธรรมข้อแรก
        สัจธรรมข้อที่สองก็คือ อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยอง คนเราพอมี พอกิน ก็คิดอยากสะสมทรัพย์ไว้เผื่อเหลือ เผื่อขาด ไว้ลงทุน หรือกระทั่งไว้ประดับบารมี
        ทุกวันนี้รัฐบาลได้ทำให้เศรษฐกิจ "ดูดี" กว่าแต่ก่อน จะดีโดยรากฐานหรือไม่เราอาจไม่ทราบได้ จะพังพาบหรือไม่ก็ไม่รู้ แต่ตอนนี้ดูดี และการที่เศรษฐกิจดีนี่เองที่ทำให้ใคร ก็สนใจการลงทุน
        ยิ่งเมื่อประกอบกับดอกเบี้ยต่ำ เพราะหาแนวทางลงทุนระยะยาวไม่ได้ (อาจเป็นเพราะไม่รู้ว่าเศรษฐกิจจะ "ดูดี" ไปได้อีกนานแค่ไหน) ก็เลยยิ่งทำให้มีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
        จากประสบการณ์ที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า อสังหาริมทรัพย์บูมในพื้นที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก่อน (ช่วงปี 2530-2533) แล้วค่อยไปต่างจังหวัด กว่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดจะบูมในช่วงก่อนก็มาถึงช่วงปี 2536-2538 แล้ว
        คราวนี้ก็เช่นกัน เมื่อเศรษฐกิจของไทย "ดูดี" ขึ้น อสังหาริมทรัพย์ก็จะ "บูม" ตามอย่างที่เห็นอยู่ (และกลัวว่าจะเกิด "ฟองสบู่") เช่นทุกวันนี้ ดังนั้นจึงคาดว่า ในอีกไม่นานอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคจะ "เบ่งบาน" เช่นกัน
        อันที่จริงอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคบางจุด "เบ่งบาน" สวนกระแสมานานแล้ว คือ ภูเก็ต กระบี่ พังงา และสมุย ทั้งนี้เพราะการพัฒนาเป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับชาวต่างชาติที่มาซื้อรีสอร์ทในย่านนี้ ซึ่งไล่มาจากมัลดีฟ, ไทย, มาเลเซีย, เวียตนามและฟิลิปปินส์ การ "เบ่งบาน" นี้ไม่เกี่ยวกับเศรษฐกิจภายในประเทศ แต่เกิดจากความต้องการจากต่างประเทศ บ้านแต่ละหลังก็มีราคาประมาณ 1 ล้านเหรียญสหรัฐหรือ 40 ล้านบาท อย่างไรก็ตามก็ไม่ได้มีมากมายนับหมื่นหน่วย แต่เป็นหลักร้อยหลักพันต้น ๆ เท่านั้น
        ในที่นี้เราคงมาพูดถึง อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นความต้องการของคนส่วนใหญ่ และสร้างกันนับแสนหน่วย ซึ่งเป็นคนในประเทศมากกว่า และกลุ่มนี้ก็คือกลุ่มที่อยู่อาศัย ในช่วงที่ผ่านมาพอเศรษฐกิจตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครตกต่ำ ก็ปรากฎว่าในต่างจังหวัดยิ่งตกต่ำซ้ำร้ายกว่าเสียอีก ดังนั้น การฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดจึงค่อนข้างจะช้ากว่ากรุงเทพมหานคร

จากตารางข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าจังหวัดใดมีศักยภาพสูงและกลุ่มจังหวัดใดมีศักยภาพต่ำ โดยศักยภาพพิจารณาจากรายได้ต่อหัวของประชากร (ผลิตภัณฑ์จังหวัดหารด้วยจำนวนประชากรในจังหวัดนั้น ๆ)
        จังหวัดที่มีศักยภาพสูงก็คือ จังหวัดในเขตกรุงเทพมหานครและภาคกลาง ภาคตะวันออกที่เป็นฐานการผลิตด้านอุตสาหกรรมและศูนย์บริการ (ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว/ชายแดน คือ ภูเก็ต ระนอง ตราด) ส่วนจังหวัดที่มีศักยภาพต่ำ
        ส่วนจังหวัดที่มีศักยภาพต่ำเกือบทั้งหมดอยู่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ยกเว้นจังหวัดแพร่ แต่ก็ไม่ใช่หมายความว่าภาคนี้ไม่น่าลงทุน ยังมีบางจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ที่มีศักยภาพสูงเช่นกัน
        ในที่นี้เรายังได้ทำการศึกษาว่า ปัจจัยอะไรที่ทำให้เกิดรายได้ต่อหัวที่สูงหรือต่ำ ซึ่งได้ใช้ตัวแปรมาประกอบการพิจารณาหลายตัวแปร ได้แก่ รายได้และหนี้สินของครัวเรือน (จากการสำรวจทุก 2 ปีของ สนง.สถิติ) หนี้สินครัวเรือน อัตราการเกิดรอด อัตราการตาย อัตราการย้ายเข้า อัตราการย้ายออก และอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในช่วงปี 2543-2544 รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินของทางราชการ
        จากการทดสอบทางสถิติพบว่า รายได้ของครัวเรือนที่สูงขึ้น และหนี้สินของครัวเรือนที่ต่ำ เป็นเพียง 2 ปัจจัยเท่านั้นที่มีผลกระทบต่อรายได้ประชาชาติต่อหัว (GPP per capita) อย่างอื่นแทบไม่มีความสัมพันธ์กันเลย
        ดังนั้นหากมีผู้สนใจทำการลงทุนในที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูมิภาค (ที่ไม่ใช่จังหวัดท่องเที่ยวหรือจังหวัดชายแดน - ซึ่งมีการเติบโตที่ไม่ได้ขึ้นต่อนครหลวง) จึงควรพัฒนาในจังหวัดเป้าหมายโดยรอบเป็นหลัก เพราะเป็นจังหวัดที่มีฐานะทางเศรษฐกิจที่ดี นอกจากนี้ยังควรพิจารณาถึงอัตราการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตในช่วงปีหลัง ๆ ด้วยว่า มีการถดถอยหรือไม่ประกอบอีกด้วย
        โดยเฉพาะหากต้องการไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า สถานีบริการน้ำมัน สาขากิจการบริการต่าง ๆ ฯลฯ ยิ่งต้องดูให้ละเอียดถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่าง ๆ บางครั้งยังอาจต้องถึงกับทำการแจงนับการจราจร-การสัญจรของประชากรและพาหนะต่าง ๆ อีกด้วย
        ดังนั้นจะทำอะไรจึงต้องมีข้อมูลให้พร้อม มีข้อมูล ก็มีชัยไปกว่าครึ่ง (อีกครึ่งคือการใช้วิจารณญาณโดยไม่มืดบอด)

        หมายเหตุ: ขณะนี้ทาง Agency for Real Estate Affairs (AREA) กำลังทำโครงการวิจัยต่อเนื่อง Real Estate Index ท่านผู้ใดสนใจลองคลิ๊กไปดูได้นะครับที่ www.area.co.th

        * ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน มีประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยและประเทศอาเซียน จบการศึกษาปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์ ธรรมศาสตร์ และประกาศนียบัตรประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น