ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>

     โดยที่ผมรู้จักกับผู้นำอสังหาริมทรัพย์โลกหลายองคต์กร ผู้นำอสังหาริมทรัพย์โลกคิดอย่างไรกับประเทศไทยและอนาคตโลกจะเป็นอย่างไร เรามาลองดูกัน

• นายเกรแฮม เชส ประธาน RICS ซึ่งเป็นสมาคมนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่สุดของอังกฤษ
• นายอลัน คุก ประธานบริหาร สมาคมผู้ประเมินและผู้ประมูลแห่งไอร์แลนด์
• ดร.วาลมอนด์ กูด อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ทวีปอาฟริกา
• นางดานุตา จิตซีจิวสกา ผู้แทนสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินโปแลนด์
• นายมาริออน จอห์นสัน ประธานสมาคมผู้ประเมินค่าเพื่อการจัดเก็บภาษี
• นายโรเบิร์ด จอห์นสัน สมาคมผู้ทบทวนงานประเมินแห่งชาติ สรอ.
• นายบอบ ไมโรนุก ประธานสมาคมผู้ออกใบอนุญาตด้านอสังหาริมทรัพย์
• นายริชาร์ด พาวเวอร์ ประธานสถาบันประเมินค่าทรัพย์สิน สรอ. (AI)
• นายโจเซฟ เวลลา ประธานคณะกรรมการมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IVSC)

อนาคตอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศ
          อังกฤษ มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญเมื่อเริ่มมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ทำให้เกิดความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอันถือเป็นปัจจัยลบ
          ส่วนไอร์แลนด์ ยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในยุโรป ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานและศูนย์การค้าเติบโต ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มทรงตัว หลังจากการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และเช่นเดียวกับอังกฤษ ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อเป็นปัจจัยลบที่ต้องระวังในขณะนี้
          อาฟริกาใต้ มีการเติบโตทางเศรษฐกิจมาติดต่อกันถึง 30 ไตรมาส (7.5 ปี) แล้ว นับเป็น “ขาขึ้น” ที่ยาวที่สุดนับแต่ พ.ศ.2488! ทั้งนี้ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างขนานใหญ่ และทำให้เกิดชนชั้นกลางผิวดำขึ้นเป็นจำนวนมาก (จากที่แต่เดิมผิวดำเกือบทั้งหมดยากจน) ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้นถึง 31% ต่อปี ส่วนราคาบ้านเพิ่มขึ้นน้อย เพียง 13% (ซึ่งถ้าเป็นบ้านเราก็ถือว่าสูงมาก) การซื้อเพื่อปล่อยเช่าเกิดขึ้นดกดื่นในขณะนี้ (คล้ายฟองสบู่บ้านเราในอดีตเลย)
          หลังจากเข้าเป็นสมาชิกอียู โปแลนด์ ยิ่งเหมือนพยัคฆ์ติดปีก ราคาห้องชุดในกรุงวอร์ซอพุ่งขึ้นถึง 60% ในช่วงปี 2548-9 อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าก็ยังเติบโตดี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะเติบโตมากในปี 2550 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตในปีนี้มากกว่าปีก่อนเสียอีก
          สำหรับสหรัฐอเมริกา “อาทิตย์เริ่มอัสดง” แล้ว ราคาบ้านเริ่มตกต่ำลงในปี 2549 ประมาณ 1.2% โดยเฉพาะในพื้นที่ด้านตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ คาดว่าปี 2550 ราคาจะตกต่ำลงอีก สิ่งที่ต้องระวังก็คือคดีฉ้อโกงต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และสามารถเป็นปัจจัยนำไปสู่การดิ่งเหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภายหน้าได้

ภาวะอสังหาริมทรัพย์โลก
          นายเชส ให้ความเห็นว่าตลาดมีความไม่สมดุล การขาดระเบียบแบบแผนที่ดีจะนำมาซึ่งความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติจึงต้องกระจายตัวเพื่อกระจายความเสี่ยงและโอกาส นายคุก เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเทศมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน อัตราดอกเบี้ยของแต่ละประเทศสมาชิกของอียูก็ยังควรกำหนดให้แตกต่างกัน ส่วน ดร.กูด มองว่าการลงทุนข้ามชาติยังมีอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะประเทศที่กำลังพัฒนาใหม่ ๆ ในอาฟริกา
          อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศ หรือแต่ละภูมิภาคจะดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีไปด้วย ตอนนี้ประเทศไทยเรากำลังอยู่กับที่หรือถอถอยลงบ้าง แต่เดิมประเทศที่มีการเติบโตสูงมากก็คือยุโรปและสหรัฐอเมริกา ต่อมาลามไปยุโรปตะวันออก ต่อมาไปจีนและอินเดีย ปัจจุบันนี้ประเทศในอาฟริกาก็กำลังเติบโตตามลำดับ ในภูมิภาคของเราก็ยังมีมาเลเซีย และสิงคโปร์ที่นำเราไปไกล และมีเวียดนามที่กำลังจะหายใจรดต้นคอเรา ดังนั้นไทยเราควรจะเร่งรัดการสร้างแรงจูงใจการลงทุนเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยด่วน หาไม่จะสู้ต่างประเทศไม่ได้ และประชาชนไทยจะเดือดร้อนในที่สุด

สิ่งใหม่ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินโลก
          แนวโน้มสำคัญประการแรกก็คือการมีมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินร่วมกัน ซึ่งทั้งทาง RICS, AI และ IVSC ต่างก็พยายามใช้มาตรฐานของตนเองให้เป็นหลักในโลกนี้ ความจริงน่าจะมีองค์กรที่เป็นตัวแทนนานาชาติ (ของจริง) กำหนดมาตรฐานให้แน่ชัดไปเลย แต่ที่ผ่านมายังไม่มี ผมได้เสนอไปยัง The Appraisal Foundation (AF) ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินของสหรัฐอเมริกาและก่อตั้งโดยสภาคองเกรส ขณะนี้ทางก็กำลังศึกษาตามที่ผมเสนออยู่ เรื่องนี้สำคัญเพราะแม้แต่ในไอร์แลนด์ขณะนี้ ผู้ประเมินก็ยังถูกกระตุ้นให้ประเมินให้สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริง
          แนวโน้มสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือการใช้ภาพถ่ายทางอากาศ ภาพถ่ายดาวเทียมผนวกเข้ากับคอมพิวเตอร์เพื่อการประมวลผลมูลค่าทรัพย์สิน หรือเรียกว่า computer-assisted mass appraisal (CAMA) ในอนาคตการสำรวจหลักทรัพย์จากภาพถ่ายดาวเทียม และการประเมินค่าทรัพย์สินจะมีโอกาสทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประหยัดเวลาและประหยัดงบประมาณยิ่งขึ้น

เห็นอย่างไรกับรัฐประหารไทย
          เรื่องการเมืองเป็นเรื่องที่ “สองคนยลตามช่อง” แต่ส่วนหนึ่งท่านผู้รู้เห็นว่ารัฐประหารอาจช็อกเศรษฐกิจไทยไปบ้างและโดยเฉพาะการช็อกความรู้สึกของนักลงทุนต่างชาติ อาจถือได้ว่า การใดที่แสดงออกถึงความไม่มั่นคงของประเทศ จะกระทบต่อภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามผู้นำโลกในประเทศที่เจริญกว่าไทยก็ไม่มีการรัฐประหารเกิดขึ้น
          อย่างไรก็ตาม แม้จะมีรัฐประหาร แต่ถ้ารัฐบาลสามารถฟื้นฟูประชาธิปไตยตามที่สัญญาไว้ได้จริง ไม่สืบทอดอำนาจ ความเชื่อมั่นต่อประเทศไทยก็จะกลับคืนมา แต่ที่น่าห่วงก็คือ ทุกวันนี้ผมเห็นว่ากระบวนการฟื้นฟูอาจจะไม่ชัดเจนและเชื่องช้า แต่เห็นเงาราง ๆ ของการสืบทอดอำนาจ และเห็นการฟาดฟันกันทางการเมือง ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่สร้างสรรค์และไม่สมานฉันท์ดังที่ตั้งใจไว้     

          ผมก็ได้แต่หวังว่าประเทศไทยจะผ่านพ้นภาวะถอยหลังเข้าคลองและมีกระบวนการพัฒนาที่มีมาตรฐาน ผู้มีอำนาจทุกฝ่ายเห็นแก่ประโยชน์สุขของประชาชนนะครับ
          อนึ่งท่านที่ประสงค์จะได้อ่านความเห็นฉบับเต็มของผู้รู้ทั้งหลาย สามารถอ่านได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://www.thaiappraisal.org)