ตีพิมพ์ใน
อาคารและที่ดิน Weekly ปีที่ 6 ฉบับที่ 279 วันที่ 25 ก.ย.- 1 ต.ค.
2547 หน้า 64-65
ฐานเศรษฐกิจ บ้าน-ที่ดิน ปีที่ 24 (2) ฉบับที่ 1,946 (15) ตุลาคม
2547 หน้า 45 |
| |
|
| |
10 ถ.นนทรี กทม. 10120
Email: sopon@thaiappraisal.org |
|
26 สิงหาคม 2547
เรื่อง ขอให้ความเห็นเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
กราบเรียน ดร. สมคิด จาตุศรีพิทักษ์
ฯพณฯ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
สิ่งที่ส่งมาด้วย รายงานสัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร
เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล
กลางปี 2547 จำนวน 1 เล่ม
สำเนาเรียน เลขาธิการ สศช., ผู้ว่าการ ธปท., ผอ.สศค.,
กก.ผจก.ธอส., ผอ.REIC ฯลฯ
กระผมได้รับเชิญไปร่วมงานสัมมนาเปิดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เมื่อวานนี้
และเพื่อประโยขน์ต่อทางราชการ กระผมจึงขอเสนอความเห็นเพื่อ
ฯพณฯ และคณะ โปรดพิจารณาตามที่เห็นสมควร ดังนี้: 1. สถานการณ์จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตามรายงานสำรวจวิจัยล่าสุดที่จัดส่งมาพร้อมหนังสือนี้
สามารถสรุปสถานการณ์จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในเขต
กทม. และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดถึง
70% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั่วประเทศ ดังนี้:
1.1
ในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันถึง 60,956 หน่วย รวมมูลค่าถึง
206,002 ล้านบาท (มากกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์เสียอีก) ซึ่งนับเป็นสัญญาณเตือนให้ระมัดระวังการล้นตลาด
และตลอดช่วงปี 2543 - 2546 ที่ผ่านมาการเปิดตัวโครงการใหม่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวมาโดยตลอดทุกปี
1.2
ตลาดบ้านราคาแพง กลับขายได้ดีในช่วงปี 2546-7 ก็เพราะดอกเบี้ยต่ำ ผู้มีฐานะจึงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ในกรณีบ้านเดี่ยวไม่พบว่ามีการเก็งกำไร แต่โดยที่สินค้านี้ขายดีมานานถึง 2-3 ปีแล้ว
จึงมีผู้ประกอบการไปสร้างกันมากจนอัตราการขายเริ่มซาลงในปัจจุบัน ส่วนอาคารชุดราคาแพงนั้น
มีการเก็งกำไรกันมาก เริ่มมีการขายต่อทำกำไร จึงสมควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อหวังจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่า
(return on investment) ซึ่งคาดว่าประมาณปีละ 5-6% (สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก) นอกจากนี้ยังคงหวังจะได้รับส่วนต่างของราคาจากการขายทำกำไร
(return of investment) ในอนาคต นอกจากนี้ปรากฏการณ์ขายดี/หมดเร็วของห้องชุดนั้น
ยังเป็นเพราะมีผู้ซื้อประเภทสถาบันหรือกองทุนต่าง ๆ เข้าร่วมด้วย ไม่ใช่เฉพาะผู้ซื้อรายย่อย
|
| |
| 2. ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องข้อมูล |
มีสมมติฐานว่า
การไม่มีข้อมูลทำให้เกิดวิกฤติการณ์ขึ้น แต่ความจริงก็คือ
ก่อนเกิดวิกฤติมีข้อมูลที่แสดงการลงทุนเกินตัวทางด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย
และผู้เกี่ยวข้องต่างก็ทราบถึงข้อมูลดี เพียงแต่ไม่มีผู้ให้ความสนใจเพียงพอมากกว่า
ที่กระผมยกตัวอย่างนี้เป็นเพียงตัวอย่างจากแหล่งข้อมูลหนึ่ง
ดังนี้:
| ตารางที่
1: การเตือนภัยทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อนเกิดวิกฤติการณ์เศรษฐกิจ |
| ปี |
ภาค |
ข้อค้นพบ |
| 1 2534 |
อาคารสำนักงาน |
ถ้าอาคารสำนักงานที่วางแผนไว้ว่าจะสร้างให้เสร็จ
และเสร็จจริง ภาวะล้นตลาดจะยาวถึง พ.ศ.2549 |
| 2 2534 |
ราคาที่ดิน |
ราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2534 เพิ่มขึ้นถึง 21.5 เท่า |
| 3 2536 |
ที่อยู่อาศัย |
23% ของคนจองซื้อบ้านในงานมหกรรมที่อยู่อาศัย เป็นนักเก็งกำไร
ในกรณีอาคารชุดเป็นถึง 31% |
| 4 2537 |
ที่อยู่อาศัย |
มีเพียงครึ่งเดียวของผู้ซื้อบ้านในงานมหกรรมฯ ที่ตั้งใจเข้าอยู่จริง
ที่เหลือเก็งกำไร ซื้อเป็นหลังที่สอง ฯลฯ |
| 5 2537 |
ห้องชุดราคาถูก |
มีเพียง 35% ของคนซื้อห้องชุดราคาถูกที่เข้าอยู่อาศัยจริง |
| 6 2538 |
บ้านว่าง |
มีบ้านว่าง (สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนเข้าอยู่) ใน
กทม.และปริมณฑลถึง 300,000 หน่วยแล้ว |
| 7 2539 |
ที่อยู่อาศัย กทม. |
ประมาณ 17% ของโครงการจัดสรรที่สำรวจในปีนี้จะ "เจ๊ง" |
| 8 2540 |
ที่อยู่อาศัย กทม. |
ประมาณ 40.7% ของโครงการจัดสรรที่สำรวจในปีนี้จะ "เจ๊ง" |
| 9 2541 |
บ้านว่าง |
พบบ้านว่างเพิ่มขึ้นเป็น 350,000 หน่วยแล้ว |
| ที่มา:
รายงานวิจัยที่มีขายในท้องตลาดและมีการรายงานข่าวโดยสื่อมวลชนในแต่ละช่วง |
| 1
Agency for Real Estate Affairs (1991). Business
Location Guide Bangkok. p.91 |
| 2
Agency for Real Estate Affairs (1991). Business
Location Guide Bangkok. p.101 |
3
Agency for Real Estate Affairs (1993). The Real
Home Buyers: Interview with Buyers of Housing
Units in the1993 Annual Home
Expo. p.25 |
4
Agency for Real Estate Affairs (1994a). The Real
Home Buyers: Interview with Buyers of Housing
Units in the 1994 Annual Home
Expo. p.29 |
| 5
Agency for Real Estate Affairs (1994b). A Comprehensive
Survey of Low-cost Condominiums in Bangkok.p.67 |
| 6
Agency for Real Estate Affairs (1995). A Comprehensive
Survey of BMR Unoccupied Housing. p.65 |
| 7
Agency for Real Estate Affairs (1996). Real Estate
Index, Quarters 3, 4/1996, Vol.1.p.24 |
| 8
Agency for Real Estate Affairs (1997). Thai Real
Estate, 1998: Report on the 4th Quarter of 1997.
Table 5, p.1 |
| 9
Agency for Real Estate Affairs (1998). A Comprehensive
Survey of BMR Unoccupied Housing. p.10 |
|
| |
| ฯพณฯ
คงเคยได้ยินคำอ้างว่า "ถ้ารู้ล่วงหน้าว่าในทำเลนี้
จะมีการแข่งขันมากมายเช่นนี้ ผมก็คงไม่มาหรอก"
คำอ้างนี้ดูคล้ายมีเหตุผลว่าปัญหาเกิดเพราะขาดข้อมูล
แต่ความจริงไม่ใช่ และกลับแสดงความประมาทและไม่คิดเผื่อของผู้ประกอบการเอง
เพราะหากคนหนึ่งสามารถเล็งเห็นได้ว่าทำเลนี้ดีมีศักยภาพดี
คนอื่นก็คงสามารถเห็นเช่นกัน |
| |
| 3. บทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ |
ในที่สัมมนายังมีผู้เสนอให้ศูนย์ฯ
มีบทบาทเพียงนำเสนอข้อมูลโดยไม่ต้องตีความวิเคราะห์
เพราะเกรงจะผิดพลาดได้และให้ผู้ประกอบการวินิจฉัยข้อมูลกันเอง
ข้อนี้กระผมกลับมีความเห็นว่า ศูนย์ฯ ควรทำหน้าที่เป็น
Intelligence Unit พร้อมกับสร้างแบบจำลองพยากรณ์ต่าง
ๆ เพื่อการวิเคราะห์ให้สามารถสนับสนุนการกำหนดนโยบายและแผน
พร้อมทั้งเผยแพร่ความรู้ที่เป็นกลางเพื่อประโยชน์สาธารณะตามที่คณะทำงานศึกษาการจัดตั้งศูนย์ได้เคยเสนอไว้<1>
ศูนย์ฯ
ควรให้ความสำคัญกับการสำรวจข้อมูลภาคสนาม โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับยอดขายเพราะสะท้อนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
ลำพังการได้รับรายงานจากบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ก็คงไม่ครอบคลุม ทั้งนี้เพราะจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายโดยบริษัทมหาชนทั้งหลายมีขนาดเพียง
17% ของจำนวนที่เสนอขายทั้งหมดในตลาด<2> ในที่สัมมนาเมื่อวานนี้
ผู้ประกอบการบอกว่ายินดีให้ข้อมูลยอดขายแก่ศูนย์ฯ แต่มีเงื่อนไขว่าทุกรายต้องเปิดเผยพร้อมกัน
ซึ่งคงเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยากในทางปฏิบัติ ดังนั้นการรวบรวมข้อมูลโดยอาศัยความขอความร่วมมือจากผู้ประกอบการจึงควรได้รับการทบทวน
แนวทางการได้มาซึ่งข้อมูลจึงอาจต้องอาศัยการสำรวจ วิจัยภาคสนามเป็นสำคัญ |
| |
| 4. แนวทางการสร้างแบบจำลองดัชนีราคาที่อยู่อาศัย
(Housing Price Index) |
ในความเป็นจริงอาจไม่จำเป็นต้องอาศัยแบบจำลองอันซับซ้อน
แต่ควรมุ่งตรวจสอบการขายซ้ำ (repeated sale) ในโครงการจัดสรรเดียวกัน
ซึ่งจะมีลักษณะหลักคล้ายคลึงกัน เพียงแต่ทำความสะอาดข้อมูล
(verify) ในข้อปลีกย่อยเช่น การต่อเติม ขนาดที่ดิน/อาคารที่แตกต่าง
แปลงหัวมุม เป็นต้น สำหรับที่อยู่อาศัยนอกโครงการจัดสรรไม่ควรนำมาพิจารณาด้วย
เพราะมีความหลากหลายจนไม่เกิดนัยสำคัญในการสร้างแบบจำลองที่มีประสิทธิภาพ
เหตุผลหนึ่งที่ผู้สร้างแบบจำลองดัชนีไม่ใช้วิธีการขายซ้ำ
ก็เพราะเข้าใจผิดว่าในตลาดที่อยู่อาศัยมีการขายซ้ำน้อย หรือราคาของทรัพย์สินจากการขายซ้ำต่ำมาก
โดยยกกรณีการซื้อขายทรัพย์สินในปี 2542 ของ ปรส. ว่ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเพียง
20% ของมูลค่า ซึ่งข้อนี้น่าจะคลาดเคลื่อน เพราะ ปรส. ไม่เคยขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาดังกล่าว
ที่ขายในราคาดังกล่าวคงหมายถึงการขายหนี้ของสถาบันการเงิน ส่วนในกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์
กระผมทำการประเมินและจัดประมูลทรัพย์สินให้กับทาง ปรส. และพบว่า อสังหาริมทรัพย์ของ
ปรส.ที่ขายได้มีสัดส่วนถึง 83% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีมูลค่าไม่มากนัก <3> จึงไม่มีส่วนกระทบถึงตลาดดังอ้างแต่อย่างใด |
| |
กระผมขอยกตัวอย่างดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในเขต
กทม.และปริมณฑลเพื่อประโยชน์สาธารณะดังนี้ |
4.1
กรณีการเปลี่ยนแปลงราคาในที่อยู่อาศัยหน่วยเดิมตามห้วงเวลาที่เปลี่ยนไป
แสดงไว้ในตารางท้ายนี้
| ตารางที่
2: การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย พ.ศ.
2535 - 2547 ในบ้านหลังเดิมในเขต กทม.และปริมณฑล |
| ประเภทที่อยู่อาศัย |
มค.35 |
มิย.38 |
มิย.41 |
มิย.44 |
มิย.46 |
มิย.47 |
| ห้องชุดราคาถูก
(<0.4 ล้าน) |
100% |
123% |
108% |
65% |
65% |
70% |
| ห้องชุดปานกลาง
(1.1-2.5 ล้าน) |
100% |
147% |
128% |
83% |
74% |
81% |
| ห้องชุดราคาสูง
(>3.01 ล้าน) |
100% |
126% |
121% |
100% |
90% |
110% |
| ทาวน์เฮาส์ราคาถูก
(<0.8 ล้าน) |
100% |
129% |
136% |
109% |
96% |
106% |
| ทาวน์เฮาส์ปานกลาง
(1.1-2.5 ล้าน) |
100% |
158% |
135% |
97% |
102% |
116% |
| บ.บ้านเดี่ยวปานกลาง
(2.1-3.0 ล้าน) |
100% |
150% |
126% |
100% |
107% |
111% |
| บ้านเดี่ยวราคาสูง
(5.1-7.0 ล้าน) |
100% |
119% |
116% |
101% |
100% |
100% |
ที่มา:
Agency for Real Estate Affairs (2004) สัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร:
เจาะลึกรายทำเล: ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล
กลางปี 2547
หน้า42 |
|
|
| |
| 4.2
ราคาที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ยังเสนอขายอยู่ในช่วงมกราคม-มิถุนายน
2547 นั้น ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 0.67% <4> ผิดกับในสหรัฐอเมริกาที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น
20-30% ในเมืองใหญ่หลายแห่ง <5> |
| |
| 4.3
ดัชนีราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในแต่ละปี สามารถวิเคราะห์จากแผนภูมิในข้อ
1 ซึ่งปรากฏว่าในช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.
2540 ราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่เฉลี่ยหน่วยละ 1.5
ล้านบาท แต่ในปี 2547 กลับเพิ่มขึ้นเป็น 3.4 ล้านบาท
ทั้งนี้เป็นเพราะในขณะนี้บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีเหลืออยู่นับแสนหน่วย
จึงแทบไม่มีการสร้างเพิ่มเติม ตลาดหลักจึงเป็นอุปทานเฉพาะผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ |
| |
| กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะสามารถสร้างสรรค์ประโยชน์ต่อประเทศชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพสมดังนโยบายที่
ฯพณฯ มอบหมายไว้ |
| |
| จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา |
ด้วยความเคารพ |
| |
|
|
| |
| <1> |
โครงการศึกษาเพื่อการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ
(2543) Study Report Phase 1: การจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ
หน้า 8 และ 11 |
| <2> |
Agency for Real Estate Affairs (2004)
สัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร เจาะลึกรายทำเล:
ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.และปริมณฑล กลางปี 2547
หน้า 75 |
| <3> |
Agency for Real Estate Affairs (1999)
Thailand Property Outlook 1999 หน้า 171 |
| <4> |
Agency for Real Estate Affairs (2004)
อ้างแล้ว หน้า 36 |
| <5> |
ประชาชาติธุรกิจ
17-20 มิถุนายน 2547 หน้า 40 |
|
|
|
สำเนาจดหมายตอบรับจากสำนักงานกระทรวงการคลัง
|
| ที่ กค 1004/23251 |
กระทรวงการคลัง
ถนนพระราม 6 กท. 10400 |
3 ธันวาคม 2547 |
ถึง ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมิณค่าทรัพย์สินไทย
อ้างถึง หนังสือประเมินค่าทรัพย์สินไทย
เรื่อง ขอให้ความเห็นเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ลงวันที่ 26 สิงหาคม 2547
ตามหนังสือที่อ้างถึง
ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ได้มีหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
เพื่อเสนอความเห็น เพื่อประโยชน์ต่อทางราชการ
ความละเอียดแจ้งอยู่แล้วนั้น
กระทรวงการคลังขอเรียนว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้รับทราบข้อมูลและความเห็นที่เกี่ยวข้องเรียบร้อยแล้วซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง ทั้งนี้ กระทรวงการคลังจะได้ประสานกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินไปใช้ประโยชน์ประกอบการดำเนินงานให้สามารถตอบสนองความต้องการทั้งของภาครัฐและสังคมได้สอดคล้องตามวัตถุประสงค์และเป้าหมายในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
ขอแสดงความนับถือ
(นายวิสุทธิ์ มนตรีวัต)
รองปลัดกระทรวงฯ ปฎิบัติราชการแทน
ปลัดกระทรวงการคลัง
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
สำนักนโยบายระบบการเงิน
โทร 0-2273-9020 ต่อ 3232
โทรสาร 0-2618-3367
|
|
