ที่ TAF.04/225/50

เรื่อง                     มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน             พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์
                           ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

สำเนาเรียน           รัฐมนตรีประจำกระทรวงและผู้บริหารหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

                           โดยที่ทางรัฐบาลกำลังศึกษาเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยนั้น กระผมจึงทำหนังสือนี้มากราบเรียนข้อเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์ (ตามเอกสารแนบ) ด้วยหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการและขอสรุปความเห็นดังนี้:
                           1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ยังไม่มีแนวโน้มถึงจุดวิกฤติเช่นปี 2540 รัฐบาลจึงไม่ควรีบกระตุ้นการซื้อ อย่างไรก็ตามมีภาวะการเก็งกำไรเกิดขึ้นมากโดยเฉพาะในอาคารชุดพักอาศัย ดังนั้นรัฐบาลจึงควรศึกษาให้รอบคอบก่อนออกมาตรการใด ๆ
                          2. อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยตรง เพราะอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจ เศรษฐกิจจะดีได้อยู่ที่การส่งออก การนำเงินตราเข้าและการลงทุนจากต่างประเทศ ตลอดจนการท่องเที่ยวและภาคบริการสำหรับประชาคมโลก
                          3. การพัฒนาเศรษฐกิจให้ดีย่อมขึ้นอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ ด้วยการจัดการเลือกตั้งและมีรัฐบาลและรัฐสภาจากการเลือกตั้งของประชาชนโดยเร็วอย่างเป็นธรรมและโปร่งใส เป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับนักท่องเที่ยวตลอดจนนักลงทุนต่างประเทศในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจด้านต่าง ๆ
                          4. มาตรการกระตุ้นที่เคยดำเนินการมาแล้วและไม่ควรดำเนินการอีก ได้แก่ การลดอัตราดอกเบี้ย (ดอกเบี้ยต่ำมากอยู่แล้ว คงไม่มีผล) การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน (สูญเสียรายได้ของรัฐ) การให้กู้ 100% (ผิดวินัยทางการเงิน) การยืดระยะเวลาผ่อนชำระ (เพิ่มภาระผู้ซื้อในระยะยาว) การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้ (อาจสร้างหนี้เสีย) การสร้าง "บ้านเอื้ออาทร" (อุปทานภาคเอกชนมีมากอยู่แล้ว) และการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (สร้างความเสียหายต่อประเทศชาติ) ทั้งนี้โปรดดูเหตุผลในรายละเอียดซึ่งแสดงไว้ในเอกสารแนบ
                          5. มาตรการที่สมควรนั้น ควรยึดประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง โดยมุ่งไปที่กิจกรรมอันเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านโดยตรงโดยไม่ผ่านผู้เกี่ยวข้องอื่น มาตรการที่ควรดำเนินการได้แก่ การระบายขายบ้านมือสองซึ่งจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติมโดยไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่และทำให้ผู้บริโภคสามารถซื้อบ้านได้ในราคาถูกกว่า ในการนี้รัฐบาลควรจัดระบบการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพ อำนวยประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างรวดเร็ว
                          6. รัฐบาลยังควรสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ เช่น การคุ้มครองเงินดาวน์ (บทเรียนจากวิกฤติที่ผ่านมา ประชาชนซื้อบ้านแต่ได้เพียงกระดาษใบสัญญา) และการบังคับใช้สัญญาที่ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับความเชื่อถือ ผู้บริโภคมีความมั่นใจ ทำให้เกิดการซื้อขายกันเพิ่มขึ้น สวนกระแสกับภาวะเศรษฐกิจ จึงเป็นช่องทางใช้อสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
                          7. รัฐบาลควรส่งเสริมให้ภาคเอกชนทั้งไทยและต่างประเทศ เข้ามาลงทุนด้านการพัฒนาสาธารณูปโภค เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและเป็นการทำให้เศรษฐกิจเกิดการขยายตัวอย่างยั่งยืนเพราะการมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ รวมทั้งส่งเสริมให้เข้ามาพัฒนากิจกรรมอุตสาหกรรมต่าง ๆ อันเป็นการสร้างงาน และนำเงินตราจากต่างประเทศเข้ามาโดยตรง
                          8. รัฐบาลยังควรให้ความสำคัญกับการให้ความรู้และข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี
                          9. นอกจากนี้ในการระดมสมองเพื่อออกมาตรการที่สอดคล้องกับความเป็นจริงใด ๆ ควรให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องจากทุกฝ่ายเข้าร่วม เช่น ในวงการอสังหาริมทรัพย์มีสมาคมที่เกี่ยวข้องเกือบ 30 แห่ง นอกจากนี้ยังมีผู้แทนของผู้บริโภค เช่น นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมาก ทั้งนี้เพื่อให้ประโยชน์ที่จะได้ตกแก่ประชาชนโดยรวมและต่อภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

                          กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า ข้อเสนอแนะที่ส่งมาพร้อมกับหนังสือฉบับนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อการจัดทำมาตรการที่ดีที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของประชาชนเป็นศูนย์กลาง

                          จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานกรรมการ

                          เนื่องด้วยที่ผ่านมารัฐบาลกำลังศึกษาเพื่อการจัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ <1> แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ประกาศมาตรการใดๆ ออกมา กระผมจึงขออนุญาตนำเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์ต่อการพิจารณาจัดทำมาตรการที่สมควร ดังนี้:

                          1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
                          จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA <2> ซึ่งได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ตลอดช่วงปี 2549 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทั้งหมด 70,444 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 218,858 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยถึง 66,118 หน่วย รวมเป็นเงินสูงถึง 186,886 ล้านบาท และในปี 2549 มีที่อยู่อาศัย 70,323 หน่วยที่ขายได้ (32,000 เป็นที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2549 และที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แต่เพิ่งขายได้ในปี 2549) เมื่อเทียบระหว่างจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวกับจำนวนที่ขายได้แสดงให้เห็นว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ตกต่ำถึงจุดวิกฤติแต่อย่างใด <2>
                          ณ สิ้นปี 2549 มีหน่วยขายในท้องตลาดที่รอผู้ซื้ออยู่ 92,462 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นประมาณ 2.36% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2548-2549 เพิ่มขึ้นถึง 3.85% <3> ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าอุปทานที่มีอยู่ในตลาดยังมีจำนวนไม่ล้นเกินความต้องการซื้อ ส่วนราคาที่อยู่อาศัยในโครงการที่ยังเปิดขายอยู่มีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 15% ที่ลดลงมี 20% ส่วนที่คงที่มีอยู่ 64% สำหรับที่อยู่อาศัยเดิมที่สร้างเสร็จแล้ว มีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเฉลี่ยไม่เกิน 3%
                          สำหรับภาวะตลาดล่าสุดที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA รายงานก็คือ ในช่วงไตรมาสที่ 1/2550 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัย 16,419 หน่วย รวมมูลค่า 35,140 ล้านบาท และถ้าหากทั้งปี 2550 ยังเปิดตัวในอัตราเดียวกับไตรมาสแรกนี้ จะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 65,676 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับเมื่อปีที่แล้ว แต่รวมมูลค่าจะเป็นเพียง 140,560 ล้านบาท ซึ่งลดต่ำกว่าปีก่อน ทั้งนี้เป็นเพราะว่าที่อยู่อาศัยในปีนี้เปิดในราคาเฉลี่ย 2.14 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของปีที่แล้ว (2.83 ล้านบาท)
                          ข้อสังเกตสำคัญก็คือ ในปี 2550 นี้มีอาคารชุดเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษถึง 11,183 หน่วยหรือเป็นถึง 68% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัว ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่สูงผิดปกติ เนื่องจากปี 2549 ทั้งปี อาคารชุดเปิดทั้งหมดเพียง 29,266 หน่วย หรือเพียง 44% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัว ราคาอาคารชุดและที่อยู่อาศัยอื่นที่เปิดในปีนี้ส่วนใหญ่มีราคาถูกกว่าปีก่อน แสดงให้เห็นถึงภาวะการชลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในไตรมาสแรกของปี 2550 การนี้ถือเป็นภาวะเตือนภัย อย่างไรก็ตามใช่ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากจะนำไปสู่ภาวะวิกฤติเสมอไป ปัจจัยชี้ขาดอยู่ที่เศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี เช่นในกรณีประเทศจีนที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง วิกฤติก็ไม่เกิด ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ ในขณะนี้โครงการที่เปิดขายในไตรมาสแรกของปี 2550 นี้ มีการจองซื้อถึง 45% ซึ่งแสดงว่าวิกฤติยังคงไม่เกิดขึ้น
                          ในส่วนของข้อมูลของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เฉพาะที่ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นหลักจำนวน 28 แห่งพบว่ามีรายได้รวม 98,080 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 ซึ่งยังสูงกว่ารายได้ 96,722 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2548 แต่กำไรหดตัวลงเล็กน้อย ทำให้สัดส่วนกำไรสุทธิของบริษัทมหาชนในปี 2549 เป็น 11% ซึ่งต่ำกว่าปีก่อน (12%) <4> แม้บริษัทมหาชนส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนกำไรลดลง แต่ก็ยังถือว่าบริษัทเหล่านี้ยังมีผลประกอบการที่ดีพอสมควรในช่วงปีที่ผ่านมา
                          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ แต่มีการเก็งกำไรอย่างมากโดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยในอนาคตหากไม่มีการจัดการที่ดี ดังนั้นรัฐบาลจึงควรใช้เวลาศึกษาพิจารณาให้รอบคอบก่อนการนำมาตรการใดๆ ออกมาใช้

                          2. อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจ
                          ทุกวันนี้มีความเข้าใจผิดประการหนึ่งว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้ หรือเข้าใจว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อเศรษฐกิจ จึงเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2540 ส่งผลให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในประเทศไทย แต่ความจริงเป็นเรื่องตรงข้ามกันโดยสิ้นเชิง เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม (dependent variable) ที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้ง (liquidate) เพื่อนำเงินไปใช้สอยหรือใช้หนี้ <5>
                          หากศึกษาในรายละเอียดเพิ่มเติมจะพบว่า ในคราววิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่างๆ ไม่ได้อำนวยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐในขณะนั้น <6> ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น <7> และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยกว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการอำนวยสินเชื่อให้กับบุคคลหรือวิสาหกิจรายใหญ่ และอาจสรุปได้ว่ามีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์  <8>
                          ปรากฏการณ์ที่ในระยะ 2-3 ปีก่อนหน้าวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มีการเปิดขายที่อยู่อาศัยราคาถูกในรูปแบบอาคารชุดจำนวนมหาศาล นั้นถือเป็นความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจประการหนึ่ง เพราะในขณะนั้นกำลังซื้อของประชาชนตกต่ำมากเนื่องจากเศรษฐกิจเข้าใกล้ขั้นวิกฤติแล้ว ที่อยู่อาศัยราคาแพงไม่สามารถขายได้ อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าก็แทบจะไม่มีการเปิดตัวใหม่เลย จึงเหลือเพียงอาคารชุดราคาถูกที่พอขายได้ โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยจำนวนมาก (เพราะราคาถูก) และกลุ่มที่ซื้อไปเพื่อการลงทุน-เก็งกำไร (เพราะลงทุนไม่มาก) อย่างไรก็ตามการกระตุ้นให้ซื้อทรัพย์สินในราคาถูกเช่นนี้ไม่อาจกระตุ้นเศรษฐกิจได้ และเศรษฐกิจประเทศไทยก็ตกต่ำในปี 2540 และหลังจากนั้นปรากฏว่าอาคารชุดราคาถูกเหล่านั้นมีผู้ซื้อและเข้าอยู่อาศัยจริงเพียงประมาณหนึ่งในสาม อีกหนึ่งในสามครอบครองโดยผู้เช่าอยู่ (โดยผู้ซื้อที่ส่วนมากเป็นนักเก็งกำไร) และอีกหนึ่งในสามยังปล่อยว่างไว้ (อาจยังครอบครองโดยนักเก็งกำไรที่ยังขายหรือให้เช่าไม่ได้ หรือถูกสถาบันการเงินยึดไว้แล้ว) <9>
                          ในบางประเทศ อาจอ้างว่าได้ใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย พบว่า ในครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว <10> จึงสรุปได้ว่าในเมื่อวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศไทยไม่ได้เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ปัจจัยที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยตรง และจึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

                          4. การพัฒนาเศรษฐกิจขึ้นอยู่ที่การเมือง
                          การพัฒนาเศรษฐกิจจะดำเนินไปด้วยดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับการเมืองเป็นสำคัญ <15> ตัวอย่างเช่น เมื่อ 50 ปีก่อน ที่ดินในบริเวณที่แพงที่สุดใจกลางกรุงเทพมหานคร กรุงมะนิลา กรุงย่างกุ้งและกรุงพนมเปญ คงมีราคาพอๆ กัน เพราะสมัยนั้นความเจริญของแต่ละประเทศอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน และแม้วันนี้ ราคาที่ดินในใจกลางนครหลวงของทุกประเทศจะเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน แต่ถ้าเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่า ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะประเทศเหล่านี้มีปัญหาการเมืองภายในจนเกิดเป็นสงครามกลางเมืองนานนับสิบๆ ปี นี่แสดงถึงอิทธิพลของการเมืองต่อการพัฒนาเศรษฐกิจโดยตรง การทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงที่ไม่เหมาะสม จะเป็นปัจจัยที่อำนวยให้ประเทศเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน
                          เมืองปากเซเป็นอีกตัวอย่างหนึ่ง เมืองนี้เป็นเมืองศูนย์กลางการค้าที่เจริญรุ่งเรืองทางตอนใต้ของลาว ติดต่อทั้งไทย เวียดนามและลาว เมื่อ 50 ปีที่แล้วถือว่าเป็นเมืองที่เจริญและใหญ่กว่าอำเภอเมืองอุบลราชธานีของไทยเสียอีก บุตรหลานคนจีนในจังหวัดอุบลราชธานียังต้องเดินทางไปศึกษาภาษาจีนต่อที่เมืองปากเซ แต่เพราะสงครามกลางเมืองที่เกิดขึ้น ทำให้เมืองปากเซเปลี่ยนไป บัดนี้กลายเป็นเมืองขนาดเล็กและเจริญน้อยกว่าตัวเมืองอุบลราชธานีของไทยเป็นอย่างมาก และคงต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะตามทัน

                          ตามตารางข้างต้นประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนามและฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศมาก่อน ส่วนประเทศมาเลเซียที่มีปัญหาทางการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่นๆ ในเชิงเปรียบเทียบ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่า ดังนั้นการฟื้นฟูภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อการสร้างความมั่นคงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเร่งรัดให้เกิดความมั่นคงทางการเมือง อาจกล่าวได้ว่าในขณะนี้การลงทุนซื้อบ้านหรืออื่นใดในประเทศไทยตกต่ำลงเพราะประชาชนขาดความเชื่อมั่น <16> ต่ออนาคตโดยเฉพาะอนาคตทางการเมือง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการว่างงานและธุรกิจ จึงชลอการลงทุนหรือไม่ใช้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
                          ดังนั้นมาตรการสำคัญที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ จึงอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ ด้วยการจัดการเลือกตั้งและมีรัฐบาลและรัฐสภาจากการเลือกตั้งของประชาชนโดยเร็วบนพื้นฐานที่เป็นธรรมต่อทุกและและมีความโปร่งใส อันจะเป็นหนทางการสร้างความสมานฉันท์ที่ดีที่สุด และที่สำคัญสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับทั้งนักท่องเที่ยวในการมาท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างประเทศในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจด้านต่าง ๆ ซึ่งจะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยโดยตรง

                          6. มาตรการที่ไม่เป็นผลเท่าที่ควร
                          มาตรการที่ไม่มีผลเท่าที่ควร และไม่ควรดำเนินการ ได้แก่:
                          6.1 การลดอัตราดอกเบี้ย ไม่ควรดำเนินการเพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยก็ค่อนข้างต่ำมากอยู่แล้วและยังมีแนวโน้มที่จะต่ำลงอีก ส่วนต่างของดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำมาก แสดงว่าระบบสถาบันการเงินไทยมีประสิทธิภาพอย่างสูงในการสนับสนุนด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การลดดอกเบี้ยอีกจึงไม่อาจส่งผลที่มีนัยสำคัญ เหตุผลอีกประการหนึ่งก็คือ การลดดอกเบี้ยมักดำเนินการเฉพาะในปีแรกหรือ 2-3 ปีแรก ซึ่งเป็นเพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจในตลาดการเงินซึ่งไม่ได้เป็นการลดในระยะยาว นอกจากนี้การแทรกแซงตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจกระทบกับสินเชื่อในธุรกิจอื่นได้ และอาจกระทบต่อการประกอบธุรกิจสินเชื่อของสถาบันการเงินเอกชนได้ เป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมในการแข่งขัน
                          6.2 การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน เพราะเป็นเงินจำนวนไม่มากนัก ผู้ที่ประสงค์จะซื้อบ้านและมีอำนาจการซื้อเพียงพอ คงไม่ได้ให้ความสำคัญกับภาษีและค่าธรรมเนียมโอนมากนัก และแม้จะได้รับประโยชน์บ้างแต่เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านก็เป็นเงินเพียงเล็กน้อย ยิ่งกว่านั้นการลดนี้จะทำให้รัฐเสียรายได้ที่ควรจะได้ในสถานการณ์ที่ต้องมีรายได้มากระตุ้นเศรษฐกิจอีกต่างหาก
                          6.3 การให้กู้ 100% เพราะอาจทำให้เกิดการก่อหนี้โดยไม่ยั้งคิด เป็นหนี้ผิดประเภท และจะเกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภายหลังได้ อันจะทำให้การแก้ปัญหายิ่งยุ่งยากซับซ้อนขึ้น
                          6.4 การยืดระยะเวลาผ่อนชำระไม่มีนัยสำคัญต่อการแก้ปัญหาแต่ประการใด เช่น ภาระการผ่อนต่อเดือน สำหรับระยะเวลาผ่อน 40 ปี ลดลงกว่าของระยะเวลาผ่อน 20 ปีเพียงหนึ่งในสี่ (27%) เท่านั้น (ณ อัตราดอกเบี้ย 5%) ในขณะที่ต้องผ่อนนานกว่าถึง 1 เท่าตัว (20 ปี) การยืดระยะเวลาเช่นนี้เป็นอุปสรรคต่อการออมและจะจำกัดโอกาสการลงทุนอื่น (opportunity cost) ในระยะยาว <19>
                          6.5 การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากหากผู้กู้ขาดคุณสมบัติอันควร แต่ได้รับสินเชื่อไป ก็อาจทำให้เกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในที่สุด การอำนวยสินเชื่ออย่างขาดวินัยทางการเงินเป็นสิ่งที่จะส่งผลเสียหายร้ายแรงในภายหลัง
                          6.6 การสร้าง "บ้านเอื้ออาทร" ก็ไม่ใช่แนวทางที่เหมาะสมในการกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชนเพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ ดังที่กระผมได้ทำหนังสือมายัง ฯพณฯ เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2550 <20> โครงการนี้แต่เดิมประมาณการจะสร้างที่อยู่อาศัย 600,000 หน่วยในช่วงเวลาปี 2546-2550 แต่นับถึงปัจจุบันสร้างได้เพียง 65,293 หน่วย โดยในจำนวนนี้มีทั้งบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและผู้ซื้อบ้านกู้ผ่านธนาคารแล้ว 30,324 หน่วย ยังไม่ผ่านธนาคาร 17,081 หน่วยและกำลังขายอยู่ 17,888 หน่วย ซึ่งเป็นการสร้างโดยไม่มีความต้องการซื้อจริงหรือการจองแต่ในนาม <21> จะเห็นได้ว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการสร้างบ้านเอื้ออาทรจึงไม่ประสบความสำเร็จพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาแต่อย่างใด ทั้งนี้เพราะความต้องการจริงในตลาดมีไม่เพียงพอ แม้บางแห่งจะมีประชาชนจองซื้อมากมาย แต่โดยมากมักเป็นบ้านเดี่ยวที่ก่อสร้างเป็นส่วนน้อย ส่วนห้องชุดที่ก่อสร้างหลายแห่งมีผู้จองซื้อไม่เพียงพอกับจำนวนที่จะก่อสร้างจริงหรือเป็นความต้องการเทียม
                          6.7 การให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเกินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2545 ว่า "โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์" <22> กระผมยังได้สรุปเหตุผลคัดค้าน <23> ไว้ดังนี้:
                          6.7.1 จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน
                          6.7.2 ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
                          6.7.3 ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมายและเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นผู้ที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
                          6.7.4 ต่างชาติที่สนใจมาซื้อลงทุนที่ดินโดยเฉพาะโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการยิ่งช่วยเพิ่มการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
                          6.7.5 การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญต่าง ๆ ของชาวต่างชาติ ก็มักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี จึงไม่ไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดี
                          6.7.6 การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติยิ่งไม่มาลงทุน แต่ในทางตรงกันข้าม ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากเศรษฐกิจดี มีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุน
                          6.7.7 การให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือเช่าระยะยาวเกินกฎหมายกำหนด จะเป็นการสร้างปัญหาต่อประเทศชาติในระยะยาว

                          7. มาตรการที่ควรดำเนินการ: ขายบ้านมือสอง
                          มาตรการที่ควรดำเนินการได้แก่การส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งก็ส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเช่นกัน เพราะเมื่อมีการซื้อขายและย้ายเข้าอยู่ ผู้อยู่อาศัยก็ต้องปรับปรุงที่อยู่อาศัย ซื้อเครื่องเรือนและอื่นๆ อันจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติม เพียงแต่ไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่และเป็นการนำทรัพยากรที่มีอยู่มาใช้ใหม่อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดก็คือมาตรการนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านใหม่ในราคาที่มักจะแพงกว่าบ้านมือสองในทำเลเดียวกันประมาณ 15-25%
                          ในช่วงปี 2541 มีการสำรวจ "บ้านว่าง" หรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่ามีอยู่ทั้งหมดประมาณ 350,000 หน่วย หรือประมาณ 14% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น <24> ข้อมูลที่เปิดเผยโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ สิ้นปี 2546 ยังมี "บ้านว่าง" อยู่ในปริมาณที่ใกล้เคียงจากเดิม <25> จึงคาดว่าปริมาณบ้านว่างในปัจจุบันก็ยังมีจำนวนใกล้เคียงกับที่ผ่านมา ซึ่งแสดงว่าการผ่องถ่ายขายทรัพย์สินยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร
                          กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลนายชวน หลีกภัย เมื่อ พ.ศ. 2540 เพื่อเสนอแนวทางการขายทรัพย์สิน <26> อย่างไรก็ตามรัฐบาลที่ผ่านมายังไม่ได้ดำเนินการเท่าที่ควร การประมูลขายทรัพย์สินจากคดีล้มละลายหรือจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และการสร้างระบบการขายบ้านมือสอง <27> อย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ เป็นแนวทางสำคัญในการนำทรัพยากรอสังหาริมทรัพย์กลับมาใช้ใหม่อย่างคุ้มค่า
                          ปกติทรัพย์สินที่ขาย ณ กรมบังคับคดี ผู้ซื้อมีความเสี่ยงในกรณีที่ต้องไล่รื้อผู้ครอบครองเดิม (ถ้ามี) <28> การขายสามารถได้รับการคัดค้านจากผู้มีส่วนได้เสียหลายครั้งและใช้เวลานานในการขาย เป็นต้น ในการขายทรัพย์สินที่สมควรในนานาอารยะประเทศ ควรลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริงเพื่อความมั่นใจในการตั้งราคาขาย ทำการประชาสัมพันธ์ให้กว้างขวางเพื่อให้มีผู้ซื้อที่จะมาแข่งขันอย่างเพียงพอ จัดหาทรัพย์สินที่ปลอดการครอบครองเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคที่ซื้อทรัพย์สิน และทำการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพให้เสร็จสื้นภายในเวลาอันสั้น
                          ประเด็นหนึ่งที่มักถูกมองข้ามไปในการจัดการบ้านมือสองก็คือ ยังมีบ้านมือสองในราคาถูก เช่น อาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 800,000 บาท) ในพื้นที่หลายแห่ง ราคาที่ซื้อขายในอาคารชุดเหล่านี้หลายแห่งยังต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของทางราชการ และในการโอนประชาชนมักต้องโอนตามราคาทางราชการ (หากรายใดคัดค้านคงต้องใช้เวลานานกว่าจะพิสูจน์ได้) ทำให้ประชาชนต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนที่สูงเกินความเป็นจริง ดังนั้นจึงควรมีการทบทวนราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการใหม่เพื่อช่วยไม่ให้ประชาชนต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงเกินความเป็นจริง
                          การจัดทำศูนย์ซื้อขายบ้านมือสองพร้อมฐานข้อมูลที่ครอบคลุม เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถซื้อ-ขายได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด <29> ในการซื้อขายบ้านมือสองปัจจุบัน คงมีบ้านราคาถูกเสนอขายผ่านบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไม่มากนัก ส่วนหนึ่งเพราะเจ้าของบ้านเสนอขายกันเองตามอัตภาพ และค่านายหน้าจากการขายบ้านราคาถูกค่อนข้างต่ำ ทำให้บริษัทนายหน้ามักไม่ค่อยมีทรัพย์สินราคาถูกนำเสนอขาย แต่บ้านราคาถูกเป็นที่อยู่อาศัยที่ประชาชนส่วนใหญ่สามารถหาซื้อได้ การจัดทำศูนย์ซื้อขายพร้อมฐานข้อมูล ที่ครอบคลุมได้อย่างกว้างขวางจึงจะอำนวยประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายรายย่อยจำนวนมหาศาลได้เป็นอย่างดี

                          8. มาตรการที่ควรดำเนินการ: การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อ
                          ในภาวะที่ผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่น การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด แนวทางการสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อได้แก่ การคุ้มครองเงินดาวน์ ซึ่งกระผมได้นำเสนอทั้งรัฐบาล พ.ต.ท.ทักษิณ และรัฐบาล พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์ มาก่อน <30>  กระผมได้นำเสนอว่า มาตรการนี้ควรมีมาก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 แต่ก็ไม่ได้ดำเนินการซึ่งแสดงถึงการขาดความตระหนักรู้ต่อการคุ้มครองผู้บริโภค
                           ในหนังสือฉบับก่อนที่กระผมนำเสนอต่อ ฯพณฯ กระผมนำเสนอว่า "การบังคับใช้สัญญาที่เป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ผ่านมาทางราชการมีสัญญามาตรฐานอยู่ฉบับหนึ่ง แต่ขาดการบังคับใช้ตามกฎหมาย ทำให้ผู้ซื้อเกิดความเสียเปรียบในการทำนิติกรรม หากมีการบังคับใช้สัญญาดังกล่าวอย่างจริงจัง จะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีมาตรฐาน ได้รับความเชื่อถือ อันเป็นการเพิ่มกำลังซื้อที่ชัดเจน" <31>
                          การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อจะทำให้เกิดการซื้อขายกันเพิ่มขึ้นด้วยความเชื่อมั่นต่อความมั่นคงของระบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศอย่างสอดคล้องกับความเป็นจริง

                          10. การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์
                          ประเด็นสำคัญในการให้ความรู้ก็คือการให้ข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี ข้อมูลที่จัดทำโดยทางราชการต้องให้ทุกฝ่ายเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกัน และในปริมาณเท่ากัน ณ ห้วงเวลาเดียวกัน เพื่อไม่ให้เกิดความได้เปรียบหรือเสียเปรียบในการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ และไม่ให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการ เป็นต้น
                           ความรู้เกี่ยวกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นก็เป็นสิ่งที่ควรเผยแพร่เช่นกัน ตัวอย่างเช่น ในขณะที่รัฐบาลพยายามจะลดดอกเบี้ยเงินกู้ ก็สมควรให้การศึกษาแก่ประชาชนด้วยว่า การกู้เงินในขณะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำอย่างที่สุดเช่นนี้ จะมีความเสี่ยงมากกว่าการกู้ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสูง เพราะหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อใด ผู้ซื้อบ้านก็อาจไม่สามารถผ่อนต่อได้และประสบปัญหาในที่สุด เป็นต้น

หมายเหตุ
<1>	ตามข่าว "คลังสั่งงัดมาตรการกระตุ้น ศก." ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 29-31 มีนาคม 2550 หน้า 48 http://www.thannews.th.com/detialnews.php?id=R4122041&issue=2204 และข่าว "มาตรการกระตุ้นบ้านส่อแววแท้ง สมหมาย ภาษี ยอมรับยังไม่ชัดเจน พร้อมระบุปรับเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อแบงก์ทำไม่ได้" หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 12-14 เมษายน 2550 หน้า 41
<2>	ข้อมูลส่วนใหญ่ที่นำเสนอในหัวข้อแรก "1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน" อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส www.area.co.th) Housing Market in the BMR (as of end 2006).
<3>	โปรดดูรายละเอียดจากตารางต่อไปนี้:
<4>	โปรดดูตารางต่อไปนี้ ซึ่งเป็นผลจากการตรวจสอบข้อมูลจากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
<5>	โปรดดูรายละเอียดในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย" ใน วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549 หน้า 38-43
<6>	อ้างอิงเป็นเงินเหรียญสหรัฐอเมริกาเนื่องจากในขณะนั้นค่าเงินบาทมีความผันผวนมาก โดยดูรายละเอียดได้จาก Blustein, Paul (2001). The Chastening: Inside the Crisis that Rocked the Global Financial System and Humbled the IMF. New York, PublicAffairs หน้า 55-56
<7>	Bank of Thailand (2000). Debt Restructuring Overview (2000) : Monthly Report of Debt Restructuring Carried out by Financial Institutions classified by types of business, March-April 2000). http://www.bot.or.th/bothomepage/General/ PressReleasesAndSpeeches/PressReleases/News%202543/Eng/n7043eannex.xls
<8>	ดูรายละเอียดได้ในรายงานนี้: Thai Asset Management Corporation (2001). Annual Report 2001 downloaded at: www.tamc.or.th/admin/uploadfile/file_art/C231_006(006-009).pdf
<9>	ผลการสำรวจของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส. รายงานการสำรวจ "บ้านว่าง" ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. เสนอต่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ พ.ศ.2541
<10>	ข้อมูลการสัมมโนประชากร พ.ศ. 2543 http://service.nso.go.th/nso/g_service/cencus/c_popindwk.html
<11>	โปรดอ่านข่าว "เอเชียใต้จะหายจนใน 1 ชั่วคน ธ.โลกแนะลดช่องว่างรายได้" มติชน 5 เมษายน 2550 หน้า 20
<12>	ข้อมูลโดยสังเขปเกี่ยวกับ "แม่ชีเทเรซา" ดูได้ที่ http://nobelprize.org/nobel_prizes/peace/laureates/1979/teresa-bio.html
<13>	อ้างแล้วตามหมายเหตุข้อ 3
<14>	โปรดดูการขยายตัวทางเศรษฐกิจจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ใน http://www.nesdb.go.th/Portals/0/eco_datas/account/ni/ni_1998-2005/NI2005.xls (ตารางที่ 4)
<15>	โปรดดูรายละเอียดได้ในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "รัฐประหาร 19 กันยากับอสังหาริมทรัพย์" ในวารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 6 ฉบับที่ 2 มีนาคม-เมษายน 2550 หน้า 8-9.
<16>	ดัชนีความเชื่อมั่นภาคอุตสาหกรรมที่จัดทำโดยสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงอย่างต่อเนื่องภายหลังจากรัฐประหาร 19 กันยายน 2549 จนถึงเดือนล่าสุดที่รายงานผล (กุมภาพันธ์ 2550: http://internet1.off.fti.or.th/filemanager/data/internet/TISI/2007/02TISIonFeb07_T.doc) ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคประจำเดือนมีนาคม 2550 ที่จัดทำโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ปรากฏว่าลดลงเป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกัน (http://202.28.8.50/cebf/read_cci.php?cid=120)
<17>	จากการสำรวจของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1,200 โครงการ รวมจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเครือเดียวกันประมาณ 700-800 ราย และหากนับรวมบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วประเทศอาจมีอยู่มากกว่า 2,000 บริษัท แต่สมาชิกของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งสามแห่งมีจำนวนสมาชิกจำนวนไม่กี่ร้อยแห่งเท่านั้น
<18>	องค์กรที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย นักพัฒนาที่ดิน (1. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 2.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.สมาคมอาคารชุดไทย 4.สภาที่อยู่อาศัย 5.คณะกรรมการหอการค้า สาขาอสังหาริมทรัพย์ 6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน 7.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 8.ชมรมอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่ 9.ชมรมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา 10.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น) ภาคก่อสร้าง (11.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 12.สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ 13.สมาคมสถาปนิกสยามฯ 14.วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย 15.สภาสถาปนิก 16.สภาวิศวกร) สถาบันการเงิน (17.สมาคมธนาคารไทย 18.สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นักวิชาชีพ (19.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 20.สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ 21.สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22.สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย 23.มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24.สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25.สมาคมบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด 26.สมาคมนักผังเมืองไทย 27.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ) ผู้บริโภค (28.มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค) เป็นต้น
<19>	เป็นประเด็นที่กระผมเคยนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรี (พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร) เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544
<20>	โปรดดูหนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ TAF.01/219/50 ลว. 24 มกราคม 2550 เรื่อง ขอเสนอความเห็นต่อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี
<21>	ตามข่าวที่ นพ.พลเดช ปิ่นประทีป รมช.กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ระบุว่ามีอยู่ 65,293 หน่วย (ไทยรัฐ 13 เมษายน 2550: http://www.thairath.co.th/news.php?section=education&content=43458) แต่ในเว็บไซต์ของการเคหะแห่งชาติระบุว่ามีอยู่ 68,887 หน่วย (http://www.nhanet.or.th/pplan/arthon1.htm) ซึ่งใกล้เคียงกัน
<22>	หนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึง พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ลว. 29 มกราคม 2545 (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter05.htm)
<23>	โปรดดูบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย "ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ต้องให้ซื้อ" ใน อาคารที่ดินอัพเกรด 12-19 มีนาคม 2550 หน้า 63-64 และโพสต์ทูเดย์ 28 กุมภาพันธ์ 2550 หน้า A13
<24>	ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้ว่าจ้าง Agency for Real Estate Affairs (AREA) ทำการสำรวจบ้านว่างในปี 2538 และ 2541 และพบข้อมูลดังกล่าว ซึ่งต่อมาได้รับการพิสูจน์มาอย่างต่อเนื่องว่าถูกต้องจากการเปรียบเทียบกับสถิติของผู้ใช้ไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง
<25>	ณ ธันวาคม 2546 มี "บ้านว่าง" จำนวน 362,118 หน่วย จากจำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าที่เป็นครัวเรือนอยู่อาศัยทั้งหมด 2,050,406 หน่วย โปรดดู วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ มกราคม-มีนาคม 2547 หน้า 76 และ ณ มกราคม 2550 จำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าที่เป็นครัวเรือนเพิ่มขึ้นเป็น 2,132,982 หน่วยแล้ว (http://www.mea.or.th/internet/MEAEnergy/ElecComsum1_1.htm) แต่ไม่มีการเก็บสถิติเกี่ยวกับ "บ้านว่าง" เพิ่มเติม
<26>	หนังสือของกระผมถึงนายกรัฐมนตรี (นายชวน หลีกภัย) ที่ A.R.E.A.11/221/40 ลว. 17 พฤศจิกายน 2540 เรื่อง ขอเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
<27>	ในการนี้จำเป็นต้องลงทุนทำประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง มีระบบข้อมูลที่ดีเพื่อประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มีนายหน้าวิชาชีพที่ได้รับการควบคุมที่ดีเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค กระผมเคยนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรี (พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร) เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544 เรื่อง ข้อเสนอแนวทางการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจัดตั้งศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
<28>	โปรดดูรายละเอียดจากคำตอบของกองจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดี ดังนี้ "กรณีที่ท่านซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดีแล้วไม่สามารถเข้าอยู่ได้ควรตรวจสอบก่อนว่าทรัพย์ที่ท่านซื้อมานี้ตั้งอยู่ในเขตอำนาจศาลใด หลังจากนั้นท่านก็ยื่นคำขอให้ศาลออกคำบังคับขับไล่จำเลยและบริวารตามมาตรา 309 ตรี ไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ แต่ท่านต้องชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก่อน ต่อจากนั้นท่านก็แนบเอกสารต่าง ๆ เหล่านี้ไปพร้อมกับคำขอยื่นต่อศาลได้เลย ซึ่งคำขอตรงนี้ท่านสามารถเขียนหรือพิมพ์เองได้โดยไม่ต้องจ้างทนายความแต่อย่างใด ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวเป็นวิธีการดำเนินการทางศาล ค่าธรรมเนียมขึ้นกับอัตราค่าธรรมเนียมศาล" ที่มา: http://test.led.go.th/faqn/REPLY.ASP?mid=e001299&nomod=e
<29>	กระผมเคยนำเสนอต่อรัฐบาลเรื่อง "ข้อเสนอแนวทางการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจัดตั้งศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์" เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544
<30>	กระผมเคยนำเสนอข้อนี้ต่อรัฐบาล พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร ตั้งแต่วันที่ 26 มีนาคม 2544 และ 17 มกราคม 2546 และนำเสนอต่อร้ฐบาล พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2550
<31>	คัดจากหนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ TAF.01/219/50 ลว. 24 มกราคม 2550 เรื่อง ขอเสนอความเห็นต่อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี (พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์)
<32>	ดร.โสภณ พรโชคชัย "สาธารณูปโภคไทย ฤาต้องคำสาป" ประชาชาติธุรกิจ 5-7 มีนาคม 2550 หน้า 12