ข้อเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์

ที่ A.R.E.A.11/221/40

17 พฤศจิกายน 2540

เรื่อง	ขอเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์

เรียน	นายชวน หลีกภัย ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

ในโอกาสที่ ฯพณฯ และคณะได้รับพระมหากรุณาธิคุณโปรดเกล้าฯ ให้เป็นคณะรัฐบาลชุดใหม่ กระผมใคร่ขอแสดงความยินดีและพร้อมกันนี้จึงใคร่ขอเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อท่านโปรดพิจารณาดังนี้:

1.	เกี่ยวกับ Agency for Real Estate Affairs (AREA)
	1.1	AREA เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและเป็นศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์ของคนไทยที่ให้บริการแก่ภาครัฐบาล ภาคเอกชนและหน่วยงานระหว่างประเทศอย่างกว้างขวาง
	1.2	ศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์นี้ ได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศอย่างต่อเนื่อง จึงได้รับการยอมรับว่ามีฐานข้อมูลขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดในประเทศไทย
	1.3	และเพื่อรักษาไว้ซึ่งความเป็นกลางโดยเคร่งครัด บริษัทฯ จึงไม่มีบริการด้านนายหน้าหรือเข้าร่วมการพัฒนาที่ดินเองทั้งทางตรงและทางอ้อม

2.	สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาส 3/2540 (กันยายน)
	2.1	ผลการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2540 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายอยู่ในตลาดและยังไม่มีผู้จองซื้อทั้งหมด 123,916 หน่วย รวมเป็นมูลค่า 184,864 ล้านบาท
	2.2	คาดว่าในจำนวนนี้จะมีประมาณ 50,808 หน่วยที่จะยกเลิกไป ด้วยผลการขายต่ำมาก จึงเชื่อว่ายังจะมีหน่วยขายที่ยังอยู่รอดในตลาดประมาณ 73,108 หน่วย
	2.3	ที่ผ่านมาพบว่า มีจำนวนหน่วยขายที่ล้มเลิก-หยุดขายไปแล้วจำนวนรวมถึง 312,377 หน่วย รวมมูลค่า 427,598 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นจำนวนมหาศาล

3.	สาเหตุแห่งปัญหา
	3.1	ประเด็นสำคัญคือภาวะล้นตลาด จากการศึกษาของ AREA พบว่า ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2530-2540) จำนวนบ้านในเขต กทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัว (จาก 1.2 ล้านหลังเป็น 2.5 ล้านหลัง) แสดงว่าการผลิตล้นเกินความต้องการ นี่จึงเป็นสาเหตุสำคัญของปัญหาความเสื่อมทรุดของธุรกิจ ซึ่งปรากฎชัดก่อนภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเสียอีก
	3.2	ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยมีปรากฎการณ์คือการปิดบริษัทเงินทุน 58 แห่ง และการลดค่าเงินบาท ทำให้กำลังซื้อซึ่งน้อยกว่าอุปทานอยู่แล้วกลับลดลงจนแทบไม่เหลือ เพราะประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้ประจำตกงานจำนวนมหาศาล ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงหมดโอกาสการเยียวยาอีกต่อไป โครงการเป็นจำนวนมากจะต้องล้มเลิกไปในที่สุด ไม่สามารถจะแก้ไขปัญหาขั้นรากฐานนี้ได้
	3.3	AREA คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2545 จากที่เคยคาดการณ์ไว้ ณ ปี 2543 ทั้งนี้เพราะอุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมหาศาลในปัจจุบันนี้

4.	ความเข้าใจเบื้องต้นประกอบแนวทางการแก้ไขปัญหา
	4.1	การแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถเริ่มแก้ที่ผู้ประกอบการเป็นอันดับแรก โครงการจำนวนมากไม่มีความเป็นไปได้ทางการตลาดมาแต่แรก โครงการอีกหลายแห่งไม่อาจหาอุปทานได้อีกต่อไป เพราะอุปทานหดหายไปเกือบหมด ความต้องการจำเป็นในการซื้อบ้านเปลี่ยนไป ในปัจจุบันนี้ การซื้อบ้านเพราะการแต่งงาน แยกครอบครัว ย้ายบ้านใหม่ ย้ายตามที่ทำงาน ส่วนมากจะกลับกลายเป็นความไม่จำเป็นไปเสียแล้ว ด้วยความสามารถทางการเงินของประชรชนมีจำกัดลง ไม่สามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกต่อไป
	4.2	การแก้ไขปัญหาด้วยแนวทางทางการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงิน ก็ไม่สมควรดำเนินการเช่นกัน ด้วยสถาบันการเงินหลายแห่งดำเนินการผิดพลาด จนมีหนี้เสียเป็นจำนวนมาก เป็นความผิดพลาดของผู้บริหาร ไม่จำเป็นที่รัฐบาลจะเกื้อหนุนด้วยภาษีอากรของประชาชนแต่อย่างใด ควรนำงบประมาณไปพัฒนาประเทศทางด้านอื่นที่ให้มรรคผลมากกว่า
	4.3	การแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ ต้องอาศัยการคัดสรรเป็นพิเศษเพื่อให้การแก้ไขปัญหาตรงจุด โดยเฉพาะการเน้นการแก้ไขปัญหาของประชาชนผู้ซื้อบ้านเป็นสำคัญ

5.	แนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
	5.1	การให้สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน
		5.1.1	ภาพรวม ประชาชนที่กำลังจะโอนบ้านและมีความสามารถครบตามเงื่อนไขของสถาบันการเงิน สมควรได้รับการส่งเสริมการให้สินเชื่อเพื่อการนี้ จากการที่มีกรณีดอกเบี้ย 9% ในรัฐบาลครั้งที่แล้ว จะเห็นได้ว่ามีประชาชนมาขอกู้เป็นจำนวนมาก น่าจะมีความเป็นไปได้สูง
		5.1.2	ประโยชน์ ในการนี้คือทำให้เกิดสภาพคล่องในทางเศรษฐกิจ ผู้ซื้อบ้านได้บ้าน ผู้ประกอบการได้รับเงินลงทุนคืน เป็นดอกผลและเพื่อใช้หนี้ต่าง ๆ สถาบันการเงินได้ดอกเบี้ย เศรษฐกิจของประเทศเติบโตขึ้นตามดอกเบี้ยที่ได้รับ
		5.1.3	วิธีการ ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย ดำเนินการให้สินเชื่อในวงเงินประมาณ 100,000 ล้านบาทในอัตราดอกเบี้ยตามอัตราของธนาคารอาคารสงเคราะห์ในปัจจุบัน โดยเปิดให้กู้เป็นระยะเวลาไม่เกิน 2 เดือน และในระยะเวลาการกู้ 15-20 ปี
		5.1.4	ข้อสังเกต ไม่ควรให้ดอกเบี้ย 9% เพราะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าตลาดเกินไป ผู้ซื้อบ้านในขณะนี้ต้องการเพียงแหล่งเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยไม่ใช่สาระสำคัญเร่งด่วน การแทรกแซงตลาดของรัฐบาลนี้ไม่กระทบต่อสถาบันการเงินในปัจจุบันเพราะสถาบันการเงินอื่น ๆ ก็แทบไม่ได้ให้สินเชื่อทางด้านนี้อยู่แล้ว
		5.1.5	ข้อพึงระวัง ต้องมีกลไกการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ให้ละเอียด หากคุณสมบัติไม่เพียงพอก็ไม่อาจปล่อยกู้ได้ หรือให้กู้เพียง 30-70% ของมูลค่าที่ประเมินได้ กรณีส่อแววทุจริตโดยพฤตินัย เช่น การพาสมัครพรรคพวกของผู้ประกอบการมาขอกู้เอง การเอื้อประโยชน์ต่อผู้ประกอบการเฉพาะกลุ่ม ต้องมีกลไกควบคุมไม่ให้เกิดขึ้นโดยเด็ดขาด
		5.1.6	ผลที่คาดว่าจะได้รับ การดำเนินการนี้ ไม่อาจแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมซึ่งเป็นปัญหาที่ไม่มีทางแก้ไข การนี้เป็นการคัดสรรช่วยเหลือผู้ที่ควรมีโอกาสที่จะช่วยเหลือตนเองได้ในการซื้อบ้านจำนวนมากหนึ่ง
	5.2	การสร้างระเบียบการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อ
		5.2.1	ภาพรวม ประชาชนที่มีความสามารถในการซื้อบ้านจำนวนมาก ขาดความมั่นใจบริษัทผู้ประกอบการ หากสามารถสร้างความมั่นใจแก่ประชาชนได้ จะเป็นการส่งเสริมสภาพคล่องในการซื้อขายบ้านได้ และประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะสามารถซื้อบ้านที่ตนจองซื้อไว้
		5.2.2	ประโยชน์ วางมาตรฐานการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่จากการ "ขายแผ่นกระดาษ" หรือ "ขายก่อนสร้าง" เป็นการขายที่มีหลักประกันแก่ผู้ซื้อ และจะทำให้ปัญหาทางการตลาดที่อยู่อาศัยลดน้อยลง ป้องกันการเก็งกำไรและลดปริมาณอุปทานที่ไม่มีคุณภาพ
		5.2.3	วิธีการ ให้คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินสั่งการว่า โครงการที่จะขออนุญาตจัดสรรหรือก่อสร้างเพื่อเป็นอาคารชุดทั้งหลายนับแต่วันประกาศใช้ข้อบังคับใหม่นี้ ต้องมีการประกันเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อ เงินดาวน์ไม่สามารถนำไปใช้หมุนเวียนเพื่อการประกอบการได้ หากโครงการล้มเลิกไป ผู้ซื้อต้องได้เงินดาวน์คืน แต่หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ จะถูกยึดเงินดาวน์
		5.2.4	ข้อสังเกต โครงการที่ผ่านความเห็นชอบใหม่นี้ จะทำให้เกิดความเชื่อมั่นได้มากกว่าโครงการที่ขายอยู่ในปัจจุบัน อาจมีส่วนทำให้โครงการที่ขายอยู่ในปัจจุบันประสบปัญหาในการขายบ้าง แต่หากโครงการปัจจุบันเหล่านี้สามารถปรับตัวเข้ากับเงื่อนไขใหม่นี้ ก็จะสามารถได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเช่นกัน
		5.2.5	ข้อพึงระวัง ผู้ประกอบการบางส่วนอาจไม่เห็นด้วย ซึ่งการนี้ต้องอาศัยความเด็ดขาดในการดำเนินการ และอาศัยกลไกที่มีอยู่แล้วให้มากที่สุด
		5.2.6	ผลที่คาดว่าจะได้รับ ถือเป็นการวางรากฐานระยะยาวในการสร้างมาตรฐานและคุณภาพการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีหลักประกันที่ดีแก่ประชาชน
	5.3	การขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในราคาถูก
		5.3.1	ภาพรวม ในปัจจุบัน ผู้ถือครองที่อยู่อาศัยจำนวนมากที่ผ่อนกับสถาบันการเงิน ไม่สามารถผ่อนต่อไปได้ เนื่องจากประสบภาวะทางเศรษฐกิจ ผู้ที่ถือครองทรัพย์สินไว้อาจต้องการเปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อการใช้หนี้หรือเป็นทุนหมุนเวียน ผู้ที่จองซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมากเช่นกันที่ไม่สามารถโอนบ้านจากผู้ประกอบการได้ด้วยไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อาจทำให้สูญเสียทรัพย์สินเหล่านี้โดยเปล่าได้ การส่งเสริมให้เกิดการขายทรัพย์สินเหล่านี้ในราคาถูกจะสามารถช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านเหล่านี้ได้
		5.3.2	ประโยชน์ เจ้าของทรัพย์สินสามารถลดภาระหนี้สิน ผู้จะซื้อบ้านสามารถได้ทรัพย์สินในราคาถูก
		5.3.3	วิธีการ ใหกรมบังคับคดี หรือฝ่ายกฎหมายของธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำรายการบ้านยึด บ้านขาดส่งหรือบ้านของผู้ที่ประสงค์จะขายโดยตรง แล้วทำการประเมินค่าทรัพย์สินโดยบริษัทผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและเชื่อถือได้ และจัดทำการขายในราคาไม่เกิน 80% ของมูลค่าตลาดโดยวิธีการประมูลหรือโดยการต่อรองแล้วแต่กรณี
		5.3.4	ข้อสังเกต วิธีนี้ต้องอาศัยการประชาสัมพันธ์อย่างกว้างขวางเพื่อให้เป็นศูนย์กลางในการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้าน เพื่อประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจจัดเก็บค่าธรรมเนียมการดำเนินการในราคาถูก
		5.3.5	ข้อพึงระวัง กรณีนี้ไม่เป็นการขายในลักษณะนายหน้าแต่เป็นการช่วยสนับสนุนให้มีการซื้อขายบ้านในราคาถูก สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สิน ต้องมีการตรวจสอบดำเนินการโดยบริษัทผู้ประกอบการตั้งแต่ 2 แห่งขึ้นไป เพื่อความแม่นยำในมูลค่าที่ประเมิน
		5.3.6	ผลที่คาดว่าจะได้รับ การดำเนินการนี้ จะช่วยให้เกิดความคล่องตัวในระบบการเงิน และช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้านได้รับประโยชน์

6.	มาตรการที่ไม่ควรดำเนินการ ในช่วงที่ผ่านมา มีผู้แสดงความคิดเห็นถึงแนวทางการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ และมีบางแนวทางหรือบางมาตรการที่ไม่น่าจะมีความเหมาะสมที่จะดำเนินการ และหากดำเนินการจะยังความผิดพลาดเพิ่มเติม ได้แก่:
	6.1	การห้ามเปิดตัวโครงการใหม่ ข้อเสนอนี้ อาจช่วยลดอุปทานที่อยู่อาศัยได้บางส่วน แต่ก็เป็นการเปิดช่องให้เฉพาะผู้ประกอบการเท่านั้น โครงการใหม่ ๆ อาจมีข้อเสนอที่ดีแก่ประชาชนมากกว่าก็ได้ จึงไม่ควรปิดกั้น แต่ควรมีมาตรการประกันผู้ซื้อว่าจะไม่สูญเสียเงินดาวน์ เช่น การให้นำเงินดาวน์ไปฝากธนาคาร เผื่อกรณีโครงการมีปัญหา ผู้ซื้อต้องได้เงินดาวน์คืน หรือการที่สถาบันการเงินใด ปล่อยกู้โครงการใดแล้วประสบปัญหา สถาบันการเงินนั้น ควรมีส่วนรับผิดชอบด้วย เป็นต้น
	6.2	การให้การเคหะแห่งชาติเลิกสร้างที่อยู่อาศัยแข่งกับเอกชน กรณีนี้หากเอกชนไม่สามารถแข่งขันทางธุรกิจกับการเคหะแห่งชาติได้ ก็ควรปล่อยให้เอกชนรายนั้น ๆ ล้มเลิกไป และในขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคยังขาดแคลน การเคหะแห่งชาติสามารถให้การสนับสนุนในส่วนนี้ได้ดีกว่าภาคเอกชน
	6.3	การให้เงินกู้พิเศษแก่โครงการที่ประสบปัญหาในการก่อสร้าง เพราะแม้จะก่อสร้างเสร็จก็ใช่ว่าจะมีผู้ซื้อ ผู้ที่จองซื้อไว้ ไม่แน่ว่าจะมีความสามารถในการผ่อนสถาบันการเงินได้เพียงใด การให้เงินกู้พิเศษนี้ จึงอาจเป็นความสูญเปล่าได้ และอาจเป็นช่องทางในการทุจริตได้เช่นกัน

ตารางสรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย กทม.และปริมณฑล ไตรมาส 3/2540 (กันยายน)

ภาพรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาส 3/2540 (กันยายน)
จำนวนโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาด (โครงการ)	2,129	เป็นจำนวนโครงการที่ยังไม่ประสบปัญหาจนหยุดขาย
จำนวนหน่วยขายทั้งหมด (หน่วย)	395,567	มูลค่ารวม 639,463 ล้านบาท เฉลี่ย 1.617 ล้านบาท/หน่วย
จำนวนหน่วยที่ขายได้ใน 9 เดือนแรกของปี 2540 (หน่วย)	60,948	"ขาย" = การจองซื้อ+ทำสัญญาเพราะบ้านในโครงการจัดสรรส่วนมากขายในขณะที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์
จำนวนหน่วยที่ยังเหลืออยู่ในขณะนี้ (หน่วย)	123,916	รวมมูลค่าประมาณ 184,864 ล้านบาท
ระยะเวลาที่ต้องใช้เพื่อขายหน่วยที่ยังเหลือนี้ (เดือน)	17.5	เพราะเดือนหนึ่ง ๆ ขายได้เพียงประมาณ 3,483 หน่วย
โครงการเกิดใหม่ในปี 2540
จำนวนหน่วยเกิดใหม่ทั้งหมด (มกราคม - กันยายน)	31,277	มูลค่ารวม 51,097 ล้านบาท เฉลี่ย 1.634 ล้านบาท/หน่วย
จำนวนหน่วยที่ขายได้ใน 9 เดือนแรกของปี 2540 (หน่วย)	10,252	ยังเหลืออีก 21,025 หน่วยซึ่งรวมไว้ใน 123,916 หน่วยแล้ว
ความเสียหายในภาคธุรกิจ
จำนวนโครงการที่สำรวจทั้งหมด	3,222	รวมทั้งที่ยังขายอยู่และยกเลิกไปแล้วทั้งโครงการ/บางส่วน
จำนวนโครงการที่ยังขายอยู่ ไม่ได้หยุดดำเนินการทั้งโครงการ	2,129	ยังขายอยู่แต่อาจมีการเปลี่ยน/ยกเลิกแบบบ้านบางแบบบ้าง
จำนวนโครงการที่เลิกขายไปบางส่วน	692	โครงการยังอยู่ แต่บางแบบบ้านเลิกไปแล้ว
จำนวนโครงการที่ยังขายอยู่ครบทุกแบบบ้านไม่เปลี่ยนแปลง	1,437	โครงการเหล่านี้ยังไม่มีปัญหา ณ สิ้นไตรมาส 3/2540
จำนวนโครงการที่ยกเลิกไปแล้วทั้งโครงการ	1,093	ยกเลิกไปหมดทั้งโครงการ ไม่มีบ้านเสนอขายอีก
จำนวนหน่วยขายทั้งหมดที่ยกเลิกไปแล้ว	312,377	จากทั้งโครงการที่ยกเลิกไปแล้วโครงการหรือบางส่วน
มูลค่าของหน่วยขายที่ยกเลิกไปแล้ว (ล้านบาท)	427,598	เฉลี่ยหน่วยละ 1.369 ล้านบาท
อุปทานเหลือที่แท้จริง
หน่วยเหลือรวม ณ สิ้นไตรมาส 3/2540	123,916	(ดังรายละเอียดข้างต้น)
จำนวนหน่วยที่อาจยกเลิกในอนาคต	50,808	หน่วยที่เปิดขายมาเกิน 6 เดือนและยังขายได้ไม่เกิน 30%
อุปทานที่จะเหลือรอดอยู่จริงในตลาด	73,108	จำนวนหน่วยเหลือรวม - หน่วยที่อาจยกเลิกในอนาคต

ผลการสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/2540, บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด, กันยายน 2540

7.	มาตรการเสริมที่จำเป็นในระยะยาวแต่เป็นรูปธรรมในระยะสั้น: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
	7.1	ปัญหา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จนเกินความต้องการนี้ ส่วนหนึ่งเพราะผู้ประกอบการรวมทั้งผู้มีส่วนเกี่ยวข้องอื่นทั้งภาครัฐบาลและภาคเอกชนไม่รับทราบข้อมูล
	7.2	ลักษณะของศูนย์ข้อมูล ในปัจจุบันมีหน่วยงานหลายแห่งของภาครัฐบาลทำหน้าที่คล้ายศูนย์ข้อมูล แต่ศูนย์ข้อมูลจริงต้องมีข้อมูลที่ได้จากการสำรวจในภาคสนามเป็นหลัก โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ได้ข้อมูลใหม่ ๆ นำเสนอต่อผู้เกี่ยวข้องโดยเฉพาะ
	7.3	ประโยชน์ที่จะได้รับ การมีมาตรการจัดเก็บข้อมูล ประมวลผลอย่างต่อเนื่องถือเป็นรูปธรรมหนึ่งในการแก้ไขปัญหาอสังหาริม-ทรัพย์ ซึ่งจะเป็นที่ยอมรับในนานาชาติ และเป็นประโยชน์เฉพาะหน้าแก่รัฐบาลในการวางแผนการแก้ไขปัญหาอย่างทันการณ์และต่อเนื่อง
	7.4	กิจกรรมการดำเนินการ สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ ความคืบหน้าในการก่อสร้าง สถานการณ์การตลาดและการขายโดยแบ่งตามจังหวัด เมือง ทำเล แบบบ้านและระดับราคาที่ชัดเจน ซึ่งจะให้ทั้งภาพรวมและรายละเอียดของปัญหาอย่างชัดเจน
	7.5	แนวทางการดำเนินการ ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการหรือร่วมมือกับภาคเอกชนที่สามารถดำเนินการได้

อนึ่ง หากบริษัทฯ สามารถให้การสนับสนุนประการใดได้เกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหา-ริมทรัพย์ที่เสนอข้างต้นนี้ บริษัทฯ ยินดีให้ความร่วมมือและพร้อมจะนำเสนอข้อมูลต่อ ฯพณฯ ในรายละเอียดต่อไป

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถืออย่างสูง
(นาย.โสภณ พรโชคชัย)
กรรมการผู้จัดการ

สำเนาจดหมายตอบจากสำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี

ที่ นร 0108.22/3552

สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
ทำเนียบรัฐบาล กทม.10300

10 กุมภาพันธ์ 2543

เรื่อง

เสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์

เรียน

นาย โสภณ พรโชคชัย

อ้างถึง

หนังสือสำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี ที่ นร 0108.22/3440 ลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2541

ตามหนังสือที่อ้างถึง แจ้งผลการพิจารณาของกรมที่ดินเกี่ยวกับเรื่องที่ท่านเสนอข้อมูลและแนวทางที่เป็นไปได้ในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์รวมหลายประการ มาเพื่อทราบ ความแจ้งอยู่แล้วนั้น

                บัดนี้ กระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดินได้แจ้งผลการพิจารณาให้ทราบ ดังนี้
                1. การให้ต่างชาติเจ้าถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออาคาร ได้มีการออกพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ.2542 (คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท อาจได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่) และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 (คนต่างด้าวซื้อห้องชุดได้ 100% ภายในเวลา 5 ปี และเพิ่มเติมหลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว) แล้ว
                2. การลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ได้มีการออกกฎกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ.2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 และกฎกระทรวงฉบับที่ 6 (พ.ศ.2542) และฉบับที่ 7 (พ.ศ.2542) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เพื่อลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดในกรณีต่าง ๆ แล้ว
                3. การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน กรมที่ดินได้ยกร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ... โดยมีสาระสำคัญตามข้อเสนอแนะบางประการแล้ว เช่น ผู้ขอทำการจัดสรรต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน การกำหนดหน้าที่และการพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ได้รับใบอนุญาตจัดสรร การคุ้มครองผู้บริโภค เป็นต้น ขณะนี้ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมาธิการวิสามัญ สภาผู้แทนราษฎร

จึงเรียนมาเพื่อทราบ

ขอแสดงความนับถือ
(นายณรงค์ เนตรหิน)
รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายบริหาร
ปฏิบัติราชการแทน เลขาธิการนายกรัฐมนตรี

ศูนย์บริการประชาชน
โทร.281-0106 โทรสาร 281-4358
c9:m-sopon 27/1/43 24301059.doc