ความล้มเหลวในอดีต: มาตรการที่ผ่านมาไม่สามารถแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ให้ลุล่วงได้
เช่น การลดภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและดอกเบี้ย
การให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้
และการให้ข้าราชการกู้ซื้อบ้านได้ 100%
มาตรการเหล่านี้ ยังกลับส่งผลเสียต่อประเทศในอนาคต<1>
ความเข้าใจผิด: ว่า
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวโดยพิจารณาจากข้อมูล
ปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น<2> นอกจากนี้ยังมีความพยายามในการโฆษณาชวนเชื่อเพื่อสร้างความเข้าใจผิดว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังจะเพิ่มขึ้นอีก
ซึ่งหากประชาชนหลงเชื่อและรีบลงทุนซื้อทรัพย์สินโดยขาดวิจารณญาณ
จะยิ่งทำให้ภาวะตลาดวิบัติมากขึ้นอีก<3>
ปมปัญหา: ที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ฟื้นตัวก็คือ
การประวิงเวลาไม่ผ่องถ่ายขายทรัพย์สินในราคาที่ลดลงตามจริง
เพื่อหวังให้ราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้ปัญหาแก้ไขไม่ได้จนถึงวันนี้
ศักยภาพ: ประชาชนยังมีเงินออมอยู่มหาศาล
หากทรัพย์สินมีราคาถูก ก็จะจูงใจให้ประชาชนลงทุนซื้อทรัพย์สิน
จะก่อให้เกิดการซื้อขายมหาศาลในเวลาอันรวดเร็ว
ดังนั้น หัวใจสำคัญของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ
การสร้างกลไกที่มีประสิทธิภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ประชาชนในราคาถูก
ประโยชน์: การนี้จะส่งผลดี
3 ประการคือ ประการแรก จะช่วยกระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่อง
เช่น แรงงาน วัสดุก่อสร้าง ตกแต่ง ฯลฯ
ประการที่สอง จะทำให้เกิดการอำนวยสินเชื่อมากขึ้นอันจะส่งผลดีต่อระบบสถาบันการเงิน
และประการที่สาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในอนาคต
ซึ่งทั้งหมดนี้ จะช่วยแก้ไขสภาพคล่องของประชาชน
และก่อให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจด้วยการหมุนเวียนทุนในประเทศในที่สุด
กลไกการแก้ไขปัญหา: หน่วยประมูลขายทรัพย์สินจะเป็นกลไกขายทรัพย์สิน<4> โดยนำทรัพย์สินจากสถาบันการเงิน,
ทรัพย์สินที่ได้จากการชำระหนี้ NPL หรือแม้แต่ทรัพย์สินของประชาชนทั่วไปที่สนใจ
มาประมูลขายในราคาที่เป็นธรรม โดยขายให้มากและเร็วที่สุด
มาตรการที่มุ่งเอื้อต่อประชาชน: นอกจากนี้
รัฐบาลยังควรมีมาตรการประกันเงินดาวน์ซื้อบ้านของประชาขน
คือประกันว่า เมื่อประชาชนจองซื้อบ้านแล้วจะสามารถได้บ้านตามที่ประสงค์และในระยะเวลาและคุณภาพที่ตกลงกันไว้
และหากผู้ซื้อไม่ประสงค์จะซื้อบ้านก็ยังสามารถขอเงินดาวน์คืนได้
มาตรการนี้จะเสริมสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี
หากมาตรการนี้ไม่ได้ดำเนินการ จะส่งผลให้มาตรการอื่นไม่เป็นผล
และจะเท่ากับส่งเสริม (หรือไม่นำพาต่อ)
การเอารัดเอาเปรียบประชาชน
การลงทุนจากต่างประเทศ: การจะรณรงค์เพื่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
จำเป็นต้องอาศัยการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศในภาคอุตสาหกรรมซึ่งจะก่อให้เกิดการสร้างงาน-รายได้ในประเทศ
(แต่ไม่ใช่ในภาคอสังหาริมทรัพย์) เช่น ส่งเสริมการลงทุนย้ายฐานการผลิตอุตสาหกรรมเข้ามาในประเทศโดยอนุญาตให้
ใช้ที่ดินโดยไม่คิดมูลค่าในระยะเวลา 30 ปี หรือการส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่
(ในรูปแบบรถไฟความเร็วสูง ทางพิเศษ รถไฟฟ้า ฯลฯ) เพื่อรองรับความเจริญเติบโตของประเทศ
เป็นต้น
มาตรการเหล่านี้แม้ไม่ใช่ความคิดใหม่แต่ไม่เคยได้ดำเนินการ
ทั้งนี้เพราะแต่เดิมรัฐบาลเชื่อในการแก้ปัญหาแบบเบ็ดเสร็จโดยมาตรการทางการเงินและกฎหมาย
ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าใช้ไม่ได้ผล ทำให้ไม่สามารถแก้ปัญหาให้ลุล่วงได้จริง
การแก้ไขปัญหาจำเป็นต้องลงรายละเอียดเจาะลึกจริงจัง
ทำแข่งกับเวลาโดยไม่อ้างข้อกฎหมายมาแก้ตัวให้พ้นผิดในความล่าช้า
ต้องไม่คำนึงถึงประโยชน์ทางการเมืองเฉพาะหน้า
หรือหาโอกาสแสวงหาประโยชน์โดยมิชอบ และที่สำคัญ
ต้องคำนึงถึงกลุ่มประโยชน์ที่แท้จริงและเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด
ซึ่งไม่ใช่ใครอื่นแต่เป็นประชาชนผู้ซื้อทรัพย์สินเป็นสำคัญ
กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า
ฯพณฯ และคณะของ ฯพณฯ จะให้ความกรุณาพิจารณาข้อเสนอของกระผม
เพื่อประโยชน์ในการแก้ไขปัญหาของประเทศโดยรวม
ด้วยความเคารพ
นาย โสภณ พรโชคชัย *
|
