10 ถ.นนทรี 5 ยานนาวา กทม. 10120
โทร.02.295.3171  Email: sopon@thaiappraisal.org

1    พฤศจิกายน    2544

เรื่อง                ข้อเสนอแนวทางการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจัดตั้งศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์

                      ตามที่กระผมได้เคยกราบเรียนเสนอข้อคิดเห็นมายัง ฯพณฯ 2 ครั้งและ ฯพณฯ ได้ให้ความกรุณาแจ้งกระผมว่าได้บัญชาให้หน่วยงานปฏิบัตินำไปพิจารณาแล้วนั้น กระผมขอขอบพระคุณ ฯพณฯ เป็นอย่างสูง และในครั้งกระผมใคร่ขอเสนอแนะแนวทางรูปธรรมเพื่อรัฐบาลโปรดพิจารณาดังนี้:

แนวทางที่ไม่ได้ผล
                      กระผมเคยกราบเรียน ฯพณฯ ในหนังสือของกระผม ลงวันที่ 26 มีนาคม ศกนี้ และใคร่ขอสรุปว่ามาตรการเหล่านี้ไม่ได้ผล ได้แก่:
                      1. การให้กู้ 100% เพราะอาจทำให้เกิดการก่อหนี้โดยไม่ยั้งคิด เป็นหนี้ผิดประเภท และจะเกิด NPL ในภายหลังได้ อันจะทำให้การแก้ปัญหายิ่งยุ่งยากซับซ้อนขึ้น
                      2. การยืดระยะเวลาผ่อนชำระไม่มีนัยสำคัญต่อการแก้ปัญหาเลย เช่น ภาระการผ่อนต่อเดือน สำหรับระยะเวลาผ่อน 40 ปี ลดลงกว่าของระยะเวลาผ่อน 20 ปีเพียงหนึ่งในสี่ (27%) เท่านั้น (ณ อัตราดอกเบี้ย 5%) ในขณะที่ต้องผ่อนนานกว่าถึง 1 เท่าตัว (20 ปี) การยืดระยะเวลาเช่นนี้เป็นอุปสรรคต่อการออมและจะจำกัดโอกาสการลงทุนในระยะยาว
                      3. การมุ่งให้ข้าราชการกู้เงินซื้อบ้านนั้นอาจไม่ได้ผลมากนัก เพราะรายงานวิจัยของสำนักงานสถิติแห่งชาติเมื่อเร็ว ๆ นี้ชี้ว่า ข้าราชการ 77% เป็นหนี้โดยเฉลี่ยครอบครัวละ 343,184 บาท และหนี้ส่วนใหญ่ (60%) คือหนี้จากการซื้อที่อยู่อาศัยนั่นเอง
                      4. การแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เน้นที่การแก้ปัญหาของธุรกิจประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการมีบ้านเสนอขายในตลาดไม่กี่หมื่นหน่วย ขนาดอุตสาหกรรมก็หดเล็กลงจากเดิมมากแล้ว
                      5. การแก้ปัญหาไม่ควรเอาโครงการเก่ามาพัฒนาใหม่ให้เป็นอุปทานใหม่ในตลาด เพราะ 1.การพัฒนาทั้งโครงการอาจพบความไม่คล่องตัว 2.อาจเอื้อประโยชน์ต่อเฉพาะโครงการ 3.ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นจนทำให้ราคาบ้านสร้างใหม่แพงเกินไป (ราคาวัสดุปี 2544 แพงกว่าปี 2539 ถึง 33%) และ 4.อุปทานประเภทบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ยังมีอีกนับแสน ๆ หน่วย ซึ่งพร้อมจะนำมาขายในตลาดได้เสมอ
                      โดยสรุปแล้ว รัฐบาลควรมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาเป็นรายหน่วยย่อย ซึ่งหมายถึงภาคประชาชนทั้งระบบเพราะในขณะนี้มีบ้านสร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่ ซึ่งอยู่ในมือประชาชนทั่วไป สถาบันการเงิน และอื่น ๆ มากถึง 300,000 หน่วย ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ของผู้ซื้อบ้านรายย่อยมากกว่า โดยการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจในการซื้อบ้าน เช่น มาตรการประกันเงินดาวน์ การบังคับใช้สัญญามาตรฐาน รวมทั้งการบังคับให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาโดยพลัน

แนวทางที่เสนอ: ศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
                      1. เหตุผล: เป็นการเน้นที่การซื้อขายของประชาชนโดยตรง เพราะที่ผ่านมา ผู้ซื้อ-ผู้ขายขาดกลไกตลาดที่เชื่อถือได้หรือมีประสิทธิภาพที่เพียงพอ ทำให้การซื้อขายมีจำกัด นอกจากนี้ราคาบ้านยังไม่ได้ปรับตัวลดลงอย่างจูงใจ เพราะการพยายาม "ยื้อ" ของผู้เกี่ยวข้องต่าง ๆ ดังนั้นรัฐบาลจึงควรจัดตั้งศูนย์ฯ พร้อมทุนประเดิมขี้นมาเพื่อมาดำเนินการ
                      2. หลักการ: เปิดโอกาสให้ผู้ถือครองทรัพย์สินมาขายทรัพย์สินให้กับศูนย์ โดยกำหนดราคาซื้อที่ 60% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง แล้วให้ศูนย์เก็บทรัพย์สินไว้เพื่อจำหน่ายแก่ประชาชนที่สนใจซื้อต่อไป ซึ่งในการนี้ รัฐบาลไม่จำเป็นต้องเสียงบประมาณใด ๆ เลยเพราะสามารถได้คืนจากการขายทรัพย์สินในภายหลัง
                      3. ประโยชน์: ทำให้ผู้ที่ประสงค์จะผ่องถ่ายขายทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือขายเพื่อชดใช้หนี้มีแหล่งขายที่แน่นอนและได้เงินอย่างรวดเร็ว (เช่นกำหนดให้โอนกรรมสิทธิแล้วเสร็จและรับเงินได้ไม่เกิน 15 วัน) และในส่วนของผู้ซื้อ ก็สามารถมีแหล่งซื้อบ้านราคาถูก ทำให้เกิดการซื้อขายกันขนานใหญ่ อุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องรวมทั้งระบบสินเชื่อก็จะสามารถขยายตัวได้ ทำให้เศรษฐกิจของประเทศกระเตื้องขึ้นได้ในที่สุด
                      4. การดำเนินการ: ศูนย์ฯ รับซื้อทรัพย์สินโดยผ่านกระบวนการประเมินค่าทรัพย์สิน หากผู้ขายเต็มใจขายในราคาตามข้อ 2 ก็สามารถซื้อขายได้ทันที ในทางตรงกันข้าม ศูนย์ฯ ซึ่งมี stock ทรัพย์สินในมือ ก็สามารถจัดการขายทรัพย์สินได้ตลอดเวลา ราคาขายทรัพย์สินที่ศูนย์ฯ จะขายก็คือ ตั้งราคาเผื่อกำไรไว้ที่ 10-15% ของราคาที่ซื้อมา เช่น ทรัพย์สินราคา 1,000,000 บาท ซื้อมา 60% คือ 600,000 บาท ก็ตั้งราคาไว้ที่ 660,000 - 720,000 บาทเพื่อจูงใจให้เกิดการซื้อขายที่รวดเร็ว สำหรับส่วนต่างที่ได้ก็สามารถใช้เพื่อการดำเนินการของศูนย์ฯ เป็นสำคัญ พร้อมกับเก็บเงินลงทุนประเดิมคืนรัฐบาลอย่างครบถ้วน
                      5. ศักยภาพ: ในภาวะขณะนี้ มีผู้ยินดีขายทรัพย์สินจำนวนมากทั้งบ้านที่ซื้อไว้แต่ไม่เข้าอยู่และแม้แต่บ้านที่ตนอยู่อาศัยปัจจุบันเพื่อใช้หนี้ หรือเพื่อเป็นทุนประกอบการ เพราะขณะนี้แหล่งทุนมีจำกัด และการกู้เงินนอกระบบก็เสียดอกเบี้ยสูงถึงร้อยละ 15 ต่อวันแล้ว ในทางตรงกันข้าม ยังมีกลุ่มประชาชนผู้มีเงินสะสมไว้อีกจำนวนมากเช่นกัน ดังนั้นหากบ้านมีราคาถูกจริง ก็ย่อมสามารถขายได้ ในการดำเนินการของศูนย์นี้ หากรัฐบาลสามารถจัดงบประมาณเพื่อการซื้อทรัพย์สิน 50,000 ล้านบาท อาจสามารถซื้อบ้านได้ถึง 100,000 หน่วย และสามารถขายเอาทุนคืนได้ภายในเวลา 2-3 ปีเท่านั้น พร้อมกับกระตุ้นเศรษฐกิจแบบลูกโซ่ต่อเนื่องไปอีกนับสิบ ๆ เท่า
                      6. ผลกระทบ: อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ซึ่งกรณีนี้กระผมเองก็ไม่กล้าแสดงความเห็นนักเพราะเป็นเรื่องผลประโยชน์ แต่จะสังเกตได้ว่าเพราะข้อกังวลนี้เอง การแก้ไขปัญหาตลอด 4 ปีโดยรัฐบาลหลายคณะที่ผ่านมาจึงไม่มีความคืบหน้าแต่อย่างใด และมักเป็นมาตรการแบบเดิม ๆ ที่ไม่มีผลต่อการแก้ไขปัญหาจริงจัง

การทำให้เกิดความเป็นไปได้
                      ความโปร่งใสคือหัวใจสำคัญ การเปิดช่องให้ใช้วิจารณญาณของเจ้าหน้าที่ของรัฐ โดยไม่มีกระบวนการตรวจสอบที่เชื่อถือได้ อาจสร้างความคลางแคลงได้ตั้งแต่แรก ดังนั้นรัฐบาลจึงจำเป็นต้องสร้างกลไกการดำเนินงานและกลไกการตรวจสอบที่โปร่งใสเพื่อไม่ให้เกิดข้อครหาในการเรียกอามิสสินจ้างจากผู้จะซื้อหรือจะขายบ้าน รวมทั้งคู่ค้าทางธุรกิจ เช่น suppliers ของสินค้าและบริการต่าง ๆ เป็นประการแรก และประการที่สองคือจะทำอย่างไรไม่ให้เกิดการเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มการเมืองหรือกลุ่มธุรกิจเฉพาะ
                      นอกจากนี้ เรื่องการปฏิบัติงานทั่วไป ก็ต้องดำเนินการให้โปร่งใส เช่น การตรวจสอบประวัติและฐานะการเงินของเจ้าหน้าที่ของศูนย์ฯ การคัดเลือกบริษัทประเมิน การตั้งคณะทำงานกำหนดราคา การตั้งราคาซื้อ การตั้งราคาขาย การพร้อมที่จะเปิดเผยข้อมูลสาธารณะที่ทันสมัยได้ตลอดเวลาเพื่อการแสดงความโปร่งใส หรือแม้แต่การแสดงความโปร่งใสโดยการตรวจสอบตนเองเป็นระยะ ๆ เป็นต้น

                      หากที่ผ่านมาดำเนินการแก้ไขปัญหาแล้วยังไม่ได้ผลชัดเจนนัก ซึ่งอาจเนื่องเพราะเหตุใดก็ตาม กระผมใคร่ขอให้รัฐบาลโปรดพิจารณาแนวทางที่กระผมกราบเรียนข้างต้น เพื่อเป็นผลดีต่อประเทศโดยรวมต่อไป

                      จึงกราบเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ด้วยความเคารพ
นาย โสภณ พรโชคชัย
(Email: sopon@area.co.th)