Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
"ทำไมจึงต้องรู้มูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินของเราเอง"
นางสาวปิยากรณ์ อยู่เย็น โรงเรียนราชินูทิศ จังหวัดอุดรธานี
(ระดับมัธยม) รางวัลชมเชย
                         
          หลายคนอาจสงสัยว่าทรัพย์สินทั้งสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์ที่เราครอบครองอยู่นั้นจำเป็นด้วยหรือที่เราจะต้องทราบมูลค่าของทรัพย์สินที่เรามีอยู่นั้นก็อาจจะเอื้อประโยชน์ต่อเราได้อย่างมากมาย ดังนั้นการที่ทราบมูลค่าของทรัพย์สินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นไม่น้อยเลยทีเดียว
          บ้านและที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าใจกันทั่วไปก็คือ ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หากเราต้องการจะทราบมูลค่าของบ้านและที่ดินก็จะต้องประเมินราคาก่อน เพื่อที่จะได้ทราบค่าของบ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ และการประเมินราคานี้ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่นประเภท และศักยภาพของที่ดิน ความต้องการของตลาด ความนิยม การคาดถึงประโยชน์ของที่ดินในอนาคต แล้วยังรวมไปถึงตัวแปรต่างๆ อีกมากมายที่สามารถส่งผลต่อราคาบ้านและที่ดินของเรา "รู้ไปทำไม แล้วมีความจำเป็นที่จะใช้อย่างไร" หลายคนอาจมีคำถามเช่นนี้ แต่ถ้าหากเราเล็งเห็นก็จะพบประโยชน์ของการทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านและที่ดินได้ ยกตัวอย่างเช่น
          1. ป้องกันการถูกโกงในการทำนิติกรรมสัญญาต่างๆ
          หัวข้อนี้สำคัญที่สุด เพราะนิติกรรมสัญญาได้หมายรวมไปถึงการเช่า การซื้อ การขาย การขายฝาก การให้ การแลกเปลี่ยน การโอน การจำนำ การจำนอง และการใช้เป็นหลักในการค้ำประกัน การที่จะกระทำในการที่กล่าวมาข้างต้นนี้ ล้วนแล้วแต่จะต้องทราบมูลค่าของบ้านและที่ดินก่อน เพราะจะต้องนำบ้านและที่ดินไปประเมินเป็นหลักทรัพย์ จึงจะกระทำสัญญากันได้ ในสำหรับสัญญาบางประเภท ทั้งนี้ยังมีประโยชน์ในด้านการป้องกันการถูกคนโกง และการเสียเปรียบในด้านอื่นๆ อีกด้วย ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยการซื้อขายตามมาตรา 456 การขายฝากตามาตรา 491 การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 519 การให้ตามมาตรา 525 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 538 และการจำนองตามมาตรา 714 กฎหมายบัญญัติว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะถือว่าเป็นโมฆะ และจะต้องมีการลงลายมือชื่อคู่สัญญา เพื่อเป็นหลักฐานและยังสามารถนำขึ้นฟ้องร้องให้บังคับคดีซึ่งกันและกันได้ เช่นการซื้อขายหรือเช่าบ้านและที่ดิน หากไม่มีนิติกรรมสัญญา หรือหลักฐานใดๆ รับรองก็จะถือว่าเป็นโมฆะ อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ผู้ซื้อหรือผู้ขายได้
          2. เพื่อให้ง่ายต่อการดูแลรักษา
          การทราบมูลค่าของบ้านและที่ดินทำให้เราดูแลบ้านและที่ดินได้ง่ายขึ้น เช่นมีบ้านและที่ดินผืนหนึ่งเป็นของนาย ก แล้วนาย ข เกิดล่วงล้ำเข้ามาก่อความเสียหายให้กับบ้านของนาย ก นาย ก ที่เป็นเจ้าของก็มีสิทธิ์ที่จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย จากนาย ข โดยเทียบค่าความเสียหายกับมูลค่าเดิม โดยอ้างหลักกฎหมายว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน ย่อมมีสิทธิ์ในที่ดินของตน คือสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเส้นตั้งฉากไปตลอด และใต้พื้นดินตั้งฉากลงไปตลอดเช่นกัน และจำกัดเพียงเท่าที่มนุษย์จะสามารถใช้สอยได้ ตามกฎหมายเรียกสิทธิ์ในที่ดินนี้ว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ และครอบคลุมไปถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นที่อยู่ในที่ดินนั้น รวมถึงสิทธิ์ที่จะขัดขวางปกป้องหรือฟ้องร้อง เมื่อมีผู้อื่นมาบุกรุกล่วงล้ำ เข้ามากระทำความเสียหายให้แก่แดนกรรมสิทธิ์ของตน เป็นการดูแลรักษาแล้วยังสามารถที่จะใช้สิทธิที่มีอยู่ได้อีกด้วย
          3. เป็นข้อมูลในการวางแผนการใช้ที่ดิน
          มูลค่าที่ดินที่ทราบสามารถนำมาใช้ในการวางแผนการใช้ที่ดินได้เพื่อที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้นจะได้ยังประโยชน์สูงสุดมาสู่ผู้เป็นเจ้าของ เช่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินผืนหนึ่งทราบว่าที่ดินผืนนี้หากปลูกบ้าน โรงเรียน อาคารหรือสิ่งก่อสร้างอื่นๆ รวมถึงสิ่งมีชีวิตอย่างต้นไม้ เป็นต้น ลงไปแล้วจะก่อเกิดผลประโยชน์เพิ่มพูนในอนาคต ซึ่งถ้าเกิดการประเมินราคาก็จะรวมเอาดอกผลในที่ดินนั้น และที่ดินที่มีดอกผลก็ย่อมมีราคาสูงกว่ามูลค่าของที่ดินเดิม เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์อยู่แล้วก็จะได้มาซึ่งผลกำไรจากที่ดินนั้นด้วย
          4. เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ในทางเศรษฐกิจ
          ในตลาด การประเมินค่าบ้านและที่ดินมีช่วงของราคาขึ้นลงอยู่ตลอดเวลา ทั้งยังขึ้นอยู่กับอุปสงค์ และอุปทาน รวมถึงกลไกของตลาดและค่านิยมในระยะนั้นๆ ด้วย การทราบมูลค่าที่แท้จริงมีส่วนจำเป็นอย่างมาก ทั้งในการต่อรองราคา และเปรียบเทียบมูลค่ากับที่ดินอื่น การประเมินค่าบ้านและที่ดินให้เป็นหลักทรัพย์ หากเรารู้เท่าทันว่ามูลค่าที่แท้จริงคือเท่าไร และรู้จักปรับเปลี่ยนกลยุทธ์บางอย่างการเสียสิทธิประโยชน์ การขาดดุล และการถูกเอารัดเอาเปรียบ ในเชิงเศรษฐกิจก็จะไม่เกิดขึ้น
          ดังจะได้เห็นแล้วว่าบ้านและที่ดินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินนั้น ถ้าจะใช้ประโยชน์นอกเหนือจากการพักอาศัย ก็ต้องมีการทราบมูลค่าที่แท้จริงเสียก่อน เพื่อจะแปรเป็นสิ่งอื่นได้ อาจก่อให้เกิดรายได้เพิ่มพูน และทำให้มีสิทธิประโยชน์ในทางกฎหมายเพิ่มมากขึ้น และยังเป็นการใช้ทรัพยากรที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัดนี้ ให้เกิดประโยชน์สูงสุดอย่างยิ่งยวดทั้งต่อตนเอง ผู้อื่นและมวลมนุษยชาติ

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel:66 2295 3171 Fax: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org สถานที่ตั้ง: แผนที่