หลักการเลือกซื้อบ้าน |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
สำหรับท่านที่กำลังมองหาซื้อบ้าน
จะซื้อไว้อยู่ หรือเพื่อการลงทุน (เพราะฝากเงินแบ้งค์
ก็ดอกเบี้ยต่ำเหลือเกิน) อาจกำลังมีคำถามในใจว่าซื้อได้หรือยัง
ตอนนี้ราคาต่ำสุดหรือยัง หรือราคาบ้านจะขึ้นหรือยัง
สถานการณ์ ราคาบ้าน
ณ วันนี้
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ซื้อบ้านใหม่ หรือเก่าดี ? ปกติแล้วคนไทยมักจะชอบบ้านใหม่ แน่นอนว่าของใหม่คงจะดี แต่ไม่แน่เสมอไป การซื้อบ้านใหม่สิ่งสำคัญ คือ ต้องดูคุณภาพการก่อสร้างว่าเป็นอย่างไร อยู่ไปแล้วจะมีแตกร้าว ทรุดหรือไม่ หลังคาจะรั่วหรือไม่ เป็นต้น ถ้าอยู่ในโครงการจัดสรร สาธารณูปโภคต่างๆ ที่บอกว่าจะมีทำหรือยัง ทำครบมั้ย แล้วอาจยังเสี่ยงว่า เข้าอยู่แล้วจะใช้ได้หรือไม่ จะบำรุงรักษาต่อเนื่องหรือไม่ ซึ่งส่วนนี้ต้องพิจารณาจากชื่อเสียง ประวัติเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ (ถามจากคนที่เข้าอยู่แล้ว หรือจากโครงการอื่น ๆ ที่เคยทำมา) ส่วนบ้านเก่า หรือบ้านมือสอง นั้นจากช่วงปี 2541 เป็นต้นมา จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จไม่มีคนอยู่มีมากขึ้นถึง 350,000 หน่วย ทำให้เกิดการขายบ้านมือสองกันมากขึ้น บ้านพวกนี้อาจไม่ใช่บ้านเก่าที่มีคนอยู่แล้ว แต่เปลี่ยนมือโดยไม่มีคนเข้าอยู่ก็ได้ รวมทั้ง บ้านเก่า ที่มีคนอยู่แล้วก็น่าลอง เนื่องจากบ้านที่มีคนอยู่แล้ว ถ้าเทียบกับบ้านใหม่ ๆ มักจะราคาถูกกว่า ตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชน หรือใกล้เมืองมากกว่า (บ้านใหม่ ๆ มักตั้งอยู่ไกลเมืองออกไปเรื่อย ๆ ต้องเดินทางมาทำงานในเมืองไกล) บ้านเก่า อย่ากลัวโทรม คนไปดูบ้านเก่า ที่สภาพไม่ดี อาจเห็นประตูรั้วพัง ๆ ไฟเปิด/ปิดเสีย เฟอร์นิเจอร์เก่าหญ้ารกรุงรัง สีทาผนังซีด ฯลฯ ท่านเชื่อไหม สิ่งเหล่านี้เป็นเพียงความเสื่อมโทรมในส่วนเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งหากเราซ่อมแซมไปแล้ว ซึ่งมักจะใช้เงินไม่มาก นัก ก็จะทำให้บ้านกลับมามีชีวิตชีวาใหม่ และหากขายก็ได้ราคา เช่น ถ้าเราซื้อบ้านเก่าราคา 1,000,000 บาท มาซ่อมแซมอีก 200,000 บาท จะกลายเป็นบ้านเก่าที่ขายได้ถึง 1,400,000 บาทก็ได้ เพราะสภาพมันดีขึ้นมาก แล้วซื้อทำเลไหนดี ? โดยหลักขึ้นอยู่กับความชอบใจเฉพาะบุคคล ไม่มีที่ใดที่ทุกคนอยากอยู่เหมือนกันหมด (ยกเว้นหากให้เลือกหมู่บ้านดีกับหมู่บ้านแย่ ใคร ๆ ก็ย่อมเลือกหมู่บ้านดี) แต่อีกนัยหนึ่ง คนมักไม่ชอบย้ายไปไกลจากเดิม ซี่งมักมีญาติอยู่ใกล้ ๆ ประเภทย้ายจากบางแค ไปบางชัน จากบางพลี ไปบางบัวทอง ฯลฯ มีน้อยมาก และนี่คือเคล็ดของการขายบ้านให้กับเพื่อนบ้าน เพราะเขาเห็นคุณค่าของสินค้าเสนอขาย ได้กว่าคนภายนอก ปัจจัยพิจารณาหลักในการเลือกทำเลน่าจะเป็นความสะดวกใน การคมนาคม สำหรับเมืองที่มีปัญหาการจราจรอย่างกรุงเทพฯ ถ้าจะเลือกก็น่าจะเลือกทำเลที่มีความสะดวกในการคมนาคม เช่น ทางด่วน สุดทางด่วน เหมาะสำหรับคนรวย เพราะค่าทางด่วน ค่าน้ำมันวันละ 500 ไม่ยี่หระ และคนจนก็ไม่ท้อ เพราะมักขึ้นรถประจำทางทางด่วน แต่ชนชั้นกลางไปอยู่กันยากเพราะสู้ค่าทางด่วนไม่ได้ รถก็ยังอาจผ่อนอยู่ บ้านก็เช่นกัน ฯลฯ ใกล้สถานีรถไฟ ปัจจุบันมีผู้คนจำนวนมากใช้บริการรถไฟ ชานเมืองเข้ามาทำงาน ทั้งด้านเหนือ และด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ และปัจจุบันเราก็มีรถไฟฟ้า (ปีหน้าก็มีอีกสาย-ใต้ดิน) หรือระบบขนส่งมวลชนลักษณะนี้ แต่การเดินทางที่ผู้คนอาจลืมไปแล้ว คือ ทางน้ำ หรือทางเรือ ปัจจุบันการใช้การเดินทางทางเรือ ใช้เวลาน้อยมากเมื่อเทียบกับรถ แต่สิ่งที่ต้องระวัง อย่าไป "ซื้ออนาคต" โดยทั่วไปเรามักเล็งทำเลที่อนาคตจะดี เช่น กำลังจะตัดถนน แต่ต้องระวังว่าบางทีไม่ตัด หรือกว่าจะตัดนานมาก (จนรอไม่ไหว) การไปอยู่ชานเมืองเพื่อรอความเจริญนั้น เราอาจ "ช้ำหนัก" เพราะต้องออกจากบ้านแต่เช้า รถติดตั้งแต่ปากทางหมู่บ้าน ฯลฯ ทำเลดีเกี่ยวกับอนาคต ทำเลที่ดีนั้น อนาคตจะดีไหม มีสาธารณูปโภคเพียงพอไหม หรืออนาคตจะทรุดโทรมลงไปกว่านี้ เป็นต้น เราจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ? กรณีที่ไม่มีเงินสด ต้องผ่อนแบงค์ เราจะมาดูกันว่า ถ้าเรามีเงินเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ต้องพิจารณาดังนี้
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ตาราง
1 : การคำนวณ ความสามารถในการซื้อบ้าน |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
เป็นการประมาณการขั้นสูงสุดที่เป็นไปได้คือประมาณ 61 เท่า แต่ถ้าจะกู้ 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ (ข้าราชการ) ก็จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 48 เท่า (C11) ถึงตรงนี้ เรื่องของการซื้อบ้านยังไม่จบ คงต้องขอต่อฉบับหน้า (ในตอนที่ 2) ซึ่งจะว่าถึง เรื่องของการกู้เงินแบงค์ จะกู้แบบไหนดี เราจะหาซื้อบ้านได้จากแหล่งใดบ้าง แล้วเมื่อคิดว่าได้หลังที่ถูกใจแล้ว จะต้องดูอะไรต่อ และนักประเมินจะช่วยท่านได้อย่างไรบ้าง กรณีต้องกู้แบงค์เพื่อซื้อ การเก็บหอมรอมริบจนมีเงินสดพอซื้อบ้านทั้งหลังหรือห้องชุดหน่วยหนึ่งนั้น มันเสี่ยง เพราะอนาคตราคาอาจขึ้นจนเราซื้อไม่ทัน และเพื่อให้เราสามารถเข้าอยู่ได้ซึ่งอาจคุ้มกว่าเช่า เราก็ควรจะกู้เงินมาซื้อบ้าน การใช้สินเชื่อของสถาบันการเงินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็น แต่ในการกู้เงินแบงค์นั้น ต้องเข้าใจว่า เงินผ่อนช่วงแรก ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ย เงินต้นจะลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น ชี้ให้เห็นสัจธรรมอย่างหนึ่งว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้าในช่วงแรก สามารถ "โปะ" ได้จง "โปะ" เพื่อจะลดเงินต้นได้มาก ๆ ต้องให้เป็นไทแก่ตัวโดยไว ดังนั้นมีโอกาส "เท" ก็ควร "เท" ดูตาราง 2 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ตาราง
2 : เงินผ่อนต่อเดือนของคุณไปไหน? |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ผ่อนช่วงแรก ๆ ดอกเบี้ยเอาไปหมด ในการผ่อนเงินแบงค์ เช่น ระยะ 20 ปี ข้างต้น เงินผ่อนในช่วงแรก ๆ จะเป็นดอกเบี้ยเสียส่วนใหญ่ เงินต้นลดลงเพียงนิดเดียว ต่อเมื่อเวลาผ่านไปนาน ๆ เข้า เงินต้นก็จะค่อย ๆ ถูกหัก จนดอกเบี้ยกลับเป็นน้อยลง ส่วนของเงินต้นจึงจะเพิ่มขึ้น
เป็นเครื่องยืนยันว่า การเป็นหนี้ ไม่ควรเป็นนาน เพราะดอกเบี้ยกินหมด ดังนั้นถ้า "โปะ" ได้จง "โปะ" อีกประการ ถ้าเป็นหนี้ อย่าเป็นหนี้หลายทาง ถ้าเราจะวางแผนการเงินในการกู้เงินซื้อบ้าน คงต้องดูความพร้อมของเรา แต่สิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาก็คือ อย่า "เปิดศึกหลายด้าน" ไม่ใช่ผ่อนทั้งบ้าน ทั้งรถ ทั้ง CD VCD VDO ฯลฯ "กฎแห่งกรรม" ของการเป็นหนี้หลายทางก็คือ "มักไม่รอด" เลือกผ่อนแบบไหนดี ? มองหาบ้านได้จากแหล่งใดบ้าง ? อย่างไรก็ตาม เป็นการช่วยในเบื้องต้นเท่านั้น เพื่อท่านไม่ต้องใช้เวลาในการออกไปสำรวจมากนัก แต่เมื่อพิจารณาแล้วสนใจ ก็คงต้องออกไปดูด้วยตา จับต้องด้วยมืออยู่แล้ว การสำรวจเพื่อเลือกซื้อบ้าน สำรวจอะไรบ้าง ? นักประเมินช่วยท่านได้อย่างไร ถึงตรงนี้ข้อมูลข้างต้น น่าจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง สำหรับผู้มองหาบ้าน หรือเริมคิดหาซื้อบ้าน ซึ่งเป็นความใฝ่ฝันว่าสักวันหนึ่ง ต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง สักหลังหนึ่งไว้อยู่อาศัย พร้อมครอบครัว แต่เนื่องจากซื้อบ้านสักหลังหนึ่งอาจต้องผ่อนเกือบทั้งชีวิต ข้อมูลข้างต้นช่วยในการตัดสินใจได้ซื้อบ้านได้อย่างรอบรู้ และมั่นใจมากขึ้น มากขึ้น |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||