ก่อนที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ประเทศไทยอยู่ในยุคเศรษฐกิจบูมเป็นระยะเวลาต่อเนื่องถึงประมาณ
10 ปี เศรษฐกิจโตถัวเฉลี่ยปีละ 8-9 % ในยามเศรษฐกิจเจริญรุ่งเรือง กำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมาย
ปีละกว่าแสนยูนิตโดยถัวเฉลี่ย ก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจหลายแสนล้านบาทต่อปี
ราคาที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์
คอนโด รวมทั้งที่ดินเปล่า โตขึ้นทกปี ถ้าไม่ซื้อวันนี้อีก 2-3 เดือนหรืออาจเร็วกว่านั้น
ราคาอาจจะขึ้นอีก
ยิ่งกลายเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการซื้อ และส่วนหนึ่งเห็นช่องทางที่จะทำกำไรโดยการซื้อมาเพื่อขายต่อ
หรือที่เรียกว่า ซื้อแบบเก็งกำไร ในยุคนี้เป็นยุคทองของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ในยุคนั้น ทุกคนล้วนไดกำไร ไม่มีคำถามว่าโครงการใดมีปัญหาหรือไม่
หรือโครงการน่าเชื่อถืออย่างไรหรือไม่แต่หลังจากเกิดวิกฤติ ปัญหาเกิดขึ้นมากมาย
โครงการอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักโดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2540 ต่อเนื่องมาปี 2541 และ
2542
สำหรับโครงการ บ้านขายไปแล้วผู้ซื้ออาจจะมีปัญหาโอนไม่ได้เพราะมีปัญหาการเงิน
สำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีปัญหาการเงิน แต่มาเจอโครงการที่มีปัญหา ทำให้โอนไม่ได้ทั้ง
ๆ ที่ตัวผู้ซื้อเองพร้อมจะโอน
ทำให้ปัจจุบันนี้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของโครงการและนี่คือที่มาของคำถามที่ว่า
โครงการที่ดีน่าเชื่อถือ สังเกตอย่างไร ตอบอย่างสั้นที่สุดก็คือ โครงการที่ดีน่าเชื่อถือย่อมต้องตอบสนองความคาดหวังของผู้ซื้อ
และคงจะต้องถามต่อว่า อะไรคือความคาหวังหลัก ๆ ของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งโครงการที่ดีน่าเชื่อถือจะต้องตอบสนองให้ได้
ดังต่อไปน
1) ขายบ้านต้องมีโฉนดพร้อมโอน วิธีการขายหรือซื้อบ้านโดยอาศัยกระดาษเปล่าหมดสมัยไปแล้ว
ผู้ซื้อไม่ต้องรอผ่อนดาวน์ 12 เดือน 15 เดือน หรือยาวถึง 24 เดือนอีกต่อไป โครงการมีบ้านพร้อมอยู่
บ้านสร้างเสร็จแล้วซื้อวันนี้ ภายในเดือนสองเดือนก็โอนได้ทัน ผู้ซื้อบ้านสามารถตรวจสอบโดยไปดูที่โครงการ
แปลงที่ดินและบ้านที่จะซื้อ รวมทั้งอาจขอดูรายละเอียดของโฉนดที่จะโอน
2) คุณภาพและสภาพของบ้านที่จะโอน ในกรณีที่เป็นบ้านสร้างเสร็จบ้าน
ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบคุณภาพของบ้าน วัสดุที่ใช้ สภาพของบ้านและคุณภาพโดยรวม ในกรณีที่เป็นบ้านกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างผู้ซื้อก็สามารถตรวจสอบได้เป็นระยะและตรวจโดยละเอียดก่อนโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง
3) โครงการมีสาธารณูปโภคพร้อม ไม่ว่าจะเป็น ถนน ไฟฟ้า
ประปา ส่วนสาธารณะ บริการสาธารณะอื่นๆ เช่น คลับเฮ้าส์ สระน้ำ ฯลฯ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบคุณภาพและสภาพการดูแลรักษาได้>
4) ศักยภาพของทำเลที่ตั้งโครงการ ปัจจัยที่ควรพิจารณาคือ
ระบบเครือข่ายคมนาคมของรัฐที่โครงการตั้งอยู่ เช่น ทางด่วน ระบบขนส่งมวลชน ถนนวงแหวน
ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้แหล่งงาน เป็นต้น
5) เป็นโครงการภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ดูโครงการที่อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดินจะต้องมีมาตรฐานตามข้อกำหนดขงอรัฐ
ไม่ว่าจะเป็นระบบสาธารณูปโภค ถนนไฟฟ้า ประปา สวนสาธารณะ และอื่น ๆ อีกมากมาย จึงเป็นโครงการที่ดีและน่าเชื่อถือกว่าโครงการที่เลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
6) ใครเป็นผู้บริหารชุมชน ผู้ซื้ออาจให้ความน่าเชื่อถือกับโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้บริหารชุมชนเอง
หรืออาจเห็นว่าคณะกรรมการหมู่บ้านโดยการเลือกของลูกบ้าน อาจเป็นผู้บริหารชุมชนที่ดีกว่า
หรือทางออกที่ดี อาจจะเป็นการบริหารร่วมกันระหว่างโครงการและลูกบ้านบทสรุป สภาพวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา
กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินสัญญามาตรฐาน การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ
หน่วยงานควบคุมของรัฐ เช่น กรมที่ดิน และสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
ตลอดจนความระมัดระวังและการตรวจสอบที่ใกล้ชิดของผู้ซื้อบ้าน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำหน้าที่กลั่นกรองให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีความน่าเชื่อถือและเป็นโครงการที่ให้ความคุ้มค่าต่อผู้ซื้อมากกว่าที่เป็นในช่วงยุคเศรษฐกิจบูม |