ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
โครงการที่ดีน่าเชื่อถือ สังเกตุอย่างไร


คุณประสงค์ เอาฬาร
กรรมการผู้จัดการ เครือ โอจีซี กรุ๊ป


     ก่อนที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ประเทศไทยอยู่ในยุคเศรษฐกิจบูมเป็นระยะเวลาต่อเนื่องถึงประมาณ 10 ปี เศรษฐกิจโตถัวเฉลี่ยปีละ 8-9 % ในยามเศรษฐกิจเจริญรุ่งเรือง กำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมาย ปีละกว่าแสนยูนิตโดยถัวเฉลี่ย ก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจหลายแสนล้านบาทต่อปี      
     ราคาที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ คอนโด รวมทั้งที่ดินเปล่า โตขึ้นทกปี ถ้าไม่ซื้อวันนี้อีก 2-3 เดือนหรืออาจเร็วกว่านั้น ราคาอาจจะขึ้นอีก
     ยิ่งกลายเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการซื้อ และส่วนหนึ่งเห็นช่องทางที่จะทำกำไรโดยการซื้อมาเพื่อขายต่อ หรือที่เรียกว่า “ซื้อแบบเก็งกำไร” ในยุคนี้เป็นยุคทองของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
     ในยุคนั้น ทุกคนล้วนไดกำไร ไม่มีคำถามว่าโครงการใดมีปัญหาหรือไม่ หรือโครงการน่าเชื่อถืออย่างไรหรือไม่แต่หลังจากเกิดวิกฤติ ปัญหาเกิดขึ้นมากมาย โครงการอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักโดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2540 ต่อเนื่องมาปี 2541 และ 2542
      สำหรับโครงการ บ้านขายไปแล้วผู้ซื้ออาจจะมีปัญหาโอนไม่ได้เพราะมีปัญหาการเงิน สำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีปัญหาการเงิน แต่มาเจอโครงการที่มีปัญหา ทำให้โอนไม่ได้ทั้ง ๆ ที่ตัวผู้ซื้อเองพร้อมจะโอน
      ทำให้ปัจจุบันนี้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของโครงการและนี่คือที่มาของคำถามที่ว่า “โครงการที่ดีน่าเชื่อถือ สังเกตอย่างไร” ตอบอย่างสั้นที่สุดก็คือ โครงการที่ดีน่าเชื่อถือย่อมต้องตอบสนองความคาดหวังของผู้ซื้อ และคงจะต้องถามต่อว่า อะไรคือความคาหวังหลัก ๆ ของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งโครงการที่ดีน่าเชื่อถือจะต้องตอบสนองให้ได้ ดังต่อไปน
     1) ขายบ้านต้องมีโฉนดพร้อมโอน วิธีการขายหรือซื้อบ้านโดยอาศัยกระดาษเปล่าหมดสมัยไปแล้ว ผู้ซื้อไม่ต้องรอผ่อนดาวน์ 12 เดือน 15 เดือน หรือยาวถึง 24 เดือนอีกต่อไป โครงการมีบ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างเสร็จแล้วซื้อวันนี้ ภายในเดือนสองเดือนก็โอนได้ทัน ผู้ซื้อบ้านสามารถตรวจสอบโดยไปดูที่โครงการ แปลงที่ดินและบ้านที่จะซื้อ รวมทั้งอาจขอดูรายละเอียดของโฉนดที่จะโอน
     2) คุณภาพและสภาพของบ้านที่จะโอน ในกรณีที่เป็นบ้านสร้างเสร็จบ้าน ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบคุณภาพของบ้าน วัสดุที่ใช้ สภาพของบ้านและคุณภาพโดยรวม ในกรณีที่เป็นบ้านกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างผู้ซื้อก็สามารถตรวจสอบได้เป็นระยะและตรวจโดยละเอียดก่อนโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง
     3) โครงการมีสาธารณูปโภคพร้อม ไม่ว่าจะเป็น ถนน ไฟฟ้า ประปา ส่วนสาธารณะ บริการสาธารณะอื่นๆ เช่น คลับเฮ้าส์ สระน้ำ ฯลฯ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบคุณภาพและสภาพการดูแลรักษาได้>
    4) ศักยภาพของทำเลที่ตั้งโครงการ ปัจจัยที่ควรพิจารณาคือ ระบบเครือข่ายคมนาคมของรัฐที่โครงการตั้งอยู่ เช่น ทางด่วน ระบบขนส่งมวลชน ถนนวงแหวน ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้แหล่งงาน เป็นต้น
     5) เป็นโครงการภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ดูโครงการที่อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดินจะต้องมีมาตรฐานตามข้อกำหนดขงอรัฐ ไม่ว่าจะเป็นระบบสาธารณูปโภค ถนนไฟฟ้า ประปา สวนสาธารณะ และอื่น ๆ อีกมากมาย จึงเป็นโครงการที่ดีและน่าเชื่อถือกว่าโครงการที่เลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
     6) ใครเป็นผู้บริหารชุมชน ผู้ซื้ออาจให้ความน่าเชื่อถือกับโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้บริหารชุมชนเอง หรืออาจเห็นว่าคณะกรรมการหมู่บ้านโดยการเลือกของลูกบ้าน อาจเป็นผู้บริหารชุมชนที่ดีกว่า หรือทางออกที่ดี อาจจะเป็นการบริหารร่วมกันระหว่างโครงการและลูกบ้านบทสรุป สภาพวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินสัญญามาตรฐาน การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ หน่วยงานควบคุมของรัฐ เช่น กรมที่ดิน และสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ตลอดจนความระมัดระวังและการตรวจสอบที่ใกล้ชิดของผู้ซื้อบ้าน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำหน้าที่กลั่นกรองให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มีความน่าเชื่อถือและเป็นโครงการที่ให้ความคุ้มค่าต่อผู้ซื้อมากกว่าที่เป็นในช่วงยุคเศรษฐกิจบูม