ข้อแนะนำการซื้อบ้าน จากงานสัมมนาซื้อบ้านอย่างรอบรู้ครั้งที่ 6 วันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2545
พิจารณาเจาะทำเลทอง : ซื้อบ้านที่ไหนดี

นายฐิตานนท์ พิบูลนครินทร์
รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ


1. บทนำ
     คำว่า “ ทอง “ เป็นเครื่องแสดงภาวะที่ดีของของบ้านของเมือง มักใช้กับเหตุการณ์ต่าง ๆ ของตลาด เช่น หลังจากในปีพุทธศักราช 2325 ได้สร้างเมืองหลวงจนถึงรัชกาลที่ 3 เกิด “ยุคทองของเมือง” คือ ปรากฏความรุ่งเรืองทางเศรษฐกิจ ทางพุทธศาสนา และทางศิลปวัฒนธรรม มีวัดวาอารามมากมาย มีการติดต่อการค้าขายกับต่างประเทศหรือในความหมายของตลาด เป็นการบ่งบอกสภาวะการณ์หรือปรากฏการณ์ที่ดีของตลาด มักใช้กันทั่วไปว่านาทีทอง โอกาสทองที่เหมาะสำหรับผู้ซื้อ คือสามารถซื้อได้ในราคาถูก ในตลาดที่อยู่อาศัยก็เช่นเดียวกัน มักใช้คำว่า “ยุคทอง” ของที่อยู่อาศัย เช่น ยุคทองของคอนโดมิเนียม ยุคทองของทาวน์เฮาส์ สำหรับการเกิด “ยุคทองของผู้ขาย” และ “ยุคทองของผู้ซื้อ” จะเกิดขึ้นเมื่อมีปัจจัย สนับสนุนและส่งเสริมปัจจัยจากภาครัฐ ปัจจัยด้านดอกเบี้ยการแก้ไขผ่อนปรนผ่อนปรนกฎระเบียบที่ไม่เอื้ออำนวยในการพัฒนา และในปี 2545 นี้ นับว่าเป็น “ยุคทองของผู้ซื้อ” บ้านอีกครั้งหนึ่ง เนื่องจากมีปัจจัยเกื้อหนุนสนับสนุนมากมาย เช่น มีภาวะดอกเบี้ยต่ำ ราคาบ้านลดลง ปัจจัยส่งเสริมจากภาครัฐ เช่น ค่าธรรมเนียมการโดนไม่เสีย หรือเสียน้อยมาก และรัฐบาลกำลังจะลดค่าลดหย่อนจำนองแต่คาดว่าปี 2546 ราคาบ้านอาจจะสูงขึ้นอีกหากภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น
     สำหรับ”ทำเลทอง” หมายถึง ทำเลที่ดีที่เหมาะสมกับราคา ที่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัย “ทำเลทอง” ควรอยู่ที่ไหน พิจารณาอย่างไร จึงได้ “ทำเลทองของที่อยู่อาศัย” แต่ทำเลทองในด้านระดับรายได้ต่าง ๆ ย่อมมีทำเลที่ตั้งที่แตกต่างกัน และยังขึ้นอยู่กับเป้าหมายของผู้ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวหรือทำธุรกิจการค้า ย่อมเลือกทำเลที่แตกต่างกัน

2. แนวทางเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับที่อยู่อาศัย
     มีนักวิชาการหลายท่านได้กล่าวว่า ประมาณว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่เมือง เป็นพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นองค์ประกอบหลักของโครงการสร้างเมือง และสามารถรองรับแรงงานในเมืองเกือบทั้งหมด ดังนั้นการเลือกที่ตั้งที่อยู่อาศัยจึงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อรูปแบบให้เกิดการสัญจรในเมืองและการเติบโตของเมือง
     การเลือกทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย หมายรวมถึงการเลือกทำเลของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ซึ่งควรพิจารณาไปพร้อมกันกับผู้ลงทุนซึ่งควรเป็นทำเลเดี่ยวกัน เพื่อให้เกิดองค์ประกอบของเมืองที่สมบูรณ์เนื่องจากเป็นปัจจัยทีส่งผลต่อรูปแบบการเติบโตของเมืองในทิสทางที่ถูกต้อง ตลอดจนสามารถใช้องค์ประกอบของกิจกรรมต่าง ๆ ในเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนแบบสมัยใหม่และโครงข่ายระบบการคมนาคม แม้จะอยู่ไกลจากศูนย์กลางเมือง แต่สามารถเดินทาวเข้าสู่เมืองได้โดยสะดวกและรวดเร็ว สาระสำคัญเกี่ยวกับแนวทางเลือกทำเลที่ตั้งไว้ 2 แนวทาง ได้แก่

      แนวทางแรก คือ แนวทางมหภาคด้านพื้นที่ (Macro-Spatial Approach) ซึ่งแนวทางนี้เป็นระดับกว้างระบุว่า ทำเลที่ตั้งที่อยู่อาศัยต้องมีความสัมพันธ์กับสภาพแวดบ้อมของเมืองเป็นลำดับแรก ซึ่งหมายถึงความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยทางด้านกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคมของเมือง เช่นการใช้ที่ดินประเภทต่าง ๆ กับระบบคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการของเมือง การอธิบายทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยสัมพันธ์กับเมืองได้อย่างไรนั้น เนื่องจากเมืองต้องประกอบด้วยหน้าที่ใช้สอยกิจกรรมหลัก 3 ประการคือ

     1) พื้นที่แหล่งงาน(Work Places)
     2) ความสะดวกในการเข้าถึง(Accessibility)
     3) มีขนาดที่ดินที่พอเพียง(Adequate in Size)
     4) มีระยะทางที่เดินถึงได้ง่าย (Easy Walking Distance)
     5) พัฒนาและคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ (Economic to Develop) และ
     6) มีความหนาแน่นที่เหมาะสม(Desirable Density)

     
แนวทางที่สอง เป็นแนวทางระดับจุลภาคด้านเศรษฐกิจ (Micro-Economic Approach) (ประจักร:2531) ในแนวทางนี้ พิจารณาปัจจัยการตัดสินใจเลือกทำเล กับความพึงพอใจของครัวเรือน โดยแบ่งออกเป็น 5 กลุ่ม คือ
     กลุ่มที่ 1 เน้นความสำคัญของปัจจัยการเข้าถึง (Accessibility) หมายถึง การมีโครงข่ายการคมนาคมเข้าถึงแม้จะอยู่ห่างไกลจากเมือง แต่สามารถเดินทางได้สะดวก ซึ่งพิจารณาจากความสัมพันธ์ของค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครัวเรือน ที่ส่งผลต่อความพึงพอใจมากน้อยเพียงใด
     กลุ่มที่ 2 เน้นเรื่องตัวบ้าน รูปแบบความสวยงามในการออกแบบอาคารที่ส่งผลถึงความพึงพอใจ รวมถึงการมีสิ่งแวดล้อมของการอยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญ
     กลุ่มที่ 3 เน้นพิจารณาการแลกเปลี่ยน (Trade-off) ระหว่างคุณลักษณะของราคาที่อยู่อาศัยกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งไม่สามารถไปในทิศทางเดียวกันได้ เช่น ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้แหล่งงานจะมีราคาสูง ทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้ กรณีที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าอาจเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ไกลจากแหล่งงาน
     กลุ่มที่ 4 เน้นเรื่องปัจจัยความสามารถในการจ่ายในการเลือกที่อยู่อาศัย
     กลุ่มที่ 5 เน้นตัวบุคคลผู้เป็นผู้ตัดสินใจซื้อ ใครหรือผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจชื้อ เช่น หัวหน้าครอบครัวที่เป็นสามีหรือภรรยา โดยเฉพาะในสังคมไทยญาติผู้ใหญ่ จะเป็นผู้มีอิทธิพลในการตัดสินใจซื้อค่อนข้างสูง
     นอกจากนี้ ในการวิเคราะห์ความสัมพันธ์กับการเลือกทำเลที่อยู่อาศัยตามแบบจำลอง “Simulation Model” คือ เน้นความสัมพันธ์การเติบโตของพื้นที่เมืองเป็นหลัก โดยการคาดการณ์ถึงความสัมพันธ์ของแหล่งงานพื้นฐาน (Basic Economic) กับการเพิ่มประชากร เพราะการกระจายตัวของประชากรตามแหล่งการเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัยและพื้นที่ส่วนที่บริการอื่น ๆ ของเมือง มีความเชื่อมโยงซึ่งกันและกันระหว่างการเลือกที่ตั้งของกิจกรรมการจ้างงานพื้นฐาน (Basic Jobs) จะเป็นตัวกำหนดลักษณะของพื้นที่ และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงจำนวนครัวเรือนในที่สุด ดังนั้นการกระจายตัวของแหล่งงาน และที่ตั้งของธุรกิจค้าปลีก และบริการอื่น ๆ จึงเป็นปัจจัยสำคัญ โดยต้องพิจารณาการเดินทางไปทำงานได้สะดวก (Job-Based Shopping Trips) และการเดินทางไปซื้อของจากบ้าน (Home-Based Shopping Trips) ได้สะดวก การค้าปลีกในละแวกบ้าน เช่น ร้านค้าย่อย โชห่วย ร้านค้าปลีกระดับท้องถิ่น เช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ต และแหล่งการค้าระดับมหานคร
      แต่อย่างไรก็ตาม การกำหนดทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัย แต่มาจากการเลือกตั้งของแหล่งการค้า และอุตสาหกรรมก่อน และจึงกำหนดแหล่งที่อยู่อาศัย (Claire : 1973) สำหรับปัจจัยเรื่องการเดินทางไปทำงานเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด Wingo ได้สรุปในการศึกษาว่า ครัวเรือนมักย้ายที่อยู่ให้ใกล้แหล่งงานมากขึ้น เรื่อย ๆ แม้ว่าการย้ายที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานจะต้องจ่ายค่าที่ดินราคาสูงมาก แต่เป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้

3. หลักเกณฑ์การพิจารณาทำเลทองที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
     การบ่งชี้ทำเลทองที่เหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ลงทุน และสำหรับผู้ซื้อในการเลือกทำเล ควร วิเคราะห์ ปัจจัยหรือตัวแปรหลาย ๆ ด้าน เช่น      ปัจจัยเชิงพื้นที่กับประชากรในเขตพื้นที่ต่าง ๆ ปัจจัยของกำหนดบังคับด้านผังเมือง ปัจจัยความสัมพันธ์กับเส้นทางคมนาคมแหล่งงาน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ตลาดสด ตลาดค้าปลีก และซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น

     3.1 พิจารณาด้านผังเมือง การกำหนดโซน สี
           ข้อกำหนดและข้อบังคับ การแบ่งโซนตามผังเมืองรวม พื้นที่สีแดงเป็นย่านธุรกิจ การค้า ส่วนใหญ่ อยู่เขตชั้นในกรุงเทพมหานคร สีน้ำตาล เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่น สีส้ม เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ถัดมาเป็นสีเหลืองย่านซึ่งอยู่อาศัยในเขตชั้นนอกของ กทม. ส่วนสีเขียวกำหนดเป็นย่างชนบท ทำการเกษตร สามารถอนุโลมใช้อยู่อาศัยได้ แต่มีข้อจำกัดอาจจะไม่ได้รับความสะดวกสบายจากระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง นอกจากนี้ ยังมีบริเวณที่ผังเมืองกันพื้นที่ไว้สำหรับแนวคันกั้นน้ำของ กทม. คือ ในเขตชั้นใน ชั้นกลางและชั้นนอก ตามแนวสีเขียว-ขาว ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งตามแนวสีเขียว-ขาว ดังกล่าว อาจต้องประสบกับความเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาน้ำท่วยได้ตลอดเวลา กทม.จำเป็นต้องออกกฎกระทรวงห้ามก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ปิดทางเดินของน้ำ โดยให้ออกแบบการก่อสร้างอาคารบ้านพักอาศัย ต้องยกระดับความสูงอาคารบ้านพักอาศัย จากพื้นดินอย่างน้อย 1 เมตร ในบริเวณดังกล่าว เพื่อให้เปิดการไหลของทางน้ำ           จากการวิเคราะห์แนวโโน้มโครงสร้างทางกายภาพของเมืองในปัจจุบัน ซึ่งประกฎให้เห็นเด่นชัดมี 3 ศูนย์ใหญ่ ๆ ได้แก่ ศูนย์อนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน ศูนย์ธุรกิจการค้า อาศัยทิศทางเจริญเติบโตของเมืองไปตามแกนทิศเหนือและแกนทิศตะวันออก ซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับระบบการคมนาคมขนส่งและเส้นทางด่วนขั้นที่ 1 ขั้น 1 และขั้นที่ 3

      กรุงเทพฯชั้นใน
  • Core ที่ 1 เขตอนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน : ย่านเกาะรัตนโกสินทร์ไม่สามารถเพิ่มโซนของที่อยู่อาศัย
  • Core ที่ 2 ศูนย์ราชการ : ย่านดุสิต การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างยาก
  • Core ที่ 3 ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ปทุมวัน บางรัก สาธร ราชเทวี พญาไท ยานนาวา และวงไปสู่ทางทิศใต้การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่น และสำหรับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย เป็นไปได้ยาก แต่ ย่านห้วยขวาง ดินแดง ยังคงเหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และรายได้ปานกลาง

     กรุงเทพฯเขตชั้นกลาง
      การใช้ที่ดินในเขตชั้นกลาง ส่วนใหญ่เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นเร็ว และเป็นบริเวณที่มี บ้านจัดสรร มากที่สุด กระจายตัวตามสองข้างถนนหลัก และซอย ได้แก่ เขตลาดพร้าว บางกะปิ บึงกุ่ม บางเขน ดอนเมือง ภาษีเจริญ จอมทอง ราษฎร์บูรณะ บางพลัด ประเวศ และพระโขนง สำหรับย่านพระโขนง จะเป็นทำเลทองสำหรับการอยู่อาศัยสามารถเดินทางสะดวก และรวดเร็วเข้าสู่เมือง เนื่องจากเป็นบริเวณที่จะเกิดจุดตัดของเส้นทางคมนาคมขนส่ง (Inter Model) ทั้งทางบกและทางน้ำ เส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และการเดินทางด้วยเรือ

     กรุงเทพฯเขตชั้นนอก
     เขตชั้นนอกด้านตะวันออก ประกอบด้วย มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ตลิ่งชัน หนองแขม และบางขุนเทียน บริเวณดังกล่าว ผังเมืองได้กำหนดเป็นย่านเกษตรกรรม ประเภทปลูกข้าว ด้านตะวันตก ได้แก่ แขวงฉิมพลี แขวงบางระมาด แขวงบางเชือกหนัง แขวงบางพรหม ตลิ่งชัน แขวงบางไผ่ เป็นต้น เป็นย่านเกษตรกรรม ประเภท สวนผัก สวนผลไม้ และดอกไม้ ผังเมืองประสงค์จะสกัดกั้นการขยายตัวของเมือง ดังนั้น บริเวณดังกล่าวข้างต้น ไม่สามารถได้รองรับบริการสาธารณูปโภคได้เพียงพอ

     3.2 พิจารณาจากเส้นทางการคมนาคม
           ระบบเส้นทางการคมนาคมสามารถเชื่อมต่อโครงข่ายอย่างทั่วถึงทางด้านเหนือ ตะวันออก ตะวันตก และต้านใต้ ประกอบด้วยระบบสาธารณูปโภคของเมืองโดยกรมทางหลวง ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบนอก จากตะวันออกมาบรรจบตะวันตก(ผ่านปทุมธานี กรุงเทพฯ สมุทรปราการ) และระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟลอยฟ้า (Sky Train) และรถไฟฟ้าใต้ดิน (Subway) ซึ่งเป็นจุดที่เปิดทำเลทองสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่สามารถเดินทางได้สะดวก ได้แก่ บริเวณที่เป็นจุดตัดของการคมนาคมของหลาย ๆ สายที่เชื่อมโยงกันของรถไฟฟ้าใต้ดิน, รถไฟลอยฟ้าที่เรียกว่า Inter Model โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดจุดตัด Inter Model ของรถไฟใต้ดิน Inter Model จุดที่สองได้แก่ พระโขนง เป็นจุดของรถไฟฟ้า ทางด่วน และคลองสำหรับฝ่านพระโขนง จึงเป็นทำเลทองของผู้มีรายได้ปานกลาง และรายได้น้อยในอนาคต
     3.3 พิจารณาที่ตั้งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
           นโยบายรัฐย้ายหน่วยราชการไปสู่เขตชานเมือง เช่น ศูนย์ทางด้านโทรคมนาคม มาทางด้านเหนือ คือ บริเวณถนนแจ้งวัฒนะ ได้แก่ ศูนย์การคมนาคมเอเชียแปซิฟิก กรมไปรษณีย์โทรเลข องค์การโทรศัพท์ การสื่อสารแห่งประเทศไทย ทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในแขนงเดียวกัน ย้ายมาตั้งบนสายนี้ ซึ่งทำให้เกิดแหล่งการค้างานที่ใหญ่ ที่มีโครงการเอกชน มีเนื้อที่ 4,000 ไร่ ประกอบด้วยอาคารชุดสำนักงาน อาคารชุดอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียน และมีโครงการทางด่วน บางโคล่-แจ้งวัฒนะ ดังนั้น บนถนนแจ้งวัฒนะจึงเป็นทำเลทองที่น่าสนใจอีกจุดหนึ่งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
     3.4 พิจารณาแหล่งอุตสาหกรรม และ แหล่งการค้า
           ย่านอุตสาหกรรม เป็นแหล่งที่รองรับแรงงานของเมืองได้เป็นจำนวนมาก ย่านอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ได้แก่ เขตราษฎร์บูรณะ ซึ่งต่อเนื่องกับย่านพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ จังหวัดปทุมธานี และจังหวัดสมุทรสาคร แต่มีปัญหาหลายประการ อันเนื่องจากเสียงรบกวน กลิ่นและน้ำเสีย เป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดการรบกวนต่อการอยู่อาศัย ซึ่งควรจะพิจารณาประกอบด้วยเป็นปัจจัยทางลบ สำหรับทำเลทองของผู้มีรายได้สูง ศูนย์การค้าใหม่ ๆ ได้เกิดขึ้นทั้งในเมืองและนอกเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการเพิ่มการจ้างงานเช่นกัน และสามารถบริการการใช้ชีวิตของคนเมืองให้สามารถจับจ่ายใช้สอย โดยไม่ต้องเดินทางเข้าสู่เมือง
     3.5 พิจารณาราคาและโครงการที่ค้างคา
           ในการเจาะทำเลทองของบ้านที่จะซื้อราคาถูกจากโครงการที่ค้างคาสร้างไม่เสร็จตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมโดยวิเคราะห์จากแผนที่ ได้แก่ แผนที่แสดงระยะทางจากศูนย์กลางของเมือง 10,20,30,40 กม.รัศมีจากในกลางเมืองและการแบ่งเขตหรือโซนของเมือง มาซ้อนทับกัน (Overlay) กับแผนที่แสดงเส้นทางคมนาคมหลักของเมือง เช่น เส้นทางถนน ทางด่วน เส้นทางเดินรถประจำทาง ศูนย์กลางชุมชน ศูนย์ราชการ ศูนย์กลางการค้าและสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง และนำข้อมูลจำนวนทำเลโครงการจัดสรรและคอนโดที่กำลังเปิดขายและยังสร้างไม่เสร็จ (Unfinished construction) ตามระดับราคาต่าง ๆ

4. สรุปและข้อเสนอแนะ
     ในการพิจารณาเลือกทำเลทองยุคใหม่สำหรับที่อยู่อาศัย ปัจจัยสำคัญ คือ พิจารณาการเชื่อมโยงของเส้นทาง คมนาคมขนส่งเป็นหลัก เนื่องจากปัจจุบันนี้การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการจราจรขนส่ง จากรถยนต์รวมไปสู่การใช้ระบบขนส่งมวลชน และนโยบายการพัฒนาเมือง ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาราชการใหม่ ศูนย์การพัฒนาบริวารในพื้นที่เขตรอบนอกทางด้านผู้ประกอบการ ควรเน้นพัฒนาโครงการให้เกิดความสัมพันธ์ทางมหภาคพื้นที่ซึ่งจะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงการกระจายตัวของที่อยู่อาศัย ทางเลือกระหว่างราคาบ้าน กับค่าใช้จ่ายในการเดินทางและการเป็นเจ้าของบ้านกับเช่าอยู่อาศัยมีความสามารถในการจ่ายและประการสุดท้ายคือ ตัวผุ้ซื้อเป็นผู้ตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อ
     แต่อย่างไรก็ดี โครงการที่เกิดขึ้นในตลาดทั้งที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว และยังก่อสร้างไม่เสร็จ พบว่า มีโครงการจำนวนมากอยู่ในทำเลทอง และมีศักยภาพของที่ตั้งโครงการสอดคล้องกับสภาพแวดล้อมของเมือง หากสามารถปรับปรุงราคาให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันตลอดจนฟื้นฟูรูปแบบให้พร้อมที่จะข่ยและอยู่อาศัยได้ ก็จะเป็นอุปทานที่ดีของตลาดในสภาวะเศรษฐกิจวิกฤติต่อไป