รายละเอียด:
9 ข้อสำคัญก่อนซื้อที่ดิน เช็คให้ครบก่อนซื้อ
หลายคนยังไม่ทราบว่าก่อนที่เราจะซื้อที่ดินเราต้องเช็คอะไรบ้าง !!!!! มีข้อควรระวัง !!! มีข้อสำคัญอย่างไรบ้าง !!! ในขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ จะซื้อที่ดินก็ต้องลงทุนเยอะ แต่สภาพคล่องตัวต่ำ ดังนั้นก่อนเราจะซื้อที่ดินสักแปลงเราก็ควรจะตรวจสอบศักยภาพของที่ดิน ก่อนว่าคุ้มค่ากับราคาหรือไม่ เพราะบางครั้งที่ดินที่เรามองว่าสวย ทำเลดี อาจจะไม่สามารถสร้างมูลค่าตามที่เราตั้งราคาขายไว้ก็ได้ หรือที่ดินบางที่อาจจะดูไม่ดีนักแต่เราสามารถนำไปพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่าสูงขึ้นได้ เพราะเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงนั่นเอง วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย(TREBS) จะมาสรุปสิ่งที่เราต้องเช็คก่อนซื้อที่ดิน มีอะไรบ้าง ดังนี้
-
ตำแหน่งที่ดิน
อย่างแรกที่เราต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินคือ ตำแหน่งและรูปร่างของที่ดิน วิธีการตรวจสอบ ได้แก่ การดูขอบเขตที่ดินผ่านเว็บไซด์ของกรมที่ดิน ดูลักษณะที่ดินผ่าน Google maps หรือการลงพื้นที่ไปสำรวจที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ว่าอย่างไรก็ตามคุณต้องรู้ตำแหน่งที่ถูกต้อง และ รูปร่างที่ดิน ซึ่งมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร เพราะรูปร่างที่ดินที่มีมุมมาก หรือ แคบจนเกินไป ก็จะพัฒนาอาคารได้ยาก
-
ทางเข้าออก ติดถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล
ขั้นตอนต่อไป ที่เราจะซื้อที่ดิน คือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเมื่อเราซื้อที่ดินมาแล้วที่ของเรามีทางเข้าออกถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ! ซึ่งวิธีนี้อาจดูด้วยตาเปล่าอย่างเดียวไม่ได้ ต้องตรวจสอบเขตผ่านทางเว็บไซต์ของราชการ เพราะ ที่ดินบางทำเลอาจดูเหมือนมีทางเข้าออกที่รถและคนสามารถใช้ได้แต่ตามกฎหมายถนนนั้นเป็นที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้เราไม่มีสิทธิใช้ได้ เป็นต้น หากที่ดินของเราติดถนน เราต้องตรวจสอบด้วยว่าเป็นถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล เพราะมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารเช่นกัน
-
สีผังเมือง บอกศักยภาพการพัฒนาอาคาร และประเภทอาคารที่สร้างได้
สีผังเมืองในแต่ละพื้นที่จะแต่งต่างกัน เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง แต่ละพื้นที่จึงมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกันนั่นเอง การจะซื้อที่ดินใจกลางเมือง หรือจะซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามักจะมีศักยภาพตามสีผังเมืองที่สูงกว่าที่ดินเขตนอกเมือง หมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่าแม้มีที่ดินขนาดเท่ากัน และสามารถพัฒนาอาคารประเภทพาณิชยกรรมได้โดยมีเงื่อนไขน้อยกว่า ดังนั้นก่อนเราจะซื้อที่ดินนั้นจึงจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบสีผังเมืองให้ดีด้วย เช่น หากเราม่ีที่ดินขนาด 2 ไร่
กรณีที่ 1
ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3 ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มี FAR 7 และ OSR 4.5% จะพัฒนาอาคารได้สูงสุด 22,400 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเพียง 144 ตร.ม. จากพื้นที่ดิน 1,600 ตร.ม. และสามารถพัฒนาอาคารได้หลากหลายประเภท
กรณีที่ 2
ที่ดินตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 10 เมตร แต่ไปตกอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย FAR 2.5 และ OSR 12.5% จะสามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุด 4,000 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคาร 400 ตร.ม. เท่ากับว่าพัฒนาอาคารได้ขนาดเล็กลง อีกทั้งยังไม่สามารถมารถพัฒนาอาคารบางประเภท หรือ ต้องพัฒนาภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น สร้างอาคารพานิชยกรรมขนาดตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไปไม่ได้ เป็นต้น
จาก 2 กรณีข้างต้นจะเห็นว่า ศักยภาพการพัฒนาของที่ดินจะต่างกันอย่างมากหากอยู่บนพื้นที่สีผังเมืองคนละสีกัน แม้ที่ตั้งจะห่างกันเพียงเล็กน้อยก็ตาม ควรระวังก่อนจะซื้อที่ดิน หากคุณต้องการตรวจสอบสีผังเมืองปัจจุบันสามารถตรวจสอบได้ที่นี่ "สีผังเมืองกรุงเทพฯฉบับล่าสุด ออกแล้ว!!"
-
การเวนคืนที่ผ่านและในอนาคต
ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าจะมีการเวนคืนที่ส่งผลกระทบกับที่ดินของเราหรือไม่ Feasy ได้รวบรวมข้อมูลแนวเวนคืนใน 21 จังหวัด และลิงค์เอกสารราชการมาไว้บนแผนที่เพื่อให้คุณสามารถเข้าถึงได้ง่าย ๆ
-
พื้นที่ห้ามก่อสร้าง
คล้ายกับการตรวจสอบแนวเวนคืน ในแต่ละพื้นที่อาจมีประกาศกระทรวงมหาดไทย ที่จะกำหนดว่าห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท เช่น พื้นที่รอบท่าอากาศยานจะมีข้อกำหนดว่าในระยะใกล้ๆ เช่น ระยะ 300 เมตรจากแนวเขตที่ดินของสนามบินไม่สามารถสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 12 เมตร ห้องแถวหรือตึกแถว เป็นต้น ในขณะที่ระยะที่ไกลออกไปก็จะปรับข้อกำหนดต่าง ๆ กันไป ก่อนการซื้อที่ดินจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ตามที่เราวางแผนไว้หรือไม่
เมื่อเราเห็นศักยภาพของที่ดิน และต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเพื่อตัดสินใจ ซื้อ-ขายที่ดิน ต้องตรวจสอบ จากการคัดโฉนด ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งคุณจะทราบข้อมูลเพิ่มเติม ได้แก่
-
ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่
-
การจดจำนอง (ถ้ามี)
ด้านหลังโฉนดที่ดินจะแสดงข้อมูลนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น หากติดจำนองกับธนาคารอยู่ก็จะสามารถตรวจสอบได้
-
การรอนสิทธิ
ได้แก่ ภาระจำยอม สัญญาเช่า ที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลอย่างมากต่อมูลค่า ราคาทีดิน เพราะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่นั่นเอง
-
หากที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่เสี่ยง
เช่น อาจครอบคลุมสีผังเมือง 2 สี หรืออยู่ใกล้กับแนวเวนคืนมาก ทำให้คุณไม่มั่นใจว่าที่ดินอยู่ในแนวเขตสีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้างใด ก็ควรส่งเอกสารตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อความมั่นใจ
สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่
โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
Email : lek@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
ขอขอบคุณ: www.feasyonline.com
[Tage] ที่ดิน , ซื้อที่ดิน , ราคาที่ดิน , ผังเมือง , แนวเวนคืน , พื้นที่ห้ามก่อสร้าง |
