ขายฝาก ธุรกิจสีเทา
คุณเล็ก สัญชัญ

[ผู้ตั้งกระทู้]
2020-06-11|11:22:32
รายละเอียด:

 
 

“ขายฝาก” ธุรกิจสีเทา ?

 


 

การขายฝากเป็นอย่างไร ? ส่งผลร้ายต่อประชาชนในด้านทรัพย์สินทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ? กฎหมายใหม่เกี่ยวกับการขายฝากจะช่วยอะไรเราได้บ้าง ?

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย กล่าวถึงการขายฝาก โดยอ้างอิงไว้ว่า 

 

ขายฝาก (repurchase, redemption หรือ sale with right of redemption) เป็นสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้ออยู่ดังสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่แตกต่างกันตรงที่ผู้ขายอาจไถ่ (repurchase, buy back หรือ redeem) ทรัพย์สินนั้นคืนไปได้ ที่ผู้คนเลือกขายฝากทรัพย์สินกันนั้น อาจเป็นเพราะเมื่อมีความจำเป็นทางการเงินและต้องกู้หนี้ยืมสินแล้ว ผู้ให้กู้มักเรียกให้นำทรัพย์สินหรือบุคคลมาประกันการชำระหนี้ด้วย กล่าวคือ ให้นำทรัพย์สินมาจำนองหรือจำนำ หรือนำบุคคลมาค้ำประกัน แต่บ่อยครั้งที่หลักประกันเหล่านี้ไม่ช่วยรับรองว่าผู้ให้กู้จะได้รับชำระหนี้ดังใจ เพราะทรัพย์สินยังคงเป็นคงผู้จำนองหรือจำนำอยู่ กับทั้งตามกฎหมายแล้ว ผู้ค้ำประกันยังมีสิทธิอ้างด้วยประการต่าง ๆ เพื่อให้ผู้ให้กู้ไปเรียกชำระหนี้จากผู้กู้เสียก่อนได้ เป็นต้น”

 

นับตั้งแต่ปี 2562 ก็ได้มีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน พ.ศ.2562 ที่ผ่านมาประชาชนเสียเปรียบในการขายฝากเป็นอันมาก โดย “ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการปฏิรูปกฎหมาย ระบุว่า สถิติการขายฝากตั้งแต่ปี 2556-2560 การจดทะเบียนขายฝาก โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 66,521 ราย โดยมีกรณีตัวอย่างการขายฝากที่ดินให้กับนายทุนเงินกู้ในหลายจังหวัด ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลพยายามแก้ไข โดยจัดให้มีกลไกการเจรจาไกล่เกลี่ยประนอมหนี้” 

 

สำนักงานสภาเกษตรกรจังหวัดสตูลได้สรุป สาระสำคัญของพระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ

  • ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายนี้ เป็นโมฆะ

  • การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ

  • เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี

  • สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี

  • ผู้ขายขอไถ่ก่อนได้ โดยได้ลดราคาตามส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2%ต่อปี

  • ถ้าผู้ซื้อไม่รับไถ่ ผู้ขายไปวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน

  • ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ

  • กฎหมายใหม่ ไม่มีผลต่อสัญญาที่ทำก่อนหน้านี้ ยกเว้น กรณีเมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนตอบรับดังที่กล่าวมา

 

เทศบาลตำบลท่าช้างยังสรุปเพิ่มเติมว่า

  • ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น

  • การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ณ สำนักงานที่ดิน)

  • กำหนดให้หนังสือสัญญาขายฝากต้องมีรายการอย่างน้อย ดังนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ (คำนวณเป็นดอกเบี้ยสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) และวันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่

  • สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขทำนองเดียวกันให้ถือว่าสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้

  • มีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปีไม่ได้ (ถ้าต่ำหรือเกินให้ถือว่ามีกำหนด 1 ปี หรือ 10 ปี)

  • ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้

  • คดีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค + ผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค

 

ผู้สนใจขายฝากจึงควรศึกษากฎหมายให้ดี หรือสามารถเข้าร่วมงานสัมมนาในหัวข้อ “การขายฝากอสังหาริมทรัพย์” ที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดขึ้น สำหรับผู้ที่สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> https://www.trebs.ac.th/th/69/Real-Estate-Sale 

สอบถามรายละเอียดได้ทาง


[Tag]: การขายฝาก , การลงทุน , ลงทุนอสังหาฯ , กลยุทธ์ขายฝาก , ขายฝากอสังหาฯ , ขายฝาก , ธุรกิจขายฝาก , Realestatesale

 
แสดงความคิดเห็น
รายละเอียด:
* ชื่อคุณ:
อีเมล์:
*รหัสยืนยัน:   0200 กรุณาป้อนรหัส =>
  อ่ า น แ ล ะ ย อ ม รั บ ใ น ก ติ ก า ก่ อ น
1) งดลงประกาศข้อความที่ไม่เกี่ยวข้องกับ วงการประเมินค่าทรัพย์สิน
2) การลงข้อความ ประกาศ ต้องเป็น ข้อความที่ถูกกฎหมาย และศีลธรรม เท่านั้น และ เป็นความจริงทุกประการ
3) ข้อความที่ลงประกาศ ท่านจะต้องรับผิดชอบ และทำตามที่ท่านลงประกาศไว้
4) งดการใช้ถ้อยคำไม่สุภาพ ดูถูก เสียดสี ประชดประชัน หรือ ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น
5) ห้ามลงประกาศข้อความ ที่ซ้ำๆ กัน
6) หากทาง Thaiappraisal ตรวจสอบพบ หรือ มีผู้แจ้ง ข้อความที่ละเมิดกฎ และทางเราได้ตรวจสอบแล้วเป็นจริง จะทำการลบข้อมูลที่ไม่เหมาะสมนั้น โดยไม่ต้องแจ้งให้ท่านทราบ
7) ทาง Thaiappraisal ขอสงวนสิทธิ์ในการแก้ไข กฎกติกาในการลงประกาศ

 

 

 

 

Area Trebs FIABCI
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่