Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
"ผังเมือง" เรื่องชวนคิด
อ.อนุพจน์ พนาพรศิริกุล
มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์

          ผังเมืองเป็นส่วนสำคัญในการพัฒนาเมืองทั้งในระดับประเทศและระดับท้องถิ่น ทั้งนี้เพราะผังเมืองไม่ได้เป็นเพียงการจัดระเบียบพื้นที่เท่านั้น แต่ผังเมืองคือการพัฒนาคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ให้ประชาชนในพื้นที่สามารถอยู่ในเขตพื้นที่ของตนได้อย่างมีความสุข แต่อย่างไรก็ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจอาจทำให้ความสุขของชุมชนถูกบดบังด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ความสุขของชุมชนถูกละเลยไม่ได้รับการแก้ไขอย่างมีประสิทธิภาพเพียงพอ

          ชุมชนที่ปราศจากการวางผังเมืองไม่ว่าในระดับชุมชนเล็กหรือจะเป็นเมืองขนาดใหญ่ก็สามารถสร้างปัญหาได้เช่นกัน เมืองที่ไม่มีผังจะส่งผลกระทบต่อความเปลี่ยนแปลงทางสังคมอย่างรุนแรง หากพิจารณาเมืองขนาดใหญ่หลายแห่งที่ไม่มีการวางผังเมืองเป็นอย่างดีแล้วจะพบปัญหามากมายภายในเขตพื้นที่เมือง เช่น มีแหล่งชุมชนแออัด เมืองมีความสกปรก ไม่มีระเบียบ การจราจรติดขัด ประสบปัญหาอาชญากรรมเพิ่มมากขึ้น และสภาพแวดล้อมที่เป็นพิษ แน่นอนทีเดียวประเทศไทยเองก็ประสบกับสภาวะดังกล่าวด้วยเช่นกัน

          ตามพระราชบัญญัติการผังเมืองได้ให้นิยามของ "การผังเมือง" ไว้หมายความว่า การวาง จัดทำและดำเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะในบริเวณเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท เพื่อสร้างหรือพัฒนาเมืองหรือส่วนของเมืองขึ้นใหม่หรือแทนเมืองหรือส่วนของเมืองที่ได้รับความเสียหายเพื่อให้มีหรือทำให้ดียิ่งขึ้นซึ่งสุขลักษณะ ความสะดวกสบาย ความเป็นระเบียบ ความสวยงาม การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ความปลอดภัยของประชาชน และสวัสดิภาพของสังคม เพื่อส่งเสริมการเศรษฐกิจ สังคม และสภาพแวดล้อม เพื่อดำรงรักษาหรือบูรณะสถานที่และวัตถุที่มีประโยชน์หรือคุณค่าในทางศิลปกรรม สถาปัตยกรรม ประวัติศาสตร์ หรือโบราณคดี หรือเพื่อบำรุงรักษาทรัพยากรธรรมชาติ ภูมิประเทศที่งดงาม หรือมีคุณค่าในทางธรรมชาติ

          การวางผังเมืองจึงเป็นการจัดประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตและเสริมสร้างสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้น โดยการประสานประโยชน์ระหว่างประโยชน์สาธารณะและประโยชน์ของเอกชน ด้วยเหตุนี้การวางผังเมืองจะถือว่าเป็นหน้าที่ของภาครัฐแต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้แต่ภาคเอกชนต้องเข้าไปมีส่วนร่วมใน การพัฒนาพื้นที่เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตและเสริมสร้างสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้นด้วย แต่ถึงกระนั้นการดำเนินการให้มีการวางผังเมืองเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์นั้นเป็นไปได้ยาก ทั้งนี้เพราะการวางผังมักจะเป็นอำนาจตัดสินใจของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ซึ่งเจ้าของแต่ละรายต่างมีวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินของตนแตกต่างกัน ทำให้การกำหนดผังและการพัฒนาพื้นที่เป็นไปคนละทิศคนละทาง จนถึงขั้นทำให้พื้นที่บางแห่งสูญเสียเอกลักษณ์อันดีงามของชุมชน เช่น การก่อสร้างอาคารสมัยใหม่บดบังทัศนียภาพของสถาปัตยกรรมดั้งเดิมในชุมชน

          ในทางกฎหมายเขตพื้นที่ที่ได้มีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมแล้ว กฎหมายบัญญัติห้ามบุคคลใดใช้ประโยชน์ที่ดินผิดไปจากที่ได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวม หรือปฏิบัติการใดๆ ซึ่งขัดกับข้อกำหนดของผังเมืองรวมนั้น เว้นแต่ในกรณีที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินได้ใช้ประโยชน์ที่ดินมาก่อนที่จะมีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมและประสงค์จะใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนั้นต่อไป อย่างไรก็ตามหากคณะกรรมการผังเมืองเห็นว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนั้นต่อไปเป็นการขัดต่อนโยบายของผังเมืองรวมในสาระสำคัญที่เกี่ยวกับสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชนและสวัสดิภาพของสังคม คณะกรรมการผังเมืองมีอำนาจกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่เจ้าของหรือผู้ครองครองที่ดินจะต้องแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือระงับการใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนั้นต่อไปภายในระยะเวลาที่เห็นสมควร

          ถึงแม้จะมีกฎหมายเกี่ยวกับการผังเมืองก็ตามแต่สภาพเมืองขยาย การเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทาง และการโยกย้ายถิ่นฐานจะยังคงมีอยู่ต่อไป ตราบใดที่ภาครัฐและภาคเอกชนยังไม่สามารถประสานประโยชน์และร่วมมือร่วมใจกันในการวางผังเพื่อการพัฒนาคุณภาพชีวิต และเสริมสร้างสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้นอย่างจริงจัง บางคนอาจมองว่าการวางผังเมืองเป็นเพียงการจัดระเบียบของภาครัฐเท่านั้นทำให้ประชาชนในพื้นที่บางคนไม่ให้ความสำคัญและให้ความสนใจแต่เพียงว่า การกำหนดสีผังจะส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่อย่างไร ขณะที่บางคนมองว่าการวางผังเป็นเพียงการสร้างทัศนียภาพความสวยงามในพื้นที่ซึ่งตอบสนองต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่จริงแล้วการมองดังกล่าวก็มีส่วนจริงอยู่เหมือนกันเพราะการกำหนดผังเมืองที่เอื้อประโยชน์ต่อเศรษฐกิจหรือผังเมืองที่ สร้างทัศนียภาพความสวยงามย่อมส่งผลต่อมูลค่าของพื้นที่ แต่มูลค่าที่เพิ่มขึ้นทางเศรษฐกิจไม่ใช่สาระสำคัญที่แท้จริงเพราะถ้าประชาชนในพื้นที่ต่างรอคอยให้ที่ดินของตนราคาเพิ่มขึ้นเพื่อจะขายที่ดิน การพัฒนาเมืองที่ยั่งยืนย่อมไม่อาจเกิดขึ้นได้เพราะคนในพื้นที่ต่างเฝ้ารอที่จะจำหน่ายที่ดินของตนออกไปแล้วอพยพไปหาถิ่นที่อยู่ใหม่ ซึ่งถ้าทุกคนคิดเช่นนี้ชุมชนท้องถิ่นดั้งเดิมหรือคนในพื้นที่ก็จะไม่มีอีกต่อไป เอกลักษณ์แห่งท้องถิ่นก็จะหายไปจากสังคม และย่อมก่อให้เกิดวงจรการเก็งกำไรเพื่อหวังเพียงทำราคาในอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อให้เกิดการพัฒนาอย่างยั่งยืน

          สังคมเช่นนี้เป็นผลจากการมองข้ามสิ่งสำคัญบางอย่างที่เสริมสร้างวิถีชีวิตของผู้คน สิ่งนั้นคือ "ความสุข" การพัฒนาชุมชนจะเป็นไปได้อย่างดีต่อเมื่อพื้นที่ได้รับการพัฒนาให้ชุมชนสามารถดำรงชีวิตได้อย่างมีความสุข สามารถสร้างรายได้เพียงพอ ต่อการดำรงชีพและมีสิ่งแวดล้อมที่ดี การวางผังเมืองจะต้องถูกนำมาใช้ให้สอดคล้องกับสิ่งเหล่านี้ และส่งเสริมให้ประชาชนรักถิ่นฐานของตนเองไม่ใช่เพราะมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์แต่การพัฒนาที่เกิดขึ้นในพื้นที่ทำให้ประชาชน ในพื้นที่มีความสุขและมีคุณภาพชีวิตที่ดี หากพิจารณาสภาพชุมชนในที่ต่าง ๆ แล้วจะเห็นได้ว่ามีชุมชนและเมืองถูกสร้างขึ้นมากมาย แต่ชุมชนที่เกิดขึ้นเหล่านั้นไม่ได้ถูกสร้างขึ้นตามความต้องการของผู้คนและไม่ตอบสนองต่อความสุขของผู้คนอย่างแท้จริงแต่เป็น การสร้างขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการอย่างอื่น เช่น มูลค่าทางเศรษฐกิจ การขยายตัวของระบบคมนาคม การเติบโตทางเทคโนโลยี ซึ่งหากพิจารณาในด้านมหภาคแล้วย่อมยากที่จะจัดการสภาพแวดล้อมให้เหมาะสมกับความต้องการแต่ถ้าเป็น การจัดวางผังในพื้นที่ที่เล็กลงหรือมองในระดับจุลภาคแล้ว มีความเป็นไปได้ที่จะตอบสนองความต้องการของผู้คน

          การวางผังและออกแบบเมืองเก่าขึ้นใหม่อาจจะเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยลดการขยายตัวของเมืองและกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่ขึ้นมา โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพและตอบสนองต่อความต้องการใช้พื้นที่ เช่น พื้นที่สำนักงาน พื้นที่พักอาศัย พื้นที่ในเชิงอนุรักษ์ การเติบโตทางเศรษฐกิจไม่ได้สร้างชุมชนแออัดในเขตเมืองแต่การเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทางทำให้พื้นที่บางแห่งถูกละเลยและกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม ทั้ง ๆ ที่การพัฒนาพื้นที่ขนาดเล็กให้เติบโตขึ้นสามารถทำได้ในหลายพื้นที่และสามารถปรากฎผลเป็นรูปธรรมได้ง่ายกว่าการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่

          แนวคิดในการพัฒนาพื้นที่ชุมชนเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตและเสริมสร้างสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้นไม่ใช่เรื่องใหม่แต่เป็นสิ่งซึ่ง สามารถจัดทำได้ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากโครงการพระราชดำริ เช่น โครงการพัฒนาชุมชน "วัดพระราม 9 กาญจนาภิเษก" พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวฯทรงมีพระราชดำริให้ปรับปรุงสภาพพื้นที่บริเวณโครงการและพื้นที่ข้างเคียงของโครงการบึงพระราม 9 ซึ่งมูลนิธิชัยพัฒนาได้สนองพระราชดำริโดยจัดสร้างวัดพระราม 9 กาญจนาภิเษกตามแนวพระราชดำริเและพัฒนาชุมชนให้เป็นศูนย์ชุมชนในระดับย่านพักอาศัย มีวัดเป็นศูนย์รวมทางจิตใจเพื่อเสริมสร้างจริยธรรมในสังคม และมีโรงเรียนเป็นสภานที่ให้ความรู้แก่เยาวชน เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชนให้มีความรู้คู่จริยธรรม โดยการรวมความผูกพันระหว่าง บ้าน วัด โรงเรียน หรือ "บ ว ร" ตามหลักการวางผังเมืองที่เริ่มจากหน่วยเล็กที่สุด คือ ชุมชนละแวกบ้านที่ขยายผลถึงโครงข่ายชุมชนในสังคมขนาดใหญ่ต่อไป

          ผังเมืองจัดเป็นปัจจัยทางด้านกายภาพที่ถูกนำมาประกอบการวิเคราะห์รายละเอียดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ในสมมุติฐานการวิเคราะห์น้ำหนักการประเมินมักจะขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจ ซึ่งหากพิจารณาในแง่คุณภาพชีวิตในพื้นที่แล้วปัจจัยทางกายภาพส่วนนี้อาจถูกละเลยไปทำให้ผลการประเมินสะท้อนเฉพาะราคากลาง ตลาดมากกว่าคุณภาพชีวิตในพื้นที่ ถ้าพื้นที่ที่ถูกนำมาประเมินมีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่น่าสนใจในระดับเท่าเทียมกันแต่พื้นที่หนึ่งมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งกว่า เช่น พื้นที่พักอาศัยแห่งหนึ่งมีคลองน้ำใสไหลผ่านกับพื้นที่พักอาศัยอีกแห่งหนึ่งมีคลองน้ำดำสกปรกไหลผ่าน หรือพื้นที่พักอาศัยแห่งหนึ่งมีการวางผังจัดทำสวนสาธารณะในชุมชนกับพื้นที่พักอาศัยอีกแห่งหนึ่งมีแต่บ้านเรือนพักอาศัยไม่มีสวนสาธารณะในชุมชน ผลการประเมินของพื้นที่ทั้งสองแห่งควรต้องแตกต่างกัน การพิจารณาผังเมืองไม่ว่าในระดับมหภาคหรือในระดับจุลภาคจึงมีความสำคัญที่ควรนำมาพิจารณาประกอบความเห็นในการประเมิน เพื่อสะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของพื้นที่

          ผู้ประเมินมูลค่าแม้ว่าจะไม่ใช่เป็นผู้กำหนดผังเหมือนเช่นผู้จัดทำโครงการแต่การประเมินค่าสามารถแสดงให้ผู้จัดทำผังเล็งเห็นความสำคัญ ในการพัฒนาคุณภาพพื้นที่ ขณะเดียวกันสามารถนำเสนอให้ชุมชนได้เห็นว่าพื้นที่ในชุมชนนั้นมีศักยภาพในพื้นที่อย่างไรหรือจะทำอย่างไรให้พื้นที่ในชุมชนนั้นมีศักยภาพมากขึ้น และในฐานะกลุ่มผลประโยชน์ในสังคมการประเมินมูลค่าสามารถชี้แนะให้ภาครัฐเล็งเห็นความสำคัญต่อ การวางผังเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดีในพื้นที่ เราคงอยากให้จังหวัดอยุธยาสง่างามเป็นที่รู้จักเพราะความเป็นเมืองราชธานีเก่าแก่ของประเทศไทยมากกว่าเป็นเมืองศูนย์การค้า และคงไม่มีใครอยากเจอการจราจรที่ติดขัดและมลภาวะที่เป็นพิษอยู่ทุกวี่ทุกวัน

 
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่