Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
มิติที่สามในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
โดยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
(Market Comparison Approach)
คุณเปล่งศักดิ์ ศรีบัว
ผู้จัดการโครงการ
บจก.แปลน เอสเตท
        หลายวันก่อนได้มีโอกาสให้ความเห็นเรื่องมูลค่าทรัพย์สินเพื่อใช้ในการโอนชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวเป็นที่ดินเปล่า ตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก ในพื้นที่อำเภอแปลงยาว จังหวัดฉะเชิงเทรา หากใครเป็นคนในพื้นที่หรือเคยผ่านไปคงจะนึกสภาพของพื้นที่ในย่านนี้ได้ไม่ยากนัก เพราะส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์ในด้านเกษตรกรรมเป็นหลัก โดยมีพืชเศรษฐกิจที่สำคัญ เช่น มันสำปะหลัง และยูคาลิปตัส อย่างไรก็ตามพื้นที่ในย่านนี้บางส่วนยังเป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ ตลอดจนนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ คือ นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ ซึ่งมีพื้นที่กว่า 5,000 ไร่ ทรัพย์สินที่นำมาเป็นกรณีศึกษานี้ มีประเด็นที่น่าสนใจในการประเมินค่าโดยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด กับทรัพย์สินที่ไม่มีสภาพคล่องในการซื้อขายเกิดขึ้นจริง ๆ ณ สภาพตลาดปัจจุบัน ควรมีการวิเคราะห์และพิจารณาอย่างไร จึงจะสามารถสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

        จากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา (นับตั้งแต่ปี 2540) นับว่าเป็นช่วงที่ยากลำบากช่วงหนึ่ง สำหรับผู้ประเมินราคา ในการที่จะหามูลค่าตลาดที่แท้จริง (Market Value) ของทรัพย์สิน เนื่องจากวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่เหมาะสมตามหลักสากลที่ใช้ส่วนใหญ่คือ วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด เพราะสามารถสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินตามสภาพกลไกตลาดเศรษฐกิจในขณะนั้นได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ ณ ช่วงสภาพเศรษฐกิจที่เป็นปกติ โดยมีผู้ต้องการซื้อและผู้เสนอขายเป็นจำนวนมาก มีการรับรู้ข้อมูลโดยเปิดเผย และมีระยะเวลาอยู่พอสมควรในตลาด

        แต่หากเราย้อนกับไปในช่วงที่เกิดวิกฤติดังกล่าวจะเห็นว่า กลไกของเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 นั้น จะอยู่ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ ตลาดเกิดสภาวะขาดสภาพคล่อง (Liquidity) เป็นอย่างมาก การซื้อขายทรัพย์สินมีค่อนข้างน้อยมาก โดยเฉพาะในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ มีแต่ผู้เสนอขายเป็นจำนวนมากในตลาดเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสด เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับตัวเองมากที่สุด ทำให้ช่วงระยะเวลาดังกล่าว ผู้ชื้อเป็นผู้มีอำนาจต่อรองสูง (ตลาดของผู้ชื้อ) และหากผู้ขายตกอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของความต้องการสภาพคล่องเป็นอย่างสูงแล้ว ก็อาจตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้ หรือในตรงกันข้ามหากผู้ขายไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของสภาพคล่อง และผู้ขายก็ไม่เต็มใจขายทรัพย์สินของตนในราคาที่คิดว่าต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง แต่เต็มใจที่จะถือครองทรัพย์สินนั้นไว้เอง (Supply size) จนทำให้การซื้อขายไม่สามารถเกิดขึ้นได้ ราคาตลาด ณ สถานการณ์ดังกล่าว จึงมีความผันผวนเกิดขึ้นเป็นอย่างมาก ซึ่งจากสาเหตุเหล่านี้ ทำให้ผู้ประเมินไม่สามารถสืบหาข้อมูลตลาดที่มีการซื้อขายอย่างแท้จริง มาเปรียบเทียบได้มากเพียงพอ

        แต่อย่างไรก็ตาม กรณีทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ (Income Producing Property) เช่น อาคารสำนักงาน, โรงแรม, อพาร์ทเม้นท์ และศูนย์การค้า เราสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีรายได้ (Income Approach) ซึ่งวิธีการนี้จะวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สิน โดยพิจารณาจากรายได้จากการประกอบการเป็นสำคัญ แต่ถ้าในกรณีที่ทรัพย์สินเป็นที่ดินเปล่า (กรณีที่ไม่สามารถหาข้อมูลตลาดมาเปรียบเทียบได้อย่างเพียงพอ) มีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินอีกวิธีใช้กันอย่างแพร่หลาย คือ วิธีการสมมติฐานการพัฒนา (Hypothetical Development Method) โดยวิธีการนี้ จะเป็นการวิเคราะห์มูลค่าที่ดินโดยพิจารณาเชิงศักยภาพที่ดินโดยการวิเคราะห์ การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ของทรัพย์สิน เพื่อประมาณค่าที่ดินที่เหมาะสม โดยจะตั้งสมมติฐานเป็นโครงการจัดสรร, อาคารชุดพักอาศัย, อาคารสำนักงาน และ อพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ในข้อจำกัดที่มีความเป็นไปได้ในเรื่องของกฎหมาย, การเงิน, ตลาด และสภาพทางกายภาพของที่ดินด้วย

        คราวนี้เรากลับมาถึงประเด็นในกรณีศึกษาทรัพย์สินที่เป็นที่ดินเปล่า ตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก ในพื้นที่อำเภอแปลงยาว จังหวัดฉะเชิงเทราอีกครั้ง ซึ่งใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด โดยข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่และตั้งอยู่ติดถนนสายหลักเช่นกัน (ขนาดแปลงที่ดิน 10 ไร่ ขึ้นไป) ราคาเสนอขายจะอยู่ที่ไร่ละ 400,000-500,000 บาท แต่ไม่มีข้อมูลตลาดที่เป็นราคาซื้อขายแล้ว ดังนั้นโดยส่วนใหญ่แล้ว จะนำข้อมูลเสนอขายมาปรับแก้ตามสมมติฐานว่าควรต่อรองได้อีกประมาณการ 10-30% จากราคาเสนอขาย (หากมีการปรับแก้สูงกว่านี้แสดงว่าข้อมูลที่นำมาใช้ไม่เหมาะสมที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ เนื่องจากมีค่าความคลาดเคลื่อนมากเกินไป) เพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้กับทรัพย์สิน แล้วคิดว่าน่าจะทำให้เกิดการซื้อขายขึ้นได้จากกลไกตลาด

        การวิเคราะห์ดังกล่าวเป็นการวิเคราะห์จากขนาดความต้องการขาย (Supply size) และขนาดความต้องการซื้อ (Demand size) ณ ราคาดุลยภาพ (Equilibrium Price) ตามปัจจัยพื้นฐานเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง แต่สภาพตลาดในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ปรากฏให้เห็นนั้น จะมีแต่ผู้เสนอขายเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก แต่ไม่มีผู้ซื้อจริงที่เกิดขึ้น (ไม่นับรวมจากการบังคับคดีจากกรมบังคับคดี หรือการตีโอนชำระหนี้จากสถาบันการเงิน) ถึงแม้ว่าในการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด จะมีการปรับลดราคาเสนอขายของทรัพย์สินลงมาแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถสร้างกำลังให้เกิดการซื้อขายได้ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจตกอยู่ในช่วงของการขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง และถ้าหากผู้ประเมินพิจารณาปรับลดราคาเสนอขายลงมาอีก (มากกว่า 30%) ซึ่งจะเป็นการปรับลดลงมากกว่าปกติ ก็อาจมีคำถามจากทางด้านผู้ขายว่า ใช้หลักอะไรในการปรับลดราคาที่เกินเลยมากกว่าที่ควรจะเป็น สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นข้อจำกัดและเป็นประเด็นปัญหาในการประเมินค่าทรัพย์สินตามวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด จากหลักกลไกตลาดตามราคาดุลยภาพของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นภาพ 2 มิติ สำหรับในการพิจารณาตามวิธีการประเมินดังกล่าว

        มิติที่สามในการประเมินราคาโดยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) เป็นแนวคิดที่นำเสนอปัจจัยในเรื่องของระยะเวลา (Timing) เข้ามาช่วยขจัดปัญหาเรื่องสภาพคล่องตลาด ในช่วงเศรษฐกิจที่ไม่ปกติ เกิดความผันผวนเป็นอย่างมาก จนทำให้การซื้อขายที่แท้จริงเกิดขึ้นค่อนข้างน้อย และหากเจ้าของทรัพย์สินเสนอขายในช่วงที่มีความผันผวนเกิดขึ้น ก็อาจทำให้ได้ราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดที่แท้จริงก็เป็นได้ ดังนั้นวิธีการแก้ปัญหาของเจ้าของทรัพย์สิน คือยินยอมที่จะถือครองทรัพย์สินนั้นไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่ไม่แตกต่างกับราคาตลาดที่ได้รับรู้มา ซึ่งอาจจะเป็นราคาซื้อขายในสภาวะเศรษฐกิจปกติ ดังนั้นการรับรู้ราคาตลาดที่ผู้เสนอขายนำมาเป็นพื้นฐานในการตั้งราคา ณ ราคาปัจจุบันนั้น จึงควรนำค่าความต่างของเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลามาทำการปรับแก้ด้วยอีกปัจจัยหนึ่ง โดยสามารถหาค่าความต่างดังกล่าวได้ด้วยรอบระยะเวลาการปรับตัวในแต่ละช่วงของสภาวะเศรษฐกิจตามวัฏจักรธุรกิจ

        การปรับแก้ค่าความต่างของสภาวะเศรษฐกิจ ด้วยการใช้ช่วงเวลาที่สภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงผันผวนเพื่อกลับเข้าสู่สภาวะปกติ ที่มีสภาพคล่องตามกลไกซื้อขายเกิดขึ้น จะทำให้เราสามารถขจัดปัญหาในการขัดแย้งที่ว่า แม้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการเปรียบเทียบข้อมูลตลาด ณ ปัจจุบัน เป็นมูลค่าที่เหมาะสมแล้วก็ตาม แต่ทว่าก็ยังไม่ก่อให้เกิดการซื้อขายได้จริง ณ ปัจจุบันแต่อย่างใด เนื่องจากลักษณะการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าว ยังอยู่ในช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม และต้องรอเวลาในอนาคตเพื่อให้สภาพคล่องทางเศรษฐกิจกลับคืนมาอีกครั้ง (อาจเป็น 3-5 ปี ตามรอบวัฎจักรธุรกิจ) ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากข้อมูลตลาด ณ ปัจจุบัน ยังคงต้องปรับแก้เรื่องค่าเสียโอกาสจากการถือครองทรัพย์สิน (Opportunity Cost) ที่แฝงอยู่ ดังนั้นเราจึงต้องแปลงมูลค่าทรัพย์สินที่คาดว่าจะขายได้ในอนาคต (Future Value) กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน (Present Value) ด้วยอัตราคิดลด (Discount rate) ตามที่กำหนด เพื่อให้ได้มูลค่าปัจจุบันต่อไป

        และจากกรณีตัวอย่างเมื่อเราพิจารณาปรับแก้ข้อมูลตลาดกับทรัพย์สินแล้ว มูลค่าที่ประเมินได้จะอยู่ที่ไร่ละ 350,000 บาท แต่เนื่องจากสภาพโดยรวมของทรัพย์สิน คือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมปัจจุบันยังไม่มีสภาพคล่องมากนัก และพิจารณาเห็นว่ามูลค่าที่ประเมินได้จะสามารถซื้อขายได้ในอีก 3 ปี ข้างหน้า ดังนั้นจึงเห็นควรประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงเท่ากับ ไร่ละ 350,000 บาท หักด้วยอัตราคิดลด (Discount rate 8% at 3 year or PV factor = 0.79382) คงเหลือมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริง ณ ปัจจุบันเท่ากับ ไร่ละ 277,841 บาท โดยลดลงจากมูลค่าปัจจุบันประมาณ 21%

 
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่