Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
เรื่องทางเข้า-ออกทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

คุณเปล่งศักดิ์ ศรีบัว
ผู้จัดการโครงการ
บจก.แปลน เอสเตท

          มีหลายกรณีที่ทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่มีอาณาเขตติดต่อกับถนนซอยต่างๆโดยที่ปากซอยปรากฏชื่อเป็นซอยของกรุงเทพมหานคร เช่น ซอยพหลโยธิน 35 ซอยลาดพร้าว 62 และซอยเอกชัย 43 เป็นต้น แต่เมื่อทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน หรือระวางแผนที่จากสำนักงานที่ดินแล้ว ปรากฏว่าถนนดังกล่าวยังปรากฏเป็นเลขที่ดิน และยังไม่มีการจดทะเบียนยกให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์แต่อย่างใด ซึ่งในกรณีนี้มีประเด็นที่ต้องศึกษาดังนี้
          ประเด็นแรก ถนนซอยที่ปัจจุบันยังไม่มีการจดทะเบียนยกให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น บุคคล ทั่วไปมีสิทธิใช้เข้า-ออกได้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ โดยมีหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องเหล่านี้ เช่น เรื่องการได้ภารจำยอมโดยอายุความ ถึงแม้ไม่มีการจดภารจำยอมเรื่องทางเข้า-ออก ก็ตาม ถ้าสืบได้ว่ามีการใช้ถนนซอยดังกล่าวติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี เจตนาเป็นเจ้าของ และมีการครอบครองโดยสงบ ก็สามารถใช้ถนนซอยได้เสมือนเป็นถนนสาธารณประโยชน์ เจ้าของถนนซอยไม่มีสิทธิปิดกั้นทางเข้า-ออกได้ หรือกรณีเจ้าของที่ดินอุทิศถนนซอยให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ ถึงแม้ยังไม่มีการจดทะเบียนการยกให้ที่สำนักงานที่ดิน ก็ถือว่าเป็นถนนสาธารณประโยชน์ได้เช่นกัน ซึ่งสามารถอ้างถึงคำพิพากษาฎีกาที่ 583/2483 การอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณะนั้น ไม่จำเป็นต้องมีการจดทะเบียน และคำพิพากษาฎีกาที่ 782/2523 การยกที่ดินให้เป็นสาธารณะ ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สรุปก็คือถนนซอยที่ไม่มีการจดทะเบียนยกให้กับสำนักงาน ที่ดินนั้น ถ้าเข้าข่ายกรณีข้างต้นก็สามารถใช้เข้า-ออกได้ มีสิทธิและหน้าที่เท่าเทียมกับถนนสาธารณประโยชน์
          ประเด็นที่สอง ที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลกับที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์มีมูลค่าเท่ากันหรือไม่ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่า ที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์จะต้องมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล แต่ก็ไม่ได้เป็นอย่างนั้นเสมอไป อาจมีข้อยกเว้นได้ เช่นที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน มีความเงียบสงบ และเป็นส่วนตัว แต่ต่อมามีการยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ ความเป็นส่วนตัวดังกล่าวจะหมดไป มูลค่าที่ดินอาจลดลงได้
          แต่อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าทรัพย์สินตามวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) ตามหลักการความเป็นไปได้ในการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) จะพบได้ว่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลจะมีข้อจำกัดมากกว่า ยกตัวอย่างในกรณีการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งตามกฎหมายแล้วจะกำหนดให้โครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรต้องติดถนนสาธารณประโยชน์ หรือติดถนนส่วนบุคคลที่มีการจดภารจำยอมเรื่องทางเข้า-ออก เชื่อมกับถนนสาธารณประโยชน์ หรือกรณีก่อสร้างอาคารสาธารณะ และอาคารขนาดใหญ่กฎหมายก็จะระบุว่าต้องติดถนนสาธารณประโยชน์เช่นกัน ซึ่งถ้าพิจารณามูลค่าทรัพย์สินจากหลักการนี้ มูลค่าของที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์ น่าจะสูงกว่ามูลค่าที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล
          ในประเด็นเหล่านี้ ที่ผู้เขียนได้พบมา ถือเป็นข้อพึงระวังในการแสดงข้อความอย่างเปิดเผยในรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน ถึงแม้ที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลจะมีสิทธิการใช้ถนนนั้นเพื่อเป็นทางเข้า-ออกได้ก็ตาม แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีสิทธิเท่าเทียมกับที่ดินที่ติดถนนสาธารณประโยชน์ทุกประการ ข้อเท็จจริงนี้จะพบได้บ่อยครั้งมากในหลายๆ ซอยที่มีสภาพเป็นซอยที่มีป้ายของกรุงเทพมหานครปรากฏอยู่ แต่ตามเอกสารสิทธิ์แล้วยังเป็นเลขที่ดินส่วนบุคคล ซึ่งหากมีการนำที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคลดังกล่าวไปขออนุญาตจัดสรร จะต้องมีการให้คณะกรรมการจัดสรรตีความ และยื่นคำร้องต่อสำนักงานเขตให้ชี้ว่า ถนนซอยดังกล่าวนั้นเป็นถนนสาธารณประโยชน์อันเนื่องมาจากไม่มีผู้ดูแล ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่สาธารณชนทั่วไป
          ประเด็นต่างๆ เหล่านี้ ยังต้องได้รับการวินิจฉัยจากทางหน่วยงานราชการ ดังนั้นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินควรใส่รายละเอียดในส่วนนี้ไว้เป็นส่วนหนึ่งของรายงานประเมินค่าทรัพย์สินด้วย ทั้งนี้ผู้เขียนหวังว่าบทความเหล่านี้จะเป็นประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อยสำหรับการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินของเรา หากมีข้อเท็จจริงคลาดเคลื่อนประการใด ต้องขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วย ขอบคุณครับ
 
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่