Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
Apartment สู่ยุคตะวันตกดิน!! และกำลังตายเพราะ condo จริงหรือ?
31 มกราคม 2557

ธนวันต์ พสุคันธภัค (เอกคุณ)
ศิษย์เก่าหลักสูตรประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ รุ่นที่ 19
วันตรุษจีน 31 ม.ค. 57

apartment กำลังตายเพราะ condo จริงหรือ?
แล้วคำสบประมาทที่ว่าทำ apartment เหมาะเฉพาะกับคนที่มีที่ดินกับเงินสดจริงหรือไม่?
ถ้าถามผมผมคงตอบว่า...“เก๊าก้อม่ะรู้จิ 555”
แต่ผมคงขออนุญาตใช้การคิด วิเคราะห์ แยกแยะ ให้ฟังคร่าวๆ แล้วกันครับว่า...

“การที่นักลงทุนอสังหาฯ หลายคนมักสบประมาทว่า apartment กำลังตายเพราะ condo และถ้าจะทำ apartment ควรมีที่ดินกะเงินสด...คนที่พูด เขาพูดจากสมมติฐานอะไร แล้วสมมติฐานนั้นมีช่องโหว่ หรือเงื่อนไขอะไรบ้างที่พอจะทำให้สมมติฐานนั้นผิดครับ”

          สมมติฐานของนักลงทุนที่สบประมาท apartment ส่วนใหญ่ที่ตอบเหมือนๆ กันมีดังนี้
          1.ถ้ากู้ทำ apartment ดอกเบี้ยของ owner จะโหดกว่าคนที่ซื้อ condo เพื่ออยู่อาศัยเอง และถ้าคิดจะทำก็ควรใช้เงินสด (แล้วถ้าต้องใช้เงินสดกับ apartment ทั้งตึกล่ะก็ ขอมูนวอล์ก...ถอยดีกว่า!!)
          2.ลูกบ้าน (ลูกค้าน่ะแหละครับ) มักคิดว่าจะเช่า apartment ไปทำไม สู้ผ่อน condo กับธนาคารแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของตนดีกว่า (ขายทำ capital gain ได้ด้วย)
          3.แม้ apartment จะเก็บค่าเช่าสุทธิได้ต่อ unit เท่ากันกับ condo (ในที่นี้หมายถึงค่าเช่าหักอัตราว่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ จนเป็น Net Operating Income before Tax แล้ว) Apartment ก็จะโดนภาษีสุดโหดที่เรียกว่า “ภาษีโรงเรือน” โดยไม่สนใจว่าลูกบ้านท่านจะอยู่จริงหรือไม่ (จนท่านต้องร้องถามเจ้าหน้าที่ฯ ว่า “ไมโหดจุงเบย?!”) ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่า condo ปล่อยเช่าอยู่ดี
          จริงๆ มีอีกเยอะแยะหลายข้อ แต่ที่ซ้ำๆ กัน ไม่พ้น 3 ข้อนี้เลยครับ

ทีนี้มาชำแหละกันดีกว่าว่าจริงเท็จประการใด แล้วแก้ทางกันยังไง

          คำสบประมาทที่ 1. ถ้ากู้ทำ apartment ดอกเบี้ยของ owner จะโหดกว่าคนที่ซื้อ condo เพื่ออยู่อาศัยเอง และถ้าคิดจะทำก็ควรใช้เงินสดเพราะอะไร
          นั่นเพราะธนาคารมองว่าการที่ท่านกู้ไปทำ apartment นั้นท่านกู้เงินไปทำธุรกิจครับ ซึ่งความเสี่ยงสูงกว่า และถ้าหากท่านสามารถต่อรองกับธนาคารว่าขอกู้ MLR 7.5% ระยะเวลายาวถึง 15 ปีได้ ถือว่าท่านโชคดีฝุดๆ ครับ (วันที่เขียนบทความคือวันตรุษจีน 31 ม.ค. 57 เป็นวันหยุดเลยว่างงานมาเขียนบทความ...หุๆ) จริงๆ ธนาคารอาจจะมองค้อนท่านตั้งแต่ขอกู้ 7 ปี แล้วก็ได้นะครับ
          ในขณะที่ท่านที่ตัดสินใจซื้อ condo (โดยอ้างว่า) เพื่ออยู่อาศัยนั้น ธนาคารอาจบ้าจี้ให้ท่านกู้ถึง 30 ปี MLR -2% (หรือ 5.5%) แถมส่งตาหวานและเลี้ยงกาแฟท่านอย่างดี

          ท่านอาจจะเถียงในใจว่า แต่ “apartment มีต้นทุนที่ถูกกว่า เพราะสร้างเอง น่าจะส่งเงินให้ธนาคารน้อยกว่า แม้จะกู้ได้สั้นกว่า”...แต่เดี๋ยวผมจะคำนวณให้ดูครับ
          เคส1 กู้ในฐานะ owner ของ apartment
          กำหนดให้ apartment spec เดียวกับ condo เลย ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะ ทุนต่อ unit เท่ากับ ห้องละ 1.6 ล้านบาท ได้ 30 ตร.ม.
          สมมติท่านสามารถขอกู้ได้รายละเอียดดังนี้

  1. ระยะเวลา 15 ปี (ว้าว!)
  2. MLR 7.5% แถมยังขอปลอดเงินต้นได้ 12 เดือน สำหรับช่วงก่อสร้าง
  3. D/E เท่ากับ 2 แปลว่า ต่อ 1 ห้อง ท่านควักเงินเอง 530,000 บาท และ กู้ 1.07 ล้าน

          นี่คือเคสที่โชคดีแล้วนะครับ

          ท่านจะต้องจ่ายเงินให้ธนาคารประมาณเดือนละ 10,275 บาท สำหรับ apartment ห้องนี้ครับ

          ซึ่งคนที่จ่ายคือใคร ก็คือลูกบ้านคนเช่านั่นเอง แถม 10,275 บาทนี้ คือที่หักค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ และภาษีโรงเรือนแล้วนะครับ แปลว่าลูกบ้านท่านต้องจ่ายแพงกว่านี้อีก!! (แม่เจ้า...สงสัยต้องให้ญี่ปุ่นเช่าแฮะ?)

          เคส2 กู้ในฐานะซื้อ condo (โดยอ้าง) เพื่ออยู่อาศัย
          กำหนดให้ apartment spec เดียวกับ condo เลย ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะ ทุนต่อ unit เท่ากับ ห้องละ 1.6 ล้านบาท ได้ 30 ตร.ม.
          แต่ท่านจะไม่ได้ซื้อคอนโดที่ราคา 1.6 ล้านบาทหรอกครับ หุๆ ส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะบวกเพิ่มประมาณ 35% ครับ (15% ค่าใช้จ่ายการตลาด และห้องตัวอย่าง อีก 20% เข้ากระเป๋าไปทำที่อื่นต่อ อย่างเคสนี้ developer ที่ขาย condo ได้ไปห้องละประมาณ 320,000 บาทครับ จริงๆ เพิ่มคำสบประมาทข้อ 4 ได้อีกคือทำ condo ขายอาจดีกว่า apartment แต่เดี๋ยวยาวครับ หุๆ )
          สมมติท่านสามารถขอกู้ได้รายละเอียดดังนี้

  1. จริงๆ ธนาคารอาจให้ท่านกู้ถึง 30 ปี แต่พอดีท่านอายุ 30 กว่าแล้ว ธนาคารเลยให้แค่ 25 ปี (ว้า!)
  2. MLR ปกติอาจได้ถึง -2% แต่ท่านได้แค่ -1% หรือ 6.5% (โห่)
  3. D/E เท่ากับ 2 แปลว่าท่านควักเงินเอง 720,000 บาท และ กู้ 1.44 ล้าน

          นี่คือเคสปกตินะครับ ถ้าบริษัทที่ท่านทำงานอยู่มีโปรไฟล์ที่ดีเป็น บมจ. เงินเดือนท่านสูง อาจกู้ได้ดีกว่านี้
          ท่านจะจ่ายเงินให้ธนาคารเพียงประมาณเดือนละ 9,723 บาทเท่านั้น สำหรับ condo ห้องนี้ครับ!!
          **แถมได้เป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ขายเอา capital gain ด้วย!!**

          apartment เดือนละ 10,275 VS condo 9,723แถมมีกรรมสิทธิ์ขาย ใครยอมเช่า apartment ก็ถือว่าฉลาดน้อยแล้วครับ!!

          ด้วยประการดังกล่าว นักลงทุนจึงมักเสนอว่าควรใช้เงินสดมาทำ apartment เพราะจะได้ไม่มีต้นทุนดอกเบี้ย และสามารถทำราคาแข่งกับ condo ปล่อยเช่าได้
          แถมที่ผมยกตัวอย่างนี้คือ apartment spec เดียวกับ condo ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน ใหม่เหมือนกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะนะครับ แปลว่าถ้าท่านกะจะทำ apartment ถูกๆ แถมอยู่ในซอยลึก  ไม่มีส่วนกลางอะไรเลย และแถมกู้เงินอีก ท่านอาจแพ้ตั้งแต่เริ่มก็เป็นได้ครับ
          จากเหตุผลที่กล่าวมานี้ จึงเป็นสมมติฐานที่นำไปสู่คำสบประมาทข้อที่1 ที่นักลงทุนหลายคนมักกล่าวอ้างโดยไม่ต้องให้หมอลักษณ์ฟันธงว่า
          “ถ้ากู้ทำ apartment ดอกเบี้ยของ owner จะโหดกว่าคนที่ซื้อ condo เพื่ออยู่อาศัยเอง และถ้าคิดจะทำก็ควรใช้เงินสด (แล้วถ้าต้องใช้เงินสดกับ apartment ทั้งตึกล่ะก็ขอมูนวอล์ก...ถอยดีกว่า!!)” นั่นเองงง

          แล้วสมมติฐานข้อ1 นี้จะเอาชนะได้อย่างไรดี? ถ้าถามผมผมก็คงตอบว่า...“เก๊าก้อม่ะรู้จิ 555”
          คือความเห็นผมถ้าเหตุมันเริ่มที่อะไร ท่านก็ต้องแก้ที่ตรงนั้นครับสรุปได้ดังนี้...

  1. คือถ้าดอกมันแพง ท่านก็ต้องต่อรองให้มันถูก ระยะเวลาให้กู้สั้น ท่านก็ต้องต่อรองให้ยาว (ซึ่งยากครับ)
  2. ท่านอาจต้องใช้ D/E ratio ที่ต่ำ เพื่อมีหนี้น้อย จะได้มีดอกเบี้ยจ่ายต่ำและแข่งราคาได้ ซึ่งท่านก็จะถูกกระแนะกระแหนอยู่ดีว่า “กู้น้อย ก็ใช้เงินสดเลยดีกว่ามั้ย”
  3. อันนี้ไม่แนะนำให้ทำนะครับ แต่หลายคนชอบทำ คือแบ่งห้องบางส่วนปล่อยรายวันด้วย เพื่อทำให้รายได้ค่าเช่ามากขึ้นพอจ่ายธนาคารไหว แต่ถ้าจะทำจริงๆ ก็ทำได้ครับ คือท่านควรออกแบบให้ apartment มีมาตรฐานสามารถจดทะเบียนเพื่อประกอบกิจการโรงแรมตั้งแต่เริ่มก่อสร้างตอนแรกครับ
  4. อันนี้ก็ไม่แนะนำให้ทำอีก แต่ชอบกันจัง คือ ทำเป็นคอนโด น่ะแหละครับ แล้วก็ให้บริษัทของตัวเองมาเทคโอเวอร์เหมาชั้น เหมาตึก อ้างว่าให้ลูกจ้างอยู่ ทำให้กู้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำในฐานะซื้ออยู่อาศัย แรกๆ ก็ปล่อยให้พนักงานตัวเองดีๆ แหละ แต่พอนานๆ ก็ค่อยๆ กลายเป็น apartment มหาชนปล่อยรายเดือนรายวันกันในที่สุด (แหม คิดได้เนาะ)
  5. นึกไม่ออกแล้วครับ...

คำสบประมาทที่ 2. ลูกบ้าน (ลูกค้าน่ะแหละครับ) มักคิดว่าจะเช่า apartment ไปทำไม สู้ผ่อน condo กับธนาคารแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของตนดีกว่า (ขายทำ capital gain ได้ด้วย) ปล่อยเช่าก็ได้
          อันนี้ในข้อ 1 ก็อธิบายไปแล้ว แต่ก็ไม่แน่เสมอไปครับ เพราะหลายคนไม่มีโปรไฟล์ที่สามารถเป็นที่ยอมรับของธนาคารให้ปล่อยกู้ได้ เช่น แม่ค้าตลาดสด วินมอเตอร์ไซค์ นักศึกษา หมอนวดกลางคืน หรือแม้แต่นักธุรกิจ MLM (อย่าดูถูกนะครับ เค้าเช่า apartment วันนี้ แต่จะซื้อ condo เงินสดในวันหน้า แล้วจะเอาลัมโบกินี่ไปจอดหน้า condo ด้วย!!) ฯลฯ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ใช่พนักงานประจำบริษัท บุคคลเหล่านี้จะจำเป็นต้องเช่า apartment อยู่ครับ...แต่! เค้าอาจจะไปเช่า condo แทนก็ได้ซะงั้นนะครับ เพราะ condo ใหม่กว่า มีส่วนกลาง fitness สระว่ายน้ำ แถมมักจะมีทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้ากว่าด้วย (แต่ถ้านิติฯ แย่ ลูกค้าก็หนีนะครับ!)

          สมมติฐานข้อ2 นี้จะเอาชนะได้อย่างไรดี? ถ้าถามผมๆ คงตอบว่า

  1. ค่าเช่าต้องต่ำกว่าเงินที่ลูกบ้านสามารถผ่อน condo ได้
  2. คงต้องจับกลุ่มลูกค้าที่โอกาสกู้ยาก ดังกล่าวข้างต้น
  3. ทำดีๆ เป็น service apartment จับตลาดต่างชาติไปเลยครับ เพราะพวกนี้ไม่ค่อยชอบผูกมัดที่จะมีทรัพย์สินระยะยาว แถมเรียกค่าเช่าได้สูงด้วย
  4. มีระบบ service แบบ just in time เช่นช่างไฟ ประปา ที่เหนือกว่านิติฯ ของ condo ทั่วไป
  5. นึกไม่ออกแล้วครับ...

คำสบประมาทที่ 3. แม้ apartment จะเก็บค่าเช่าสุทธิต่อ unit ได้เท่ากันกับ condo (ในที่นี้หมายถึงค่าเช่าหักอัตราว่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ จนเป็น Net Operating Income before Tax แล้ว)apartment ก็จะโดนภาษีสุดโหดที่เรียกว่า “ภาษีโรงเรือน” โดยไม่สนใจว่าลูกบ้านท่านจะอยู่จริงหรือไม่ ทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่า condo ปล่อยเช่าอยู่ดี
          หลายคนเถียงว่าก็แยกจดเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์กับค่าเช่าห้องซะสิ โถ!...นั่นเป็นคำแนะนำของสถาบันสอนหลักสูตรหอพักราคาถูกสอนกันครับ ไม่รู้ว่าคนสอนเคยทำจริงหรือเปล่า ในความเป็นจริงเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเค้าจะสำรวจ เปรียบเทียบกับ apartment อื่นๆ แล้วประเมินราคาเลยครับว่าจะเก็บจากท่านเท่าไหร่ หน้าที่ของท่านคือเจรจาอ้อนวอน และออกแบบสัญญาเช่า ให้สอดคล้องกับค่าเช่าที่เจ้าหน้าที่จะเก็บต่างหากครับ เช่นเจ้าหน้าที่จะเก็บเฉลี่ยตกห้องละ 300 บาท/เดือน ถ้าท่านเก็บค่าเช่าลูกบ้านท่าน 3,400 บาท สัญญาของท่านกะลูกบ้านก็จะเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 1,000 บาท ค่าห้อง 2,400 บาท แล้วเอา 2,400 มาคิด 12.5%  เป็น 300 บาท จ่ายท้องถิ่นแต่โดยดีครับ
          ในขณะที่คนที่ลงทุน condo ปล่อยเช่าจะไม่โดนภาษีโรงเรือนครับ เฮ...!!

          สมมติฐานข้อ3 นี้จะเอาชนะได้อย่างไรดี? ถ้าถามผมๆ คงตอบว่า
อย่าลืมว่าถ้าเราลงทุนใน apartment เราควรได้ต้นทุนต่อ unit ที่ถูกกว่าคนซื้อ condo ครับ
          แล้วถูกกว่าเท่าไหร่ดี...ขั้นต่ำก็ควรถูกกว่าเท่ากับภาษีโรงเรือนน่ะแหละครับ

ตัวอย่าง
condo และ apartment เก็บค่าเช่าหักอัตราว่าง และค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ ก่อนภาษีเหลือเท่ากันที่ ห้องละ 8,000 บาท
ถ้าลงทุนซื้อ condo จาก developer ได้ห้องละ 2 ล้านบาท...แล้ว
ทุนสร้าง apartment เอง ถูกกว่าทุน condo 12.5% (= ภาษีโรงเรือน)
ทุนสร้าง apartment เอง = 2x(1-.125) = 1.75 ล้านบาทต่อห้อง
ผลตอบแทนสุทธิต่อปี condo = 8,000/2,000,000x12x100% = 4.8%
ผลตอบแทนสุทธิต่อปี apartment = 8,000/1,750,000x100% = 5.486%
หักภาษีโรงเรือนเต็มๆ = 5.486% x (1-.125) = 4.8%
จะเห็นว่าแม้โดนภาษีโรงเรือนรีดไถ แต่ก็สามารถมีผลตอบแทนเท่ากับ condo ปล่อยเช่าได้เนื่องจากทุนของ apartment ที่ได้มาต่ำกว่าครับ!!

          **ทุนต่ำกว่าในที่นี้ย้ำว่า หมายถึง ได้ราคาต่ำกว่าโดยที่ได้ apartment spec เดียวกับ condo คือ ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะนะครับ ไม่ใช่ลด spec ซะงั้น เพราะถึงแม้ลูกค้าท่านจะทานข้าว ซึ่งก็เป็นวงศ์เดียวกับหญ้า (Poaceae)  แต่ลูกค้าท่านมิได้ฉลาดน้อยไปกว่าท่านเลย เค้าย่อมดูออกว่า spec แย่กว่าและสะบัดบ๊อบหนีท่านไปเช่าที่อื่นอยู่ดี**

          ดังนั้นสมมติฐานข้อที่ 3 เรื่องภาษีโรงเรือน จึงสามารถเอาชนะได้โดยกรณีดังนี้

  1. มีต้นทุนต่อ unit ที่ถูกกว่าการซื้อ condo มากๆ เข้าไว้ (ย้ำว่า spec เดียวกัน ทำเลใกล้เคียงกัน) ซึ่งไม่ง่ายครับ เพราะท่านกำลังแข่งกับ developer มีต้นทุนถูกกว่าเพราะสามารถต่อรองผู้รับเหมาได้ เนื่องจากมีอีกหลายงานให้ทำ-->เลยเป็นที่มาว่าทำไมหลายคนจึงแนะนำให้มีที่ดินเป็นของตนเองถ้าจะทำ apartment เพราะทุนจะได้สู้ developer ไหว...แต่ความจริงเราต้องคิดเปรียบเทียบจากทุนของคนที่จะตัดสินใจซื้อ condo ครับ ไม่ทุน ของ developer
  2. พยายามสร้างมูลค่าเพิ่มจากอย่างอื่นที่มิใช่ห้องพักอย่างเดียว เช่น ส่วนต่างค่าน้ำ ค่าไฟ internet ตู้หยอดเหรียญ หรือถ้าติดถนน ก็อาจเสนอให้ร้านสะดวกซื้อเช่าพื้นที่ชั้นล่าง เป็นรายได้เพิ่มเติมเข้ากระเป๋า ซึ่งตรงนี้เป็นเสน่ห์ที่คนซื้อ condo ปล่อยเช่าทำไม่ได้ครับ

          สรุป...ก็ไม่ได้ฟันธงอยู่ดีครับว่าอะไรดีกว่ากัน หรือ  apartment ถึงกาลอวสานแล้วหรือไม่...แป่ววว

          ทั้งนี้ขึ้นอยู่ว่าท่านลงทุนโดยมีเงื่อนไขใดครับ ทุกเงื่อนไขมีทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน อย่าเพิ่งเชื่อแค่ว่ามี “เค้า” บอกมาว่าอย่างนั้นอย่างนี้ โดยที่ยังมิได้วิเคราะห์ แยกแยะ และพิสูจน์นะครับ
          สุดท้าย ก็อย่าเพิ่งเชื่อผมไปซะทุกเรื่องโดยที่ยังมิได้พิจารณาเหมือนกันนะครับ...ป่อยยยย!!

 

 
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่