Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ

ปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สิน

คุณประสงค์ ลำพูล
ผู้จัดการฝ่ายประเมินฯ และผู้ประเมินหลัก บจก.แอคทีฟ แวลู

          สำหรับวิชาชีพทางด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ถือว่าได้มีจุดเริ่มต้นของพัฒนาการเมื่อประมาณปี พ.ศ.2527 หลังจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (International Money Fundation = IMF) ได้แนะนำให้รัฐบาลมีการจัดตั้งหน่วยงานประเมินราคากลางขึ้น เพื่อเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษีที่ใช้ฐานมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเก็บโดยหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อคนในท้องถิ่นนั้น ๆ แทนการใช้งบประมาณจากส่วนกลาง ผลจากนโยบายดังกล่าวทำให้มีการจัดตั้ง สำนักงานกลางประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ขึ้น โดยหมอบหมายให้กรมที่ดินเป็นผู้ดูแล
          ขณะเดียวกันภาคเอกชน ได้ดำเนินการก่อตั้งปริษัทประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาทิเช่น บจก. อเมริกัน แอพเพรซัล, บจก.ไซมอน ลิม และหุ้นส่วน, บจก.ทีมดี เป็นต้น โดยในช่วงแรกนี้บริษัทประเมินที่เปิดดำเนินการดังกล่าว ยังมิได้มีผู้ประเมินที่จบทางด้านการประเมินฯ โดยตรง แต่ส่วนใหญ่จะเป็นสาขาที่เกี่ยวข้อง เช่น เศรษฐศาสตร์ บริหารธุรกิจ สถาปัตยกรรม วิศวกรรมศาสตร์ เป็นต้น
          ซึ่งตลอดระยะเวลากว่า 20 ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า การประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยนั้น ยังไม่เป็นที่ยอมรับกันมากนัก ในหมู่ของผู้ใช้รายงาน ทั้งสถาบันการเงิน หน่วยงานของรัฐ และผู้ใช้รายงานที่เป็นภาคเอกชนต่าง ๆ เพราะว่า การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละครั้ง ขาดความเที่ยงตรง และขาดความเป็นอิสระ รวมทั้งขาดความน่าเชื่อถือในการจัดทำรายงาน ซึ่งปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้ล้วนเป็นตัวที่ทำให้ วิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยยังไม่พัฒนา และไม่เป็นที่ยอมรับเท่าที่ควร สำหรับปัญหาและอุปสรรคในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้น มีปัญหาหลัก ๆ มีอยู่ด้วยกัน 4 ประการ คือ

1. ปัญหาจากตัวบริษัทประเมิน และผู้บริหาร
2. ปัญหาจากเจ้าหน้าที่ประเมิน
3. ปัญหาจากสถาบันการเงิน และผู้ใช้บริการ
4. ปัญหาด้านมาตรฐานวิชาชีพ และการควบคุมวิชาชีพการประเมินค่า

สำหรับปัญหาต่าง ๆ ดังที่กล่าวข้างต้นนี้ ถึงแม้ว่าจะเป็นปัญหาที่แยกออกจากก็ตามที แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ปัญหาเหล่านี้ต่างเป็นตัวที่เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน จนมิอาจแยกได้ว่า ปัญหาใดมาก่อน และปัญหาใดมาหลัง ซึ่งข้าพเจ้าขอสรุปเป็นข้อ ๆ ดังต่อไปนี้
1. ปัญหาจากตัวบริษัทประเมิน และผู้บริหาร ประกอบด้วย

- ผู้บริหารขาดความรู้และประสบการณ์ด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน
- มีการบริหารงานที่หละหลวม ไม่รัดกุม
- ขาดการควบคุม และการตรวจสอบภายในที่ดี
- ผู้บริหารของบริษัทประเมินบางบริษัทสมรู้ร่วมคิดกับผู้ใช้บริการ
  หรือสถาบันการเงินในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินให้ผิดไปจากความเป็นจริง
- มีอำนาจภายนอกที่สามารถบีบบังคับในกำหนดมูลค่าทรัพย์สินที่ทำการประเมินให้ไม่ตรงกับความเป็นจริง
- ผู้บริหารเรียกรับผลประโยชน์เพิ่มจากผู้ใช้บริการในกรณีที่ผู้ใช้บริการนั้นต้องการให้ทรัพย์สินของตนมีมูลค่าที่สูงขึ้น
แล้วใช้อำนาจให้ผู้ประเมินทำตามความต้องการของผู้ใช้บริการ
- รับงานมากเกินตัว ทำให้เกิดความบกพร่องในการควบคุมดูแล
- มีระยะเวลาในการทำงานจำกัด และเร่งรัดมากเกินไป
- ขาดความเป็นอิสระในการทำงาน
- ขาดแคลนบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญ และมีประสบการณ์
- มีบริษัทเกิดใหม่บางส่วนที่ไม่ได้เป็นสมาชิกของสมาคมฯ ทำให้มีการดูแลไม่ทั่วถึง
- ความร่วมมือกันระหว่างบริษัทประเมินมีน้อย
- ค่าบริการต่ำ แต่ความรับผิดชอบสูงมาก ทำให้บริษัทเกิดความเสียงในการถูกฟ้องร้อง
- มีบริษัทประเมินเกิดขึ้นมาก ทำให้เกิดการแย่งงาน และมีการตัดราคากันเอง
- แต่ละบริษัทต้องลดต้นทุนในการทำงานลง เพื่อให้คุ้มกับรายได้ที่ได้รับ

2. ปัญหาจากเจ้าหน้าที่ประเมิน ประกอบด้วย

- ขาดข้อมูลที่จะนำมาใช้ประกอบการพิจารณาในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
- ขาดความรู้ความชำนาญในวิชาชีพ
- ขาดจรรยาบรรณในวิชาชีพ
- นักประเมินบางส่วนมีความรู้ที่จำกัดเฉพาะสาขาวิชาอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
- ไม่มีการเปิดสอนในระดับปริญญาตรีอย่างจริงจัง และไม่กว้างขวางมากนัก
- การเรียนการสอนที่เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้น ยังมีน้อยและไม่ตรงกับสายงานมากนัก
- ไม่มีโปรแกรมการศึกษาที่ต่อเนื่อง สำหรับนักประเมินค่าทรัพย์สิน
- ฐานข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน มีไม่เพียงพอที่จะใช้ได้ทั่วไป
- ได้รับข้อมูลที่ถูกสร้างภาพขึ้น และมิได้วิเคราะห์ข้อมูลให้ถ่องแท้
- ขาดคุณสมบัติ และขาดการอบรมที่เพียงพอและต่อเนื่อง
- ขาดอาจารย์ และผู้เชี่ยวชาญที่จะให้ความรู้ด้านวิชาชีพ ซึ่งเป็นอุปสรรต่อการพัฒนาคุณสมบัติ และคุณภาพของ
  ผู้ประเมิน
- ขาดข้อมูลที่จะนำมาใช้ในการกำหนดมูลค่า และข้อมูลขาดความน่าเชื่อถือ
- ขาดคุณธรรม และจริยธรรมในประเมินค่า
- การศึกษาวิชาการต้องใช้ทุนที่สูงมาก เมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ประเมินที่ถือว่าน้อย
- ไม่มีเวลาเรียน และถูกจำกัดสิทธิที่จะได้รับความรู้
- ผู้ให้ความรู้ไม่ให้ความรู้อย่างเต็มที่
- การรับการอบรมจะได้รับความรู้ด้านวิชาการเพียงเล็กน้อย
- ผู้ให้ความรู้ มิได้ให้ความรู้อย่างถูกต้อง และไม่ครบถ้วน
- ผู้ประเมินบางคนไม่ยอมรับการพัฒนาและความรู้ใหม่ ๆ
- ผู้ประเมินบางคนยอมรับ หรือเรียกรับผลประโยชน์เพื่อแลกกับการทำมูลค่าทรัพย์สินให้สูงขึ้น
- ขาดความเป็นอิสระในการประเมิน
- ขาดความเป็นกลางในการประเมิน
- ได้รับการดูถูกจากผู้ว่าจ้าง
- ขาดความเจริญก้าวหน้าในวิชาชีพ
- รับผิดชอบในงานค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับรายได้ที่ได้รับ
- ผู้ประเมินเร่งทำงานเพื่อให้ตนเองมีรายได้มาก ๆ ส่งผลให้งานขาดความละเอียด และหรือขาดความถูกต้อง

3. ปัญหาจากสถาบันการเงิน และผู้ใช้บริการ ประกอบด้วย

- สถาบันการเงินบางแห่งมีนโยบายที่ขัดกันเองระหว่างฝ่ายการตลาดและฝ่ายอำนวยสินเชื่อ ทำให้เกิดมี
  การแทรกแซงด้านการประเมินค่า
- ลูกค้าขาดความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน
- ผู้ใช้บริการติดสินบน และปลอมแปลงรายงานประเมิน
- สถาบันการเงินจะเร่งรัดเวลาในการประเมิน ขณะเดียวกันบริษัทประเมินก็อยากได้งาน ทำให้เกิดความ
  ผิดพลาดได้ง่าย
- คำสั่งงาน และวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าไม่ชัดเจน
- ไม่มีการกำหนดบทบาทของแต่ละฝ่ายให้ชัดเจน
- สถาบันการเงินไม่ให้อิสระในการให้ความเห็นของผู้ประเมินในบริษัทอย่างเต็มที่ โดยกดดันให้บริษัทประเมิน
  ทำการประเมินมูลค่าให้สูงขึ้น เพื่อที่จะสามารถปล่อยสินเชื่อให้เป็นไปตามเป้าหมายของตน
- สถาบันการเงินบางแห่งใช้ข้อมูลตลาดที่เป็นข้อมูลเก่า และไม่มีการปรับปรุงใหม่
- ผู้ใช้บริการส่วนใหญ่ไม่ยินยอมเสียค่าบริการในอัตราที่สูง แต่จะยินดีที่จะเสียค่าบริการเพิ่มให้กับผู้ประเมิน
  เพื่อขอให้ทำมูลค่าของทรัพย์สินฯ ให้สูงขึ้น

4. ปัญหาด้านมาตรฐานวิชาชีพ และการควบคุมวิชาชีพการประเมินค่า ประกอบด้วย

- ไม่มีองค์กรหรือสถาบันที่มีอำนาจควบคุมนักประเมินอย่างเป็นทางการ
- ไม่มีระเบียบข้อบังคับที่เป็นที่ยอมรับของผู้ใช้บริการ หรือสถาบันการเงิน รวมถึงบุคคล ภายนอกทั่วไป
- หน่วยงานด้านการประเมินมูลค่ายังไม่มีการกำหนดบทบาทหน้าที่ของแต่ละฝ่ายให้เหมาะสมอย่างชัดเจน
- วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินยังไม่มีกฎหมายรองรับ
- ความรู้ความเข้าใจทั่วไปต่อวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินยังอยู่ในวงจำกัด
- ความน่าเชื่อถือของสังคมต่อบริษัทประเมินค่าโดยรวมยังต่ำ
- ขาดโครงสร้างองค์กรวิชาชีพผู้ประเมินที่เหมาะสม และมีคุณภาพเพื่อผลักดันให้มีการพัฒนา และกำกับดูแล
  วิชาชีพในด้านต่าง ๆ ให้ทั่วถึง
- ขาดการกำกับดูแล และลงโทษผู้ประเมินที่กระทำผิด
- องค์กรวิชาชีพยังไม่เป็นองค์กรที่กำกับดูแลตนเองอย่างแท้จริง
- ขาดความร่วมมือกันระหว่างองค์กร และสมาชิกภายในองค์การ
- มาตรฐานการประเมินยังไม่มีคุณภาพ และไม่เป็นมาตรฐานสากล
- มาตรฐานการประเมินยังไม่ได้รับความเชื่อถือ
- มาตรฐานการประเมินใช้ครอบคลุมเฉพาะสมาชิกขององค์กรเท่านั้น แต่ไม่ครอบคลุมถึงผู้ทำงานใน In - House
  Valuation Company และตัวบุคคลในบริษัทนั้นนั้น ตลอดจนผู้ประเมินชาวต่างชาติ ซึ่งมาตรฐานการประเมิน
  ที่จะกำหนดขึ้นควรครอบคลุมผู้ประเมินดังกล่าวด้วย

          จะเห็นได้ว่า ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้ ทำให้การพัฒนาทางด้านวิชาชีพด้านการประเมินค่าทรัพย์สินของไทย ยังไม่ก้าวหน้า และไม่ได้มาตรฐานสากลเท่าที่ควร รวมทั้งทำให้วิชาชีพด้านการประเมินค่าทรัพย์สินไม่เป็นที่ยอมรับเท่าที่ควร ถึงแม้ว่าปัจจุบันทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ร่วมมือกับสถาบันคีนัน จัดทำ มาตรฐานจรรยาบรรณในการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขึ้น และได้ประกาศใช้เมื่อ 1 กรกฎาคม 2548 แล้วก็ตามที แต่ปัญหาต่าง ๆ ที่สรุปไว้ข้างต้นก็ยังคงมีอยู่ ทั้งนี้อาจเป็นเพราะสมาคมวิชาชีพทั้ง สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสมาคมนักประเมินอิสระไทย ไม่มีอำนาจในการลงโทษผู้กระทำผิดได้อย่างแท้จริง และถึงแม้ว่าในขณะนี้ทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จะโอนหน้าที่การควบคุมดูแลบริษัทประเมิน มาให้กับสมาคมฯ แล้วก็ตาม แต่ปัญหาเหล่านี้ยังคงเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าตลอดมา
 
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่