Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
การประเมินค่า สโมสร ในโครงการจัดสรร
 
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย


สโมสรในโครงการจัดสรรต่างๆ ปรกติแล้วจะเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ซึ่งเจ้าของโครงการได้จัดให้มีเพื่อบริการผู้ซื้อบ้าน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นหมู่บ้านจัดสรรระดับราคาค่อนข้างสูงหรือมีระดับ จะจำเป็นต้องมีส่วนสโมสร หรือคลับเฮาส์ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในอาคารให้ผู้ซื้อบ้านในโครงการมาใช้บริการ

ส่วนสโมสรนั้นถ้าพิจารณาเชิงมูลค่าในการประเมิน ไม่อาจพิจารณาได้ใช้เชิงต้นทุน หรือประเมินได้ด้วยวิธีการต้นทุน (Cost Approach) เนื่องจากเป็นสิ่งที่มีเพื่อให้บริการภายในโครงการ คล้ายเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (แม้ไม่ได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางเหมือนกับอาคารชุด) แต่โครงการก็ได้มีการโฆษนา และผู้ซื้อบ้านในโครงการก็จะรับทราบแล้วว่าจะมี และเมื่อก่อสร้างแล้วก็ไม่อาจนำไปใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นได้ (เพราะผู้ซื้อบ้านคงไม่ยินยอม) คล้ายกับว่าเป็นภาระผูกพันที่ต้องมีไว้บริการผู้อยู่อาศัยในโครงการ ซึ่งวิธีการต้นทุนจะไม่อาจพิจารณาส่วนที่เป็นคล้ายภาระผูกพันได้ ดังนั้นถ้าจะประเมินด้วยวิธีการต้นทุนจึงไม่อาจสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้

การประเมินมูลค่าส่วนสโมสรที่เหมาะสม จึงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) ซึ่งจะสามารถพิจารณาภาระผูกพันข้างต้นได้ทางอ้อม กล่าวคือ พิจารณามูลค่าได้ตามรายได้ที่ได้รับจริง ๆ ซึ่งมูลค่าที่ประเมินได้ส่วนใหญ่จะต่ำกว่ามูลค่าถ้าประเมินตามวิธีการต้นทุนมาก เพราะจริงๆ แล้ว โครงการได้พิจารณาส่วนที่ลงทุนเพื่อสโมสรไปตั้งแต่แรก มูลค่าต่างๆ จะถูกรวมอยู่ในราคาขายหน่วยขายในหมู่บ้านไปแล้ว (เลยทำให้ราคาขายหมู่บ้านที่มีสโมสร ราคามักจะสูงกว่าโครงการที่ไม่มี เพราะมีต้นทุนสโมสรเข้าไปด้วย ซึ่งคนรวยก็ยินดีที่จะซื้อเพราะมีสโมสร ถ้าไม่มีเขาอาจไม่ซื้อก็ได้)

การประเมินค่าวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า จะพิจารณาจากว่าสโมสรจะมีรายได้สุทธิ (รายได้หักค่าใช้จ่าย) ได้เท่าไร จากค่าบริการที่เรียกเก็บจากการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในสโมสร เช่น สระว่ายน้ำ ซาวน่า ลานกีฬาต่าง ๆ และอื่น ๆ (และอาจไม่มีมูลค่าถ้าให้บริการฟรี แต่ส่วนใหญ่แล้วจะไม่ฟรี มักจะมีค่าบริการ หรือรายได้ไม่คุ้มค่าใช้จ่าย)

ตัวอย่างการประเมินสโมสรในหมู่บ้านแห่งหนึ่งดังนี้ (จะเห็นได้ว่ามูลค่าถ้าประเมินด้วยวิธีการต้นทุน (ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง) จะสูงกว่าวิธีการรายได้มาก ดังนี้

รายละเอียดการประเมินค่า สโมสร ในโครงการจัดสรร
1. การประเมินค่าสโมสร ด้วยวิธีการ Cost Approach
1.1 การประเมินค่าที่ดิน
เนื้อที่ดิน    
758
ตารางวา
ประเมินค่าต่อ ตรว.(บาท)    
30,000
เปรียบเทียบราคาซื้อขาย
มูลค่าที่ดิน (บาท)    
22,740,000
บาท
1.2 การประเมินค่าอาคารสโมสร
รายละเอียดอาคาร
ขนาด (ตรม.)
ราคา/ตรม.
เป็นเงิน (บาท)
 
อาคารสโมสร 2 ชั้น
1,568.00
8,400.00
13,171,200
วิศวกร ประมาณค่าก่อสร้าง
สระว่ายน้ำผู้ใหญ่
312.50
5,000.00
1,500,000
วิศวกร ประมาณค่าก่อสร้าง
สระว่ายน้ำเด็ก
28.00
4,000.00
500,000
วิศวกร ประมาณค่าก่อสร้าง
พื้นที่ทางเดินรอบสระ (ไม่รวมพื้นที่สระน้ำ)
879.50
2,500.00
500,000
วิศวกร ประมาณค่าก่อสร้าง
 
 
รวม
15,671,200
 
หักค่าเสื่อมอาคาร 10 ปี ๆ ละ 2 % รวม
20%
3,134,240
วิศวกร ประมาณค่าก่อสร้าง
มูลค่าอาคารปัจจุบัน
12,536,960
 
1.3
มูลค่าตามวิธีการต้นทุน (ที่ดิน+อาคาร)    
35,276,960
บาท
2. การประเมินค่าสโมสร ด้วยวิธีการ Income Approach
2.1 พิจารณาจากรายได้ในการดำเนินการในปัจจุบัน
เดือน
รายได้
รายจ่าย
รายจ่าย/รายได้
 
Feb-45
256,369
225,195
88%
 
Mar-45
226,250
193,680
86%
 
Apr-45
181,442
133,975
74%
 
May-45
181,442
133,975
74%
 
Jun-45
140,076
88,404
63%
 
ทั้ง 5 เดือน
985,579
     
เฉลี่ยต่อเดือน
197,116
     
เฉลี่ยทั้งปี
2,365,390
     
2.2 พิจารณารายจ่าย พิจารณาจากเดือนที่มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายต่ำสุด คือ เดือนมิถุนายน 45 เนื่องจากเดือนอื่น ๆ น่าจะเป็นการปรับรายจ่ายให้สูงขึ้นเพื่อผลทางการประกอบการ
สรุปพิจารณาค่าใช้จ่ายประมาณ    
60%
 
2.3
รายได้สุทธิต่อปี (รายได้-รายจ่าย)    
946,156
บาท
2.4 พิจารณาความเป็นไปได้สูงสุดในการหารายได้ จากจำนวนสมาชิกในหมู่บ้าน (ไม่พิจารณาภายนอก เนื่องจากคงจะมีการมาใช้น้อยมาก)
2.4.1 สมาชิกปัจจุบัน
ประเภทครัวเรือน
107
หน่วย    
ประเภทเดียว-คู่
37
หน่วย    
รวม
144
หน่วย    
2.4.2
จำนวนบ้านในโครงการรวมประมาณ
200
หน่วย
สัดส่วนการเป็นสมาชิก
72%
ของทั้งหมด
ดังนั้นถ้าทุกครัวเรือนเป็นสมาชิกทั้งหมดรายได้สุทธิน่าจะประมาณ
1,314,105
กรณีความเป็นไปได้สูงสุด (100%)
2.5 มูลค่าตามวิธีการรายได้ = รายได้สุทธิ / Capitalization Rate
2.5.1 รายได้สุทธิ
(1) กรณีตามสัดส่วนการเป็นสมาชิก ปัจจุบัน (72%)
946,156
บาท
(2) กรณีความเป็นไปได้สูงสุด (มีผู้ใช้บริการ 100%)
1,314,105
บาท
2.5.2
Capitalization Rate (risk free rate 5%+ risk premium 5%)
10%
 
2.5.3 มูลค่าทรัพย์สิน
(1) กรณีตามสัดส่วนการเป็นสมาชิก ปัจจุบัน (72%)
9,461,558
บาท
(2) กรณีความเป็นไปได้สูงสุด (มีผู้ใช้บริการ 100%)
13,141,053
บาท
2.6
มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
10,000,000
พิจารณาจากข้อ 2.5.3 (1) เป็นสำคัญ
3. อธิบายเพิ่มเติม
3.1
ส่วนต่างของมูลค่าจากวิธีการ Cost Approach และ Income Approach จำนวน
25,276,960
บาท
  แสดงว่ามูลค่าส่วนต่างจำนวนนี้ เป็นมูลค่าส่วนหนึ่งที่จำเป็นต้องเสียไปในการลงทุน ในการพัฒนาโครงการหมู่บ้านในระดับราคาแพง ซึ่งพึงมีสิ่งอำนวยความสะดวก (สโมสร-สระว่ายน้ำ ฯลฯ) ให้กับลูกค้าในโครงการ เพื่อแสดงความแตกต่างกับโครงการที่ระดับต่ำกว่า ที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกในระดับนี้ และส่งผลให้สามารถกำหนดราคาขายได้สูงกว่า ซึ่งเป็นส่วนที่ทดแทนกันไปตั้งแต่แรกแล้ว ดังนั้นการพิจารณามูลค่าสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ไม่อาจพิจารณาด้วยวิธีการต้นทุนได้โดยตรง เนื่องจากมีความจำเป็นต้อง ก่อสร้างอยู่แล้ว มูลค่าจึงควรพิจารณาจากรายได้เท่าที่จะมีได้ จากการเก็บค่าบริการต่าง ๆ ตามตัวเลขในวิธีการ Income Approach
3.2 การประเมินค่านี้มีข้อจำกัดในการประเมินค่า กล่าวคือ ตัวเลขต่าง ๆ ที่ใช้ในการพิจารณา รายได้-รายจ่าย พิจารณาจากตัวเลขของ โครงการที่แจ้งมา (เอกสารแนบในภาคผนวก ช.) โดยไม่อาจทราบได้ละเอียดมากกว่านี้ เข่น การแยกแยะประเภทสมาชิก การจ่ายเงิน ปริมาณการใช้ การแยกแยะค่าใช้จ่าย เป็นต้น ตัวเลขที่ได้รับเป็นเพียงตัวเลขรวมที่โครงการสรุปให้ ดังนั้นอาจมีความคลาดเคลื่อนได้ มูลค่าทีได้ในการประเมินค่านี้ตั้งอยู่บนสมมติฐาน ตัวเลขต่าง ๆ ที่โครงการแจ้งมาเท่านั้น
3.3 นอกจากนี้ ตัวเลขต่าง ๆ ในการประเมินไม่อาจเทียบเคียงกับ ข้อมูลตลาดประเภทเดียวกันได้ เนื่องจากเป็นทรัพย์สินเฉพาะ
 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่