บันทึกแนวทางสำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

ของ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สาระ
  1. คุณสมบัติของผู้ประเมินราคา (Asset Valuer)
  2. ประเภทของทรัพย์สินที่ประเมินราคา (Classification Of Assets)
  3. หลักการทั่วไปที่พึงถือปฏิบัติในการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย
    (Principies To Be Observed In Preparing Asset Valuation In Thailand)
  4. มาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน (Asset Valuation Standards)
  5. รูปแบบมาตรฐานของรายงานสรุปการประเมินราคา (Standard Format Of Valuation Summary)
  6. ข้อมูลที่ผู้ประเมินราคาพึงมีในการประเมินราคาทรัพย์สิน (Minimum Information Required For a Valuer In Preparing Asset Valuations)
  7. คำนิยามและคำอธิบายแนวทางสำหรับเกณฑ์การประเมินมูลค่าตลาดและหลักเกณฑ์อื่นๆ สำหรับการประเมินมูลค่าตลาด (Definitions And Guidance Notes For Open Market Value And Other Bases Of Market Valuation)
  8. เงื่อนไขและข้อจำกัดของการประเมินราคา (Conditions Of Engagement)
  9. จรรยาบรรณสำหรับผู้ประเมินราคา (Code Of Professional Conduct Of Valuers)
  10. ความเป็นมา (Background)
1. คุณสมบัติของผู้ประเมินราคา (Asset Valuer)
  1.1 ผู้ประเมินราคา (Qualified Valuer) ซึ่งจะกล่าวต่อไปในที่นี้ให้หมายถึงเฉพาะผู้ประเมินราคาที่มีคุณสมบัติ
  1.2 ผู้ประเมินราคา หมายถึง บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินอิสระ ซึ่งมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้
    1.2.1 บริษัทมีบุคคลผู้ประเมินราคา ซึ่งสามารถเซ็นชื่อรับรองรายงานการประเมินราคาของบริษัทได้อย่างน้อยจำนวนสองคน
    1.2.2 บริษัทหรือผู้บริหารไม่มีความเกี่ยวข้องหรือมีส่วนได้ส่วนเสียไม่ว่าโดยทางตรงหรือทางอ้อมกับกิจการหรือบุคคลซึ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินประเมินราคาในลักษณะที่อาจเป็นเหตุให้ไม่สามารถให้ความเห็น
ได้อย่างเป็นอิสระและอย่างเป็นกลาง
    1.2.3 บุคคลผู้ประเมินราคา จะต้องเป็นสมาชิกของสมาคมผู้ประเมินราคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทยหรือองค์กรผู้ประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งเป็นที่ยอมรับในระดับนานาชาติและต้องมีความรู้และประสบการณ์
ที่น่าเชื่อถือได้ในการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งเป็นที่ดิน อาคาร หรือเครื่องจักร อุปกรณ์ในบริษัทประเมินราคาอิสระไม่น้อยกว่าสามปี และโดยที่คนหนึ่งจะมีประสบการณ์ในประเทศไทย
เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี และอีกคนหนึ่งจะต้องมีประสบการณ์ในประเทศไทยไม่น้อยกว่าสองปี
    1.2.4 หากบุคคลผู้ประเมินราคาไม่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามข้อ 1.2.3 บุคคลผู้นั้นจะต้องมีความรู้และประสบการณ์ประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นเวลาอย่างน้อยห้าปี
  1.3 ผู้ประเมินราคาร่วม (Joint Valuers) หมายถึง เฉพาะกรณีซึ่งผู้ประเมินราคา (Qualified Valuer) มากกว่าหนึ่งบริษัท ได้รับมอบหมายให้ทำการ
ประเมินราคาทรัพย์สินร่วมกัน ในกรณีนี้จะต้องให้มีเซ็นชื่อรับรองรายงานร่วมกันของบุคคลผู้ประเมินราคาทุกคน และให้ถือว่าผู้ประเมินราคามีความรับผิดชอบร่วมกัน
  1.4 ผู้ประเมินราคาเพิ่มเติม (Additional Valuers) หมายถึง เฉพาะกรณีผู้ประเมินราคา (Qualified Valuer) มีความเห็นว่าจำเป็นต้องมีผู้ประเมินราคาเพิ่มเติมเพื่อทำการประเมินราคาทรัพย์สินเฉพาะบางรายการ
    1.4.1 ผู้ประเมินราคาซึ่งได้รับการติดต่อจากผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า อาจว่าจ้างผู้ประเมินราคาเพิ่มเติมตามที่เห็นสมควร แต่ทั้งนี้ควรจะต้องแจ้งให้ผู้ว่าจ้างหรือลูกค้ารับทราบและยอมรับเสียก่อน หรือ
    1.4.2 ผู้ประเมินราคาซึ่งได้รับการติดต่อจากผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า อาจเสนอแนะให้ผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า ทำการว่าจ้างผู้ประเมินราคาเพิ่มเติม
    1.4.3 ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ประเมินราคาตั้งอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินราคาอาจใช้ดุลพินิจเพื่อพิจารณาว่าผู้จ้างผู้ประเมินราคาเพิ่มเติมตามเงื่อนไขของข้อ 1.4.1 ซึ่งอาจจะมิใช่ผู้ประเมินราคา
ที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามข้อ 1.2 ก็ได้ แต่ผู้ประเมินราคาในประเทศไทยยังจะต้องรับผิดชอบผลงานการประเมินราคาของผู้ประเมินราคาเพิ่มเติมนั้น
2. ประเภทของทรัพย์สินที่ประเมินราคา (Classification of Assets)
  2.1 ทรัพย์สินที่ประเมินราคาโดยทั่วไปจะหมายถึงทรัพย์สินถาวร (Fixed Assets) ซึ่งกิจการต้องการใช้ประโยชน์โดยต่อเนื่องสำหรับการดำเนินธุรกิจโดยปกติวิสัยในบางกรณี อาจจะหมายถึงทรัพย์สินหมุนเวียน (Current Assets) ดังเช่นกรณีของที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้านที่พัฒนาเพื่อขาย เป็นต้น
  2.2 ทรัพย์สินที่ประเมินราคา หมายรวมถึง
    2.2.1 ที่ดิน ทั้งที่เป็นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า
    2.2.2 อาคารและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งที่เป็นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า
    2.2.3 เครื่องจักรและอุปกรณ์
    2.2.4 ส่วนตกแต่งและส่วนติดตรึง เครื่องมือและอุปกรณ์
    2.2.5 รายจ่ายเกี่ยวกับทรัพย์สินและทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
  2.3 ในกรณีที่มีปัญหาในการแยกประเภทของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน ให้ใช้หลักเกณฑ์ตามที่กำหนดในแถลงการณ์มาตรฐานบัญชีฉบับที่ 9 เรื่อง การบัญชีสำหรับที่ดิน อาคารและอุปกรณ์
  2.4 ทรัพย์สินที่ประเมินราคา อาจแบ่งออกได้เป็นสามกลุ่ม ได้แก่ ทรัพย์สินที่ไม่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Non-Specialised Property) ทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Specialised Property) และเครื่องจักรอุปกรณ์ (Plant And Machinery) สำหรับทรัพย์สินที่ไม่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัวยังอาจจำแนกออกไปได้อีกสองประเภทตามวัตถุประสงค์ในการถือครองของผู้เป็นเจ้าของ ได้แก่ ทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อใช้ประโยชน์เองและทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุน
  2.5 ทรัพย์สินซึ่งไม่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Non-Specialised Property) ทรัพย์สินซึ่งมีการซื้อขายหรือให้เช่ากันโดยปกติวิสัยในตลาด สำหรับการใช้ประโยชน์ที่คล้ายคลึงกัน และซึ่งสามารถกำหนดมูลค่าได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรเพื่อขาย ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ห้องชุดในอาคารชุดสำนักงานหรืออาคารชุดพักอาศัย เป็นต้น
  2.6 ทรัพย์สินที่มีลักษณะเฉพาะตัว (Specialised Property) เป็นทรัพย์สินซึ่งไม่มีหรือจำนวนน้อยมากที่จะมีการซื้อขายเพื่อคงสภาพการใช้ประโยชน์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ยกเว้น เป็นการขายออกไปฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของการขายกิจการ (A Sale of the Business In Occupation) ลักษณะที่พิเศษเฉพาะตัวอาจเกี่ยวข้องกับลักษณะก่อสร้าง การจัดพื้นที่ ขนาดหรือที่ตั้งของทรัพย์สิน หรือปัจจัยหลายอย่างรวมกัน นอกจากนั้น ยังอาจรวมถึงลักษณะของเครื่องจักรอุปกรณ์ซึ่งจำเป็นต้องมีการก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างอื่นเป็นการเฉพาะ ตัวอย่างเช่น โรงกลั่นน้ำมัน โรงงานผลิตสารเคมี เป็นต้น อาคารซึ่งมีลักษณะเพียงเพื่อใช้ปกคลุมเป็นโรงงานสำหรับเครื่องจักรบางประเภท (ไม่ใช่โรงงานในลักษณะทั่วไป) หรืออาคารโรงงานที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลและเป็นพื้นที่เฉพาะซึ่งไม่ใช่ที่ตั้งของโรงงานโดยทั่วไป
  2.7 ทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการใช้ประโยชน์เอง (Property Held For Owner Occupation) เป็นทรัพย์สินซึ่งผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ครอบครองการใช้ประโยชน์เพื่อวัตถุประสงค์ของการดำเนินธุรกิจของกิจการเอง ทรัพย์สินเหล่านั้นอาจเป็นทรัพย์สินที่ไม่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Non-Specialised Property) หรือทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Specialised Property) ก็ได้
  2.8 ทรัพย์สินที่ถือครองเพื่อการลงทุน (Property Held As Investments) เป็นทรัพย์สินซึ่งผู้ถือกรรมสิทธิ์ถือครองเพื่อการหารายได้จากการให้เช่าในปัจจุบันหรือในอนาคตและหรือเพื่อธำรงรักษาหรือเพิ่มมูลค่าทุน (Preservation or Gain of Capital Value)
  2.9 ทรัพย์สินบางชนิดได้มีการออกแบบหรือปรับปรุงเพื่อใช้ในกิจการบางอย่างเช่น โรงแรม โรงภาพยนต์ สถานีบริการน้ำมัน เป็นต้น ทรัพย์สินเหล่านี้อาจจำแนกเป็นทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อใช้ประโยชน์ หรือทรัพย์สินถือครองเพื่อการลงทุน
  2.10 ทรัพย์สินอีกบางชนิดที่พัฒนาเป็นสินค้าเพื่อขาย เช่น ที่ดินจัดสรรหรือที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร ห้องชุดในอาคารชุด ซึ่งพัฒนาเพื่อขายโดยผู้จัดสรร เป็นต้น ทรัพย์สินเหล่านี้จัดเป็นทรัพย์สินหมุนเวียน (Current Assets)
3. หลักการทั่วไปที่พึงถือปฏิบัติในการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย (Principles To Be Observed In Preparing Asset Valuations In Thailand)
  3.1 หลักการทั่วไปนี้ควรใช้ยึดถือเป็นแนวปฏิบัติสำหรับการประเมินราคาที่ดิน อาคาร และเครื่องจักร อุปกรณ์ในประเทศไทยเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะโดยเฉพาะ ซึ่งรวมถึงการประเมินราคาเพื่อบันทึกในหนังสือชี้ชวนเกี่ยวกับการเสนอขายหุ้นต่อสาธารณชน เพื่อการบันทึกทางบัญชีและงบการเงินอื่นของกิจการ เพื่อการลงทุน เพื่อการจดจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันมิใช่มีวัตถุประสงค์เฉพาะตัวของผู้ให้กู้หรือผู้กู้ (Private Purposes of the Lender or the Borrower) ตลอดจนเพื่อการรวมหรือควบกิจการ (Mergers And Acquisitions)
  3.2 หลักเกณฑ์การประเมินราคา (Basis of Valuation)
    3.2.1 หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าตลาด (Open Market Bases of Valuation) โดยทั่วไปการประเมินราคาตามมูลค่าตลาดจะอาศัยข้อมูลตลาดหรือหลักฐานการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินคล้ายคลึงกันและตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้ เคียงหรือคล้ายคลึงกัน
      3.2.1.1 การระบุถึงมูลค่าตลาด (Open Market Value) (ดูคำนิยามในหัวข้อ 8.1) โดยไม่มีการต่อท้ายคำด้วยวลี "สำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน" (Existing Use) หรือ "สำหรับการใช้ประโยชน์อื่น" (Alternative Use) ให้หมายถึง มูลค่าสำหรับการใช้ประโยชน์อย่างไรก็ได้ตราบเท่าที่มูลค่านั่นเป็นผลมาจากราคาที่จะได้รับในอนาคต (Open Market) หลักเกณฑ์นี้จะใช้สำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุนและทรัพย์สินที่ถือเป็นส่วนเกินของกิจการ (Property Surplus To the Requirements of an under taking)
      3.2.1.2 มูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน (Open Market Value for the Existing Use or Existing Use Value) เป็นมูลค่าที่สะท้อนถึงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์เดียวกันหรือคล้ายคลึงกับที่เป็นอยู่ ณ วันที่ประเมินราคา นิยามของมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบันจะเหมือนกับนิยามของมูลค่าตลาดทุกประการ แต่เสริมด้วยสมมติฐานที่ว่า ทรัพย์สินจะคงการใช้ประโยชน์เช่นปัจจุบันต่อไปโดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ครอบครอง (Will Continue As Owner Occupied In Its Existing Use) ดังนั้นจึงไม่มีโอกาสของการใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นของทรัพย์สิน มูลค่าที่อาจได้รับ (Hope Value) จากการใช้ประโยชน์เป็นอย่างอื่น มูลค่าที่เกี่ยวค่าความนิยม (Goodwill) ตลอดจนโอกาสของมูลค่าที่อาจเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากธุรกรรมพิเศษทางการลงทุนหรือเงิน อาทิเช่น การขายและเช่ากลับ (Sale and Leaseback) ซึ่งอาจจะทำให้กิจการมีสิทธิครอบครองที่แตกต่างออกไปจากเดิม
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน พึงใช้ได้กับทรัพย์สินทุกชนิด ซึ่งผู้ถือสิทธิครอบครองการใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของกิจการ ยกเว้นกรณีที่เป็นทรัพย์สินส่วนเกินของกิจการ นอกจากนั้น หลักเกณฑ์ยังใช้ได้กับทรัพย์สินซึ่งมีการซื้อขายในลักษณะที่เป็นกิจกรรมที่ยังดำเนินการอยู่ (Fully Equipped Operational Business Entities) โดยเป็นการประเมินที่คำนึงถึงศักยภาพทางการค้าของทรัพย์สิน (Trading Potential) อาทิเช่น โรงแรม โรงภาพยนต์ เป็นต้น
      3.2.1.3 มูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์อื่น (Open Market Value for Alternative Use or Alternative Use Value) ยังคงมีนิยามเช่นเดียวกับมูลค่าตลาดแต่มีการพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์ ทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน หากมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์อื่นของทรัพย์สินของกิจการ แตกต่างโดยมีนัยสำคัญไปจากมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน ผู้ประเมินราคาควรระบุในรายงาน
    3.2.2 หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ (The Depreciated Replacement Cost Basis of Valuation) หลักเกณฑ์นี้พึงใช้ได้กับทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Specialised Property) เท่านั้น โดยเฉพาะเมื่อไม่สามารถประเมินมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบันของที่ดินกับการประมาณต้นทุนก่อสร้างทดแทนรวมในปัจจุบัน (Gross Current Replace-Ment Cost) ของอาคารและส่วนปรับปรุงแล้วหักออกด้วยส่วนลดที่เผื่อสำหรับอายุ (Age) สภาพการใช้งาน (Condition) ตลอดจนความล้าสมัยอันเนื่องจากลักษณะการใช้งาน (Functional Obsolescene)
มูลค่าที่ประเมินได้ตามหลักเกณฑ์นี้ ควรจะต้องระบุเสมอว่า "ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความเพียงพอของศักยภาพในการสร้างผลกำไร เมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด" (Subject To Adequate Potential Profitability Related To the Value of the Total Assets) ในกรณีที่เป็นทรัพย์สินซึ่งรัฐเป็นเจ้าของและเป็นทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัวซึ่งมิได้ครอบครองเพื่อสร้างผลกำไรหรือการทดสอบความเพียงพอของศักยภาพในการสร้างผลกำไรไม่สามารถกระทำได้ มูลค่าทดแทนสุทธิควรระบุถึง "ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโอกาสและความเป็นไปได้ของการครอบครองการใช้ประโยชน์ต่อไป" (Prospect and Viability of the Continuance of the Occupation)
    3.2.3 มูลค่าในฐานะที่ดำเนินธุรกิจโดยต่อเนื่อง (Going Concern Value) เนื่องจากมูลค่าของธุรกิจในทางบัญชีจะพิจารณารวมถึงทรัพย์สินที่สัมผัสไม่ได้ (Intangibles) เอาไว้ด้วย เช่น ค่าความนิยม (Goodwill) และสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้ทั้งหมด มูลค่านี้จึงเป็นมูลค่าที่ไม่อาจจัดสรรไปให้กับทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่งของกิจการได้ ด้วยเหตุนี้ การอ้างถึงการประเมินราคาของกิจการในฐานะที่ดำเนินธุรกิจโดยต่อเนื่อง (Going Concern Valuation) จึงไม่พึงใช้สำหรับการประเมินราคา "ทรัพย์สิน" ของกิจการ
  3.3 คำสั่งว่าจ้างของลูกค้า (Extent To Instructions)
    3.3.1 ผู้ประเมินราคาควรจะต้องติดต่อสอบถามลูกค้าเกี่ยวกับความต้องการและ วัตถุประสงค์ของการประเมินราคา และจัดเตรียมข้อเสนองานอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร (ดูหัวข้อในข้อ 5) เพื่อให้การรับงานเป็นไปโดยถูกต้องตรงกับความประสงค์ของลูกค้าและ เงื่อนไขที่เหมาะสมของผู้ประเมินราคา
    3.3.2 ผู้ประเมินราคาควรจะต้องระบุในข้อเสนองานด้วยว่า ไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา
  3.4 ทรัพย์สินที่ประเมินราคา (Properties To Be Included)
ผู้ประเมินราคาพึงประเมินราคาเฉพาะทรัพย์สินที่ลูกค้ามีสิทธิครอบครองตามกฏหมาย (Ingal Estate) เท่านั้น ทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการทำสัญญาจะซื้อขาย หรือเป็นทางเลือกที่อาจมีการซื้อขาย ไม่ควรจะนำเข้ามารวมกับการประเมินราคาโดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuations for Public Purposes)
  3.5 วันที่ประเมินราคา (Date of Valuation)
ผู้ประเมินราคาพึงควรทำความตกลงกับลูกค้าสำหรับวันที่ประเมินราคา ซึ่งจะต้องระบุในรายงานการประเมิน ควรจะต้องกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม (A Reasonable Period) (ซึ่งขึ้นอยู่กับปริมาณของงาน) ระหว่างวันที่ประเมินราคา และวันที่ส่งมอบรายงานให้กับลูกค้า ในกรณีทีมีทรัพย์สินหลายชิ้นที่ต้องประเมินราคา พึงควรกำหนดวันที่ประเมินราคาเพียงวันเดียว
  3.6 สมมติฐานพิเศษสำหรับการประเมินราคา (Special Assumptions)
ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการตั้งสมมติฐานสำหรับการประเมินราคา สมมติฐานควรจะต้องมีความสมเหตุสมผลและซึ่งเป็นสมมติฐานที่ตลาดพึงใช้ในสถานการณ์เหล่านั้น สมมติฐานที่มีลักษณะการคาดการณ์สูงอาจไม่เหมาะสม เช่น ที่ดินซึ่งปัจจุบันไม่ได้กรรมสิทธิ์อยู่เลย ตั้งสมมติฐานว่าอาจจะมีการซื้อได้ในภายหลังหรือตั้งสมมติฐานว่ากำลังจะได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร หรือใบอนุญาตจัดสรร เป็นต้น ไม่ควรประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งตรวจสอบได้ว่าตั้งอยู่ในแนวเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวเวนคืน โดยตั้งสมมติฐานว่าอาจจะไม่ถูกเวนคืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
4. มาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน (Asset Valuation Standards)
  4.1 บททั่วไป (General)
    4.1.1 มาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สินที่กำหนดนี้ ให้ใช้เฉพาะการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuations for Public Purposes) เท่านั้น การประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะตัว (Valuations for Private Purposes) จะมีการกำหนดรายละเอียดในระยะต่อไป การประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะให้หมายถึง การประเมินราคาซึ่งจะมีการนำข้อมูลผลการประเมินราคาไปใช้เพื่ออ้างอิงกับทางการ เช่น คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นต้น และซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อนักลงทุนโดยส่วนรวม
    4.1.2 ในการรับงานประเมินราคาทรัพย์สินทุกครั้ง ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องจัดเตรียมข้อเสนองาน (Proposal of Valuation Service) ให้กับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าเพื่อเห็นชอบก่อนการเริ่มงาน รายละเอียดที่ควรต้องระบุเป็นอย่างน้อยในข้อเสนองาน ประกอบด้วย
      4.1.2.1 วัตถุประสงค์ของการประเมินราคา (Purpose of Valuation)
      4.1.2.2 ทรัพย์สินที่ประเมินราคา (Property To Be Appraised)
      4.1.2.3 หลักเกณฑ์ของการประเมินราคา (Basis of Valuation)
      4.1.2.4 วันที่ประเมินราคา (Date of Valuation)
      4.1.2.5 สมมติฐานในการประเมินราคา (Valuation Assumptions and Qualifications)
      4.1.2.6 ลักษณะของรายงานการประเมินราคา (Reporting Format)
      4.1.2.7 การระบุถึงการไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สิน (Disclosere)
    4.1.3 ผู้ประเมินราคาควรจะต้องจัดให้มีการเซ็นรับรองข้อเสนองานโดยผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า และเก็บรักษาเอาไว้เป็นหลักฐานเพื่อการอ้างอิงในอนาคต
    4.1.4 ผู้ประเมินราคาพึงระลึกเสมอว่า หากมีการร้องขอจากผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าให้มีการตั้งสมมติฐานพิเศษบางประการนอกเหนือไปจากสมมติฐานปกติที่ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องใช้ หรือระบุให้ทำการประเมินราคาภายใต้ขั้นตอนที่จำกัดไปกว่าการประเมินราคาโดยปกติ ผู้ประเมินราคาพึงหลีกเลี่ยงที่จะกระทำเช่นนั้นสำหรับการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
  4.2 เนื้อหาพื้นฐานของรายงานการประเมินราคา (Basic Contents of Valuation Report) สำหรับทรัพย์สินโดยทั่วไปซึ่งไม่อยู่ในระหว่างการพัฒนา พึงจะต้องครอบคลุมถึงข้อมูลและประเด็นต่างๆ ต่อไปนี้เป็นอย่างน้อย
    4.2.1 ข้อมูลพื้นฐานเพื่อการอ้างอิง (Referencing)
      4.2.1.1 วัตถุประสงค์ของการประเมินราคา (Purpose of Valuation)
      4.2.1.2 หลักเกณฑ์ของการประเมินราคา (Basis of Valuation)
      4.2.1.3 วันที่ประเมินราคา (Date of Valuation)
      4.2.1.4 ที่ตั้งทรัพย์สิน (Location) ควรจะระบุถึงบ้านเลขที่และ/หรือระยะทางโดยประมาณจากถนนสายหลักหรือทางแยก (สี่แยกหรือสามแยก) ที่ใกล้ที่สุด
      4.2.1.5 ลักษณะพื้นที่ข้างเคียง (General Description of Locality/Neighbor-Hood)
      4.2.1.6 สาธารณูปโภค (Public Utilities)
      4.2.1.7 ลักษณะของทรัพย์สิน (Property Description)
        4.2.1.7.1 ประเภททรัพย์สินที่ประเมินราคา ควรระบุว่าเป็นทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อใช้ประโยชน์เอง (Property Held for Owner Occupation) หรือทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุน (Property Held As Investments)
        4.2.1.7.2 ที่ดิน ควรระบุถึงขนาดและลักษณะของรูปแปลง (Dimensions) และเนื้อที่ (Area)
        4.2.1.7.3 อาคาร ควรระบุถึงขนาดและลักษณะการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน (Existing Use) เนื้อที่อาคารโดยประมาณ (Approximat Floor Area) การจัดสรรเนื้อที่อาคาร สาธารณูปโภคในอาคาร (Services) อายุโดยประมาณ (Approximate Age) สภาพโดยทั่วไป (Stage of Repair/Condition)
      4.2.1.8 ทางเข้าออกตามกฎหมาย (Access Right) ควรระบุว่าทางเข้าออกของทรัพย์สินเป็นทางส่วนบุคคลหรือทางสาธารณะ ถ้าเป็นทางส่วนบุคคลทรัพย์สินได้รับภาระจำยอม (Easement) หรือไม่จากทรัพย์สินแปลงใด
      4.2.1.9 การตรวจสอบที่ตั้งทรัพย์สิน (Site Confirmations) ควระบุว่าผู้ประเมินราคาสามารถยืนยันที่ตั้งที่ดินได้หรือไม่ถ้ามีเหตุพึงสงสัย ควรต้องระบุสิ่งที่ตรวจพบ และควรยืนยันด้วยว่าอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ประเมินราคาหรือไม่อย่างไร
    4.2.2 ลักษณะสิทธิครอบครอง (Nature of Interest)
      4.2.2.1 ประเภทเอกสารสิทธิ
      4.2.2.2 สิทธิครอบครอง (Tenure)
        4.2.2.2.1 กรรมสิทธิ์ (Freehold) ควรระบุถึงระยะเวลาการเช่า (Lease Term) ระยะเวลาการเช่าคงเหลือ (Unexpired Period) และข้อจำกัดอื่นใดตามสัญญาเช่าที่มีนัยสำคัญซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของสิทธิการเช่า (Capital Value of Leaseholf Interest)
        4.2.2.2.2 ภาระผูกพันที่สามารถตรวจสอบได้ (Known Encumbrances)
        4.2.2.2.3 รายละเอียดของการให้เช่า และการครอบครองพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์อื่น ๆ (Details of Lettings and Other Occupations)
    4.2.3 เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย (Planning and Statutory Requirements)
      4.2.3.1 เงื่อนไขการแบ่งพื้นที่ใช้ประโยชน์ตามผังเมือง (Zoning)
      4.2.3.2 กฎหมายควบคุมอาคาร (Building Requlations)
      4.2.3.3 การเวนคืน (Compulsory Acquisition/Condemnation)
      4.2.3.4 ข้อบังคับทางกฎหมายอื่น ๆ (Other Statutory Notices)
    4.2.4 ราคาประเมินที่ดินของทางราชการ (Land Official Assessment) ควรตรวจสอบเป็นรายแปลงถ้ามีหรือคำนวณโดยประมาณตามวิธีการที่ทางกรมที่ดินกำหนด
    4.2.5 การประเมินราคา (Value Estimation) ควรระบุถึงสมมติฐานของการประเมินราคา (Valuation Assumptions and Qualifications) วิธีการประเมินราคาที่ใช้ (Valuation Method Adopted) พร้อมเหตุผลซึ่งควรสอดคล้องกับหลักเกณฑ์การประเมินราคา (Basis of Valuation) ตามที่ได้ตกลงกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า ควรระบุมูลค่าที่ประเมินเป็นทั้งตัวเลขและตัวหนังสือ
  4.3 รายละเอียดของเนื้อหาที่ควรระบุนอกเหนือไปจากที่ระบุในข้อ 4.2 สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนากับทรัพย์สินที่ซึ่งถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคต ทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุนมีดังต่อไปนี้
    4.3.1 สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา (Property under Process of Being Developed)
      4.3.1.1 รายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับโครงการที่พัฒนา โดยระบุว่าได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารหรือยัง และมีการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขที่สำคัญอย่างไรหรือไม่ รวมถึงส่วนที่เกี่ยวกับตัวอาคารและระยะเวลาที่ก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์
      4.3.1.2 งานพัฒนาหรือก่อสร้างที่เสร็จในปัจจุบัน (Existing Stage of Development)
      4.3.1.3 กำหนดเวลาที่แล้วเสร็จโดยประมาณ (Estimated Completion Date)
      4.3.1.4 ประมาณการต้นทุนการพัฒนา (Estimated Cost of Carrying Out the Development)
      4.3.1.5 ประมาณการต้นทุนก่อสร้างที่ต้องใช้เพื่อให้โครงสร้างการพัฒนาเสร็จสมบูรณ์ (Estimated Cost of Completing the Development) ในกรณีที่ก่อสร้างไปแล้วบางส่วน
      4.3.1.6 ประมาณการมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน (Estimated Capital Value In Existing Stage) ณ วันที่ประเมินราคา
      4.3.1.7 ประมาณการมูลค่าทุนเมื่อก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ (Estimated Capital Value After Completion)
      4.3.1.8 เงื่อนไขโดยทั่วไปหรือที่เป็นกรณีพิเศษ (Any Material Special or General Conditions) ซึ่งมีนัยสำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อการพัฒนาของทรัพย์สิน
      4.3.1.9 เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง ท่อระบายน้ำ สิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปโภคอื่น ๆ เพื่อสาธารณประโยชน์ถ้ามี
      4.3.1.10 ภาระผูกพันที่เกี่ยวกับการขายหรือการให้เช่าซึ่งปรากฎอยู่ (Any Sales or Letting Arrangements Existing) ณ วันที่ประเมินราคา ถ้ามี
      4.3.1.11 ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ได้ใช้ไปแล้วจนกระทั่งถึงวันที่ประเมินราคา (Any Construction Costs Incurred)
    4.3.2 สำหรับทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคต (Property Held for Future Development)
      4.3.2.1 รายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับโครงการพัฒนา โดยระบุว่าได้รับอนุญาตปลูกสร้างอาคารหรือยัง และมีการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขสำคัญอย่างไรหรือไม่ รวมถึงส่วนที่เกี่ยวกับตัวอาคารและระยะเวลาที่ต้องก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์
      4.3.2.2 เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง ท่อระบายน้ำ สิ่งอำนวยความสะดวก หรือสาธารณูปโภคอื่น ๆ เพื่อสาธารณะประโยชน์ ถ้ามี
5. รูปแบบมาตรฐานของรายงานสรุปการประเมินราคา
(Standard Format of Valuation Summary)
  5.1 รายงานสรุปสำหรับการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuations for Public Purposer) พึงจะต้องจัดเตรียมเป็นภาษาไทย หากจำเป็นต้องมีการจัดเตรียมเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาอื่น ให้ถือว่ารายงานสรุปภาษาไทยเท่านั้นที่เป็นฉบับทางการ
  5.2 รายงานสรุปการประเมินราคาที่กล่าวถึงในที่นี้ เป็นเพียงการนำเสนอผลสรุปของการประเมินราคาทรัพย์สินชิ้นเดียวหรือหลายชิ้นเท่านั้น ไม่สามารถใช้ทดแทนรายงานการประเมินราคาซึ่งมีเนื้อหารายละเอียดของรายงานตามที่ระบุในหัวข้อ 4.2 ได้
  5.3 ตัวอย่างรูปแบบการนำเสนอรายงานสรุปการประเมินราคาพร้อมบัญชีสรุปรายละเอียดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา มีแสดงในหน้าถัดไป
        หัวกระดาษบริษัทผู้ประเมินราคา
วันที่… เดือน…………………. พ.ศ………….
เรื่อง การประเมินราคาทรัพย์สินของบริษัท…………………….
             
เรียน คณะกรรมการบริษัท
(พร้อมที่อยู่)
สิ่งที่ส่งมาด้วย บัญชีสรุปรายละเอียดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา
                           หนังสือนี้ได้จัดเตรียมขึ้น เพื่อเป็นข้อมูลประกอบในเอกสารชี้ชวนสำหรับการเสนอขาย……..…… (หุ้นสามัญ หุ้นกู้ เป็นต้น) ของบริษัท…………………………………………………
                           บริษัทผู้ประเมินราคาได้รับการติดต่อว่าจ้างจากบริษัท………………. ให้ทำการประเมินราคาทรัพย์สินตามที่ระบุข้างท้ายนี้
                           ในความเห็นของบริษัทฯ มูลค่าตลาด (Open Market Value) ของทรัพย์สินที่ประเมินราคาจะประกอบด้วยรายละเอียดโดยสรุปดังนี้
                                                      วันที่ประเมินราคา                                                       ทรัพย์สิน/ที่ตั้ง ราคาประเมิน (บาท)
1) 17 สิงหาคม 2535                คำอธิบายทรัพย์สินและที่ตั้ง                    14,000,000 บาท
                                                              (พร้อมเลขอ้างอิงถึง                            โดยย่อแต่ชัดเจน
  ถึงรายงานประเมิน
เช่น Va2/2536
   
2)                                                                                                                                     
                                                                                                                                      
                                                                                                                                      
                                                                                                                                      
   
3)                                                                                                                                     
                                                                                                                                      
                                                                                                                                      
                                                                                                                                      
   
                           ข้าพเจ้าขอรับรองว่า ข้าพเจ้าได้ใช้ความรู้ ความสามารถ และความพยายามอย่างเต็มที่เยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพพึงกระทำในการประเมินราคาทรัพย์สินตามรายงานนี้ ตลอดจนได้เปิดเผยข้อมูลอันอาจมีผลกระทบต่อราคาประเมินของทรัพย์สินดังกล่าวไว้อย่างครบถ้วนแล้ว ทั้งนี้ ข้าพเจ้ายินดีให้ (บริษัทผู้ว่าจ้าง) นำรายงานฉบับนี้ไปเปิดเผยเป็นส่วนหนึ่งของแบบแสดงรายการข้อมูล และหนังสือชี้ชวนสำหรับการเสนอขาย (บริษัทผู้ว่าจ้าง) ได้โดยข้าพเจ้าทราบถึงภาระหน้าที่ความรับผิดชอบเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูล และหนังสือที่อาจเกิดขึ้นตามมาตร 83 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 เป็นอย่างดี

                           บริษัท (ผู้ประเมินราคา) และผู้มีอำนาจลงนามข้างล่างนี้ ขอรับรองว่าไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องไม่ว่าโดยตรงหรือโดยอ้อมกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา หรือ                            บริษัท………………………………….……. และ/หรือ ข้าพเจ้า (ผู้มีอำนาจลงนาม) ขอรายงานให้ทราบถึงความเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาดังต่อไปนี้
                                                                                                                                                                      
                                                                                                                                                                      
                                                                                                                                                                      
                                                                                                                                                                      
                                                                                                                                                                      
 
ขอแสดงความนับถือ
กระทำแทนบริษัท…………………………………………
(ผู้มีอำนาจลงนาม)
(……………………………………………)
ตำแหน่ง………………………………………. ตราประทับบริษัท…………………………

บัญชีสรุปรายละเอียดของทรัพย์สินที่ประเมินราคา

ที่ตั้งทรัพย์สินตามที่
ระบุในเอกสารสิทธิ์

คำอธิบาย
การใช้งานในปัจจุบัน

อายุอาคาร
โดยประมาณ (ปี)

สิทธิครอบครอง
(กรรมสิทธิ์/สิทธิการเช่า)

ที่ดิน (ไร่-งาน-ตรว)
/พื้นที่อาคาร (ตรม)

ราคาประเมิน
(บาท)

มูลค่าตามบัญชี (3)
(บาท)

1. เลขที่โฉนด….
     ถึง…..
     ระวาง……
     แขวง/ตำบล…..
     เขต/อำเภอ…..
     จังหวัด…..

เป็นที่ดินเปล่า (1)

สิทธิการเช่า
สิ้นสุด ณ 1/1/2550

2-4-50/30,000

50,000,000 (2)

40,000,000

2. เลขที่โฉนด….
     ถึง…..
     ระวาง……
     แขวง/ตำบล…..
     เขต/อำเภอ…..
     จังหวัด…..

เป็นอาคารให้เช่า
พักอาศัยสูง 12 ชั้น

5

กรรมสิทธิ์

3-0-00/50,000

100,000,000

90,000,000

3. …………..
     …………..
           
4. …………..
     …………..
           

รวม

150,000,000 130,000,000
(1) ถือกรรมสิทธิ์โดย บริษัท…..
(2) ตามรายงานการประเมิน ณ วันที่ 17 สิงหาคม 2535 เป็นต้น
(3) เป็นข้อมูลที่รายงานโดย บริษัท…..
      ประเมินโดย ………………………………….…. ณ วันที่………………………………. และวันที่…………………………………. ตามลำดับ
6. ข้อมูลที่ผู้ประเมินราคาพึงมีในการประเมินราคาทรัพย์สิน
(Minimum Information Required of a Valuer In Preparing Asset Valuations)
  6.1 เป็นที่ตระหนักว่า สำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuations for Public Purposes) ในบางกรณีอาจมีความจำเป็นที่จะต้องขอให้มีการแสดงข้อมูลและกระดาษทำการประกอบคำชี้แจงเพิ่มเติมของผู้ประเมินราคาให้กับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า ผู้ชำนาญการในวิชาชีพอื่น ซึ่งเกี่ยวข้องเป็นที่ปรึกษาให้กับลูกค้า คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือนักลงทุน จึงควรมีการกำหนดแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสมสำหรับผู้ประเมินราคา
  6.2 ผู้ประเมินราคาพึงยึดถือเป็นแนวปฏิบัติว่า ผู้ประเมินราคามีความรับผิดชอบโดยตรงกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าเท่านั้นสำหรับการเปิดเผยข้อมูล กระดาษทำการหรือเอกสารอื่นใดที่เกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา การร้องขอจากบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นใดที่เกี่ยวข้องให้เปิดเผยหรือแสดงข้อมูลดังกล่าว จะต้องดำเนินการติดต่อกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าเท่านั้น ผู้ประเมินราคาไม่ควรเปิดเผยหรือแสดงข้อมูลใด ๆ โดยไม่ผ่านผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า
  6.3 ผู้ประเมินราคาพึงรวบรวมและเก็บรักษาข้อมูลและกระดาษทำการ ตลอดจนหลักฐานเท่าที่จำเป็นเพื่อเปิดเผยและแสดงต่อผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าเมื่อได้รับการร้องขอในด้านต่าง ๆ ต่อไปนี้เป็นอย่างน้อย
    6.3.1 การตรวจสอบเอกสารสิทธิ
    6.3.2 การสำรวจและตรวจสอบทรัพย์สินที่ประเมินราคา
    6.3.3 การตรวจสอบที่เกี่ยวกับการเวนคืน หากจำเป็น
    6.3.4 การสำรวจข้อมูลประการประเมินราคา
  6.4 ผู้ประเมินราคาพึงเก็บรักษาข้อมูล กระดาษทำการและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาเอาไว้เพื่อการอ้างอิงหรือเปิดเผยต่อผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า ภายในระยะเวลาอย่างน้อยห้าปี
7. คำนิยามและคำอธิบายแนวทางสำหรับหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าตลาดและหลักเกณฑ์อื่น ๆ สำหรับการประเมินมูลค่าตลาด (Definitions and Guidance Notes for Open Market Value and Other Basis of Market Valuation)
  7.1 นิยามของมูลค่าตลาด (Open Market Value)
มูลค่าตลาดหมายถึง ราคาสูงสุดที่ทรัพย์สินได้รับโดยการขายที่ไม่มีเงื่อนไขสำหรับข้อพิจารณาเพื่อชำระด้วยเงินสด ณ วันที่ทำการประเมินราคาโดยมีสมมติฐานว่า
    7.1.1 ผู้ขายเต็มใจที่จะขาย
    7.1.2 ก่อนหน้าวันที่ทำการประเมินราคาได้มีระยะเวลาพอสมควร (ซึ่งได้คำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สินและสภาวะของตลาดทรัพย์สิน) สำหรับการเสนอขายทรัพย์สิน การตกลงกันเกี่ยวกับราคาและเงื่อนไขอื่น ตลอดจนการดำเนินการเพื่อให้การขายทรัพย์สินเสร็จสิ้นโดยสมบูรณ์
    7.1.3 สภาวะตลาดทรัพย์สิน ระดับราคาและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ สำหรับวันก่อนหน้าซึ่งตั้งสมมติฐานว่า ได้มีการแลกเปลี่ยนสัญญาซื้อขายต่อกันนั้น ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงไปจากวันที่ทำการประเมินราคา
    7.1.4 ไม่มีการพิจารณาถึงข้อเสนอซื้อของผู้ซื้อที่ไม่ปรกติ
    7.1.5 ให้ถือว่าเอกสารสิทธิของทรัพย์สินถูกต้อง สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในทรัพย์สินได้ กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองตามกฎหมายที่มีอยู่เต็มในทรัพย์สิน โดยปราศจากข้อจำกัดสิทธิอื่นใดแต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของ กฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืนและภาษี
  7.2 คำอธิบาย
    7.2.1 นิยามนี้กำหนดไว้ว่า ผู้ประเมินราคาตั้งสมมติฐานว่า ได้ดำเนินการขายทรัพย์สิน ณ วันที่ประเมินราคา แล้วจึงให้รายละเอียดของสมมติฐานอื่นเพิ่มเติมสำหรับการขายนั้น
    7.2.2 "ราคาสูงสุด" (The Best Price) มูลค่าตลาด (Open Market Value) ควรเท่ากับราคาสูงสุดที่คาดว่าพึงได้รับในตลาด ณ วันที่ประเมินราคา (ไม่นับข้อเสนอซื้อขายของผู้ซื้อไม่ปรกติ) แต่ไม่ใช่ "ราคาที่ยุติธรรม") (Fair Price) หรือ "ราคาเฉลี่ย" (Average Price) หรือราคาที่ผู้ขาย (Vendor) คิดว่าควรจะได้รับ
    7.2.3 "มูลค่าที่อาจได้รับ" (Hope Value) มูลค่าตลาดรวมปัจจุบันของมูลค่าที่อาจได้รับ (ถ้ามี) เอาไว้แล้ว เพราะทรัพย์สินอาจถูกใช้สำหรับประโยชน์ที่แตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์ปัจจุบันก็ได้ หรือสำหรับ การได้รับมูลค่าเพิ่มต่อกัน (Marriage Value) ถ้ามี จากการรวมกับทรัพย์สินอื่น หรือสำหรับการรวมสิทธิครอบครองของต่างบุคคลในทรัพย์สินเดียวกัน แต่จะจำกัดเฉพาะมูลค่าที่อาจได้รับ ซึ่งในทางปฏิบัติได้มีการเสนอซื้อโดยผู้ซื้ออยู่ในตลาด (โดยไม่รวมผู้ซื้อที่ไม่ปรกติ)
    7.2.4 วันที่การขายเสร็จสิ้นสมบูรณ์ต้องเป็นวันที่ประเมินราคา อาจเป็นวันเดียวกับที่ระบุในรายงาน (วันส่ง) หรือวันก่อนหน้าก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่วันในอนาคต
    7.2.5 "ผู้ขายที่เต็มใจขาย" (A Willing Seller) ผู้ขายตามสมมติฐานซึ่งมีสิทธิที่จะขาย มิได้กระตือรือร้น หรือไม่เต็มใจจะขายหรือถูกบังคับขายที่ราคาใดก็ได้ ผู้ขายที่เต็มใจขายจึงไม่ใช่ผู้ที่มีปัญหาเกี่ยกับฐานการเงินหรือผู้ให้กู้ที่ร้อนรน หรือมิใช่ผู้ซึ่งจะขายก็ต่อเมื่อคิดว่าได้ราคาที่ตนพอใจเท่านั้น หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือผู้ขายที่เต็มใจขาย จะต้องเป็นผู้มีความตั้งใจอย่างแท้จริงที่จะขาย ณ ราคาที่ดีที่สุด ซึ่งจะได้รับในตลาดภายหลังจากที่ได้ดำเนินการขายไปแล้วอย่างเหมาะสม (Proper Marketing)ไม่ว่าราคาจะเป็นเท่าไร
    7.2.6 "ระยะเวลาพอสมควร" (A Reasonable Period) ระยะเวลานี้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ ตลาด อุปสงค์และอุปทาน ไม่เฉพาะแต่เพียงกับทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่งเท่านั้น ผู้ประเมินราคาควรต้องใช้ดุลพินิจที่เหมาะสมสำหรับระยะเวลาที่สมจริง ระยะเวลาที่พอสมควรในขณะที่ตลาดตกลงต่ำอาจยาวนานกว่าในช่วงตลาดดี แต่ระยะเวลาจะขึ้นอยู่กับเวลาที่จำเป็นสำหรับการขายทรัพย์สินอย่างเหมาะสม (Proper Marketing) การตกลงเรื่องราคาและเงื่อนไขการขาย ตลอดจนการดำเนินการขายให้เสร็จสิ้น
    7.2.7 "การดำเนินการขายที่เหมาะสม" (Proper Marketing) หมายถึง การนำทรัพย์สินออกขายสู่ตลาดในลักษณะที่เหมาะสม ณ ราคาที่ดีที่สุดเมื่อพิจารณาถึงประเภทของทรัพย์สิน ลักษณะ ทำเลและสภาวการณ์ตลาดในขณะนั้น ปัจจัยสำคัญในเรื่องนี้ได้แก่ การที่ทรัพย์สินและเงื่อนไขการขายมีการนำเสนอต่อผู้ซื้อที่มีจำนวน เพียงพอและผู้ซื้อมีเวลาอย่างเพียงพอที่จะได้รับข้อมูลเหล่านั้นตามความจำเป็นเพื่อจัดเตรียมข้อเสนอซื้อ และดำเนินการซื้อให้เสร็จสิ้น หากซื้อได้สำเร็จ
    7.2.8 "สภาวะการณ์" (State of the Market) มูลค่าที่ประเมินจะต้องสะท้อนถึงสภาวะตลาดและปัจจัยอื่น ๆ ในขณะนั้น ณ วันที่ประเมินราคา มิใช่ก่อนหรือหลังในสภาวะตลาดตกต่ำผู้ประเมินไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าการขายจะต้องรอจนกว่าตลาดจะฟื้นตัว หรือในทำนองเดียวกัน ก็ไม่ควรคาดการณ์มูลค่าในอนาคต ในขณะที่ตลาดกำลังคึกคัก
    7.2.9 "ข้อเสนอซื้อของผู้ซื้อที่ไม่ปรกติ" (A Purchaser with a Special Interest) หมายถึงผู้ซื้อซึ่งอาจจะสนใจทรัพย์สินที่ประเมินราคาเป็นพิเศษ ซึ่งตลาดทั่วไปไม่มี ซึ่งอาจได้แก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกัน เป็นต้น
    7.2.10 มูลค่าอาจมีมูลค่าเป็นลบได้ โดยเฉพาะในกรณีของสิทธิการเช่าทรัพย์สิน
    7.2.11 ทรัพย์สินที่เป็นกลุ่มและมูลค่ารวม มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะกำหนดแยกจากกันระหว่างทรัพย์สินแต่ ละชิ้น มิใช่เป็นการประเมินรวมเป็นกลุ่ม ในการประเมินราคาไม่ควรพิจารณาให้มีการเพิ่มหรือลดค่าสำหรับทรัพย์สินทั้งกลุ่ม ดังนั้น โดยปกติจึงมีการเสนอผลการประเมินราคาของทรัพย์สินแต่ละชิ้นแยกจากกัน มูลค่ารวมจะเป็นผลรวมของมูลค่าของทรัพย์สินแต่ละชิ้น
  7.3 นิยามมูลค่าตลาดสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน (Open Market for the Existing Use) ใช้นิยามเดียวกับมูลค่าตลาด (Open Market Value) แต่ให้เพิ่มสมมติฐานเพิ่มเติมว่า ทรัพย์สินจะยังคงการใช้ประโยชน์เช่นเดิมโดยผู้มีสิทธิครอบครอง (Owner-Occupied)
มูลค่าสำหรับการใช้ประโยชน์ปัจจุบันจะรวมถึงมูลค่าที่อาจเกิดจากการต่อเติม (Extensions) หรือสร้างอาคารเพิ่มเติมบนที่ดินซึ่งยังไม่ได้พัฒนา หรือการปรับปรุงอาคารปัจจุบันแต่สำหรับการใช้ประโยชน์แบบเดิม โดยที่มีการก่อสร้างนั้นจะต้องไม่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องของกิจการ
8. เงื่อนไขและข้อจำกัดของการประเมินราคา (Conditions of Engagement)
  8.1 ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องทำความตกลงกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าให้ชัดเจนเกี่ยวกับการให้ความเห็นด้านราคาสำหรับสิทธิครอบครองที่เกี่ยวข้องในทรัพย์สิน ตลอดจนวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาในแต่ละครั้ง
  8.2 เว้นไว้เสียแต่ว่าจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องใช้ข้อมูลสำหรับการประเมินราคาที่จัดหาให้โดยผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า ที่ปรึกษาด้านกฎหมายหรือปรึกษาด้านอื่น ๆ ของลูกค้า
  8.3 ผู้ประเมินพึงจะต้องระบุถึงเงื่อนไขและข้อจำกัดของการประเมินราคาดังต่อไปนี้
    8.3.1 เอกสารสิทธิในที่ดิน (Land Title) พึงระบุว่า
      8.3.1.1 ได้มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ (โฉนด น.ส. 3ก. เอกสารอื่น ๆ) ที่ได้รับจากผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าพบว่า มีข้อความในสาระสำคัญตรงกัน เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในรายงาน โดยไม่มีการตรวจสอบว่าเป็นเอกสารปลอมแปลงหรือไม่
      8.3.1.2 ไม่มีการยืนยันลักษณะรูปแปลง เนื้อที่ ที่ตั้งและระดับของที่ดิน
      8.3.1.3 ไม่มีการตรวจสอบหรือทดสอบคุณสมบัติของดิน การทรุดตัวตลอดวัตถุมีพิษที่อาจมี
    8.3.2 ภาระผูกพัน (Encumbrances) พึงระบุว่า ผู้ประเมินเชื่อว่าทรัพย์สินมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองกฎหมายโดยถูกต้องสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ ไม่มีภาระผูกพันทางกฎหมายอื่นใด ที่จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินนอกเหนือไปจากที่ระบุในรายงาน
    8.3.3 อาคารและส่วนปรับปรุงอื่น (Building and Other Improvaments) พึงระบุว่า
      8.3.3.1 ได้มีการตรวจสอบเบื้องต้นเฉพาะตัวอาคารและปรับปรุงอื่น ตลอดจนระบบน้ำประปาและระบบไฟฟ้าตามลักษณะการใช้งานโดยทั่วไปเท่านั้น
      8.3.3.2 ไม่มีการสำรวจหรือทดสอบทางวิศวกรรมของอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นเกี่ยวกับความแข็งแรง ความปลอดภัย การทุรดตัวของโครงสร้าง การใช้วัสดุที่อาจเป็นพิษในอาคาร หรือการทดสอบประสิทธิภาพการใช้งานของงานระบบสาธารณูปโภคภายในอาคาร
      8.3.3.3 ไม่สามารถยืนยันได้ว่าอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นมีการปรับปรุงตรงตามแบบที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างหรือไม่
    8.3.4 ข้อมูล (Information) พึงระบุว่าผู้ประเมินเชื่อว่า ข้อมูลข่าวสารและความเห็นที่ใช้ในการประเมินราคาได้มาจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือได้และเชื่อว่าถูกต้อง ณ วันที่ประเมินราคา
    8.3.5 การอ้างอิงรายงาน (Reference) พึงระบุว่า ไม่ว่าส่วนหนึ่งส่วนใดหรือเนื้อหาทั้งหมดของรายงานประเมินไม่อาจจะนำไปใช้อ้างอิงในเอกสารใด ๆ ตลอดจนการจัดพิมพ์แจกจ่ายรูปแบบใด หากไม่ได้รับการอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ประเมินราคา
    8.3.6 การถือเป็นความลับ (Confidentiality) พึงระบุว่า รายงานประเมินราคาเป็นความลับและใช้เฉพาะกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าตามวัตถุประสงค์ของการประเมินที่ระบุเท่านั้น
    8.3.7 การให้การในศาล (Testimony In Court) พึงระบุว่า ผู้ประเมินราคาควรจะต้องได้รับการติดต่อและแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นการล่วงหน้าหากจำเป็นที่จะต้องไปให้การไต่สวนหรือพิจารณาคดีของศาลหรือหน่วยงานราชการใด ๆ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการ ประเมินราคา และผู้ที่มีความประสงค์ที่จะให้ประเมินราคาไปให้การดังกล่าว(ซึ่งไม่รวมถึงศาล) จะต้องรับผิดชอบในค่าวิชาชีพของผู้ประเมินราคาตามเวลาที่ได้ใช้ไปจริง
    8.3.8 ความสมบูรณ์ของรายงาน (Validity of Report) พึงระบุว่า รายงานประเมินราคาจะถูกต้องสมบูรณ์ต่อเมื่อมีการลงลายมือชื่อของผู้ประเมินราคาพร้อมตราประทับของบริษัทเท่านั้น
9. จรรยาบรรณสำหรับผู้ประเมินราคาอิสระ (Code of Professional Conduct of Valuers)
  9.1 จรรยาบรรณที่ระบุไว้นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของข้อบัญญัติด้านจรรยาบรรณโดยทั่วไปของผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ่งควรยึดถือเป็นแนวทางปฏิบัติในการประเมินราคาทรัพย์สิน
  9.2 ผู้ประเมินราคาจะต้องทำหน้าที่ประเมินราคาให้กับลูกค้าอย่างซื่อสัตย์ และไม่กระทำการสิ่งใด ๆ ซึ่งจะยังผลเพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบตามวิชาชีพของผู้ประเมินราคาต่อลูกค้า
  9.3 ผู้ประเมินราคาจะต้องไม่รับงานประเมินราคาของทรัพย์สินใด ๆ ถ้าหากการจ้างนั้นมีข้อแม้ให้ผู้ประเมินราคาต้องประเมินราคาตามมูลค่าที่ได้กำหนดไว้ล่วงหน้าก่อนแล้ว หรือมูลค่าซึ่งจะยังให้เกิดผลที่ต้องการ
  9.4 ผู้ประเมินราคาควรแจ้งลูกค้าให้ทราบเป็นการล่วงหน้าถึงค่าจ้างรวมทั้งเงื่อนไขและข้อจำกัดของการประเมินราคา
  9.5 ผู้ประเมินราคาที่ทำการประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดหรือมูลค่าทดแทนที่เป็นตัวเงิน จะต้องไม่คิดค่าจ้างในการประเมินราคาให้ขึ้นอยู่กับหรือคิดเป็นอัตราร้อยละของมูลค่าตลาดหรือมูลค่าทดแทนนั้น ซึ่งใช้ตกลงหรือกำหนดกันในขั้นสุดท้าย
  9.6 ผู้ประเมินราคาที่ทำการประเมินราคาเพื่อกำหนดอัตราภาษีที่คิดคำนวณสำหรับทรัพย์สิน จะต้องไม่คิดค่าจ้างในการประเมินราคาด้วยประการใด ๆ ให้ขึ้นอยู่กับมูลค่าของการประเมินราคา หรือขึ้นอยู่กับผลของการพิจารณาตัดสินในส่วนที่เกี่ยวกับความถูกต้องหรือด้านอื่น ๆ ของการประเมินราคานั้น
  9.7 ผู้ประเมินราคาจะต้องไม่รับงานประเมินใด ๆ โดยไม่มีความมั่นใจว่าตนเองประสบการณ์และความรู้วิชาชีพที่เกี่ยวข้องอย่างเพียงพอสำหรับงานนั้น
  9.8 ในการประเมินราคา ผู้ประเมินราคาจะต้องตรวจสอบข้อมูลที่สำคัญและจำเป็นด้วยตนเองหรือโดยการกำกับและควบคุมผู้ใต้บังคับบัญชา
  9.9 ในการประเมินราคา ผู้ประเมินราคาจะต้องปฏิบัตตามหลักเกณฑ์และมาตรฐาน การประเมินราคาทรัพย์สิน ในกรณีที่ผู้ประเมินราคามีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดข้อสมมติฐานใดเป็นพิเศษ ให้ผู้ประเมินราคาระบุไว้ให้ชัดเจนในรายงาน และรายงานสรุปการประเมินราคา
  9.10 ผู้ประเมินราคา จะต้องถือว่าการประเมินราคาเป็นความลับ สามารถเปิดเผยได้เฉพาะกับลูกค้าและตามกระบวนการทางกฎหมายเท่านั้น
  9.11 ผู้ประเมินราคา จะต้องไม่พยายามทำลายชื่อเสียงวิชาชีพของผู้ประเมินราคาอื่นไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อม ด้วยการโฆษณาหรือโดยการแจ้งข้อความที่ไม่เป็นความจริง หรือข้อความที่ทำให้ผู้อื่นเข้าใจผิด
  9.12 ผู้ประเมินราคา จะไม่โฆษณาหรือหางานประเมินราคาทรัพย์สินโดยวิธีที่ไม่เหมาะสม เว้นเสียแต่ว่าจะเป็นการกระทำโดยสำรวมและสุภาพสมควรแก่วิชาชีพ
  9.13 การกระทำดังกล่าวควรจะจำกัดเฉพาะการแจ้งชื่อ คุณวุฒิทางวิชาชีพ ประเภทของงานบริการ และที่อยู่ หรือในกรณีของประกาศก็ให้ระบุข้อเท็จจริงเท่าที่จำเป็นเท่านั้น
  9.14 ผู้ประเมินราคา จะต้องไม่เปลี่ยนแปลงรายงานผลการประเมินราคาตามผลประโยชน์ของลูกค้าหรือตามที่ลูกค้าเรียกร้อง
  9.15 ห้ามมิให้ผู้ประเมินราคา ประพฤติตนในลักษณะที่จะทำให้ชื่อเสียงของวิชาชีพประเมินราคาทรัพย์สินหรือสมาคมหรือองค์กรเสียหาย
10. ความเป็นมา (Background)
  สืบเนื่องมาจากการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2535 ตลอดจนความจำเป็นของการพัฒนาตลาดทุนในประเทศไทย ทางคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก,ล.ต.) ได้ตระหนักถึงความจำเป็นของบทบาทผู้ประเมินราคาทรัพย์สินอิสระ ในการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งได้แจ้งความประสงค์ไปยังสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเพื่อหารือและขอให้มีการกำหนดมาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สินสำหรับยึดถือเป็นแนวทางปฏิบัติอย่างเป็นทางการ
ทางคณะอนุกรรมการด้านการกำหนดมาตรฐานวิชาชีพของสมาคมผู้ประเมินฯ โดยนายวิชรัตน์ วิจิตรวาทการ กรรมการสมาคมและประธานคณะอนุกรรมการ จึงได้เชิญประชุมตัวแทนของบริษัทผู้ประเมินอิสระเพื่อหารือเกี่ยวกับแนวทางการดำเนินการ เพื่อกำหนดมาตรฐานวิชาชีพที่จำเป็นสำหรับการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Asset Valuation for Public Purposes) โดยมีการจัดประชุมร่วมกันสามครั้งคือวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 1 มีนาคม และ 10 มีนาคม 2536 ตามลำดับ และมีผู้แทนจากทางคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เข้าร่วมชี้แจงความจำเป็นข้างต้นด้วย
  10.1 บริษัทผู้ประเมินอิสระที่ได้ส่งตัวแทนเข้าร่วมการประชุมดังกล่าวประกอบด้วย
    10.1.1 บริษัท 1989 คอนซันแทนส์ จำกัด
    10.1.2 บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จำกัด
    10.1.3 บริษัท กรุงสยามประเมินค่าทรัพย์สิน จำกัด
    10.1.4 บริษัท คอลลิเออร์ส จาร์ดีน (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.5 บริษัท เจแอลดับบลิว (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.6 บริษัท เชสเตอร์ตันไทย พรอพเพอร์ตี คอนซัลแตนส์ จำกัด
    10.1.7 บริษัท ไซมอนลิม แอนด์ พาร์ทเนอร์ส จำกัด
    10.1.8 บริษัท เดอะแวลูเอชั่น แอนด์ คอนซัลแตนส์ จำกัด
    10.1.9 บริษัท ทีมดี จำกัด
    10.1.10 บริษัท ไทยประเมินราคา จำกัด
    10.1.11 บริษัท บรูค ฮิลลิเออร์ พาร์คเกอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.12 บริษัท พสุพัฒน์เรียลตี้ จำกัด
    10.1.13 บริษัท เฟิส์ท แปซิฟิค เดวีส์ (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.14 บริษัท ยูเค แวลูเอชั่น แอนด์เอเจนซี่ จำกัด
    10.1.15 บริษัท ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.16 บริษัท ศิริดา แอพเพรซัล จำกัด
    10.1.17 บริษัท อเมริกัน แอพเพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด
    10.1.18 บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
    10.1.19 บริษัท แอสเซท พลัส จำกัด
  10.2 คณะทำงานมาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน
ในการประชุมวันที่ 10 มีนาคม 2536 ที่ประชุมได้ตกลงให้มีการแต่งตั้งคณะทำงานด้านการกำหนดมาตรฐานวิชาชีพขึ้น เพื่อให้การจัดทำมาตรฐานวิชาชีพด้านการประเมินราคาเป็นไปโดยรวดเร็ว โดยประกอบด้วยตัวแทนจากบริษัทผู้ประเมินและผู้ประสานงานดังต่อไปนี้
    10.2.1 นายกิตติคุณ ศิริไชยกุล บริษัท อเมริกัน แอพเพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด
    10.2.2 นายชาติชาย เตชะโชควิวัฒน์ บริษัท เดอะแวลูเอชั่น แอนด์คอนซัลแตนส์ จำกัด
    10.2.3 นายณรงค์ สุวรรณ บริษัท คอลลิเออร์ส จาร์ดีน (ประเทศไทย) จำกัด
    10.2.4 นายตระการ สยามวาลา บริษัทหลักทรัพย์ พัฒนสิน จำกัด - ผู้ประสานงาน
    10.2.5 นางสาวนวพร วงศ์อุไร บริษัท ไซมอนลิมแอนด์ พาร์ทเนอร์ส จำกัด
    10.2.6 นายปฏิมา จีระแพทย์ บริษัท พสุพัฒน์ เรียลตี้ จำกัด
    10.2.7 นายพอล เมสัน บริษัท ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด
    10.2.8 นายพิเชษฐ อาริยวัฒน์ บริษัท ศิริดาแอพเพรซัล จำกัด
    10.2.9 นายแพทริค ลาย เลียง กวาน บริษัท คอลลิเออร์ส จาร์ดีน (ประเทศไทย) จำกัด
    10.2.10 นายโรดอลโฟ แอล เวอร์การ่า บริษัท อเมริกัน แอพเพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด
    10.2.11 นายสมพร บุรินทราธิกุล บริษัท เจแอลดับบลิว (ประเทศไทย) จำกัด
    บันทึกแนวทางสำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทยฉบับนี้ได้มีการจัดเตรียมขึ้นโดยคณะทำงานฯ ดังกล่าว ซึ่งได้นำมาเสนอต่อทางคณะกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการ ก.ล.ต.
  10.3 เอกสารประกอบการจัดเตรียมบันทึกฯ
การจัดเตรียมบันทึกฯ นี้ ได้ใช้แนวทางหลักเกณฑ์ที่กำหนดโดยสถาบันวิชาชีพด้านการประเมินราคาทรัพย์สินดังที่ระบุไว้นี้เป็นบรรทัดฐาน พร้อมกับการปรับปรุงเพิ่มเติมและแก้ไขเท่าที่จำเป็นเพื่อให้สอดคล้องกับเงื่อนไขต่าง ๆ สำหรับความเหมาะสมแก่การปฏิบัติในประเทศไทย
    10.3.1 The International Assets Valuation Standards Committee, Guidance Notes with Background Papers on the Valuation of Fixed Assets 1987
    10.3.2 The Royal Institution of Chartered Surveyors, Statements of Asset Valuation Practice and Guidance Notes (Red Book). Updated As of June 1992
    10.3.3 A Joint Working Group of the HKIS and RICS (Hong Kong Branch), Hong Kong Guidance Notes on the Valuation of Property Assets. First Edition June 1988
    10.3.4 The Stock Exchange of Hong Kong Limited, Rules Governing the Listing of Securities - Charter 5 : Valuation of Information on Properties . Third Edition December 1989