4. |
มาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน
(Asset Valuation Standards) |
|
4.1 |
บททั่วไป (General) |
|
|
4.1.1 |
มาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สินที่กำหนดนี้
ให้ใช้เฉพาะการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
(Valuations for Public Purposes) เท่านั้น
การประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะตัว
(Valuations for Private Purposes) จะมีการกำหนดรายละเอียดในระยะต่อไป
การประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะให้หมายถึง
การประเมินราคาซึ่งจะมีการนำข้อมูลผลการประเมินราคาไปใช้เพื่ออ้างอิงกับทางการ
เช่น คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นต้น และซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อนักลงทุนโดยส่วนรวม |
|
|
4.1.2 |
ในการรับงานประเมินราคาทรัพย์สินทุกครั้ง
ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องจัดเตรียมข้อเสนองาน
(Proposal of Valuation Service) ให้กับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าเพื่อเห็นชอบก่อนการเริ่มงาน
รายละเอียดที่ควรต้องระบุเป็นอย่างน้อยในข้อเสนองาน
ประกอบด้วย |
|
|
|
4.1.2.1 |
วัตถุประสงค์ของการประเมินราคา
(Purpose of Valuation) |
|
|
|
4.1.2.2 |
ทรัพย์สินที่ประเมินราคา (Property
To Be Appraised) |
|
|
|
4.1.2.3 |
หลักเกณฑ์ของการประเมินราคา
(Basis of Valuation) |
|
|
|
4.1.2.4 |
วันที่ประเมินราคา (Date of
Valuation) |
|
|
|
4.1.2.5 |
สมมติฐานในการประเมินราคา
(Valuation Assumptions and Qualifications) |
|
|
|
4.1.2.6 |
ลักษณะของรายงานการประเมินราคา
(Reporting Format) |
|
|
|
4.1.2.7 |
การระบุถึงการไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สิน
(Disclosere) |
|
|
4.1.3 |
ผู้ประเมินราคาควรจะต้องจัดให้มีการเซ็นรับรองข้อเสนองานโดยผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า
และเก็บรักษาเอาไว้เป็นหลักฐานเพื่อการอ้างอิงในอนาคต |
|
|
4.1.4 |
ผู้ประเมินราคาพึงระลึกเสมอว่า
หากมีการร้องขอจากผู้ว่าจ้างหรือลูกค้าให้มีการตั้งสมมติฐานพิเศษบางประการนอกเหนือไปจากสมมติฐานปกติที่ผู้ประเมินราคาพึงจะต้องใช้
หรือระบุให้ทำการประเมินราคาภายใต้ขั้นตอนที่จำกัดไปกว่าการประเมินราคาโดยปกติ
ผู้ประเมินราคาพึงหลีกเลี่ยงที่จะกระทำเช่นนั้นสำหรับการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ |
|
4.2 |
เนื้อหาพื้นฐานของรายงานการประเมินราคา
(Basic Contents of Valuation Report) สำหรับทรัพย์สินโดยทั่วไปซึ่งไม่อยู่ในระหว่างการพัฒนา
พึงจะต้องครอบคลุมถึงข้อมูลและประเด็นต่างๆ
ต่อไปนี้เป็นอย่างน้อย |
|
|
4.2.1 |
ข้อมูลพื้นฐานเพื่อการอ้างอิง
(Referencing) |
|
|
|
4.2.1.1 |
วัตถุประสงค์ของการประเมินราคา
(Purpose of Valuation) |
|
|
|
4.2.1.2 |
หลักเกณฑ์ของการประเมินราคา
(Basis of Valuation) |
|
|
|
4.2.1.3 |
วันที่ประเมินราคา (Date of
Valuation) |
|
|
|
4.2.1.4 |
ที่ตั้งทรัพย์สิน (Location)
ควรจะระบุถึงบ้านเลขที่และ/หรือระยะทางโดยประมาณจากถนนสายหลักหรือทางแยก
(สี่แยกหรือสามแยก) ที่ใกล้ที่สุด |
|
|
|
4.2.1.5 |
ลักษณะพื้นที่ข้างเคียง (General
Description of Locality/Neighbor-Hood) |
|
|
|
4.2.1.6 |
สาธารณูปโภค (Public Utilities) |
|
|
|
4.2.1.7 |
ลักษณะของทรัพย์สิน (Property
Description) |
|
|
|
|
4.2.1.7.1 |
ประเภททรัพย์สินที่ประเมินราคา
ควรระบุว่าเป็นทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อใช้ประโยชน์เอง
(Property Held for Owner Occupation) หรือทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุน
(Property Held As Investments) |
|
|
|
|
4.2.1.7.2 |
ที่ดิน ควรระบุถึงขนาดและลักษณะของรูปแปลง
(Dimensions) และเนื้อที่ (Area) |
|
|
|
|
4.2.1.7.3 |
อาคาร ควรระบุถึงขนาดและลักษณะการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน
(Existing Use) เนื้อที่อาคารโดยประมาณ (Approximat
Floor Area) การจัดสรรเนื้อที่อาคาร สาธารณูปโภคในอาคาร
(Services) อายุโดยประมาณ (Approximate Age)
สภาพโดยทั่วไป (Stage of Repair/Condition) |
|
|
|
4.2.1.8 |
ทางเข้าออกตามกฎหมาย (Access
Right) ควรระบุว่าทางเข้าออกของทรัพย์สินเป็นทางส่วนบุคคลหรือทางสาธารณะ
ถ้าเป็นทางส่วนบุคคลทรัพย์สินได้รับภาระจำยอม
(Easement) หรือไม่จากทรัพย์สินแปลงใด |
|
|
|
4.2.1.9 |
การตรวจสอบที่ตั้งทรัพย์สิน
(Site Confirmations) ควระบุว่าผู้ประเมินราคาสามารถยืนยันที่ตั้งที่ดินได้หรือไม่ถ้ามีเหตุพึงสงสัย
ควรต้องระบุสิ่งที่ตรวจพบ และควรยืนยันด้วยว่าอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ประเมินราคาหรือไม่อย่างไร |
|
|
4.2.2 |
ลักษณะสิทธิครอบครอง (Nature
of Interest) |
|
|
|
4.2.2.1 |
ประเภทเอกสารสิทธิ |
|
|
|
4.2.2.2 |
สิทธิครอบครอง (Tenure) |
|
|
|
|
4.2.2.2.1 |
กรรมสิทธิ์ (Freehold) ควรระบุถึงระยะเวลาการเช่า
(Lease Term) ระยะเวลาการเช่าคงเหลือ (Unexpired
Period) และข้อจำกัดอื่นใดตามสัญญาเช่าที่มีนัยสำคัญซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของสิทธิการเช่า
(Capital Value of Leaseholf Interest) |
|
|
|
|
4.2.2.2.2 |
ภาระผูกพันที่สามารถตรวจสอบได้
(Known Encumbrances) |
|
|
|
|
4.2.2.2.3 |
รายละเอียดของการให้เช่า และการครอบครองพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์อื่น
ๆ (Details of Lettings and Other Occupations) |
|
|
4.2.3 |
เงื่อนไขและข้อจำกัดทางกฎหมาย
(Planning and Statutory Requirements) |
|
|
|
4.2.3.1 |
เงื่อนไขการแบ่งพื้นที่ใช้ประโยชน์ตามผังเมือง
(Zoning) |
|
|
|
4.2.3.2 |
กฎหมายควบคุมอาคาร (Building
Requlations) |
|
|
|
4.2.3.3 |
การเวนคืน (Compulsory Acquisition/Condemnation) |
|
|
|
4.2.3.4 |
ข้อบังคับทางกฎหมายอื่น ๆ
(Other Statutory Notices) |
|
|
4.2.4 |
ราคาประเมินที่ดินของทางราชการ
(Land Official Assessment) ควรตรวจสอบเป็นรายแปลงถ้ามีหรือคำนวณโดยประมาณตามวิธีการที่ทางกรมที่ดินกำหนด |
|
|
4.2.5 |
การประเมินราคา (Value Estimation)
ควรระบุถึงสมมติฐานของการประเมินราคา (Valuation
Assumptions and Qualifications) วิธีการประเมินราคาที่ใช้
(Valuation Method Adopted) พร้อมเหตุผลซึ่งควรสอดคล้องกับหลักเกณฑ์การประเมินราคา
(Basis of Valuation) ตามที่ได้ตกลงกับผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า
ควรระบุมูลค่าที่ประเมินเป็นทั้งตัวเลขและตัวหนังสือ |
|
4.3 |
รายละเอียดของเนื้อหาที่ควรระบุนอกเหนือไปจากที่ระบุในข้อ
4.2 สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนากับทรัพย์สินที่ซึ่งถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคต
ทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการลงทุนมีดังต่อไปนี้ |
|
|
4.3.1 |
สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา
(Property under Process of Being Developed) |
|
|
|
4.3.1.1 |
รายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับโครงการที่พัฒนา
โดยระบุว่าได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารหรือยัง
และมีการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขที่สำคัญอย่างไรหรือไม่
รวมถึงส่วนที่เกี่ยวกับตัวอาคารและระยะเวลาที่ก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ |
|
|
|
4.3.1.2 |
งานพัฒนาหรือก่อสร้างที่เสร็จในปัจจุบัน
(Existing Stage of Development) |
|
|
|
4.3.1.3 |
กำหนดเวลาที่แล้วเสร็จโดยประมาณ
(Estimated Completion Date) |
|
|
|
4.3.1.4 |
ประมาณการต้นทุนการพัฒนา (Estimated
Cost of Carrying Out the Development) |
|
|
|
4.3.1.5 |
ประมาณการต้นทุนก่อสร้างที่ต้องใช้เพื่อให้โครงสร้างการพัฒนาเสร็จสมบูรณ์
(Estimated Cost of Completing the Development)
ในกรณีที่ก่อสร้างไปแล้วบางส่วน |
|
|
|
4.3.1.6 |
ประมาณการมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน
(Estimated Capital Value In Existing Stage)
ณ วันที่ประเมินราคา |
|
|
|
4.3.1.7 |
ประมาณการมูลค่าทุนเมื่อก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
(Estimated Capital Value After Completion) |
|
|
|
4.3.1.8 |
เงื่อนไขโดยทั่วไปหรือที่เป็นกรณีพิเศษ
(Any Material Special or General Conditions)
ซึ่งมีนัยสำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อการพัฒนาของทรัพย์สิน |
|
|
|
4.3.1.9 |
เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง
ท่อระบายน้ำ สิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปโภคอื่น
ๆ เพื่อสาธารณประโยชน์ถ้ามี |
|
|
|
4.3.1.10 |
ภาระผูกพันที่เกี่ยวกับการขายหรือการให้เช่าซึ่งปรากฎอยู่
(Any Sales or Letting Arrangements Existing)
ณ วันที่ประเมินราคา ถ้ามี |
|
|
|
4.3.1.11 |
ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ได้ใช้ไปแล้วจนกระทั่งถึงวันที่ประเมินราคา
(Any Construction Costs Incurred) |
|
|
4.3.2 |
สำหรับทรัพย์สินซึ่งถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคต
(Property Held for Future Development) |
|
|
|
4.3.2.1 |
รายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับโครงการพัฒนา
โดยระบุว่าได้รับอนุญาตปลูกสร้างอาคารหรือยัง
และมีการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขสำคัญอย่างไรหรือไม่
รวมถึงส่วนที่เกี่ยวกับตัวอาคารและระยะเวลาที่ต้องก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ |
|
|
|
4.3.2.2 |
เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง
ท่อระบายน้ำ สิ่งอำนวยความสะดวก หรือสาธารณูปโภคอื่น
ๆ เพื่อสาธารณะประโยชน์ ถ้ามี |