Eng
ไทย
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
เรื่อง การชดเชยการเวนคืน
(วันอังคารที่ 9 มิถุนายน พ.ศ. 2552)

คำถาม: คุณเชษฐ ตระการวุฒิพงศ์ เจ้าของกิจการ หจก.ตระการก่อสร้าง

เนื่องจากกิจการที่บ้านโดนเวนคืน (รถไฟฟ้าสายสีม่วง) แนวทางการพิจารณาการเวนคืนของรฟม. โดยทั่วไปก็จะพิจารณาเป็น 2 ส่วน คือ ที่ดิน และตัวอาคาร ซึ่งทั้ง 2 ส่วนนี้ยังพอหาบริษัทที่เป็นกลาง มาเป็นผู้ประเมินเปรียบเทียบกับกสนประเมของรฟม.ได้ แต่มีอีกส่วนหนึ่ง ซึ่งทางกฎหมายกำหนดให้ชดเชยด้วย (มาตรา 21 วรรคท้าย) โดยกำหนดให้ผู้ที่มีการประกอบะรกิจได้ค่าชดเชยนั้น ปรากฎว่า ทางรฟม.เองก็ไม่ได้กำหนดมา และ ยังหาบริษัทประเมินมูลค่าทางธุรกิจ ที่ต้องเปลี่ยนไปได้ยาก (และแพงมาก) จึงอยากจะสอบถามดังนี้
1. มีบริษัทที่รับประเมินการสูญเสียทางุรกิจหรือไม่ บริษัทอะไรครับ
2. มีโมเดล หรือรูปแบบการประเมินทางธุรกิจ ที่สามารถจะนำไปประยุกต์ใช้ได้เอง หรือไม่ เท่าที่ทราบในต่างประเทศมี แต่ในประเทศไทยหายากมาก ช่วยกรุณาแนะนำให้หน่อยครับ

ขอบคุณครับ

ตอบ: เรียน คุณเชษฐ

กรณีการชดเชยค่าเวนคืน ความเสียหายจากกิจการ ได้มีระบุไว้มีการจ่ายค่าชดเชยตามกฎหมายเวนคืน มาตรา 21 ซึ่งสามารถประเมินมูลค่าความเสียหายได้ โดยพิจารณาจากรายได้สุทธิ (รายได้หักค่าใช้จ่าย) จากกิจการที่สูญเสียไป ตามระยะเวลาคงเหลือของกิจการนั้นๆ โดยมักจะต้องมีหลักฐานสำคัญที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบอนุญาตประกอบกิจการ รายได้ของกิจการ ค่าใช้จ่ายของกิจการ หลักฐานการเสียภาษี (หากแจ้งรายได้ต่ำ หรือค่าใช้จ่ายสูง จนเหลือรายได้สุทธิน้อย หรือไม่เหลือ ก็อาจเสียประโยชน์ได้ เพราะมูลค่าธุรกิจจะเหลือน้อยตามไปด้วย)  

อย่างไรก็ตาม หากเป็นการแจ้งต่ำ จนไม่เหลือรายได้สุทธิหรือเหลือน้อย การประเมินก็สามารถประเมินตามรายได้จริงได้ แต่ความน่าเชื่อถือจะน้อยกว่า เพราะลักษณะธุรกิจโดยทั่วไปมักจะมีความเฉพาะตัวที่ไม่อาจสืบหาราคาทั่วไปมาเปรียบเทียบหรือตรวจสอบได้ เช่นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ แม้แจ้งต่ำ แต่สามารถไปตรวจสอบจากการซื้อขายในท้องตลาดมาได้

ดังนั้นหากไม่มีหลักฐานให้ตรวจสอบได้ หรือมีหลักฐานแต่แจ้งไว้ต่ำๆ เพื่อหลีกเลี่ยงภาษี ก็อาจเสียประโยชน์ได้ โดยเฉพาะหากต้องต้องยื่นอุทธรณ์ต่อศาล เอกสารหลักฐานจะจำเป็นมาก

การประเมินสามารถติดต่อกับ บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) เพื่อพูดคุยในรายละเอียดได้ครับ

หรือบริษัทที่ได้รับการรับรองจากตลาดหลักทรัพย์ (ตรวจสอบได้ในเว็บไซด์ตลาดหล้กทรัพย์)

มูลนิธิประเมินฯ

Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่