Eng
ไทย
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
Capitalisation rate and discount rate.
 
ศาสตราจารย์ จอห์น คูเปอร์
กรรมการบริหาร
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
แปลโดย อ.วสันต์ คงจันทร์
ผู้อำนวยการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน AREA
 
Capitalisation rate and discount rate มีความเกี่ยวข้องสัมพันธ์กันโดยตรง โดยแต่ละ rate มีคำจำกัดความของดังต่อไปนี้:

Capitalisation rate คือ อัตราส่วนระหว่างรายได้ที่ได้รับจากการลงทุน กับราคาที่จ่ายในการซื้อทรัพย์สิน ณ เวลาเดียวกัน (V=I/R, R = I/V) หรืออีกทางหนึ่ง capitalisation rate คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนจากราคาที่จ่ายลงไป บนสมมติฐานที่รายได้ที่ได้รับจะมีอย่างต่อเนื่องในอนาคตเท่า ๆ กันทุกปี นี่เป็นหลักตามทฤษฏี แต่ในทางปฏิบัติแล้วไม่เป็นจริงเสมอไป (เพราะรายได้อาจไม่เท่ากันทุกปี) ดังนั้นนักประเมินส่วนใหญ่จึงต้องพัฒนาปรับใช้ โดยถ้ามั่นใจว่ารายได้ในอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลง โดยถ้าคิดว่ารายได้เปลี่ยนแปลงไปในทางที่เพิ่มขึ้น นักประเมินจะปรับลด capitalisation rate แต่ถ้าคิดว่ารายได้จะลดลง นักประเมิน จะปรับเพิ่ม capitalisation rate ซึ่งเป็นกระบวนการเดียวกันกับการนำไปใช้พิจารณา ผลกำไร หรือขาดทุนจากการลงทุน โดยสามารถกำหนดจากประสบการณ์และความรู้ในตลาดเฉพาะ แต่ก็เป็นมูลเหตุที่ทำให้ไม่เห็นด้วย และมีความผันผวนในมูลค่า จากวิธีการที่ประเมินนี้ (หมายถึงการประเมินมูลค่าด้วยวิธีการ Income Approach ที่ต้องใช้ Capitalisation rate เนื่องจากการกำหนด rate ที่ต่างกันเล็กน้อย เพียง 1% ก็ทำให้มูลค่าต่างกันมากได้ในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ๆ)

Discount rate คือ อัตราที่ใช้ในการคิดลดรายได้สุทธิในอนาคตที่จะได้รับในแต่ละปี กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน (present value), ใช้สำหรับการทำกระแสเงินสดในอนาคต (future cash flows) ที่มีหลาย ๆ ปี โดยที่นักวิเคราะห์จะต้องคิดอย่างมีเหตุผลในการคาดการณ์อนาคต. Obviously วิธีการนี้นำไปสู่การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของรายได้สุทธิ (net income) ที่มีการคาดหวังว่าจะเกิดขึ้น ดังนั้นจึงไม่ต้องการการปรับแก้ discount rate เพราะว่ากระแสเงินสดปรับตัวเองอยู่แล้วและเป็นรูปธรรมมากกว่าในการใช้การคิดลด มันสามารถใช้ในการอธิบายถึงผลกำไรและขาดทุนในอนาคตในมูลค่าของการลงทุนได้ เพราะมูลค่าขาย (terminal value) ต้องคาดการณ์โดยใช้อัตราผลตอบแทน รวมทั้งการวิเคราะห์ cash flow ปีสุดท้าย (มูลค่าขาย = รายได้จาก cash flow ปีสุดท้ายหารด้วยอัตราผลตอบแทน)

โดยสรุปแล้วอาจกล่าวได้ว่า capitalisation rate คล้ายกับ discount rate เนื่องจากเป็นอัตราที่ใช้ในการปรับการคาดหวังที่อาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงของรายได้ หรือมูลค่าการลงทุน

การประมาณค่า Capitalisation rate and discount rate; ถ้าเป็นวัตถุประสงค์ในการใช้ rates ในการหามูลค่าตลาด (market value) ของทรัพย์สิน ทางเดียวที่มีเหตุผลในการประมาณ rate คือ จากการวิเคราะห์ตลาดการซื้อขาย (market transactions). โดยในประเทศที่มีการข้อมูลการซื้อขายมาก ๆ และหาได้ง่าย ช่องทางการเข้าถึงสะดวก (ไม่ใช่บ้านเราแน่) จะไม่มีปัญหาในการหา rates อย่างไรก็ตามในหลาย ๆ แห่ง ที่มีข้อมูลการซื้อขายน้อยมาก และมีข้อจำกัดในเรื่องข้างต้น จะต้องเป็นเรื่องของนักประเมินที่ต้องพยายามคิด capitalisation rates และ discount rates ขึ้นมาเอง . ซึ่งมักจะใช้วิธีการที่ไม่มีกฏเกณฑ์ (arbitrary method) และบ่อยครั้งที่ใช้อัตราดอกเบี้ยของธนาคาร, และเป็นการโง่เขลาที่ใช้ความสัมพันธ์ของการลงทุน ที่คล้าย ๆ กัน เพราะว่าเห็นได้ชัดทีเดียวว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเปลี่ยน มูลค่าของทรัพย์สินไม่ได้เปลี่ยนตามไปด้วย อะไรคือความต้องการ … แนวทางที่จริงจังมากขึ้น รวมทั้งการวิเคราะห์ความเสี่ยงที่นำไปสู่การตัดสินใจที่ดีกว่า เกี่ยวกับอัตราผลตอบแทน rate of return หรือ discount rate หรือ the capitalisation rate.

โดยส่วนใหญ่แล้วพอที่จะเป็นไปได้ในการหา rates of return สำหรับบางประเภทของของทรัพย์สิน เช่นว่า อพาร์ทเม้นท์, ทาวน์เฮาส์, อาคารพาณิชย์, โรงงานขนาดเล็ก จากการประมาณความแตกต่างในความเสี่ยงที่ยอมรับได้ สำหรับทรัพย์สินอื่น ๆ ใน market sectors ที่คล้ายคลึงกัน

Back
Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่