Eng
ไทย
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
เรื่อง ประเมินสิ่งปลูกสร้าง
(วันจันทร์ที่ 31 สิงหาคม พ.ศ. 2552)
คำถาม: คุณศิริเพ็ญ

อยากทราบว่ามีวิธีการประเมินสิ่งปลูกสร้างตามสภาพว่ามีวิธีอย่างไรบ้าง (ของมือ 2) เช่น อาคารโกดัง เมื่อ 10 ปีที่แล้ว มีมูลค่า 10 ล้านบาท แต่ปัจจุบัน คาดว่าหักค่าเสื่อมแล้ว มูลค่าควรจะลดลง กลับสูงขึ้นมาก เป็นเพราะมีการนำราคาค่าก่อสร้างปัจจุบันมาเป็นฐานคำนวณด้วย ถ้าไม่ใช้วิธีต้นทุนทดแทน สามารถใช้วิธีอื่นได้หรือไม่ เช่นมูลค่าตลาดเปรียบเทียบ หรือหักค่าเสื่อมเลย เป็นต้น

ขอบคุณมากค่ะ

ตอบ: เรียน คุณศิริเพ็ญ

เรื่องที่สอบถามมา เป็นมาตรฐานการประเมินปกติที่ต้องดำเนินการในการประเมินและเป็นสากลทั่วโลก ก็คือ แม้อาคารก่อสร้างมานานหลายสิบปีแล้ว แต่การประเมินต้องประมาณว่าถ้ารูปทรง วัสดุ ฯลฯ แบบเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน สร้างใหม่ในวันนี้เป็นเงินเท่าใด แล้วค่อยหักค่าเสื่อมราคาตามอายุอีกที

จากเหตุผลว่า หากเราใช้ราคาก่อสร้างเมื่อ ณ วันก่อสร้างจริง มาหักค่าเสื่อมราคาเลยนั้น จะไม่สะท้อนราคาที่แท้จริง เพราะเราประเมินราคาในวันนี้ครับ ยกตัวอย่าง

บ้านไม้สัก สร้างเมื่อ 50 ปีที่แล้ว อาจแค่ 200,000 บาท หากนำมาหักค่าเสื่อมเลย อายุ 50 ปี สมมติ 50% (ปีละ 1.0%) มูลค่าจะเหลือเพียง 100,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะไม่เป็นธรรมกับเจ้าของอาคาร เพราะหากเอาไปขายในท้องตลาด ราคาคงได้มากกว่านั้นมาก

แต่หากพิจารณาว่าด้วยรูปทรง วัสดุแบบนี้ จ้างเขาสร้างใหม่ ณ วันนี้ด้วยเงิน 2.0 ล้านบาท และหักค่าเสื่อมราคา 50% คงเหลือ 1.0 ล้านบาท พอที่จะนำไปเทียบเคียงกับการขายบ้านไม้เก่าในท้องตลาดได้ที่ 1.0 ล้านบาท เป็นต้น ครับ

จึงเป็นที่มาว่าทำใมต้อง ประมาณค่าก่อสร้างใหม่ ณ วันนี้เป็นหลักก่อน

มูลนิธิประเมินฯ

Area Trebs
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่