ยกเลิกต่างชาติซื้อคอนโดฯ 100% ไร้แววนักลงทุน/ ก.ม.เปิดช่อง5 ปี
ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 1920, 8 ก.ค. - 10 ก.ค. 2547

สรุปสาระข่าว

ข้อคิดเห็น

ต่างชาติไม่ซื้อ เพราะที่ผ่านมมาราคาที่ดิน ไม่ได้เพิ่มขึ้นซ้ำช่วงวิกฤติก้ลดลงอีกต่างหาก ซื้อไปก็ไม่มีกำไร (return of investment) จึงไม่ซื้อ ซึ่งผิดกับช่วง "บูม" ของประเทศไทยก่อนวิกฤติ ที่แม้เราไม่ให้ต่างชาติซื้อ เขาก็มาซื้อกันอย่างโจ๋งครึ่มเพื่อ "ฟัน" กำไรจากการขายต่อทำกำไรจากการขายต่อ (return of investment) ส่วนที่ว่า "เชื่อต่างชาติอาศัยช่องโหว่แหกกฎซื้อที่ดินตามก.ม.อื่น อาทิ กระทรวงพาณิชย์ สัดส่วนคนไทย 51% ต่างชาติ 49%" อันนี้ไทม่ใช่ช่องโหว่ แต่เป็นช่องทางธรรมดาที่มีนานแล้ว แต่ไม่ได้ผลตามที่รัฐบาลหวัง จึงออกกฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้

โปรดดู จดหมายกราบเรียน ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี โดยดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 29 มกราคม 2545 เรื่อง "โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์"

รายละเอียดของเนื้อข่าว

         กรมที่ดิน มึน! แผนกระตุ้นต่างชาตินำเงินมาลงทุนในไทย ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ไม่เวิร์ค เผย 5 ปี ก.ม.บังคับใช้มีต่างชาติสนใจแค่ 3-4 ราย อยู่ในเขตกทม.-ปริมณฑล พร้อมยกเลิกก.ม.อาคารชุดไฟเขียวให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯได้ยกตึก100 % ระบุชัดมีแค่ 2 โครงการที่ซื้อเกิน 49 % แถมไม่มีรายใดสนใจซื้อยกตึก เชื่อต่างชาติอาศัยช่องโหว่แหกกฎซื้อที่ดินตามก.ม.อื่น อาทิ กระทรวงพาณิชย์ สัดส่วนคนไทย 51% ต่างชาติ 49%
         จากกรณีที่กรมที่ดินได้ออกมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจตามนโยบายรัฐบาลชวน หลีกภัย ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจเพื่อกระตุ้นให้ต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศและสามารถซื้ออาสังหาริมทรัพย์ไทยได้ ไม่ว่าจะเป็นการนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท ซื้ออาคารชุดแบบยกอาคาร ตลอดจนการเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม 100 ปีที่ผ่านมานั้น
         ล่าสุด แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ"ว่าขณะนี้กรมที่ดินได้ยกเลิกการบังคับใช้พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมอาคารชุดพ.ศ. 2522 (ฉบับที่ 3) ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 28 มีนาคม 2542ที่กำหนดให้ ต่างชาติสามารถถือครองอาคารชุดได้ เกิน 49 % หรือ ซื้ออาคารชุดได้ยกอาคาร 100 % ในเขตพื้นที่เมืองท่องเที่ยวใหญ่ และเขตเทศบาล อาทิ กทม. เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ฯลฯ
         ทั้งนี้เนื่องจาก กฎหมายเปิดช่องไว้เพียง 5 ปี ซึ่งเดือนมีนาคม2547 ที่ผ่านมาครบกำหนดแล้วทำให้การบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวหมดอายุลงไปโดยปริยาย ดังนั้นต่างชาติจึงไม่สามารถซื้ออาคารชุดเกิน 49 % หรือซื้อยกอาคารได้อีกต่อไป อย่างไรก็ดีหากตรงจพบว่า มีการปล่อยให้ต่างชาติซื้อเกินกว่ากฎหมายกำหนดภายหลังจากหมดอายุไปแล้วกรมที่ดินจะให้อำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดินบังคับขายทอดตลาดทันที
         "กรมที่ดินเกรงว่าต่างชาติจะซื้ออาคารแบบยกตึกมากทำให้หลายพื้นที่กลายเป็นกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ ดังนั้นจึงมีข้อจำกัดของเวลามาเป็นตัวกำหนดดังกล่าว แต่พอเอาเข้าจริงปรากฎว่าต่างชาติไม่ค่อยให้ความสนใจอาคารชุดเท่าไหร่"
          อย่างไรก็ดีจากการสำรวจพบว่าระยะ 5 ปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติซื้ออาคารชุดเกิน 49 % เพียง 2 โครงการเท่านั้น ซึ่งเป็นอาคารชุดระดับ 1,000,000บาทขึ้นไป คือ โครงการเย็นสบายคอนโดเทล ที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี 49.026 % และ โครงการภูเก็ตพาเลส จังหวัดภูเก็ต 51.71 % ส่วนในเขตกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะย่านสีลมยังไม่พบว่าต่างชาติซื้ออาคารชุดเกิน 49 % ตามที่กฎหมายกำหนดแต่อย่างใด
          นอกจากนี้แล้ว พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2542 ที่กำหนดให้ต่างชาติสามารถนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไม่เกิน 40 ล้านบาท สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไทยได้ ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น จากการตรวจสอบพบว่ามีต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศ 40 ล้านบาท เพื่อซื้อพันธบัตรจำนวน 4 ราย ได้แก่ สัญชาติอเมริกัน ซื้อที่ดินที่อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่จำนวน 2งานกว่า สัญชาติจีน 2 ราย ซื้อที่ดินในเขตกทม. บริเวณพระโขนง เนื้อที่ติดต่อกัน 2 แปลงๆละ 3งานกว่า และสัญชาติจีนไต้หวัน ซื้อที่ดินบริเวณบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 1.63 งาน
          อย่างไรก็ดี ต่างชาติที่ซื้อที่ดินจะต้องคงสถานะการนำเงินมาลงทุนในประเทศ 5 ปี นับจากซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อป้องกันการอาศัยช่องโหว่ของกฎหมายเพียงแค่นำเงินมาลงทุนแล้วถอนออกไปเมื่อได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน
          นอกจากนี้ เมื่อได้กรรมสิทธิที่ดินแล้วหากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารอาทิ จากบ้านเป็น อาคารสำนักงาน โกดัง ตลอดจน อาคารที่เสี่ยงต่อการขัดศีลธรรม โดยไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะต้องมีการตรวจสอบหาก พบว่า ฝ่าฝืนไม่ปฎิบัติตามกฎหมายจะถูกบับคับขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับสาเหตุที่ต่างชาติเข้ามาลงทุนและซื้อที่ดินจำนวนที่น้อยมากเนื่องจาก เกิดจากกรมที่ดินเพิ่งออกระเบียบต่างชาตินำเงินมาลงทุนและถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เมื่อปี 2545 ดังนั้นทำให้ต่างชาติเพิ่งสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก่อนหน้านี้ต่างชาติก็ไม่ให้ความสนใจมากนัก แม้ว่าระเบียบออกมารองรับแล้วก็มีต่างชาติสนใจเพียงไม่กี่ราย ส่วนกรณีต่างชาติเข้ามาเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ได้ 99 ปี มีไม่มากนัก
          ต่อข้อถามที่ว่า สาเหตุที่ต่างชาติให้ความสนใจน้อยเนื่องจาก ต่างชาติอาศัยช่องหลบเลี่ยงไปใช้ช่องทางอื่น อาทิ กฎมายกระทรวงพาณิชย์ ลงทุนในนิคมอุตสหกรรม ได้รับการส่งเสริมการลงทุน(บีโอไอ) ลงทุนรูปแบบตั้งบริษัทนิติบุคคล ของกระทรวงพาณิชย์สัดส่วน คนไทยถือหุ้นร้อยละ 51 ต่างชาติถือหุ้นร้อยละ 49 เป็นต้น