อภิโปรเจ็กต์ "ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ"
เปิดโพย 3 แนวทางระดมทุน 1.9 หมื่นล้าน

ประชาชาติธุรกิจ วันจันทร์ที่ 19 - วันพุธที่ 21 เมษายน 2547 หน้า 21
 
สรุปสาระข่าว
 
        โครงการศูนย์ราชการกรุงเทพมหานคร ถนนแจ้งวัฒนะ ที่รัฐบาลมอบหมายให้กรมธนารักษ์เป็นเจ้าภาพดำเนินการคืบหน้าไปทุกขณะ ล่าสุด ได้จัดทำรายละเอียดแผนงาน การดำเนินการทั้งหมดเสร็จเรียบร้อยแล้ว และเสนอให้คณะกรรมการอำนวยการจัดระบบศูนย์ราชการ ที่มีร้อยเอกสุชาติ เชาว์วิศิษฐ รองนายกรัฐมนตรีเป็นประธานพิจารณา เมื่อวันที่ 5 เมษายน ที่ผ่านมา
 
ข้อคิดเห็น
 
        โครงการนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงินจริงหรือ? จากมูลค่า 19,016 ล้านบาท ทำให้ได้พื้นที่สำนักงาน 460,000 ตร.ม., พื้นที่ส่วนกลาง 49,000 ตร.ม. พื้นที่ธุรกิจ-ห้องพัก-นันทนาการ 27,5000 ตร.ม. หรือรวมทั้งหมด 536,500 ตรม. (ไม่คิดที่จอดรถ) หรือตกตารางเมตรละ 35,445 บาท นี่ยังไม่รวมที่ดินเพื่อโครงการนี้อีก 250 ไร่ (จากที่ดินดังกล่าว หากประมาณการมูลค่าตารางวาละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินถึง 5,000 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าโครงการจริงอาจสูงถึง 24,016 ล้าน (19,016 ล้านบาทจากค่าก่อสร้างและอื่น ๆ บวกด้วยค่าที่ดิน 5,000 ล้านบาท) ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด (460,000 ตาราเมตร) เป็นเงินสูงถึง 52,209 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาอาคารสำนักงานใจกลางเมืองเสียอีก
 
รายละเอียดของเนื้อข่าว
 
        โครงการศูนย์ราชการกรุงเทพมหานคร ถนนแจ้งวัฒนะ ที่รัฐบาลมอบหมายให้กรมธนารักษ์เป็นเจ้าภาพดำเนินการคืบหน้าไปทุกขณะ ล่าสุด ได้จัดทำรายละเอียดแผนงาน การดำเนินการทั้งหมดเสร็จเรียบร้อยแล้ว และเสนอให้คณะกรรมการอำนวยการจัดระบบศูนย์ราชการ ที่มีร้อยเอกสุชาติ เชาว์วิศิษฐ รองนายกรัฐมนตรีเป็นประธานพิจารณา เมื่อวันที่ 5 เมษายน ที่ผ่านมา
        ตามขั้นตอนหากแผนงานที่เสนอ ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการชุดนี้ ก็จะนำเรื่องเข้าสู่พิจารณาในที่ประชุมคณะรัฐมนตรี เพื่อขออนุมัติดำเนินการตามแนวทางที่กำหนดไว้ต่อไป เพื่อผลักดันให้โครงการศูนย์ราชการฯ มีผลในทางปฏิบัติและเป็นรูปธรรมโดยเร็ว สำหรับรายละเอียดของแผนการดำเนินการ กรมธนารักษ์ระบุไว้ดังนี้                   
 
ศูนย์รวมหน่วยราชการ 29 แห่ง
        1. พื้นที่สำนักงาน หน่วยงานที่ขอใช้พื้นที่ 29 หน่วย มีบุคลากรทั้งหมด (เผื่อการขยายอัตรา) 25,540 คน จัดสรรเป็นพื้นที่สำนักงาน 394,632 ตร.ม. และเผื่ออัตรากำลังสำหรับหน่วยงานอิสระและหน่วยงานราชการที่ตั้งใหม่แล้ว จึงได้จัดสรรพื้นที่เป็น 452,190 ตร.ม. (ประมาณการพื้นที่สำนักงานรวม 460,000 ตร.ม.)
        2. พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถใช้ได้ร่วมกัน ได้จัดสรรเป็นห้องสมุด 7,000 ตร.ม.ห้องประชุม 18,000 ตร.ม. ห้องรับประทานอาหาร 17,000 ตร.ม. และห้องเก็บพัสดุ 7,000 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 49,000 ตร.ม.
        3. พื้นที่ธุรกิจ ได้จัดสรรพื้นที่ร้านค้า 16,000 ตร.ม. ห้องพัก 200 ห้อง พื้นที่ 10,000 ตร.ม. และศูนย์นันทนาการ 1,500 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 27,5000 ตร.ม.
        4. พื้นที่จอดรถ ได้จัดสรรพื้นที่จอดรถบนอาคารจำนวน 7,000 คัน พื้นที่ประมาณ 224,000 ตร.ม. และจอดบนพื้นดิน 3,000 คัน
        รวมพื้นที่ใช้งาน 760,500 ตร.ม. และพื้นที่ทางสัญจรอีก 169,333 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารตามโครงการ 929,833 ตร.ม.   
 
อภิโปรเจ็กต์ 1.9 หมื่นล้าน
        ประมาณการค่าใช้จ่ายในเบื้องต้นของโครงการ แยกเป็นค่าก่อสร้างอาคาร 15,701 ล้านบาท ค่าก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคภายนอกอาคาร 1,229 ล้านบาท ค่างานภูมิสถาปัตยกรรม 105 ล้านบาท ค่างานตกแต่งภายใน/ครุภัณฑ์ 1,237 ล้านบาท ค่าจ้างที่ปรึกษา 729 ล้านบาท รวมงบประมาณโครงการ 19,016 ล้านบาท                   
 
ระดมทุน 3 ทางเลือก
        จากการศึกษาทางเลือกและข้อดีข้อเสียในการจัดหาเงินทุนเพื่อก่อสร้างโครงการนี้รวม 3 แนวทาง คือ ใช้งบประมาณแผ่นดิน ใช้เงินกู้ และแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (securitization) เห็นว่า การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ เป็นแนวทางที่เหมาะสมที่สุดในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน โดยจัดตั้งบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด เป็นผู้ระดมทุนและ บริหารโครงการ                   
 
ตั้ง บ.ธนารักษ์พัฒนาฯ บริหาร
        โดยขั้นตอนดำเนินการหลังจากได้รับอนุมัติจาก ครม. คือ 1. จัดตั้งบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ภายใน 45 วัน 2. จัดจ้าง บริษัทที่ปรึกษาด้านต่างๆ ที่เกี่ยวกับงานออกแบบ และงานควบคุมการก่อสร้าง ฯลฯ 3. จัดตั้งบริษัทนิติบุคคลเฉพาะกิจ เพื่อระดมทุนโดยการออกตราสารหนี้หรือหน่วยลงทุน 4.บริษัทจะจัดจ้างที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างและเริ่มงานก่อสร้างภายในปี 2548 และจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมให้หน่วยงานเข้าใช้พื้นที่อาคารได้ประมาณปลายปี 2550 และ 5.เริ่มชำระคืนเงินลงทุนตั้งแต่ปี 2551 และชำระคืนเงินลงทุนทั้งหมดในปี 2580                   
 
ออกตราสารหนี้ 2.1 หมื่นล.
        บริษัทจะระดมเงินทุน โดยวิธีการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์จำนวน 21,445 ล้านบาท ในครั้งเดียว และทยอยรับเงินตามแผนการใช้จ่ายเงิน โดยผ่านนิติบุคคลเฉพาะกิจที่จะจัดตั้ง เพื่อดำเนินการออกตราสารหนี้หรือหน่วยลงทุน ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะไม่เป็นภาระต่องบประมาณแผ่นดิน และไม่เป็นการก่อหนี้สาธารณะดังนี้
        1. ช่วงออกแบบและก่อสร้าง (ปี 2547-2550) มีรายจ่ายโครงการประมาณ 21,445 ล้านบาท แบ่งเป็น ค่าก่อสร้างโครงการค่าจ้างที่ปรึกษา 19,016 ล้านบาท ค่าผลตอบแทนผู้ลงทุนในช่วงระหว่างก่อสร้างโครงการ 1,467 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ 962 ล้านบาท
        2. ช่วงดำเนินการให้เช่าอาคารตลอดอายุโครงการ 30 ปี (ปี 2551-2580) มีรายจ่ายโครงการประมาณ 19,035 ล้านบาท แบ่งเป็น ค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการจัดให้เช่าที่ดินที่ชำระให้กรมธนารักษ์ประมาณ 1,270 ล้านบาท, ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินประมาณ 5,386 ล้านบาท, ค่าภาษีมูลค่าเพิ่มประมาณ 3,061 ล้านบาท, ค่าเบี้ยประกันภัยประมาณ 314 ล้านบาท, ค่าบริหารโครงการที่จ่ายให้บริษัท ประมาณ 9,049 ล้านบาท
 
รายได้ 2.5 พันล้านต่อปี
           รายได้โครงการ ประมาณปีละ 2,515 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ของหน่วยราชการ 29 หน่วย ประมาณปีละ 2,047 ล้านบาท และค่าเฟอร์นิเจอร์ (เฉพาะ 5 ปีแรก) ประมาณปีละ 257 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 91.6 ของรายได้ทั้งหมด ค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลาง ประมาณปีละ 84 ล้านบาท และ ค่าเช่าพื้นที่ธุรกิจ (ห้องพัก ร้านค้า ศูนย์นันทนาการและที่จอดรถ) ประมาณปีละ 127 ล้านบา                   
 
การันตีมีผลตอบแทนระยะยาว
           เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการจะเห็นว่า รัฐจ่ายค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอัตรา 360 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเป็นอัตราที่จะใช้ตั้งแต่ปี 2551-2555 หลังจากนั้นจะปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ทุกๆ 5 ปี และค่าจัดหาเฟอร์นิเจอร์ในอัตรา 50 บาท/ตร.ม./เดือน เฉพาะ 5 ปีแรก โดยรัฐไม่ต้องลงทุนในการก่อสร้าง
        ส่วนผลตอบแทนโครงการ ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทน ในอัตราเฉลี่ยประมาณร้อยละ 7.5 ต่อปี โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวจากภาครัฐเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ จากข้อมูลศูนย์ซื้อขายตราสารหนี้ปรากฏว่า อัตราผลตอบแทนของตราสารหนี้ เช่น พันธบัตรรัฐบาลอายุ 1-10 ปี อัตราผลตอบแทนประมาณร้อยละ 4.54 พันธบัตรรัฐบาลอายุ 10-20 ปี อัตราผลตอบแทนประมาณร้อยละ 5.45 และจากการประมาณการผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 20-30 ปี จึงคาดว่าโครงการนี้น่าจะเป็นที่สนใจของผู้ลงทุน                   
 
30 ปีได้ค่าเช่าพื้นที่ 9 พันล.
           บริษัทจะมีกำไรสุทธิในช่วงระยะ 5 ปีแรก ประมาณ 30-35 ล้านบาท/ปี (รวมค่าจัดหาเฟอร์นิเจอร์) และจะมีรายรับตลอดอายุสัญญาเช่าจากค่าบริหารโครงการ ประมาณ 9,049 ล้านบาท (เฉลี่ยประมาณปีละ 302 ล้านบาท) และมีรายจ่ายหลักของบริษัท เฉลี่ยประมาณปีละ 279 ล้านบาท ซึ่งแบ่งเป็นค่าบำรุงรักษาโครงการ, ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน, ค่าจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์, ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง และค่าภาษีเงินได้
        จึงเห็นว่า บริษัทสามารถดำเนินงานแบบเอกชน (โดยไม่ได้รับยกเว้นภาษี) เพื่อบริหารสินทรัพย์ของรัฐได้ โดยรัฐไม่ต้องจัดสรรงบประมาณสนับสนุน   
 
 ลงทุนเชื่อมโครงข่ายคมนาคม
           ในส่วนของการเตรียมการรองรับการแก้ไขปัญหาการจราจร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เห็นว่าต้องเพิ่มโครงข่ายระบบคมนาคมเพื่อรองรับโครงการ โดยศึกษาผลกระทบทางการจราจรควบคู่ไปกับการจัดการจราจรภายในโครงการ และได้จัดเตรียมงบประมาณไว้แล้ว ขณะที่สำนักงานคณะกรรมการอำนวยการจัดระบบศูนย์ราชการ ได้ประสานงานเบื้องต้นร่วมกับกรมทางหลวง กรุงเทพมหานคร และกรมธนารักษ์ เห็นควรกำหนดโครงข่ายจราจรที่จะเชื่อมต่อกับศูนย์ราชการ ดังนี้
                  - ด้านทิศใต้ของโครงการ ควรเพิ่มทางเชื่อมต่อไปยังถนนวิภาวดีรังสิต และถนนประชาชื่น โดยมอบให้กรุงเทพมหานครเป็นผู้ดำเนินการ
                  - ด้านถนนแจ้งวัฒนะและบริเวณโดยรอบ กรมทางหลวงมีแผนงานที่จะก่อสร้างสะพานลอย ทางลอด และงานทางอีกหลายแห่ง สำหรับทางเข้าออกศูนย์ราชการ ควรยกระดับสะพานลอยรถข้ามแล้ววน loop ในพื้นที่ว่าง ซึ่งเป็นพื้นที่ทหาร                   
 
รัฐประหยัดค่าเช่าออฟฟิศ 1.6 หมื่นล.
        โครงการดังกล่าวจะทำให้ภาครัฐได้รับประโยชน์ คือ มีศูนย์ราชการที่มีเทคโนโลยีทันสมัย เพื่อสะดวกในการประสานงานและให้บริการประชาชน ประหยัดค่าเช่าสำนักงานที่หน่วยราชการบางหน่วยเช่าพื้นที่เอกชน ประมาณปีละ 427 ล้านบาท หรือ 16,400 ล้านบาท ในระยะเวลา 30 ปี
        เพิ่มรายได้ให้รัฐประมาณ 10,584 ล้านบาท แยกเป็น รายได้จากการให้เช่าที่ดิน 745 ล้านบาท รายได้ภาษีจากโครงการ 8,402 ล้านบาท และรายได้จากค่าธรรมเนียม 1,437 ล้านบาท นอกจากนี้ยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่หน่วยราชการใช้อยู่เดิมไปจัดการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมได้ และอสังหาฯทั้งหมดตกเป็นของรัฐเมื่อจบโครงการ